解析中國房價居高不下幕后多重力量
　　2008年11月10日 來源：瞭望東方周刊

　　房價鐵幕

　　中國的房價就像一重鐵幕，有一股力量在拼命地維護它，使它居高不下，堅不可摧。藏身其間的資本饕餮、政商勾結、百姓血汗、投資喜悲，聞者或扼腕嘆息，或血脈噴張，無不令人動容。
　　當前的房價到底有多大的泡沫？還有多少下降的空間？答案首先要從房地產開發的成本開始尋找。

　　一份樓市成本清單
　　2800萬的利潤如此輕易地拱手相讓,如此“大氣”無疑給房地產業的暴利作了最佳的詮釋
　　《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 上海報道
　　上海火車站附近的一個商務樓項目,在2008年年底前就能拿到預售許可證了。
　　1994年,這個地塊的價格是8800萬左右,如今,這個地塊的價格被評估為7個億;10年前,這個項目的寫字樓定價為每平方米4000-5000元,如今,該項目所處商圈的寫字樓均價,已經達到每平方米28000元,產權式酒店均價也超過20000元。
　　究竟能在這個項目里賺多少錢?王誠(化名)告訴《瞭望東方周刊》記者,其實現在就連他自己也說不清,“但暴利絕對可以算得上”。
　　王誠是上海一家中型地產公司的董事長,目前,除了這個商務樓項目外,他在閔行區的一個100多畝的住宅項目開發計劃也在進行中,只是最近似乎有些不順。
　　2003年,王誠以每畝100萬元的價格在上海閔行區拿了100多畝地,2008年,這個住宅項目的開發進行到了第四期。這注定又是一筆利潤豐厚的生意,因為按照現在的地價水平,在莘莊板塊同樣的地段,以每畝600萬的價格拿到地,都已經是不可能的任務。
　　但由于當年拿地時還有一些歷史問題沒有解決,現在,有關部門要求王誠補交2800萬元的土地出讓金。
　　“按當時的政策,我只需要付254萬,現在一下變成了3000萬,因為按現在的價格算,600萬也拿不到一畝地了。”為此,王誠花了整整一個月與相關部門協調,“但怎么也說不通,最后我不耐煩了,就給他3000萬,一算下來,我每套住宅加500塊,不就回來了,根本就不想再花時間”。
　　將2800萬如此輕易地拱手相讓,王誠的“大氣”無疑給房地產業的暴利作了最佳詮釋。但如何以數據來厘清開發商的利潤結構,王誠自己都認為是個難題。
　　王誠向本刊記者提供了一份該公司已經完成開發的一個項目的報告清單。據此,我們也許可以揭開中國房地產開發利潤神秘面紗的一角。

　　一份靜態的成本清單
　　這是一個位于上海中心區的房產開發項目。項目包括9幢住宅樓、1幢辦公樓和200個地下車位。總建筑面積約為10萬平方米,住宅樓已經全部售完。
　　這一項目2001年取得商品房預售許可證,2002年開始產生經營收支,在該公司的內部報告中,收入情況是房地產經營收入,包括售房收入和出租房收入,為432535284元;其他業務利潤(出租房收入減去其他業務支出,如稅金等),為98446元;營業外收入(如罰款等),為30995元。自2002年度至2006年8月31日止,收入合計為432664725元。
　　成本方面,取得土地使用權所支付的土地出讓金為9560665元。房地產開發成本中,土地征用及拆遷補償費93426489元;前期工程費為6677163元;建筑安裝工程費為169329543元;基礎設施費為24309503元;公共設施配套費 41259682元;開發間接費(包括銀行借款利息)為12901826元。
　　房地產開發費用中,銷售費用為4682809元;管理費用為8631582元;財務費用(存款利息)為 -1810260元。
　　另外,稅金及附加為24199680元;營業外支出計涉稅滯納金為13869元。按照報表,該項目的利潤總額為39482168元
　　整個項目中,寫字樓項目并未出售,而是以租金形式獲取穩定的現金流。
　　因此,開發總成本為371501074元,減去未售出房產成本18932415元,即為已售房經營成本。
　　未出售的房產的18932414元成本中,包括土地出讓金和土地使用權費3631641元、建筑安裝費5541792元,開發間接費為774359元。剩余地下車位的總成本為8984622元,未售出的辦公樓成本為9947793元。
　　另一方面,根據已售房面積計算的運營成本則確認為352568659元。其中,取得土地使用權所支付的土地出讓金為8997631元;房地產開發成本,為343571027元。開發間接費中,財務費用20536687元為工程完工前借款利息,其中,關聯企業借款利息為19052308元;金融機構借款利息為2623278元;存款利息為-1138898元。
　　房地產開發費用中,銷售費用為4682809元;管理費用為8631582元;財務費用(工程完工后借款利息)為6638242元;稅金及附加為24199680元;營業外支出為13869元。
　　按照這份報告,以開發總成本為371501074元,利潤總額為39482168元,開發商在整個項目中的賬面凈利率是10.63%;外加一幢辦公樓和一百多個車位;以及寫字樓和車位自2002年至今的租金收入。 （來源：瞭望東方周刊）

　　靜態成本背后的動態暴利
　　僅僅從這份靜態成本清單上看,這個項目的利潤還不算暴利。
　　但是,“如果不墊資,建筑承包商是拿不到項目的”,王誠告訴《望東方周刊》記者,在這個成本清單中,開發商真正從自己口袋中拿出的資金,實際上只有土地出讓金9560665元,土地征用及拆遷補償費93426489元,銷售費用4682809元,管理費用8631582元。
　　也就是說,單從資金流角度上說,開發商實際投入的資金只有116301545元,以此測算,項目的凈利潤就超過34%。
　　而且,在這份內部報告中還明確寫出,該項目由公司下屬的項目公司運作,而項目公司則是在1999年注冊成立,注冊資金只有1000萬人民幣,“主要資金來源是母公司通過銀行融資貸款提供開發資金”。
　　也就是說,這個項目公司自己拿出來的1億多資金,也不完全是自己的。其中,有關聯企業的借款,也有銀行貸款。
　　由于時間跨度太大,王誠自己也不能完全講清楚其中的資金結構。但是“按照開發商的慣例,我們的自有資金比例一般在30～50%之間”。
　　分別取30%和50%的比例作一推算,那么,這個項目中,王誠所投入的自有資金就是34890463元或58150772元,產生的利潤則分別達到113.16%或67.89%。寫字樓不斷攀升的價值、寫字樓和車位多年的租金收入,還不包括在內。
　　所有數據的推算,到此已經難以進一步深入,但這并不代表開發商的“奇招”也到此結束。
　　“2006年的時候,一塊地半年就能升值20%,所以,半年前,我這塊地評估下來是6億,我可以貸款3億,那現在,我就從別處找錢,把這3億貸款還掉,然后再重新評估地價,這時候評下來是8億,我再到銀行貸4億,多得了1個億,我就再去拿地,再開一個項目。”
　　王誠告訴本刊記者,在2004年之前,拿1個億的自有資金操作一個10幾個億的項目,在上海房地產市場中,只是“小兒科”。開發商拿著錢滾動性地發展,“很多人到最后都搞不清楚自己的資金鏈情況,一定要把房子賣掉才算得出自己賺了多少錢”。很多時候,“也許一個項目開發下來,所有的錢都是借別人的,你說開發商的利潤是多少呢?”
　　更夸張的是,2003年以前,在很多二線城市,“開發商啟動一個項目,只需要先交5%的土地出讓金,剩余的就類似于分期付款,那個時候,開發商的資金周轉要精確到天,也許今天從銀行拿到貸款,明天就要付土地出讓金,這個月底購房款到位,下個月初就被還給了銀行”。
　　只是,這種被業內戲稱為“五個杯子三個蓋,誰蓋得快誰發財”的資本運作模式已經難以為繼了,主要原因就是“銀行貸款收緊,即便是貸款利率上浮50%,開發商都很難拿到,而基金的貸款利率則最少也達到月率9%”。王誠說,若以項目公司為主體進行測算,那么目前上海房產開發的利潤率,已經從2005年的30%以上,降低到了現在的10～15%。
　　至于上海的房產究竟價值幾何,王誠提供了一個最為簡便的計算方法:就單個項目而言,土地成本在總成本中的占比在40～60%之間,在上海市中心,高層住宅的建筑安裝費用大約在每平方米2600元左右,多層的建筑安裝費用在每平方米1200-1600元之間。

　　暴利仍在繼續
　　中國的開發商,還遠遠沒到告別暴利的時候。
　　2008年10月,河北省某地級市相關部門,還向上海一些房地產開發公司發出了一份開發說明書,詳細介紹了該市市中心區搬遷改造項目和市北區基礎設施建設項目,在可行性分析中,赫然寫明開發商一次性投資5億元,以3年回本計,收益率竟高達772%。
　　這份開發說明書包括一個搬遷商業改造項目和一個市北區基礎設施建設項目。
　　其中,搬遷商業改造項目占地面積為278.73公頃(4180.95畝),規劃實際用地面積2014.36畝,規劃實際商業總建筑面積261.17萬平方米。公共設施規劃占地面積2166.59畝。
　　按照計劃,該市市中心黃金地段1.7公里沿河兩岸將建16518平方米的仿古商業門面房和74543平方米的住宅,目前,此1.7公里沿河地段政府已投資2.4億元,完成“七通一平”及地下管網線路建設。河南岸共18個開發地塊。占地面積1154.41畝。規劃實際商業建筑面積124.6038萬平方米。
　　項目總投資預計116億元,其中一級開發基礎設施建設約為15億元(包括拆遷、七通一平等一切費用),其他公共設施配套建設約為35億元,二級開發建議總投資約為66億元。
　　“投資商一次性投入5億元后,不再追加投資,項目采用滾動式開發運作模式,市政府已落實40-50億元銀行貸款額度,用于一級開發和其他公共配套設施項目建設”。
　　市北區基礎設施建設項目總規劃范圍約為14.59平方公里,規劃總建設用地面積6.98平方公里,該項目預計總投資為50億元,市政府已經落實10-20億元的銀行貸款額度,用于一級開發和其他公共配套設施建設。投資商一次性投入3億元,不再追加投資,項目采用滾動式開發運作模式。
　　項目可行性分析報告原文中說,如采用一級開發模式,項目的利潤點為:一級開發中的建筑利潤(由政府出資,項目公司承建),公共配套設施中建筑利潤(由政府出資,項目公司承建),和一級開發完成后的土地招掛牌中的利潤,則該項利潤預計不少于9億。
　　如采用一、二級綜合開發模式,項目的利潤點除上述利潤外,還有二級開發中的銷售利潤。
　　對搬遷商業改造項目的利潤預算原文如下:
　　項目以及開發總費用約為15億元。一級開發完成后,每畝地開發成本約為35萬元,每平方米開發成本約為542元。根據當地地產售價,商業門面每平方米50000元,普通住宅售價為每平方米4000元,高檔住宅售價為每平方米6500元,單體別墅每平方米售價為10000元。
　　假設一:房屋建筑成本每平方米1000元。假設二:項目房產平均售價為4500元(包括商業門面、普通住宅、高檔住宅及單體別墅)。如此,每平方米純利潤=(售價-土地成本-建筑成本)×(1-稅費)=(4500-542-1000)×(1-50%)=1479元。則總收益=項目實際建設用地面積×每平方純利潤=261萬平方米×1479元=38.6億元。
　　如果項目只進行一級開發,以每畝地售價80萬元計算,則純收益=實際建設用地面積×(每畝售價-開發成本)×(1-稅費)=2014.36畝×(80萬-35萬)×(1-50%)=4.5億元。若項目建設只進行一級開發,一次性投資為5億元人民幣,按3年回本計,其收益率為(4.5億元/5億元)×100%=90%。若當年回本,其收益率為200%
　　如果項目再進行二次開發,一次性投資為5億元人民幣,按3年回本計,其收益率為(38.6億元/5億元)×100%=772%
　　該項目的經營運作模型為,政府以項目的土地入股,與投資商共同成立項目法人公司。項目取得收益后,政府只收取土地出讓金,由投資商分期分批償還政府。
　　“由于是招商說明書,所以其中的測算肯定是最樂觀的形式,具體情況必需要考察后才能確定。但無論如何,即使將其中所有的預測打對折,收益也絕對是暴利,如果還要賺更多,那就只能去搶銀行了。”上海一房地產公司老板江南(化名)說。
　　而不久之前,還有四川某縣的招商團來到上海,為當地一個景點的旅游地產項目招商,“條件同樣非常優厚。”江南告訴本刊記者。-

　　高價樓盤的暴利標準
　　不計算是否涉及土地一級開發費用,僅土地升值,該地塊就讓開發商賺了1.5個億
　　《望東方周刊》記者高艷平 上海報道
　　自2005年福州市物價局公布房價成本后,江蘇省相繼有鹽城、南京等地物價系統公開本地房價成本。南京自建房倡導者邵角的民間版房產成本的公布也曾吸引了眾人的目光。
　　但是,各地官方房價成本公布行動很快就偃旗息鼓。而開發商則在沉寂兩年后開始主動公布房價成本,宣稱呼吁同行放棄暴利,給購房者提供方法來計算房屋成本、明白消費。
　　北京東亞新華房產投資公司新聞發言人韓磊向《望東方周刊》記者提供的成本清單顯示,房地產成本由土地使用取得費、項目開發前期費用、建筑安裝費、市政費、稅費及營銷管理費等6大項目組成,各大項目又細分了大小41個單項。
　　當然,這個清單只是正常狀況下的行業清單,一些隱形成本,比如拿地環節的公關費用并沒有計算在內。但房價成本的絕大部分項目都在其中,足以說明問題。
　　本刊選擇北京動物園附近的一處高檔住宅***園為例,“庖丁解牛”, 按照東亞新華公司提供的計算辦法計算其具體成本。

　　100%的凈利潤率
　　***園樓盤目前均價為33000元/平米,在北京樓盤房價排名中名列前茅。通過各種官方渠道,《了望東方周刊》獲得的信息顯示,該樓盤地塊總占地面積17207.31平方米,開發商早在2001年就拿了地,當時的合同地價款僅為35453140元,合樓面地價533元/平方米。到了2004年,該公司委托中國土地估價師協會估價,同一地塊,樓面價格已經飆升至2819元/平方米,漲了四倍還多。不計算是否涉及土地一級開發費用,僅土地升值,該地塊就讓開發商賺了1.5個億。
　　此處計算的房價成本清單均采取保守估計,以2004年樓面地價為標準計算,而且,因為該項目還未售完,考慮到房價回調的可能性較大,銷售價格僅以目前底價30000元/平米計。按照東亞新華公司提供的計算辦法,得到的***園樓盤每平方米成本清單大致如下:
　　土地使用權取得費:2906元/平方米,前期費用及相關行政性收費231元/平方米,建筑安裝成本2523元/平方米,市政費用500元,稅費1219元/平米,營銷管理費用919元/平方米,其他293元/平方米。
　　如果是毛坯房,***園的總成本就是以上7項之和,成本單價為8591元。
　　***園為精裝修房,售樓處工作人員告訴本刊記者,樓盤裝修標準高達1萬元每平方米。也就是說100平方米的房子,裝修費用了100萬。本刊記者咨詢多位行業人士,得到的答案是,因為開發商的建筑材料都是團購,所以打出的裝修標準水分很大。根據北京的行業經驗及***園的樓盤檔次,5000元/平米的裝修標準比較靠譜。
　　至此,得到***園的樓盤成本價約為13591元/平方米,與33000的售價比較,不叫暴利也難。如果再除掉土地增值稅和所得稅兩項,這個項目的凈利潤率是68%。正如前面所說,這還只是很保守的估計。如果按照2001年協議土地價格計算,凈利潤率可能要達到100%左右。

　　北京單價2.5萬以上的房子都是暴利
　　“北京2.5萬以上的房子都是暴利,不管招拍掛還是協議土地,毛利潤60%以上了。”東亞新華新聞發言人韓磊斷定。
　　東亞新華自揭成本的舉動,并不是第一例。沈陽陽光國際花園在今年9月份公開了自己的樓盤成本。兩家開發商都提出同樣的觀點:呼吁開發商不要再堅持暴利,把年凈利潤率控制在8%左右。
　　這種呼吁顯得有點無力,而且在開發商圈子中有點刺耳。韓磊說,市場上凈利潤率控制在8%左右的樓盤并不多。
　　再看看房地產上市公司的年報,以房地產紅火景氣的2007年看,深振業A是內地房地產上市公司中最能賺錢的企業,主營業務毛利潤率高達55.71%。,連排名最靠后的天房發展,主營業務毛利潤率也達到了18.65%。即便如此,它的賺錢能力也排在中國人壽、中國石化等著名大企業前面。
　　中房指數研究院top10房地產研究組提供給《了望東方周刊》的數據顯示,雖然2003年至今,房地產宏觀調控不斷,中國房地產企業100強的平均年凈利潤率還是在穩步增長,從2003年的8.68%,到2007年達到了16.83%，均遠遠高于開發商呼吁的凈利潤8%。-

　　開發商上訪與上海救市新政
　　對于政府救市,開發商開出的條件,就是“配合政府”,答應“房價不要再漲了”
　　《了望東方周刊》記者姜智鵬 上海報道
　　2008年10月22日,財政部宣布出臺十措施拉動內需保經濟增長,其中包括從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米以下普通住房的契稅由原來的1.5%下調到1%,并將首次購房首付比例下調到20%。
　　當天夜里,之前在各地紛紛救市的動作中始終不動聲色的上海市,馬上拋出了一個內容詳細、覆蓋面廣泛的“14條新政”。
　　但是,對此感到驚訝的只有普通購房者和媒體。早在該新政出臺幾天前,上海的一些房產企業就秘密提醒部分客戶,暫停辦理過戶手續,暫緩申報繳稅,因為“可能有新的普通房標準出臺”。
　　這種現象并不奇怪,對作為開發商的張海(化名)來說,“14條新政”的出臺,其實正意味著上海開發商們最近幾個月來的不斷“上訪”終于開始生效。

　　開發商“上訪”
　　張海是上海一家房產投資公司的總裁,在他印象中,開發商“上訪”其實是從2008年夏天就開始了。
　　“陸續有開發商結伴到政府有關部門反映情況,那正好也是大家對政策最吃不準的時候。”張海告訴《了望東方周刊》,從那時候開始,開發商結伴的規模越來越大,一開始還是在私人場合向一些領導抱怨,到后來,就是幾家公司的老總直接去相關單位要求約見領導。
　　但讓這些開發商寢食難安的是,“領導明明就在辦公室里,卻只撂出一句話——不接待,我們連他們單位的大門都進不去”。張海說,一連多次出現這樣的情況,讓開發商的心理壓力陡然增大,“很明顯,這是表示和房產企業劃清界限了”。
　　但接下來的“金九銀十”卻正好是房產銷售旺季,政策的導向將直接影響到上海房地產市場全年的走勢。
　　為了說服政府部門放寬政策限制,張海的同行們準備了厚厚的材料,其主題內容無非是:“上海的房地產開發并不存在暴利”,“目前實行的房地產政策存在過時之處”,以及“二套房貸新政存在不合理之處”等等。
　　其中,二套房政策的松綁是張海和其他房地產企業老總最關心的話題,實際上,對于后來的“金九銀十”,開發商自己都沒有信心,“因為第一次買房的剛性需求其實非常脆弱,購買力太弱,所以我們已經不再指望他們來消化存量,我們還是期望能放開改善型需求和投資需求。”

　　降價從來都不是他們的底線
　　9月前后,上海的相關部門終于向開發商敞開了大門。
　　“各個部門都有人出面,安排了很多次會談”,張海告訴本刊記者,雖然開始的幾次會面仍然以安撫開發商情緒為主,但開發商們仍然感覺到了政策變化的苗頭,“因為他們注意我們的政策調整意見了”。
　　在此后的近兩個月里,上海的開發商提出各式各樣的救市建議:從放寬二套房貸政策到減稅;從要求政府加大城市動遷改造力度,到調整普通住房與非普通住房的界定標準;要求地方政府出面呼吁放寬地產開發的融資限制,甚至有的開發商還提議重啟上海十多年前的藍印戶口政策,即在上海買房就可以將戶口落在上海。
　　而開發商開出的條件,就是“配合政府”,答應“房價不要再漲了”。
　　“其實,這也是開發商的底線了,上海有八成的房地產企業算是中小型企業,手上一般只有兩三塊地,對他們來說,普遍的心態是:如今我有8億身價,如果現在降價把房子賣掉,我的身價就跌到了6億,拿這6億,兩年時間我肯定賺不到2億,但只要開發商結成穩固的同盟頂住壓力,兩年后,房價卻肯定會重新漲回去,所以,降價從來都不是他們的底線。”張海說。

　　不要認為政府出政策了,就代表跟你們的關系好了
　　而上海于2008年10月22日連夜發布的14條新政——上海市建設交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障和房屋管理局、市規劃國土資源局制訂的《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》,是否真的就使開發商得償所愿呢?
　　在14條新政中,第4條內容是對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。
　　第6條是:個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的,個人不負擔營業稅。
　　第7條是:個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,個人不負擔個人所得稅。
　　“這3條,應該正好與開發商提出的要求刺激改善性需求吻合”,而第11條,繼續加大中心城區舊區改造力度,重點對成片二級舊里以下房屋實施改造,“拆、改、留”并舉,努力改善舊區居民住房條件,則“很可能也是受到了開發商建議書的啟發”。
　　至于2008年10月31日,上海新普通住房標準的出臺,則被張海認為是“開發商不斷上訪中最大的收益”。
　　10月31日,上海市住房保障和房屋管理局等四部門聯合發文,明確自2008年11月1日起,享受優惠政策的普通住房標準調整為:單套建筑面積140平方米以下,內環線以內套總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下,五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
　　而自2005年以來的原標準是:住宅小區建筑容積率在1.0以上,單套建筑面積在140平方米以下;內環線以內每平方米建筑面積17500元以下;內環線和外環線之間每平方米建筑面積10000元以下;外環線以外每平方米建筑面積7000元以下。
　　新普通住房標準與原標準相比,單價標準調整為總價標準,雖然最高上限并未改變,但放松了中小戶型的單價限制,受惠面有較大幅度提高,比如購買內環內90平方米的小戶型,則單價可以放寬到27222元/平方米,突破原先的17500元/平方米的限制。“這其實就等于進一步減稅了”。
　　但是,開發商提出的放開二套房貸、由地方政府出面呼吁放寬信貸限制，以及重開藍印戶口政策卻沒有任何消息。對此,張海得到的消息是“不要認為政府出政策了,就代表跟你們的關系好了”。
　　張海告訴《了望東方周刊》,根據他所得到的內部消息,“救市政策的出臺,并非是政府為了挽救房地產市場,而是因為由于經濟情況比預想的要糟糕,要想讓今年的GDP看得過去,第四季度已經是唯一的機會了,而在各個經濟指標中,房地產業的拉動效果又最為明顯,所以,這些政策只是政府為保持經濟增長的‘速效救心丸’,而非長效藥。”
　　“從政策出臺的時間,你也可以看出政策的微妙——10月底,正好是房產市場金九銀十結束的時候,出得早了,房產商可能在銷售旺季的時候搞價格聯盟,出得晚了,再加上執行的時間,又可能影響明年三四月份地產市場的復蘇。”張海告訴本刊記者,現在開發商一個難以啟齒的愿望,其實就是國內其他經濟行業的蕭條,“別的行業復蘇快了,房地產市場就會繼續受到打壓,別的行業不行,政府就不敢過分打壓房地產行業,因為他們還要保持經濟的增長。”-

　　每一項房產政策背后,都有中央、地方、開發商及老百姓四方利益的博弈
　　《了望東方周刊》記者張瑜 南京報道
　　2008年9月27日,“房產新政20條”又將南京推向了風口浪尖。一如2007年5月14日同樣出自南京的“一房一價”政策。所不同的是,后者是在房價飛漲的時期限制房價,而前者則是放開鼓勵房產投資及交易。
　　“我們這個政策相對來說是比較全面的,也有一定力度,市場反響不錯,房產的交易量立即改觀,前幾個星期達到了每天150套左右,比八九月份的100套左右好多了。”南京市房產管理局副局長郭宏定告訴《望東方周刊》。
　　“現在杭州、上海等城市陸續出臺了類似政策,其中上海的‘14條’規模更大,但南京卻是最早推出政策的城市之一。”郭宏定強調了南京對于房產調控政策的敏捷反應。
　　的確如此。10月22日,國家有關部門推出了一系列房產政策,包括降低房產交易稅費、降低房貸利率及首付比例、加強住房保障等。而這些要點在南京的“20條中”都有體現。
　　“南京乃至整個江蘇省跟中央的政策都是很緊的。”南京市一位開發商李東(化名)對記者表示,“國家房產政策還沒出,南京就先出了。”

　　“救市新政”忐忑出臺
　　早在9月中旬,關于南京市政府出手“救市”的傳言就已經沸沸揚揚。搜房南京網站一則“傳南京市政府或將出手救市”的消息言之鑿鑿:某開發商爆料,南京市政府正在積極討論相關“救市”政策,“討論稿”已呈現在各大開發商桌上。
　　這份“討論稿”的內容大致如下:普通商品房契稅將由2%調整為1%;調整南京高檔房標準:江南八區調整為14900元/平米,江寧8900元/平米,江北7500元/平米等。
　　記者聯系到搜房南京網站發布消息的相關人士,該人士表示這是在某開發商桌子上親眼所見,但很快,南京市政府相關部門及該開發商就要求網站撤掉這條消息,理由是“一些討論的東西,不適宜公布”。
　　國慶節前的幾天,新政終于低調出臺。但從內容上來看,與“討論稿”差距非常大。其中較有實質意義的主要有兩條:首先,新政規定“購買90平米以下(含90平米)商品住房(含二手住房)的,給予房款總額1%的補貼,購買90-144平米以下(含144平米)商品住房(含二手住房)的,給予房款總額0.5%的補貼”;其次,明確取消了“一房一價”。
　　據郭宏定介紹,“目前補貼條例是最直接起效的,我們已經發放了500多筆共300多萬的補貼款項,其他的也都在陸續推行”。
　　南京大學經濟學系副主任、南京大學不動產研究中心副主任葛揚曾于9月25號參與了南京市有關部門組織的“吹風會”。“當時市里有關部門希望專家提意見,同時也明確了制定方案的宗旨就是‘救市’,而且,強調和中央宏觀調控政策保持高度、快速的一致。”
　　“新政對市場的影響還是很明顯的,第一是老百姓的關注度在提升,在10月份的頭兩個星期,認購量比之前每天將近多了160套。而從周成交情況來看,10月份也比9月環比提高了約10%～20%。”南京風尚機構房地產經濟研究中心主任顏濤分析說。
　　但新政的實際效果仍有待觀望。“補貼也沒什么實質作用,現在很多樓盤打8折9折,補貼1%相當于99折,有什么用呢?相反,降低買房的契稅是最重要的。”南京市民呂彥對新政并不看好。
　　為什么在“討論稿”中出現的“降低契稅”最終并沒有出現在新政中?郭宏定解釋說:“降低交易環節的稅費的確是最重要的,但我們地方政府不能改變稅費,所以只能用財政補貼的辦法,這涉及地方政府的權限問題。”
　　“對于新政的出臺南京市還是有些顧慮的,據說他們本想在國慶期間推出,最終還是選擇了一個周六低調公布,就是不想引起太多的關注。”李東對記者透露。

　　“一房一價”尷尬隱退
　　新政的出臺,宣告了轟動一時的“一房一價”政策的終結。
　　為抑制南京房價瘋漲,2007年5月11日,南京市物價局牽頭房管局、工商、國稅、地稅等部門聯合出臺了“一房一價”制度,規定普通商品住房要通過價格部門核價,核定一個基準價,在這個基礎上,允許開發企業根據市場行情浮動房價,浮動幅度不超過5%。
　　這項被稱為“違反市場經濟規律”、“退回計劃經濟”的政策一經出臺就飽受爭議,招致開發商的一致不滿,引發了“萬科價格門”事件。
　　2007年6月26日,南京物價局對“光明三期”基準價格核定為7360元/平方米,加上5%的浮動率,不得超過7728元/平方米。但是到那時為止,該項目10幢樓的前8幢平均銷售價格達到8450元/平方米,這意味著,最后2幢樓只有按3960元/平方米銷售,才能符合“一房一價”的規定。
　　萬科顯然不可能做這種賠本買賣。而若以前8棟均價出售,“光明城市”將超出物價局限定樓盤銷售總價約8760萬元,房款總價的超出部分須向廣大業主退賠。根據規定,萬科將賠償5000余萬元,但這件事最終還是不了了之,直至“一房一價”取消。
　　“我們2008年初開盤的一個樓盤價格只定在了9000多塊,就是因為這個限制房價的政策,實際上當時的銷售狀況很好,完全可以賣到10000塊以上。”南京市另一位開發商于明(化名)對記者抱怨道。
　　“一房一價”真控制住房價了嗎?中房指數研究院南京分院曹旭東告訴本刊記者,實質上房價并沒有控制住,因為開發商要獲得更多利潤,就想辦法去規避“一房一價”政策,第一是加裝修價格,導致2007年,南京市普通商品房裝修標準達到4000-5000/平方米的不正常現象;第二就是新房轉二手房,因為二手房并不受“一房一價”約束。成本等費用提高了,最后還是轉嫁到了消費者頭上。
　　“還有一些開發商偷偷超出浮動價格,政府發現了,罰點款就完了。”南京當地房地產媒體同行對本刊記者說。
　　但不管怎樣,“一房一價”已成為歷史。當時曾主導推出這項政策的南京市物價局副局長張瑞忠也已不愿再提及這個話題。“現在我不好說什么,現在這個政策已經取消了,再提不就是跟新政對著干了?”張瑞忠客氣地拒絕了本刊記者的采訪。而在2007年6月,張瑞忠曾經對當地媒體表示,“新政會堅決推行下去”。
　　“這項政策的出臺跟新政一樣,也是存在著內在矛盾的,因為地方政府跟開發商的經濟利益是綁定的,他怎么會希望房價降低呢?只不過他必須緊跟中央政策保持社會穩定,這也是地方官員政績考核的一部分。當時南京市這樣做大概有一些背景,到后來想取消又覺得尷尬,恰好樓市很快遇到了拐點,于是借新政之際,順勢就取消了。”于明分析說。-
　　(本刊記者高艷平對本文亦有貢獻)

　　土地方面的收入是如此重要,它的風吹草動都會讓各地政府心驚肉跳
　　《了望東方周刊》特約撰稿王家敏 南京、北京報道
　　土地財政是一個老問題。拆遷帶來的紛爭、地方政府對收益的渴求、腐敗者對尋租空間的爭搶、房價升降上的政商互動、財稅體制中的上下博弈,均糾纏其中,怎一個亂字了得。
　　在當前的土地制度下,地方政府壟斷著土地的一級市場,通過土地儲備中心等機構,將土地“低進高出”,低價征用的土地成為高速城市化和工業化的驅動器,土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共投資的重要來源,土地抵押成為城市基礎設施和房地產投資的主要融資工具。
　　國務院發展研究中心組織的“中國土地政策改革課題組”經過研究后分析說:從土地上產生的收入占到地方財政收入的一半以上,發達地區的地方財政成為名副其實的“土地財政”。
　　土地財政在國內的全線飄紅、一路凱歌,已變成房價居高不下的幕后推手。而諸多地方政府之所以在房價剛出現下降苗頭、中央政策尚未出臺的情況下,就紛紛一改此前控制房價的調子,急急忙忙出手救市,也正是因為“土地財政”這個老問題。
　　同樣是救市,中央和地方仍然有不同的初衷。“盡管中央10月22號也出臺了政策,但是從它并沒有放松二套房貸款就可以看出來,中央政府對于房地產政策的根本性思路沒有發生改變,那就是繼續調整,防止這個產業過熱,而這一點跟地方在某種意義上是沖突的。在短期內二者的目標一致,就是穩定房地產市場。但是長期來看,經濟結構必須調整,要改變地方經濟對于房地產的過度依賴。”南京大學經濟系副主任葛揚說。
　　國務院發展研究中心一位參與土地政策改革課題組調研的研究員告訴本刊記者,要想獲得土地出讓收入、成本的真實數據并不容易。
　　課題組調查了S縣,J市和Y市1999-2004年的詳細數據,其中2003年三地土地出讓金收入分別占當地財政預算外收入的69.3%、58%和60%。
　　地方政府預算外收入一般由行政事業性收費、政府性基金和土地出讓金(2007年后一些地區將土地出讓金劃入基金管理)等構成。報告顯示,2003年S縣土地出讓金收入為19.2億元,土地出讓金純收益11.76億元,預算外收入27.7億元。土地出讓金已成為S縣政府財政預算外收入的最主要來源,而當年政府預算收入僅為13.1億元。
　　土地方面的收入是如此重要,它的風吹草動都會讓各地政府心驚肉跳。2008年以來,各地土地出讓金驟減,是地方政府救市政策出臺的直接誘因。
　　本文圖表數據來源于9個城市國土資源局、財政局、土地儲備中心等部門對外公布的金額,以及德盛行地產、中國指數研究院等機構的統計結果。
　　圖一中是2007年土地出讓金與當年地方財政收入的比例,其中廈門市土地出讓金逼近當年地方財政收入;圖二是2008年上半年土地出讓金與2007年全年比例,除北京外,其他城市土地出讓金收入明顯減少,紹興2008年上半年的出讓金只相當于2007年的4.2%。
　　這些數據至少能說明兩個問題——二、三線城市對土地出讓金的依賴度較高,且土地出讓金的下降幅度較大。這意味著二、三線城市政府可能面臨的“破產”。如2007年廈門市土地出讓金接近180億元,2008上半年不到40億元。另據廈門市地稅部門統計數據顯示,2007年前三季度,廈門建筑安裝業和銷售不動產營業稅入庫32.81億元,占地稅收入的31.2%。土地出讓金的驟減和樓市的低迷會將城市帶入怎樣的困境?這也就不難解釋各地紛紛救市的原因。-
　　(本刊記者張瑜對本文亦有貢獻)

　　專家稱房價至少要連續下跌3年以上
　　樓市的明天會更好嗎?
　　價格怎么漲上去,還要怎樣掉下來。如果要劃分責任,說實話,各級政府要負主要責任,然后開發商，還有部分媒體
　　《了望東方周刊》特邀撰稿王璽 北京報道
　　當前,樓市仍在調整,新政出臺后的房價是漲是跌?未來房地產將會呈現哪種態勢?對中國整體經濟及房地產相關產業的影響又怎樣?本刊邀請了房地產行業的知名專家學者,就上述問題進行了探討。
　　專家:
　　牛鳳瑞 中國社科院城市發展與環境研究中心主任
　　黃興文 北京師范大學不動產研究所副所長
　　陳國強 北大房地產研究所所長
　　李開發 中國管理科學研究院研究員
　　《了望東方周刊》：國家發改委、統計局數據顯示,八九兩月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.3%、3.5%,環比均下降0.1%。目前我國房地產市場是什么狀況?房價是下跌,還是上漲?
　　黃興文:同比掩蓋了真相,環比才說明問題。同比是和去年比,時間跨度是一年,把好多情況掩蓋了。環比是月月相比,反映了細節。房價下跌趨勢已經看出來了。
　　李開發:其實,全國房價拐點今年年初已顯現。
　　牛鳳瑞:應該說還處于一個觀望期。現在我們看到的房價下降,一個是少數城市,二是少數城市的個別樓盤。好的樓盤還沒有下降的趨勢。只是和去年比,上漲局面沒有了。
　　陳國強:市場出現了調整和明顯觀望。房地產市場產品多元化,不同檔次、不同類型的產品之間的價格有差別;不同的產品,面對的群體也不一樣,價格調整的情況和幅度也不同,是有差別的。
　　《了望東方周刊》：為什么會出現這種觀望的局面?
　　黃興文:房價暴漲表面看是開發商唯利是圖,但政府也負有很大的責任,政策措施,還有他們自身的牟利動機,以及資本市場不正常和瘋狂,導致推高房價。原來的群體瘋狂,現在該這個瘋狂的群體為之埋單。價格怎么漲上去,還要怎樣掉下來。如果要劃分責任,說實話,各級政府要負主要責任,然后開發商、還有部分媒體。
　　李開發 :在我國一線城市,特別是北京這樣的特大城市,現在房價與收入之比已是15到20倍,大大超過聯合國和世界銀行的衡量指標,將90%以上居民消費排除在市場外。已經過高、很高,不能再高的房價嚴重背離了民眾的承受能力。房價高漲的時候,地產商認為是市場決定的。既然市場能夠決定高價,同樣能夠決定低價。
　　牛鳳瑞:房地產現在的局面,跟以往連續幾年的調控有很大的關系。房地產市場的基本關系是供求關系,這種關系的基本面是供不應求,需求一直持續地旺盛。對房地產市場一直以來有3套調控措施:一是所謂的關緊兩個閘門,限制土地供給和資金供給,卡住了房地產發展的基本要素;二是嚴控房價。盡管效果沒有達到,但政策一直朝這個方向努力;三是增加中間環節的稅收,既抑制了供給,又抑制了需求。
　　陳國強:是由多種因素造成的。首先是行業的內在調整,第二是外部的經濟環境變了,包括國際、國內經濟環境出現了變化。三是政策方面的因素,針對房地產調控政策持續一段時間,特別是去年以來調控政策的累加效應。可以說這幾個方面因素共同導致了這樣一種低迷的狀態。
　　《了望東方周刊》：房地產行業存在泡沫嗎?
　　黃興文:消費者對房價有一個最簡單、最直白,也是最準確的判斷:不值。這說明房價的確偏高,也意味著房地產行業存在著“泡沫”。所謂的剛性需求,只是偷換概念,掩蓋問題實質。可以滯后很長時間進行的需求不叫剛性需求。高房價首先是推上去的,包括政府、開發商、投資和投機者。很多資源被用到這個行業來,國民經濟,包括政府都依賴于房地產,這是不正常的。像去年那種快速上漲比高房價更可怕,會引起恐慌。因為沒法精確化,我認為房價在目前的基礎上跌去20%至30%,會好一點,至少會減少整個國民經濟的風險。
　　李開發: 5年來房地產的暴利,吸收了全社會各種資金進入炒作獲利。到目前為止,在我國,除了中國電信、中國 移 動沒有參加房地產炒作之外,大部分企業,非房地產行業企業,包括大名鼎鼎的中國航天集團都進入了房地產行業。那么這說明他們原有的產業利潤微薄,這種現象是完全違背經濟規律的。由于房地產的利潤比價高,大量的資金流入,使其他行業發展缺少流動資金。如果房價的跌幅在40%以內,會擠掉其中的泡沫。
　　牛鳳瑞:所謂泡沫,不是隨便說的。我認為,市場形成的價格是真實的價格。湯臣一品,開發商要價高,兩年才賣出一兩套,還遭退房了;有人想要買房子,5000元一平米,才出手買。買家的出價,賣家的要價,都不是真實的價格,市場尊重價格。市場經濟存在投機,但我把投機當成是中性詞,資本有逐利的本質。一個產業較高的利潤回報,是其他產業要素向這個產業涌入、進入的基本前提。如果沒有,這個行業就要萎縮。正是有了這種大量的涌入和前幾年較高的回報,才形成了房地產的較高的增長速度和更多的住房供給,才有市場的滿足。
　　陳國強:全國不同區域,房地產的情況不一樣。局部有泡沫,所以出現調整和市場的明顯觀望,不能說全部有。剛性需求促使房價上漲的判斷也是對的,只不過現在剛性需求沒有轉化為有效需求。交易量萎縮,并不是說需求消失,而是這部分群體在外部不確定因素狀況下,持幣觀望。房地產特定時間利潤高一些,隨著行業發展,利潤會平均化。6萬多家企業,本身還有一個洗牌重組的過程。
　　《了望東方周刊》：政府的救市政策,是在救什么?
　　黃興文:是救國民經濟和GDP增長率,這是根本目的。我國國民經濟對房地產有依賴。房地產對國民經濟總量的貢獻10%,對增量的貢獻占20%至25%,這是非常可怕的。為什么地方政府這么著急,因為前一階段,這個行業過于瘋狂,政府靠它發財,開發商還有這個產業鏈上龐大的利益集團靠它發財,以及一部分老百姓也靠它。現在,地產業出現了問題,地方政府感覺它沒錢了,要干事干不了。這一個行業的衰退,等于四分之一條腿折了。經濟一衰退,要回來比較難。
　　牛鳳瑞:不是救市,正確的說法應該是:政府調整自己的房地產調控政策。中國和美國的情況不一樣,美國叫救市,因為次貸危機。中國的房貸都是優質貸款,銀行他們也都承認的。中國貸款買房的都是高收入階層。中國是高儲蓄國家,老百姓今天的錢舍不得花,等到明天花。房地產價格的漲漲落落,是市場配置的房地產資源的基本形式,也是社會分配住房資源最合理、最公平、最有效的杠桿。
　　陳國強:地方政府和中央政府出臺的政策是有差別的。中央是為老百姓考慮,地方政府為開發商考慮,緩解開發商的壓力。背后潛在的動機多元一些。同時也是對過去的政策方向做一個調整。
　　《了望東方周刊》：救市政策對房價走勢影響到底如何?
　　黃興文:房價還會往低走。目前的救市政策不會起到根本作用。出來快一個星期了,還在揪細節問題。對經濟來說,房價要相對平穩。但中國的體制很難保證平穩,不是暴漲就是暴跌。我通過對一些樓盤的調查,判斷20%到30%的幅度還會有的。
　　李開發:我們經過各種數據比較認為,政府能通過優惠政策給購房者的扶持是有限度的。與房地產近年來的暴利和高價相比,所起作用非常有限。社會對政策反響也極其有限,經過短期波動后,作用趨于消失,房價會繼續下跌。
　　牛鳳瑞:作用往往不是事先評估,而是事后才能做出評判。但一些具體的措施是刺激購買,在客觀上對樓市過于冷清的局面,是一個利好的作用。
　　陳國強:不好說。政策發揮效應不是立竿見影,需要一段時間。房價漲得過多過猛的,投機投資成分多一些的市場,調整的空間大一些,時間長一些;相反,市場比較平穩,以自住消費為主導的市場調整就會小一些。
　　《了望東方周刊》：房價是繼續下跌還是逐漸回升?支持你做出判斷的依據是什么?
　　黃興文:市場馬上就回暖,這只是一種理想狀態,很難達到。房地產目前的現狀就像我一篇文章的標題:北極圈的冬天。根據研究,發現房地產只要進入蕭條期,時間會很長。現在是在低谷,大家失去信心了,要鼓起信心很不容易。房價既然暴漲過,老百姓和整個經濟都不支持高價,那快跌比慢跌好,價格就應該跌回來,跌到正常。開發商如果死扛著,搞價格聯盟,只會等死。
　　李開發:房價至少要連續下跌3年以上,是一個慢慢回歸理性的過程，才能逐漸回歸合理價位。曾經對媒體表示“賺得不好意思”的開發商,應順應實際,大幅度調整價格,拉動消費,等待并重歸健康的房地產市場。
　　牛鳳瑞:現階段,房地產行業在經受“倒春寒”。房價下降的情況,是非常短暫的。房價的上漲不以人的意志為轉移,原材料在上漲,勞動力工資在上漲,人民的收入在上漲,讓房價下來可能嗎?如果那樣,我們大家沒房子可住了。誰去蓋房子,傻瓜才去蓋房子。暴跌的結果是兩年以后沒有房子可賣。 中國處于城市化加速時期,人民的消費結構處于升級階段,此階段,老百姓對住房的需求是不可遏制的,持續旺盛的住房需求,必然要求持續旺盛的供給。所以從中長期來看,供求雙方的持續旺盛,必定會成就中國住房市場幾十年持續的春天。
　　陳國強:市場調整到達一個點,是消費者認可的心理價位,房價就會被接受。總體來說房價會是一個上升趨勢,經濟發展,收入增加,產品提升,5到10年后,房價比現在低,那除非是一種不正常狀況。房地產行業在夯實基礎之后,必然會迎來上升期。■

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