救市：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“冰凍期”
20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表數(shù)據(jù)，按可比價(jià)格計(jì)算，我國(guó)三季度GDP同比增長(zhǎng)9.9%，比上年同期回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，雖未出現(xiàn)GDP指數(shù)的暴跌格局，但回落態(tài)度已經(jīng)十分明顯。
與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)也冒著“股改失敗”自食其言的特大信用危險(xiǎn)在不?！熬裙墒小?，而近期最招眼的新聞莫過于另一戰(zhàn)線上的大新聞：全國(guó)各地政府紛紛開始出臺(tái)措施拯救瀕危的樓市！
然而，在我看來，和股市一樣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不救倒也罷了，充其量讓房?jī)r(jià)跌30-50%不等便有望止住跌勢(shì)，如今這一救，問題反而大了。因?yàn)椤熬仁小钡囊粋€(gè)直接后果就是讓所有潛在的消費(fèi)者看到了樓市崩跌的風(fēng)險(xiǎn)，看到了房?jī)r(jià)只可能不可能再漲的客觀事實(shí)。此時(shí)，持幣觀望是必然的選擇，更何況周邊的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)是如此糟糕，所有的人都不得不為經(jīng)濟(jì)蕭條未雨綢繆。
事實(shí)上，我們知道，美國(guó)次貸危機(jī)的惡化就是從白宮救市開始的。在去年次貸危機(jī)拉開序幕時(shí)，許多人包括華爾街的絕大多數(shù)對(duì)沖基金經(jīng)理們都還不當(dāng)回事，但自從美國(guó)政府開始“積極救市”尤其是拯救“二房”之后，華爾街便開始人心惶惶了。國(guó)內(nèi)曾有人盛贊美國(guó)政府的“果斷救市”，但結(jié)果大家都看到了，如我在3月11日的文章標(biāo)題一樣，“美聯(lián)儲(chǔ)的救市精神”根本拯救不了美國(guó)樓市。
如此，再結(jié)合此前我國(guó)股市兩次救市的結(jié)果是“愈救愈熊”的事實(shí)來考察，我們只能得出一個(gè)結(jié)論，即在真正的危機(jī)面前，“救市”具有警醒作用，其刺激作用只能是曇花一現(xiàn)，而其邊際效用卻會(huì)越來越小?？陀^的原因是，一個(gè)市場(chǎng)的危機(jī)降臨往往是問題長(zhǎng)期積累的惡果，其一旦危機(jī)爆發(fā)，則信心的回復(fù)也絕不是釋放一點(diǎn)“流動(dòng)性”便可以做到的。拿美國(guó)次貸危機(jī)而言，其危機(jī)的根源本便是當(dāng)初因?yàn)橥稒C(jī)、貪欲和好大喜功，各國(guó)釋放了太多的“流動(dòng)性”。如此救市，豈非如同癮君子犯癮了在給他吸毒？
但不幸或者不得不為的是，和美國(guó)政府依舊想做印鈔機(jī)緩和矛盾、轉(zhuǎn)嫁危機(jī)的做法一樣，我們的地方政府也在中央政府的“默認(rèn)”下開始依靠釋放流動(dòng)性來“治病”。這一點(diǎn)，大家只要看看各大城市如南京、杭州等如今又在為房地產(chǎn)商釋放流動(dòng)性便一清二楚了。救樓市，其實(shí)骨子里的信號(hào)便是想依舊維持基于固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)所帶來的虛假繁榮，而問題在于，今年前半年的發(fā)地產(chǎn)投資增速依舊高于去年同期的水平，根本沒有徹底降溫！
所以，結(jié)果只能是是，即便暫時(shí)穩(wěn)住了房?jī)r(jià)下跌的格局，面上繁榮了，但老百姓卻更買不起房了。而我以為，如果這樣的發(fā)展模式不被顛覆，則中國(guó)樓市今后的結(jié)局并不會(huì)比美國(guó)好。
我們看到，因?yàn)橹袊?guó)的“自我膨脹”，英德等發(fā)達(dá)國(guó)家近期已在考慮停止原有的對(duì)華援助，也就是說，他們從奧運(yùn)、神七和我國(guó)統(tǒng)計(jì)局去年曾自吹的“中等發(fā)達(dá)國(guó)家說”等等出發(fā)，認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)不需要低息貸款等經(jīng)常性援助了。這一方面反映了這些國(guó)家對(duì)中國(guó)當(dāng)今“依舊看上去很美”的“眼紅”，另一方面當(dāng)然也是他們自身面臨危機(jī)的自我調(diào)整應(yīng)對(duì)術(shù)。然而要命的是，在對(duì)外貿(mào)易急劇萎縮，對(duì)外投資嚴(yán)重縮水、國(guó)內(nèi)需求欲振乏力的今天，如果外援也被遏制，那么中國(guó)原本看似龐大財(cái)政儲(chǔ)蓄實(shí)際上也就變得有些緊張了。外匯儲(chǔ)備套牢的多，可用的資金實(shí)際不多，而地方財(cái)政更是大多處于嚴(yán)重透支狀態(tài)。而即便如此，為了社會(huì)穩(wěn)定，為了政績(jī)光鮮，他們還得打腫臉充胖子，繼續(xù)放款救助高高在上的樓市和瀕臨破產(chǎn)的眾多企業(yè)。
此前，我在演講時(shí)曾讓大家想一個(gè)問題，即中國(guó)樓市是否會(huì)崩跌？因?yàn)樵谖铱磥?，這個(gè)問題會(huì)嚴(yán)重影響股市，樓市的背后是銀行，但我看到的事實(shí)是，雖然政府最擔(dān)心樓市崩潰殃及銀行，但實(shí)際上房地產(chǎn)商們的資金鏈卻早已岌岌可危了，他們每天的“日常工作”基本是應(yīng)對(duì)消失了的訂單，互相催債逼債還債。更危殆的，則像溫州那家房地產(chǎn)公司一樣，“高管層集體消失”！
這一危機(jī)的根源自然是供求關(guān)系，即由于房?jī)r(jià)收入比高居全球各國(guó)之首，強(qiáng)欲購(gòu)房的老百姓本本便買不起那么貴的房子，所以在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)、樓市面臨跌勢(shì)時(shí)自然會(huì)更加強(qiáng)化等待心理，如此，“求”便暫時(shí)消失了，但大量空置房和因農(nóng)業(yè)新政可能解禁的“小產(chǎn)權(quán)房”擺在那里，卻說明“供”卻十分龐大。
這便是潛在的危機(jī)，而這種危機(jī)并不會(huì)因銀行放貸或城市“救市”而消失。相反，越是救市，便越讓普通民眾看到了危機(jī)的嚴(yán)重。而此時(shí)，稍有觸動(dòng)房產(chǎn)商資金鏈斷裂的火星，便會(huì)形成樓市的轟然倒塌格局。而按照一般歷史經(jīng)驗(yàn)，崩跌后的樓市想要走出“冰凍期”，則至少需要兩三年甚至更多。
讓房?jī)r(jià)理性回歸、讓利于民是真正的出路，可惜牢不可破的行政慣性、高高在上幻想和短視的政績(jī)貪欲等等，注定會(huì)讓這樣的希望泡湯。
尹中立: 刺激房地產(chǎn)投資的正確方法是增加住房保障支出
我理解地方政府的苦衷，因?yàn)闆]有房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)就沒有GDP的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用是任何人都無(wú)容置疑的。在我國(guó)的GDP中，固定資產(chǎn)投資占比超過50%，而固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資占25%左右，制造業(yè)占30%左右，基礎(chǔ)設(shè)施占20%左右，如果房地產(chǎn)投資更不上，會(huì)直接影響到制造業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資，因此，房地產(chǎn)投資在投資中具有決定性的作用。
1998年，在亞洲金融危機(jī)之后，我國(guó)啟動(dòng)了住房消費(fèi)，正是房地產(chǎn)業(yè)維持了長(zhǎng)達(dá)7年的經(jīng)濟(jì)繁榮。但10年后的今天，如果還延續(xù)老路，通過給房地產(chǎn)行業(yè)以各種優(yōu)惠政策（主要是信貸優(yōu)惠政策）的方式刺激投資的話，效果不會(huì)好，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾是房?jī)r(jià)太高，而需要買房的人收入有限。
要化解這個(gè)矛盾，必須讓虛高的房?jī)r(jià)降下來。在需求不濟(jì)的情況下，力挺房?jī)r(jià)的做法只會(huì)給市場(chǎng)傳遞一個(gè)錯(cuò)誤的信號(hào)，延緩市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間和節(jié)奏。但我們也應(yīng)該清醒地看到，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果必然是房子降價(jià)，但開發(fā)商利潤(rùn)大幅度降低，會(huì)嚴(yán)重影響其再投資的積極性，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。
為此，我建議從完善住房保障制度入手，確保投資增長(zhǎng)與改善民生一箭雙雕。
1、建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金。從2005年以來，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，完善住房保障制度，但在落實(shí)過程中沒有有效調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，成效并不明顯。如果中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對(duì)地方政府住房保障的投資給于貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動(dòng)地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
2、建議將住房保障制度的覆蓋面擴(kuò)大到當(dāng)年新增住房面積的20%以上，讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優(yōu)惠。尤其要關(guān)注剛剛走出校門的大學(xué)生的住房保障問題，很多農(nóng)村出身的大學(xué)生是依靠助學(xué)貸款完成學(xué)業(yè)的，在步入工作崗位之初即有還貸的壓力，根本無(wú)力自行解決住房問題。解決這些大學(xué)生的住房問題不僅有助于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，而且有助于縮小城鄉(xiāng)收入差別，提高我國(guó)城市化和工業(yè)化的進(jìn)程。
3、對(duì)保障用房應(yīng)該采取封閉式運(yùn)行。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題。應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)（如50平方米左右），禁止在二級(jí)市場(chǎng)自由買賣經(jīng)濟(jì)適用房。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回購(gòu)。此舉可以有效杜絕個(gè)別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。
4、要著手構(gòu)建具有中國(guó)特色的政策性住房金融體系。全世界所有的人口大國(guó)和經(jīng)濟(jì)大國(guó)都有自己的政策性住房金融體系，這是住房市場(chǎng)的特殊性決定的。我國(guó)城市居民購(gòu)買住房的主要資金來源是商業(yè)銀行的貸款，其結(jié)果是老百姓的還貸壓力沉重。如果遇到通貨膨脹，利率的大幅度調(diào)整將直接影響到民生問題，影響到銀行體系的穩(wěn)定。
建議在現(xiàn)有的住房公積金制度和住房置業(yè)擔(dān)保體系的基礎(chǔ)上構(gòu)建我國(guó)的政策性住房金融體系。
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中央的房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向
2008-10-20 |
我注意到，在今年第四季度的工作部署中強(qiáng)調(diào)“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”。這與以前的政策的確有很大的差異。
但仔細(xì)研讀，筆者發(fā)現(xiàn)中央的政策著力點(diǎn)是“投資”而不是開發(fā)商期待的“托市”。在“降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”之前是“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！?，顯然，抑制需求的政策的確在松綁，但這個(gè)變動(dòng)不是為了讓老百姓去買開發(fā)商的商品房，而是買由政府提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房。
為什么會(huì)有這樣的結(jié)果？我認(rèn)為中央主要出于三方面的考慮，一是房?jī)r(jià)泡沫依然沒有消除，房?jī)r(jià)與老百姓的購(gòu)買力之間還有不小的差距，如果強(qiáng)行地把價(jià)格“穩(wěn)定”在目前的水平，效果不會(huì)太好，只是浪費(fèi)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間，如同給患了闌尾炎的病人吃止痛藥一樣。二是刺激投資的需要。在國(guó)際金融危機(jī)的背景下，我國(guó)的出口面臨下降，增加投資是政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最有效手段，增加住房保障支出不僅可以增加投資，而且可以解決民生問題，可以一箭雙雕。第三是美國(guó)金融危機(jī)的教訓(xùn)，美國(guó)次貸危機(jī)的本質(zhì)是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅造成的，如果認(rèn)為地維護(hù)房?jī)r(jià)泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)及金融的危害會(huì)越來越大，最后將不可收拾。我們的房?jī)r(jià)泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)，如何讓這個(gè)泡沫著陸是政府面臨的挑戰(zhàn)，但無(wú)論如何不能“死扛著”。
如果“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模”的政策措施能得到執(zhí)行，那么，虛高的房?jī)r(jià)將會(huì)快速得到回落，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將會(huì)到健康發(fā)展的軌道，但同時(shí)，開發(fā)商們面臨的挑戰(zhàn)是不言而喻的。
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