地方政府救樓市的八大心病
　　時(shí)寒冰(2008-10-18 00:51)

　　地方政府救樓市之風(fēng)鵲起，過節(jié)一般的熱鬧。但是，由開發(fā)商、一些地方政府官員、部分建設(shè)部官員和發(fā)改委官員主演的這場(chǎng)“草裙舞”表演，注定會(huì)以草裙脫落，白花花的屁股從遮蓋物背后裸露出來而告終。
　　既得利益者的八塊心病，靠他們自己是醫(yī)治不了的。
　　今天晚上十點(diǎn)，中央電視臺(tái)“新聞1+1”電話連線采訪我（直播）。
　　我的回答直指地方政府的心病，由于時(shí)間短，回答比較簡練，在這里補(bǔ)充如下，以更清晰地表明自己的觀點(diǎn)：
　　（一），地方政府救樓市未得到中央明確的表態(tài)支持，只能小心地進(jìn)行，力度有限。而且，金融政策、土地政策、財(cái)稅政策等，權(quán)力都在中央手中，地方政府難以出臺(tái)有力度的救市政策——當(dāng)然也不敢。地方政府的救市政策很多都是欺騙性的，比如，購房補(bǔ)貼1%，房價(jià)隨便一跌就不止20%，看看深圳的情況吧，半年跌了多少？到現(xiàn)在還止不住跌。這些地方政府官員以為老百姓都是傻子嗎？
　　倘若中央出臺(tái)救樓市的政策，由于地方政府已經(jīng)提前操作，也已違規(guī)，同時(shí)，這相當(dāng)于“利好”因素提前被消化。如果中央反對(duì)出臺(tái)救樓市政策，地方政府官員將面臨背離宏觀調(diào)控政策，挑釁中央權(quán)威的尷尬，和被問責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　這是地方政府的第一大心病。
　　（二），我認(rèn)為目前出臺(tái)救樓市的政策非常不妥。因?yàn)椋覈鴱?005年就出臺(tái)調(diào)控政策，當(dāng)時(shí)就認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)太高，現(xiàn)在，在房價(jià)還沒有調(diào)整的情況下就去救樓市，等于否定此前的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性將受到損害，政府的公信力也將受到損害。而且，存在嚴(yán)重泡沫的房價(jià)，僅僅肥了開發(fā)商、腐敗官員等少數(shù)人的利益，卻無情吞噬了廣大民眾的購買力——高房價(jià)對(duì)中國內(nèi)需的拉動(dòng)有著巨大的抑制作用。因此，盡管發(fā)改委官員散布中央救樓市的謠言，目前也還只能看作利益集團(tuán)及其代言人自我安慰之舉。
　　救樓市，出師無名，是地方政府的第二大心病。
　　（三），即使地方政府救樓市，也必然以失敗而告終。原因是，房價(jià)由于連年上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購買力，這意味著實(shí)際消費(fèi)能力的下降。
　　另一方面，最近幾年，房地產(chǎn)投資迅猛增長，以北京為例，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重仍然高達(dá)49.8%。這意味著供應(yīng)量的增大。
　　一降一增之間，意味著存在嚴(yán)重泡沫的樓市已經(jīng)處于供大于求，供應(yīng)過剩（相對(duì)民眾實(shí)際購買力的嚴(yán)重的供應(yīng)過剩）的狀態(tài)。在這方面，深圳已經(jīng)作出了表率。深圳過去的存量住房一般有兩到三萬套，而現(xiàn)在突破了六萬套，所以，深圳房價(jià)跌幅這么深了依然止不住跌勢(shì)。其他地方正在步入深圳的后塵。
　　這是地方政府的第三塊心病。
　　（四），房價(jià)的下跌端倪已經(jīng)露出，地方政府救市為熱錢高位套現(xiàn)撤離提供了良機(jī)，熱錢逃離后，房價(jià)必然步入漫漫不歸路。地方政府救樓市，其實(shí)是自取滅亡。
　　這是地方政府救市的第四大心病。
　　（五），人口紅利已經(jīng)消失，人口結(jié)構(gòu)的悄然變化，已經(jīng)注定嚴(yán)重透支未來利潤空間的樓市，將步入一個(gè)長達(dá)10年左右的低迷期。過去，房價(jià)之所以上漲，是由于計(jì)劃生育政策實(shí)行前的多子女消費(fèi)潮的推動(dòng)。而現(xiàn)在，計(jì)劃生育政策后出生的人正成為市場(chǎng)的主體。
　　這意味著，房價(jià)的下跌絕非一朝一夕之間就能完成。以小學(xué)生的數(shù)量變化為例，2007年與1996年相比，全國小學(xué)數(shù)量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多！在校生從1996年的13615萬人，下降到2007年的10564萬人，減少3051萬人。中國人口結(jié)構(gòu)的變化由此可見。
　　房價(jià)的下跌是不可逆轉(zhuǎn)的。未來的由獨(dú)生子女組成的家庭，將面臨著從雙方父母手中繼承兩套房的機(jī)會(huì)，更多的住房將被推向市場(chǎng)。
　　這是地方政府的第五大心病。
　　（六），救樓市可能滅殺開發(fā)商。
　　這個(gè)觀點(diǎn)可能讓很多人一頭霧水。樓市本來已經(jīng)露出調(diào)整跡象，如果政府不救市，房價(jià)自然調(diào)整，調(diào)整動(dòng)能釋放后，房價(jià)就會(huì)步入另外一個(gè)周期。但現(xiàn)在，地方政府急切地救樓市，阻止房價(jià)下跌，將拖延調(diào)整動(dòng)能釋放的時(shí)間，而這一過程拖的時(shí)間越長，開發(fā)商的日子就越不好過，一些勢(shì)力較弱的開發(fā)商死得越快。因此，地方政府救樓市也可能誤殺與自己勾肩搭背的好伙伴好伴侶——開發(fā)商。
　　此乃地方政府第六大心病。
　　（七），民眾財(cái)產(chǎn)縮水，尤其股票被套，使得民眾的購買力被束縛，加之社會(huì)保障體系沒有建立起來，民眾要把積蓄的大部分資金用于填補(bǔ)公共產(chǎn)品缺位的空白，彌補(bǔ)社會(huì)保障缺位之苦，剩余的資金才能考慮買房問題。這意味著，支持房價(jià)上漲的動(dòng)能正在被無情削弱。不僅如此，一旦房價(jià)下跌，由于股民大部分資金被套牢或損失慘痛，無力接盤，房價(jià)下跌過程中難以找到支撐點(diǎn)，跌速可能很快。
　　（八），救樓市危害民生，破壞穩(wěn)定。
　　在房價(jià)沒有調(diào)整的情況下就出臺(tái)救樓市的政策，其實(shí)質(zhì)是救助開發(fā)商等既得利益集團(tuán)，同時(shí)，官員自己制造政績，為今后的升遷之路創(chuàng)造條件。這種損害民生的做法，必然遭到民眾的唾棄。
　　冒天下之大不韙救樓市，成為地方政府的第8大心病。
　　2008年10月17日夜

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