房價失去繼續(xù)上漲的支撐
劉正山
(本文發(fā)表于《中國青年》雜志2008年16期)
最近一段時間,中國房地產(chǎn)領域很熱鬧。一方面,潘石屹、馮侖、任志強等房地產(chǎn)大佬呼吁房地產(chǎn)商要做"豬堅強"。7月6日,在無錫舉辦的2008中國房地產(chǎn)高峰論壇上,萬通集團董事長馮侖表示,面對當今的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,地產(chǎn)大腕們都要學習地震中被埋36天奇跡存活的"豬堅強",即便瘦身也要頑強地存活下來。這些房地產(chǎn)商一致認為,目前房地產(chǎn)缺錢,資金壓力大,"豬堅強"是最形象的代言人。另一方面,北京大學兼職教授徐滇慶與財經(jīng)評論人士牛刀就深圳房價走勢打賭。7月8日,徐滇慶在《南方都市報》刊登了小全版的道歉廣告。他表示,"在2007年7月我說過,如果一年以后深圳房價不漲的話,我向深圳人民道歉。一年就要過去了,無論深圳的房價漲不漲都理應由我來道歉。"有好事者稱徐教授為"徐道歉"或"徐賴賴"(因為一些人認為徐滇慶的道歉沒有誠意)
詩云:"春江水暖鴨先知"。身處一線的"豬堅強"與"徐道歉",明白無誤地傳導出一種信號——房價走勢不容樂觀,轉(zhuǎn)折點或已顯現(xiàn)。
實際上,這個信號在2007年已現(xiàn)苗頭,只是很多人沒有注意到或者刻意否認。筆者在《航空畫報》2007年總第36期撰文說,"當前房價的持續(xù)大幅度上漲,并非市場需求量增加,也非單純的腐敗,而是房價真實上漲力度衰減,即將轉(zhuǎn)頭下降的表征。"這種判斷基于統(tǒng)計分析。當時,筆者推測房價已現(xiàn)"拐點"。當然,筆者所說的"拐點"并非媒體上那些學者所謂的"拐點"。他們所說的"拐點"實際上是"轉(zhuǎn)折點"。"拐點"是數(shù)學術語,并不意味著上升或下降過程的結(jié)束,或者由上升轉(zhuǎn)為下降、由下降轉(zhuǎn)為上升,而僅僅標志著上升或下降的形式發(fā)生了變化。如果房價暴漲的勢頭發(fā)生變化之后,繼續(xù)上漲,那么,變化的時刻就存在"拐點"。
進入2008年,受政策層面因素以及消費偏好變化等諸多方面的影響,房價由"拐點"走向"轉(zhuǎn)折點",從而今后數(shù)年房價總體下跌的可能性正在加大。
從政策層面看,最近幾年,房地產(chǎn)調(diào)控政策從不同方向出擊,形成合力,阻擊房價飛漲的腳步。2007年,國土資源部出臺"39號令",規(guī)定有關開發(fā)商不付清全部地價不得分期發(fā)放土地證,這對防范信貸風險、抑制愈演愈烈的"圈地運動",逼迫開發(fā)商少囤地、快開發(fā),從而增加新房供給起到了積極作用。與此同時,央行、銀監(jiān)會要求提高第二套以上住房的首付比例,極大地打擊了房地產(chǎn)投機和投資行為,增加了市場上的消費性住房的比例。
進入2008年以來,中央住房政策側(cè)重于解決中低層收入民眾的問題。于是,一方面,增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的"雙70%"政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型),著力解決中等收入家庭住房問題。另一方面,國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見,全國所有城市建立了廉租住房制度。這些舉措增加了中低檔住宅的供應,在一定程度上拉低了總體的房價水平。此外,國務院辦公廳下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》,以打擊囤積土地為核心的重拳,不僅加大了囤積土地的成本,也加大了囤積土地的政策風險與資金風險,這使得地價掉頭向下。而土地價款占房價成本的較大比重,土地市場出現(xiàn)"轉(zhuǎn)折點",引致房地產(chǎn)市場的走向轉(zhuǎn)向。
從消費層面看,購房者已顯出濃厚的觀望態(tài)勢。住房成交量是一個很好的衡量指標。價格的漲跌與其成交量大小之間存在一定的內(nèi)在關系。盡管說,來自國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示,全國房價升勢不改(不考慮局部區(qū)域房價下跌情況),但來自住房和城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據(jù)表明,今年1月至5月,40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。特別是北京,根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù),上半年北京住宅期房及現(xiàn)房網(wǎng)上簽約總量為40600 套,比去年同期的65004套下降了38%。在成交量減少的情況下價格反而上漲,這是一種"量價背離"的現(xiàn)象,一般出現(xiàn)在房價上升行情的末期。
單純從供求因素看,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面,房價繼續(xù)上漲的支撐已經(jīng)消失。根據(jù)建設部和商務部的研究,按照2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到
32平方米估算,2003年至2020年,我國城鎮(zhèn)總計每年住宅需求7.6億平方米。從供給角度看,按照建設部提供的數(shù)據(jù),我國城市新建住宅面積:2005年為15.9億平方米;2006年1-11月為17.67億平方米。可見,最近兩年的住宅供應,遠遠超過需求,例如2006年1-11月的新建住宅供應量(17.67億平方米)超過當年需求量(7.6億平方米)10億平方米。
再參照海外的經(jīng)驗,前幾年的暴漲,嚴重推高了中國的房價泡沫,很可能已經(jīng)到達頂點。學術界一般用"房價收入比"衡量房價泡沫,3—6倍屬于正常范圍。以北京為例,目前的情況是,4環(huán)以內(nèi)的商品房售價沒有低于 1.5萬元/平方米以下的。按照均價每平方米1.5萬元計算,按照國家確定的小戶型,一套房子售價135萬元。按照2007年底北京的家庭收入算,一個家庭的收入是6.2萬元,這樣計算的結(jié)果是,房價和家庭收入比是21倍。這還是比較保守的算法。我們不妨參看海外的情況。美國2006年的房價和家庭收入比為4倍左右,日本東京的房價收入比為5倍左右。
房價只要存在泡沫,遲早就會破滅。破滅之前,必有征兆。行話說,大漲必有大跌。海外的經(jīng)驗顯示了這一點。以日本為例,房價在泡沫經(jīng)濟前后的表現(xiàn),就是很強烈的信號。根據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù),在1990年泡沫巔峰時期,日本全國城市地價與 1985年相比,5年時間里上漲了56.3%,東京、大阪等六大都市的地價,5年時間里上漲了168.6%。回過頭來看中國的情況。從2000年開始,中國各大城市土地交易價格出現(xiàn)明顯上漲。從2000年底到2007年底,全國平均住宅用地價格指數(shù)上漲了74%,北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過150%。雖然土地的絕對價格與日本相比還有差距,但從全國平均的上漲幅度看并不輸給日本當年,部分城市的表現(xiàn)則更為嚴重。再從房地產(chǎn)價格看,2003 年,東京地區(qū)公寓式住宅的平均單價折合人民幣每平方米4.3萬元,每套住宅的平均價格折合人民幣約為320萬元;上海市區(qū)的商品房平均單價約為1.25萬元,平均每套售價約為150萬元。這兩項數(shù)據(jù)上海分別達到了東京的1/3和1/2,但2003年上海的人均收入約為東京的1/15。還值得一提的是,日本的住房購買者均擁有所占土地的產(chǎn)權(quán),而我國房價中僅包含70年的土地使用權(quán)。從這些因素看,中國房地產(chǎn)市場走勢已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的跡象,非常值得關注。
當然,一些著名專家和房地產(chǎn)商堅決否認當前出現(xiàn)了房價"轉(zhuǎn)折點",甚至否認房價存在"有漲有跌"的規(guī)律。被某些人譽為房地產(chǎn)"帶頭大哥"的開發(fā)商任志強表示,"未來房價肯定要上漲",還說"深圳房價還要大漲20年"。徐滇慶雖然登廣告道歉,但他持道歉不認錯的態(tài)度。他的理由非常冠冕堂皇:"從經(jīng)濟發(fā)展長期趨勢來講,房價肯定要漲。"更有甚者,某教授說,"房價漲是符合經(jīng)濟學規(guī)律的。有一些研究者認為有漲就有跌,以我的觀點來說,房價的常態(tài)就是上漲的,除非遇到戰(zhàn)爭、瘟疫以及特殊的政治問題才可能跌。我們看到,美國五六十年來房價基本都在漲,加拿大、英國的房價近年也漲得比較快。"
這讓筆者想起英國著名經(jīng)濟學家凱恩斯的名言:"從長期的觀點看,我們都是要死的"。這種話,最多是正確的廢話,而且用在房地產(chǎn)市場上,未必正確。聊舉兩個例子。日本的房價,1985年至1990年期間持續(xù)上漲;但1990年以后,房價持續(xù)下跌,直到2006年才略有回調(diào)。美國的房價,1975年至2001年,存在有漲有跌的情況,并非一路高歌,最近幾年開始出現(xiàn)較大的跌幅。此外,日本和美國的房價下跌,也非某教授所說的"特殊因素"如"戰(zhàn)爭、瘟疫以及特殊的政治問題"所致。
如果房價走勢轉(zhuǎn)向,那么,未來會有多大跌幅呢?筆者預計未來房價大約有60%的降幅。筆者計算的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目案例表明,自有資金利潤率高達200% —300%,而英國和美國的這個數(shù)據(jù)不超過30%。且不說房地產(chǎn)價格暴跌,只要回歸正常,即開發(fā)商獲取正常利潤率,房地產(chǎn)回歸正常價位,房價總體上至少可降低60%。君不見,深圳首批合作建房價格每平方米只有1600元,合作建房的價格是周邊樓盤的價格的27%。這個數(shù)據(jù)充分說明了問題,無需解釋。
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