【姜志剛】我從大連過來的，第一次有這么大平臺來說真實的話，這機會并不多，做房地產做了十五年，也是從銷售開始做起，現在遇到寒冷的冬天，做上公司的總經理，也分管著銷售。我覺得搜房網搞這個活動也比較搞笑，為什么這么說？請的開發商代表，請了與開發商有關的學者、專家，請了開發商有關的媒體、代理公司，都是產業鏈，你讓他們講后奧運樓市能不能上漲，我們回答一定會回暖?，F在不是冬天來了春天不遠了，其實我們已經到了北極。我做了十五年開發商，我們一路走來，沒有回落過，我們現在走了很遠的路到了南極，也需要走很遠的路才能回來。明年回暖不了，說奧運會對房地產的拉動，奧運會就是個大節日，大活動，如果北京今年搞個世界性選美比賽，老百姓歡欣鼓舞，這與樓市沒有關系。我覺得搞了這個大活動對經濟拉動。

【姜志剛】在奧運倒計時前二百天我的房子就不好賣了，我覺得奧運會在中國召開，應該是老百姓的節日，奧運經濟與樓市沒有任何關系的。剛才很多專家出了很多數據，說心里話，我讀的書也少，大部分聽不懂，但是我知道一個道理，做開發商就要真心去做事，不要走進口號時代。記得某北大教授打賭輸了，我堅信一點，在這樣論壇用良心說話，當一個人沒有良心，你贏了這個世界又能怎樣？

【楊春暉】下面請時主任談一下觀點，他在博客上寫到，中國房價下跌序幕剛剛拉開，您談一下如何應對這個危機，有什么辦法能夠出現轉機？

【時寒冰】這是我第一次來北京參加論壇，我在上海參加過幾次，每次聽北京開發商講話我就發怵。有一次參加論壇，北京一個開發商，一張口就是總書記應該怎么做，總理應該怎么做，我以為走錯門，跑到政治局常委會上了。所以，我從不敢來北京參加房地產論壇，參加這樣高規格的論壇特別緊張，有一些話也不敢說過了。

【時寒冰】關于房價走勢問題是個很復雜的問題，我關注了很多年，包括國外資料、中國的一些資料，關注了不少，但是我也是簡單的了解。我主要從民生角度去關注房地產，我簡單講幾點，因為在座開發商比較多，既然從上海跑過來了，路費花了不少，如果不說實在的東西、玩虛的，我自己感到窩囊，大家也都會不高興。

 

【時寒冰】現在大家都認為房價預期還是比較理想，就是短期內就會上漲了，但是不能理想化了，說北京是國際大都市，加上奧運會的拉動，全世界人都會來北京居住，我要說的是，恰恰就因為奧運會，可能想來北京居住的人反而不來居住了。舉例來說，奧運會的一個原則是不擾民。剛才一位開發商也說了，說北京最安全，到北京后很多監控設備，非常安全。別忘了，外國人是最尊重隱私權的，在攝像頭下，他們感受到的可能不是安全感，而是不安全感。另外就是我們股市的下跌，從6100點下跌到2300點，我從去年9月25日到10月初發出呼吁，我說股票不能買了，要拋了，事實驗證了這些。現在，我認為，北京房價是我呼吁股票下跌時的那個階段，相當于股市6000點時的位置，這個可以在以后驗證，而且房價一旦下跌，會比過去下跌的速度更快更深，因為股市把中等收入者的財富壓縮了，這個龐大的群體損失慘重，購買力受到削弱。另外，過去房價連續的暴漲，透支了未來的購買力。從周期來看，美國從有房地產以來到現在，平均18年一個周期，一個周期上漲幅度平均才20%左右，而深圳去年一到五月就超過了50%的漲幅，這是對未來消費的透支。

 

【時寒冰】特別注意，股市從6000多點下跌到2000多點，套住了大部分中等收入者，這些人是購買住房的核心消費群體，這些人被套住了，他們對房地產需求是會有很大影響的，剛才有人提到剛性需求，需要注意的是，這些潛在的需求不能轉化為實際需求是沒有用的。有些人需求房子，但是沒有能力買，這些需求是無效需求。剛才有不少人講到城市化，但是，應該認識到，我國的城市化與發達國家的城市化的有很大區別的，世界上發達國家的城市化是在經濟發展到一定程度不得不城市化了，我們城市化是什么？把縣劃給市，一掛牌就城市化了，這個城市化并不代表你土地稀缺，也不代表你購買力的同步增長。

【時寒冰】另外，我們城市基礎建設比較落后，包括北京這樣的大城市有多大的擴張承載力？我們看電影，西方國家的下水道，十八世紀的下水道都可以走十幾人，而我們現在下水道呢？另外我們的大城市如果這樣擴張，肯定會出問題。北京的供水問題，沙塵暴問題，北京基礎設施問題，對未來的房價都會有影響。

【時寒冰】大家都提到人口因素，這是導致房價上漲的因素，我國六十年代、七十年代成長起來的人，他們有錢就買房，這跟日本情況相似，日本在1945年以后形成了人口高峰期，到七幾年形成購買力，房價上漲，我國也是這樣，六七十年代人支撐了這個周期的房價上漲，而八十年代以后人的消費呢？八零年出生的人現在28歲，進入他們的消費期，他們這些人是獨生子女時代，跟過去多子女時代有著明顯過渡，如果這兩年房價調整，如果房價再走不出來，房地產市場就應該警惕了，如果不警惕，那么就會進入下一個周期，將來獨生子女結婚，雙方父母兩套住房傳給孩子，那么就會出現房屋供應大而消費需求降低的時期了。

 

【時寒冰】我不是與大家有仇，我是很坦蕩的人，所以要講真話。另外我還有一點要補充，這十年來我們住房保障體系沒有建，這個帳是要還的，從07年開始國家已經認識到，這個帳不還要導致很大的危險。中央在認識到對社會穩定的危害性后，就開始加大住房保障建設，香港1997年以后房價大跌，就是因為住房保障加大后導致的，而中國住房保障體系必然要加大供應。

 

【時寒冰】希望有不同意見我們可以交流，不要拿磚拍。另外我有個針對性的建議，就是怎么來解決這些問題，但是因為時間關系不說了。

【陳寶存】到下個月9月15日我在房地產的經歷才滿五年，應該是后來者。我在地產行業經歷中我一直跟宏觀調控息息相關，大家可能沒有這樣的體會，03年之后的房價暴漲，成因我有自己的看法，而且這個看法跟任志強老總，包括房地產業界專業老總認識是一樣的，我認為這一輪的房價暴漲實際影響最大的，別的都是小事，就是土地拍賣制度，這是房價暴漲的根本原因，05、06、07年，土地稀缺，由以前協議出讓土地改成國家壟斷土地，從831開始改變這種方式，但是土地收購，各地方土地儲備部門都沒有做到，確實也做不到，因為拆遷很艱難。 05、06、07年首先地價暴漲造成房價暴漲，我認為宏觀調控政策沒有配套。

【陳寶存】我在搜房博客里，包括新浪博客，被罵最多的人，現在捱罵的很多，但是我也敢這么說，我說房價漲與不漲，長期趨勢跟良心沒有關系，我覺得這是我的專業，我做這個必須要說我的真話。目前這一陣觀望，我在博客文章中說，第一個文章就說，樓市危機是唱出來的，我認為不是危機，只是短期內的調整，剛性需求我認為還是有的，基本需求還是存在的。

【陳寶存】現在主要問題，我覺得還是出在信息不對稱上，時先生文章我看過，但是我認為保障住房這一塊，二月份謝先生在新華網有個說法，說中國現在保障性住房不成問題，前提一個，土地款地方政府一分錢不收。我認為如果這樣的思路，爭論必要都沒有了。土地是誰的？國家還是農民的？地方政府的土地都是收上來的，如果土地款不收去做保障性住房，公平性在哪里。以前福利分房這么多年，中國住房問題解決了多少。另外98年到現在，中國住房解決了多少。我認為中國房地產行業這十年居功至偉，我一直這樣認為。

 

【楊春暉】請兩位北京開發商談一下，后奧運時期樓市將面臨哪些危機和轉機。

 

【劉新虎】奧運對這個行業只是階段性的，就是個活動，奧運對房地產影響，對行業的影響并沒有多么的大，我們可以看到，現在無論調整也好，還是階段性出現成交量下滑也好，實際奧運前就開始了。這也是06、07年過快上漲，價格導致了對需求的抑制，奧運對房地產好的契機就是對城市基礎設施的投資，至少和奧運相關的周邊房地產項目是獲得了收益，像奧運村的銷售情況還是非常好的，不僅僅是位置問題，還有新產品與新科技的融入，本生附加值比較高。

【劉新虎】后奧運樓市也是宏觀經濟的影響，現在房地產行業的調整應該是全社會經濟的調整，后奧運以后的危機也好，或者說調整也好，不僅僅是房地產行業，我想很多行業都面臨著這些問題。轉機是這樣，最終結果是行業的競爭，包括行業的發展，最終是需要回歸到理性，只有大家都到了理性階段后，我們行業的發展才能走到正常發展階段和趨勢。IT行業可能是房地產行業很好的參照，曾經也輝煌過，也經歷過冬天，現在走到了良性發展。我希望房地產也一樣，作為后來新生的行業來說，需要經歷波動也好，磨礪也好，作為商品來說，最終會走到良性發展的軌道上來。

【雷越姝】奧運會結束了，大家感覺到一個最大不同是天氣變涼了，在天氣變涼過程中，會發現一些體質弱的人就感冒了，體質很堅強的穿著短袖，像我就是穿長袖。樓市是面臨著變冷的環境，俗稱冬天來了，但是冬天的時候，不同的人面對冬天，他的感受和狀況是不一樣的。其實說反思，最應該反思的是誰？還是開發商反思，反思這么一個問題，同樣在這么寒冷的環境里，為什么你所感受到的壓力或者緊迫感比別的開發商更多一些，有一些開發商可能覺得不行了，有的開發商還覺得尚可，有的開發商想盡辦法也能把自己救上岸。這里面還是取決于開發商的體制，對于開發商可以歸納為三個方面因素，首先還是管理的規范與否，如果是管理規范的企業，它對抗風險能力勢必要強一些。另外是戰略安全，對于中小企業在擴張的過程中，或者拿地過程中，考慮的是利益前景，而沒有考慮太多的風險，包括一些大型上市公司，在擴張過程中只看到美好的一面，沒有看到美好前景背后的危機。在戰略安排上，不同公司的想法、尺度是不一樣的。

【雷越姝】第三方面資本是決定了開發商企業是否強壯的重要因素。問到轉機，能夠反思的會有契機，不反思的盡管熬過這個冬天，還不知道怎么熬過去的，這很可怕，只要每個企業都在反思，在冬天過去的時候，他能夠增強自己的體質，在面臨更嚴峻的市場環境時，他能夠有更好的應對措施。

【楊春暉】下面聽一下吳總的觀點。

【吳鏑】雷總，我穿的是短袖。其實整個宏觀經濟決定著樓市將會怎么樣，我們離開了宏觀經濟來談樓市毫無意義，但是我相信，從現在的資訊和國家的政策，還有寒冰同志最不愛聽的，胡錦濤同志在韓國的首爾專門講了一段話，我在電視里一聽，我倒不發抖，我聽的熱血沸騰，只要國家采取措施來做，我一直再說，中國的事情都要講政治，中國的樓市也要講政治。我把我最想說的話在這里與大家分享。

【吳鏑】我們把樓市提的這么高，馬上有人說炒作炒作，但是搞成現在這樣確沒有深說，你把樓市炒高了就是炒作，搞成現在就不是炒作了？誰在炒作？今年年初在防止經濟過熱時沒有區別對待樓市這么一個特殊的行業、特殊的市場，其次還有一點，媒體的導向，當然這里不包括搜房網。

【吳鏑】我講個很簡單的例子，昨天我沒有把筆記本砸了是因為我心懷寬廣，昨天我看到一個知名網站上看到一條消息，外面標題與內容一點不一樣，并且標題給人很大的誤導。奧運前說奧運會后還要跌，如果我們作為開發商，真的順著這路走不得了，我是擔心害怕，為什么？一旦讓大眾預期得逞，整個中國經濟就完蛋了，為什么？我們為了所謂過冬，在第四季度降價，其實越降越不會有人買。房子是干什么的？房子是我吳鏑能夠標榜我成功、牛X的代表物。到時候一千塊一平米，可能還有人 999，如果讓這樣的心理預期實現了，那么明年上半年樓市是怎么樣的？

【吳鏑】如果這樣就直接影響到宏觀經濟，我說一定要在宏觀經濟大平臺上看樓市，同時樓市又反作用于宏觀經濟。我是比較樂觀的，轉機是什么，就是挺住，就是搞營銷，因為這個冬天是假冬天，可以穿著段修過，只是某些人心理寒。但是樓市不講良知，如果樓市講良知，那么我們開發商對社會沒有辦法交代，我是企業，我就要創造財富，我要為中國的經濟、GDP做出貢獻，所以我們不要在樓市上談良知，民生問題是政府考慮得問題，但是一旦宏觀經濟走好，整個經濟發展，我們的國民收入增加，到那時候自然會有了，我們不要與美國、歐洲比，為什么不能比？你不能用15歲的小孩與51歲的老頭比，那是不科學的。謝謝大家！

【楊春暉】現在請辣姜發表一下他的觀點。

【姜志剛】從吳鏑的觀點看出來，他非常堅強，但是吳鏑有關對媒體炒作的評價會被掐了，因為這樣的說法，怎么說呢？不讓媒體炒作的人才是最大的炒作者，所以我覺得他不應該讓媒體來炒作，但是我的觀點是媒體不能再炒作了，房價已經漲到今天的價位，老百姓一直等等，沒有等到房價降，等到房價兩萬一平米這樣的滅頂之災，所以理性回歸是必然的。在房地產產業鏈中，首先房價有今天這樣的漲幅，首先是政府面的不和諧，為什么？土地掛牌政策看起來很公平，但是勢必會影響價格上的高度競爭和慘烈的競爭，雖然形成一個公平交易平臺上，但是要必須建立在經濟適用房、社會保障體系完善的情況下才能夠得以實施，試問，目前經濟適用房比例是多少，很少，根本不對市場產生房價抑制作用。

【姜志剛】另外開發商也有責任，因為預期太好了。國家下了宏觀調控性質的措施，門檻高了，貨幣緊縮了，但是房價上漲時，很多是炒房客引起的，金融機構監管不嚴、執行不嚴也是形成房價上漲的因素。另外是媒體，另外是購房者，購房者本生也是，就像買股票，當房地產市場好的時候，我見到很多很多炒房客在排隊，老太太也在排隊。昨天中午我與朋友溝通這個問題，大家不要再提剛性需求，在座每一位都有特剛特剛需求，希望在二環內買500平米的房子，但是不靠譜，樸素的需求才是最重要的需求，需求是建立在你自己的經濟能力基礎上。剛才一位嘉賓說，北京的房子應該高于臺北價格的房子，但是他忽略了一點，他的購買能力比我強，我怎么能夠高過他。

【姜志剛】后奧運只能對房價下跌起到加速器作用，起到報復性的理性回歸，為什么出現價格高漲、交易量低迷，這也是跟地價有關，每屆政府總講政績，他需要城市改變的政績，所以大量土地放量，另外是在單位時間內所做出的大手筆，使房屋閑置，房地產出現泡沫，這是最主要的原因。現在樓市有沒有泡沫？回答一定有，越大城市泡沫越大，如果到了趙本山家鄉鐵嶺，2200、2300的房子都有，開發商就賺200元怎么有泡沫？一線城市中國只有四個，北京、廣州、深圳、上海，泡沫是有，現在問題是如何消滅泡沫，我不希望看到房地產出現這種非常低迷、痛苦的時候出現崩盤現象，但是我希望看到洗牌的現象，如果崩盤，一定是大的開發商哄然倒下，如果房地產行業出現洗牌現象，出現優勝劣汰現象，我非常愿意看到，哪怕我被擠掉，我會認為這個行業在平穩、良性的發展。我希望看到樓市洗牌的一面，這是每個行業良性健康發展的需要。

【姜志剛】之前我聽到趙曉教授的一句話，在每個非常重要的時刻都要想到歷史上的重大時刻，我想說的是，在我們目前現在生死攸關的結骨眼上，我們應該向豬學習，更加堅強。

【時寒冰】現在很多人有一種看法，認為國家宏觀經濟這一塊，房地產是不能不景氣的，如果用這種思路去判斷房地產，就會得出房價只漲不跌的結論，但是事實不是這樣，不管哪個國家，房地產運行都有周期，這一輪房地產周期，像歐美、美國，都是從97年開始，美國從2006年第一季度泡沫破滅，英國、荷蘭、西班牙等國從2006年第四季度開始下跌，我們國家這一次周期基本是同步，現在全球化趨勢越來越強。但是歐美房價下跌時，中國房價反而漲得更兇，累積的泡沫更嚴重。這一輪房價就走到頭了，我斷言，就像我去年十月初呼吁股市空倉的時候一樣，我不敢說跌多少，但要有調整。

【時寒冰】我要修正一個錯誤，很多人認為房地產對于宏觀經濟很重要，宏觀經濟不能讓房地產不景氣，這是錯誤的認識。我們國家最大的問題是什么？內需，消費不足。8月9 日李克強副總理說了一句話，內需是一個根本問題。中國內需為什么拉動不起來，跟房價有關系，我們國家的經濟這些年主要靠投資和出口拉動，兩個比例占75% 到80%之間，而且每年以20%多的速度往上漲，內需一直拉動不起來。一套房子相當于消滅一個中產階級，如果房子是20萬，賣到100萬，就抑制了消費，如果房價不是暴漲這么多年，人們還能余出幾十萬消費到別的領域，但是，高房價把這消費抑制住了。另外我們國家保障體系不健全，醫療不健全，教育不健全，這些東西市場化后都漲得厲害，本身就抑制了公眾的購買力、消費需求。另外房價過快上漲，它增加了通貨膨脹的壓力，國家領導人說過一句話，抑制通脹是今年的首要工作。中國通貨膨脹根源在哪？房地產，房地產跟幾十個行業有關，它一漲，像鋼材、水泥都漲，而且導致國家宏觀調控對過剩行業的抑制沒有任何效果。鋼材從三萬一噸開始抑制，一直到突破五萬噸，為什么抑制不住？房地產的拉動。

【時寒冰】從經濟學角度來說，這樣的論證肯定會出新很大爭議，但至少說明一個問題，房地產對于通貨膨脹推動作用和對消費的抑制作用正在受到決策層的關注。前幾天有關部門明確表態，半年內不會出臺刺激房地產的政策，而且中央也不會救樓市。另外，中國房地產行業高度分散，對于政府來講，也希望房地產業有個大的洗牌，任何房子都能賣好價錢這個行業是不正常的，中央不會讓這個狀態持續下去，房地產業洗牌是必然的結果。我本身是在證券報，對于政策走勢非常關注，房地產抑制是必然的，中央寧愿犧牲短暫的經濟增長也是值得的，如果房地產不打壓一段時間，中國經濟再往前走走不動了，根本沒有辦法往前走了。

【時寒冰】這一次房價下跌也不是中央要打壓，是自然下跌，是真漲不動了，透支了未來十年的消費，所以要有比較長時間的低迷期，這不是三年能夠結束的。

【楊春暉】論壇最后，希望五位嘉賓總結一下自己對這個主題的看法，后奧運時期樓市走向。

【陳寶存】我還是一直看好這個市場，在第一次發言我也說了很多，對北京的情況確實也不是很了解，所以一直沒有談到北京。還有政策上的事，趙曉教授、陳淮主任都提到，我也看了易憲容的文章，對于兩年沒有開發小產權的企業，去管這個。我想說的是現在的政策導向，我感覺我們目前不論出臺什么政策，像小孩鬧肚子，對于唱跌派的人也等于房價下跌，我認為這個政策對整個行業有利。這幾年的問題也出在政策上的失誤，我不認為政策會打壓下去，我認為松綁就行不用救。樓市是應該調整，但是調整多長時間我不敢預測，我一直認為我們房地產公司定價是理智的，我們定價，可以公開的說，我的毛利潤也就是三百到五百。開發企業回歸理性我覺得是很容易的事。

【時寒冰】房地產領域的利潤率有多高我不確定，但我知道一點，深圳在每平米一萬時，利潤率不會低于40%，半年不到已經到平均2萬一平米，高出了一萬，在這中間，建設成本沒有提高，土地出讓金早交了沒有變化，人力成本沒有提高，稅費沒有變化，那么這一萬誰拿去了？另外我堅持認為，中國，尤其是北京，北京房價相當于去年股市六千點的位置，至于將來走到哪里我不知道，因為在股市六千點的時候，有人說會達到一萬點，有人說會達到一萬五千點。

【姜志剛】有人說房價下跌20%會出現銀行風險，但是幾年來房價上漲這么多，老百姓的疾苦誰來買單。現在出現斷供，有人出來呼吁，而這些年來老百姓一旦買了房子虧了誰來呼吁。另外房價下跌一定會毀掉一個行業，但是房市沒有動蕩也會毀掉一個行業，我覺得房價不會出現跌的很慘的程度，像有些人說跌超過五成，那么一定會毀掉一個行業，但是這個行業不洗牌，沒有這樣的動蕩，照樣會毀倒這個行業。我認為所有人應該去理智，歷史經驗告訴我。我覺得房價一定會有很大的跌幅，但是不會跌的很慘，央行一定不會松綁行業，房地產行業仍然存在很多很多需要做好自己去自律的東西在，我希望應該本著良知說話，一定要真實。

【劉新虎】宏觀調控本生就是理性的行為，既然現在宏觀調控在中央已經定調了，基本達到了預期目標，我估計八月份出來的數據會更難過，我相信作為理性政府，一定會對自己的政策進行調整，這樣的調整是對全社會的調整，我想房地產隨著中央政策進一步的放寬，房地產作為社會經濟的一分子，也會受到理性的好處。另外政府的理性和開發商的理性，加上消費者的理性，一定會把房地產行業推到一個良性的軌道。第三點，不理性是要付出代價的，這點無論是有錢的開發商也好，包括購房者也好，既然你去購買一個商品，去做一筆交易，你需要做出自己的決定、決策，你就應該具有理性的分析，如果你不理性的分析，你肯定要付出代價。包括以前我們被忽悠沒有買房子，后來買不起房子，包括現在房價跌的不入市的，這都是自己判斷的結果。

 

【雷越姝】相對于東莞等地已經倒閉的以外貿出口的中小制造廠商來說，我們行業還是相當幸運的，至少目前還沒有出現大面積倒閉的情況。另外雖然已經進入了后奧運時代，但是整個大勢仍然要求我們，所有房地產開發企業更高更快更強。在控制房地產風險的水平更高，在預見風險來臨時跑的更快，在冬天來臨的時候，或者風險真正來臨的時候，體制更堅強。

 

【吳鏑】三句話，第一，雷總講的很好，我深有體會，中小制造業比房地產開發商慘的多，房地產開發商即使是冬天，也是暖冬。第二，真要好好的再次重溫一下十七大的報告。第三，祝大家周末愉快。

【楊春暉】謝謝各位嘉賓，樓市發展有其自身的規律，不可能只漲不跌，必定不是文物，在太多數據和事實證明下，我們不妨靜下心來探索一下新路，走走小路，曲徑通幽處，禪房花木深！謝謝各位嘉賓。本場論壇到此束！

【主持人】感謝以上嘉賓的發言，令人難忘的2008年已經走過了一大半，雖然這半年我們走得并不平坦，雖然關于“后奧運樓市的”種種爭論和猜想仍籠罩著北京的房地產市場，但是我們相信，一個理性的市場正在向我們走來，房地產開發企業在經歷了這場反思與突圍的洗禮之后，會與行業一起不斷走向成熟，迎接我們的仍將是美好的明天。最后請您繼續關注搜房網，再次感謝各位嘉賓的蒞臨，今天的活動到此結束，再見。