2008年中國樓市悄然巨變
——《中國房事黑皮書（2008）》之五
      時寒冰

   歷史注定讓2008年，成為中國房地產市場巨變的開始之年。所謂春江水暖鴨先知，地產界的幾個知名人物早已不約而同地發表了各自的預言。我們所知道的包括：“拐點論”、“銀行先死”論、“賣兒賣女”論、“百日巨變”論及品種齊全的“救市”論等等。房地產商對中國樓市正在或即將發生的變化，有著驚人相似的感知。如果向前追溯幾年，我們還可以發現，這些房地產商對于房價上漲趨勢的判斷同樣是那么驚人的一致！
    在經歷10余年的上漲后，2008年，中國樓市將開始發生巨變。
    中國樓市需要一次徹底的大洗牌，這種需要并非單純地來自于民眾的期盼——在這個冷漠的市場中，民眾的感受早就被忽略了——這種需要來自于房地產市場本身，而開發商更容易捕捉到相關信息。當然，他們對公眾傳遞出來的，是另外一種完全不同的信息。比如，當開發商意識到高房價對購買力的常年透支，已經無法延續的時候，他們仍然裝著自信，散布房價必漲論，以促使更多的消費者去接盤。這也正是那些率先提出拐點論的開發商，遭到其他開發商叱責的根源。
    房地產市場中的既得利益集團，需要賣方市場的延續，需要虛假繁榮的延續。 
    但是，常年透支的樓市，已經不可能延續虛假繁榮。當房價無情地將購買力透支殆盡，當中等收入者也只能對高房價望洋興嘆，樓市的繁榮就走到了窮途末路。在房價還沒有正式步入下跌軌道（珠三角地區除外），僅僅成交量萎縮的情況下，開發商等既得利益群體就高舉悲情牌，慌不擇路地要求政府救市，正是他們對樓市繁榮即將消失步入蕭條與灰暗的恐懼。
    中國房地產市場將在2008年發生巨變，這種勢頭難以阻擋。

    （一）外部因素促使中國樓市巨變

    當我們把國際范圍內主要國家的樓市走勢放在一起的時候，會發現，許多國家房價的走勢具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房價的走勢越來越保持同步或相近的節拍。這是我對這一現象的初步判斷。
    在中國樓市延續一個長達10余年的上漲周期時，發達國家的樓市同樣經歷了這樣的周期。1997年至2006年間，歐洲房價走出了一個上漲周期，像房價漲幅居前的英國，10年漲幅達到154%——這種漲勢在市場經濟成熟的發達國家，已經顯得非常驚人了，當然，與中國樓市幾倍的漲幅相比是不足掛齒的。歐洲房價從2006年第四季度開始出現拐點。
    美國這一輪的房地產周期也是從1997年開始復蘇——美國房地產協會惟一的華人常務理事，美國《住房政策論壇》暨《住房研究》副主編美籍華人童忠益對此有專門論述，童忠益認為美國房價在2005年達到最高峰（他作出此判斷時是在2005年，已屬難得），事實上，美國房價在2006年初達到了本輪牛勢的最高點。從1997年到2006年初，美國房價在近十年時間里漲了80%。美國房價從2006年上半年開始下跌，到當年第三季度急劇下跌。據美國CensusBureau提供的數字，2006年9月份，美國新房售價比2005年同期下跌近10％，美國媒體稱之為“35年來美國房價的最大跌幅”。并且，這種跌勢一直持續到現在。2008年4月24日，美國商務部公布的數據顯示，今年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元，比去年同期下降13.3％，是40年來（1970年7月以來）的最大同比降幅。跌勢越來越兇猛。
    美國聯邦儲備委員會前主席格林斯潘評論說：“美國住宅市場泡沫于2006年年初見頂，此后，在過去兩年間出現了突然、迅速的回落。自2006年夏季以來，數十萬房主從單戶住宅搬到了出租房，其中許多人是迫于喪失抵押品贖回權的原因，從而造成約60萬套空置單戶住宅過剩。”
    美歐房價下跌，都與過度透支有關（研究美歐房價走勢，不能完全參照中國的房價漲幅，因為我國的房價漲勢實在過于瘋狂）。以美國為例，格林斯潘擔任美國聯邦儲備委員會主席的后幾年，為了刺激經濟增長，逐漸放松金融管制，鼓勵金融產品創新，金融機構不僅向購房者提供低利率貸款，還通過減稅等方式鼓勵購房者重新融資。美國經濟界不少人認為，格林斯潘在任最后幾年實行的低利率（如美國30年固定利率從1990年10.13%下降到2003年的5.8%）和在監管方面的放任政策，為當前的次債危機埋下了禍根。
    其實，早在美國樓市泡沫破滅以前，就有有識之士提出過忠告。2006年上半年，以《非理性繁榮》一書而在全球經濟界聞名的美國耶魯大學教授羅伯特·希勒就發出警告稱：美國房地產市場正在經歷百年不遇的空前繁榮，但導致這一繁榮的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以來，唯一能與目前的房地產市場紅火程度相媲美的時期就是二戰結束后。當時，大批士兵從戰場歸來，需要房子，房價因此迅速上漲。但希勒指出，與二戰結束后的房價上漲不同，最近一段時間里美國建筑成本、人口、利率等經濟基本面的變化并不能為本輪房價上漲提供充分理由。因此，希勒認為，投機有可能在近期房價上漲中扮演重要角色。希勒預計本輪房價上漲周期可能接近尾聲。
    如果不是投機在“房價上漲中扮演重要角色”，美國房價是不會跌得如此慘烈的，當然，次債危機也不會嚴重到如此地步！
    美歐房價走勢，給中國敲響了警鐘，但既得利益集團對此無動于衷，繼續瘋狂哄抬房價，透支未來數年的利潤空間，使中國房價在2006年和2007年上半年出現了更瘋狂的上漲勢頭，其漲幅甚至遠遠超過了美國10年的漲幅！與美國一樣，投機性購房在“房價上漲中扮演重要角色”。
    但是，既得利益者不愿意承認這一事實，他們寄希望于熱錢拯救中國樓市。這是一個虛幻的希望。
    很多人想當然地認為，當我國銀根收緊的時候，合法進來的外資和偷偷溜進來的部分熱錢會流向房地產領域，填補銀行資金收緊留下的空缺。這種理論在幾年前可能是成立的，但是，現在，內外部環境已經發生變化，海外資金大規模流入中國房地產市場的可能性微乎其微。
　　第一，最近兩年，我國有關部門不斷對外資流向房地產領域進行規范和限制。典型的如2006年7月，建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規范外商投資房地產企業的市場準入，并對境外個人在境內購房設立了限制條件。
　　第二，國際熱錢的目的是追求暴利，但這個暴利的獲得一般在較短的時間完成，不然就不稱之為熱錢了。目前，中國北京、上海、深圳等大城市的房價從絕對值上來看也與發達國家比較接近，民眾的收入水平不支持房價繼續保持高速上漲。同時，中國政府一直在不斷出臺調控措施抑制房價上漲。在這種情況下，熱錢敢到中國房地產市場對賭嗎？要知道，房地產畢竟是變現能力比較差的商品。提前進入的熱錢早已經獲取豐厚利潤，他們在此高位套現還來不及，還會進入嗎？
　　第三，目前的流動性過剩狀況已經與2007年之前明顯不同。現在的流動性過剩狀況是與流動性短缺交織存在的，看看那些因資金短缺陷入困境的企業就不難理解這一點了。同時，現在的流動性過剩狀況缺少了一個重要源頭，即發達國家的流動性過剩，從某種程度上來說，發達國家流動性過剩是導致我國流動性過剩的根源。而現在飽受次級債危機困擾的發達國家，正在快速地從流動性過剩向流動性不足轉變。有媒體報道稱，美國銀行出于次債引發的資金壓力，打算出售所持有的部分建行股份。而在2008年4月22日，美國銀行便宣布因受資產減記和信貸成本上升，今年一季度贏利同比驟跌了近80%。正所謂無風不起浪。目前，發達國家這種資金短缺的現狀，正在促使大量資金回流。部分之前流入我國房地產領域的資金甚至可能陸續撤出。要不然，熱錢比較集中的珠三角地區的房價絕不至于在短期內下降得如此之快。
    熱錢的加速撤退，使中國樓市中的既得利益者寄予厚望的一根稻草折斷了，而這必然促使中國樓市的巨變。

    （二）宏觀調控政策促使樓市巨變

    如果承認投機在“房價上漲中扮演重要角色”，中國樓市在瘋漲中累積的泡沫要遠遠超過美國，當美國房價從2006年一路跌下來，且至今不僅難以見底，甚至因問題繼續暴露引發“兩房危機”的時候，指望中國房價不下跌或者下跌幾個月就見底是非常天真的。
    事實上，在美國房價大跌引發次債危機爆發后，中國決策層就清晰地認識到了樓市泡沫破裂時的巨大危害。采取措施，提前擠壓泡沫而不是聽任泡沫的繼續累積，已經成為最明智、最迫切的選擇。
    2007年7月25日，中國銀監會發出緊急通知，要求各家國有商業銀行、股份制商業銀行以及資產規模在500億元以上的城市商業銀行和在華外資法人銀行，對其房地產貸款展開風險自查。特別提到要進行“房地產貸款業務風險壓力測試”，尤其是進行個人住房貸款成數專項壓力的測試。但這則不起眼的新聞被很多人忽略。其實，“房地產貸款業務風險壓力測試”隱含了兩個意味深長的信號：其一，管理層對銀行系統潛在的風險深為擔憂。其二，新一輪真正強有力的調控政策可能即將展開，銀監會要求銀行展開“房地產貸款業務風險壓力測試”就是一個最明確的信號。
    果然，2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。規定：商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得“四證”的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；通知要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。
    由于從2005年3月26日的“國八條”開始，調控政策屢屢被架空，包括開發商在內的許多人忽略了信貸緊縮政策的巨大威力。
    資金是決定房價走勢的一個重要因素，當流向房地產的資金足夠多，就可能同時在三個方面拉動房價：其一，開發商利用充足的資金拼命囤積土地，導致土地供應緊張（我國對每年的土地供應有總量控制），這會推高地價，而地價上漲就容易推高房價。其二，當充足的資金流向房地產領域，在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下，有資金作為支撐的開發商會故意囤積居奇，坐等房價上漲。第三，以投機需求為主導的炒房者、自住需求和投資需求者可以更便利地買房，這必然刺激需求，推高房價。反之亦然。
    因此，資金是影響房價走勢的“生命之源”，離開了資金，作為大宗商品的住房消費，必然陷入蕭條。事實證明，我國實行的房貸新政直接導致了兩個結果：第一，住房成交量急劇萎縮。第二，2007年一個接一個出現的“天價地王”在2008年銷聲匿跡。
    同時，股市的下跌對房價也將產生深遠影響：
    第一，由于股市深度下跌給上億投資者造成巨大損失并套牢大量資金，使得房價在下跌過程中，缺少了重要的托盤資金，房價一旦步入下跌軌道，不僅下跌幅度會更深，而且，跌勢可能變得更加兇猛。泡沫嚴重的一線城市尤甚。
    第二，股市深達60%的下跌，使得股市的長期投資價值遠遠超過高處不勝寒的房地產的投資收益預期，使得房地產的投資吸引力進一步降低。
    第三，與股市相比，房地產有一個天然的弊病——變現能力差。一些對變現有偏好的資金可能從房地產市場流向股市套利。
    信貸新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——國務院辦公廳下發了《國務院關于促進節約集約用地的通知》，其中，第六條規定：“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。”
    從表面上來看，這些規定只不過是在重復過去的規定——我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就曾如此規定。但是，如果仔細看，就會發現此次與以往存在著極為明顯的區別。
    最大的不同之處在于，第六條規定后面那句話：“對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。”這意味什么？意味著今后閑置土地的增值地價將被政府“征繳”，意味著開發商通過囤積土地來坐享土地升值之利的行為，不僅面臨著巨大的法律風險，還面臨著經濟風險——可能竹籃子打水一場空，替政府做嫁衣。而且，與以往的通知不同，國務院的通知中去掉了“原則上”三個字，使制度變得更為剛性，也流露出決策層的決心。
    從時間上來看，《國務院關于促進節約集約用地的通知》是在房貸新政實施以后，在房地產市場成交低迷，房價走勢面臨著巨大內在調整沖動的情況下出臺的，有著明顯的“再加把力”的意味，這透露出來的信息非常明確：中央面對的不是樓市拐點會否出現的問題，而是必須促使房價下跌的問題。如果說，房貸新政是從資金流上給炒房者釜底抽薪導致拐點跡象出現的話，那么，國務院嚴厲打擊囤積土地的行為倘若被不折不扣的執行，無疑將直接增加住房的有效供應，從而改變炒房者對未來房價走勢的預期。
    因此，打擊囤積土地實際上意味著，中央的底牌已經亮出，房價必須壓低。在這種情況下，還怎么指望政府去救市呢？當然，一些地方政府出于自身利益考慮，可能會采取一些變通措施，中央到底能把房價壓低多少，最終取決于地方政府和有關部門的效率以及對政策的執行力度。有關這一點，我想強調的是，當房地產市場內在的調整沖動釋放出來，不當的救市措施不僅惡化住房這一民生問題，還可能幫倒忙，導致更嚴重的后果。而且，內在調整動能釋放導致的房價下跌是外力難以拯救的，美國做不到，我們的地方政府就能做到嗎？

    （三）住宅質量透支促使樓市巨變

    因為這個系列此前的文章，已經講過房價連年上漲對購買力的透支，今天，重點講一下房屋質量對住房消費的透支問題。中國住宅的平均壽命比較短暫。國內媒體多次引述的某權威專家的話指出：“國內商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑規范設計的住宅使用年限是50年，但國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”
    建筑“短命”主要是由于兩個原因導致的：
    一是由于開發商偷工減料、質量監管形同虛設等導致的建筑質量差（杭州某小區曾經爆出用毛竹替代承受重墻鋼筋的惡性事件）。以中體博物館為例，它是在北京舉辦亞運會時興建的，但到2005年，85%以上的地板和墻體已出現貫通性開裂，承重鋼梁斷裂，存在重大安全隱患。而這座建筑竟獲得過“特別魯班獎”。如此重大的工程，都出現如此嚴重的問題，且能獲得國家建筑大獎（這本身就是對質量把關形同虛設的莫大嘲諷），現在的“不重大”的商品住宅質量如何保障？制度保障的缺位不能不令人憂慮萬分。
    二是規劃設計來回更改。相當一部分建筑物不是由于質量而是由于規劃不合理，結構不合理，或者由于舊城改造等原因拆毀的。當然，有的建筑物短命是兩種原因兼而有之。
    建筑質量的提高需要房價一次像樣的下跌來推動。那么，建筑質量的提高，怎么需要房價一次像樣的下跌來推動呢？正常情況下，房價不是越上漲，房屋質量越有保障嗎？
    是的，這個看似矛盾的問題，反映出來的恰恰是中國樓市的畸形現狀。
    房屋質量不可靠，壽命短，主要是因為，我國的房價經歷了一個長達十年的上漲周期，在這個周期內，全國不少地方的房價都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機性需求蜂擁進入樓市瘋炒（據媒體報道，某些樓盤甚至80%以上都是投機性購房），加上自住性需求，再加上開發商常常分期開發、故意延緩開發進度及囤積居奇現象泛濫（包括囤地和囤積住房），減少了我國商品房市場的有效供給，再加上商品房市場的信息不透明等因素，使得我國的商品房市場被扭曲成一個賣方市場，而在賣方市場，開發商沒有任何提高質量的動力。
    另一方面，質量監管機制本身有嚴重缺陷。目前，許多地方的商品房質量監管已經“市場化”，一般對房地產項目的工程質量實行五方責任主體（即開發商、施工方、監理方、設計院和工程勘測方）共同負責制。但是，五方中除了開發商，剩下的四方全部都受雇于開發商，結果可想而知，而質監部門的把關大都流于形式。一位業內朋友說，我國新建商品房的竣工質量驗收基本由開發商自行進行，開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付，而質檢部門的職責已從過去“直接核驗工程質量”轉變為對工程進行“竣工驗收備案”。
    在一次論壇上，一位開發商告訴我說，房屋質量的問題根源不在開發商，而在于政府沒有履行好監管職責。
    在這方面，一些地方政府曾經試圖做一些改進，但這些改進措施最終難免流于形式。比如，《北京市預售商品住宅交付若干規定》，就要求房地產開發企業交付前，通知購房人先對房屋進行查驗，查驗后再依據合同的規定辦理交付手續。這項規定被簡稱為“先查驗房屋后交錢”。但是，絕大多數買房人缺乏對房屋質量進行科學檢驗的常識和能力，即使增加一個買房人驗房的環節，他們也很難真正發現問題。另一方面，政府對民間驗房師一直態度曖昧，缺少政策上的支持。買房人無法通過這些專業人士完成對房屋的檢驗。而等到交易完成，入住新房之時，一系列問題才會陸陸續續暴露出來，此時消費者無論是忍氣吞聲還是主動維權都是痛苦的選擇，因為維權的成本過高而維權的結果又往往令人失望。  
    因此，如果政府不通過強制力來促使開發商提高質量，如果這一環節缺位或薄弱，聽任開發商偷工減料，無論怎樣強化購房人的查驗作用都可能是徒勞的。我一位親戚在美國買房時，所購房屋是經過美國政府部門嚴管檢驗的。在美國，只有經過政府檢驗合格出具相關證明的房屋才能進行交易（也因此根本不存在“預售”問題，允許房屋預售本身就為開發商損害消費者利益創造了極好的條件）。這些政府機構肩負著為納稅人服務的使命，接受納稅人的監督，其檢驗工作非常細致而且嚴格，有政府如此細心把關，買房人根本不需要多費心。
    也就是說，對房屋質量的把關不在于環節的多少，而在于把關的有效性。如果政府部門把好了檢驗這個至關重要的關口，房屋質量就能夠有保障。通過對比不難看出，西方國家在一些制度設計方面，往往更注重實用性和效果，其制度設計簡略但非常高效，而我們的很多制度設計看起來非常完善和復雜，卻往往是不堪一擊，一到實踐中就被各種變通措施架空。一個是制度設計本身的缺陷，另一個就是執行力不行。如果制度缺乏剛性、缺乏強制力、缺乏懲戒措施來保障，如果有關部門不作為，再看似完善的制度最終也只不過是“看上去很美”而已。
    對質量的長年透支，也透支了住房的消費需求，影響了自住性住房者的選擇。在開發商與消費者之間形成的強大的不信任感，超越了任何一個行業。假如樓市從上漲周期中走出來，步入調整軌道，從賣方市場向買方市場過渡，開發商就有動力通過提高房屋質量，贏得消費者。當然，樓市的調整僅僅是為開發商重視建筑質量提供一個外部條件，這同樣需要政府認真負起質量監管責任，否則，開發商提高質量的動力也很容易消退。

    （四）汶川地震促使樓市巨變

    現在，許多人在購房時，會詢問樓盤的抗地震性能。這是汶川地震后產生的現象。四川汶川大地震，是新中國成立以來破壞性最強、波及范圍最廣、救災難度最大的一次地震，在中國樓市即將巨變之時，地震加快了樓市的巨變進程。
    地震摧毀房屋導致的大宗財產的毀滅，給購房者尤其投資和投機性購房者帶來巨大心理壓力。今后在買房的時候，他們首先就要考慮防震問題，將對住房質量提出更高的要求。這意味著，現在市場中龐大的無法滿足消費者安全需求的存量住房，將被釋放出來，導致市場中住房供應量的突然放大，從而，對房價構成強大壓力。
    由于我國已經30多年沒有發生過這樣的大地震，不少樓盤要么在設計時沒有嚴格遵守防震標準，要么在建設過程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來對房地產的投訴中，質量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問題已經成為居民住宅質量投訴的焦點”。這源于制度監管缺陷。消費者對缺少制度性監督和制約的開發商所建設的房屋質量存在著不信任感，這種不信任感將隨著未來制度的完善和監督機制的健全而逐漸得到緩解，而在此之前，不信任感與不安全感將對人們的購房行為產生非常大的影響。
    人們購房主要有三種：一是自住，二是投資，即買房出租，三是投機，即低價買高價賣賺取差價。這次地震發生后，三種買房需求都受到了打擊。
    地震發生后，幾乎所有的銀行業都表示它們并不承擔地震風險，按照正常程序銀行有權追回貸款。其理由是：借款人在向銀行申請貸款時，除了與銀行簽訂借款合同外，還要簽訂房屋抵押合同，這兩份合同屬于主從關系，雖然因為地震導致房屋標的物滅失，從而導致房屋抵押合同終止，但不影響借款合同的有效性，借款人仍要承擔還款責任。
    這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災害發生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開發商，而是購房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動產消失的情況下，貸款還必須繼續償還。雖然央行表示，將考慮災區民眾的具體情況，采取妥善的辦法解決這一問題。但是，此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的，一些打算買房的人開始考慮租房。
    在我國，目前租房是非常劃算的，因為房價很高，而租金卻很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值）。根據國際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值小，房產泡沫已經顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，投資價值較大，而在我國，深圳、廣州等地的租售比，甚至達到1：1000。等到房屋報廢時也收不回成本。房屋的投資價值本來就在喪失，地震進一步加劇了投資價值的喪失。至于投機價值就更不用說了，現在的存量住房要賣出去就已經困難，房價的上漲預期正被下跌預期所取代，房價的下跌是必然的，只是強度的區別而已。
    同時，地震也把房價與土地的剝離。
    我國的房價經歷了一個接近10余年的上漲周期，在此過程中，人們普遍認為，房價是逐漸升值的，這一理念深入人心，以至于出現了“歷史將證明房價永遠都是只漲不跌的”這種極端的邏輯。人們之所以產生這種看法，是因為我國房地產市場，把土地使用權的價值與房產本身的價值混合在了一起，認定房屋在升值。實際上，房價的上漲往往不是房屋升值的結果（雖然表面上看來如此），而是土地升值的結果。房屋每年都是要折舊的，尤其對于土地使用權只有70年、建筑質量沒有保障的住宅而言，更是如此。
    但是，地震把兩者剝離了。當那些按揭購房的人失去房屋時，他們面臨著銀行繼續追債的問題，退一步說，即使國家考慮到災區的實際情況，讓按揭購房者晚幾年還貸，他也無法在原址上繼續建房。道理很簡單，隨著房屋的倒塌，由于欠債，他對土地的使用權也喪失了，將被銀行收回。銀行以此挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權方面作出更大的讓步。這將使人們對房屋的保值作用有一個顛覆性的認識，房屋作為最佳保值手段的地位受到動搖。

    當然，推動中國樓市在2008年發生巨變的內在動能遠不止這些，還有政府希望的行業集中度提高的需要，而集中度的提高必然是大洗牌后的結果；還有政府希望的降低保障性住房建設成本以減輕其所承擔保障責任的需要；同時，在我國房地產市場中，連續多年累積的數量巨大的存量住房，由于人們對未來房價走勢的預期發生了變化將陸續推向市場，再加上大量新樓盤不斷上市（以深圳為例，現在深圳日均成交量只有幾十套，而新房存量節節攀升，截至今年7月已達到驚人的48000套！），都將加快2008年樓市巨變的進程。2008年，中國樓市正在悄然發生巨變。

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