謊言彌漫的中國樓市
——《中國房事黑皮書（2008）》之二
     時寒冰

    信息影響著人們對消費或投資、投機行為的選擇，而人們的消費或投資、投機行為又直接影響著房價。如果說這是一個循環，那么，通過錯誤的信息，影響甚至左右人們的消費、投資、投機選擇，就能間接影響或左右房價，從而，形成有利于自己的“良性循環”。因此，才有了中國房價連續10余年在既得利益集團的掌控下直線上漲。
    中國房地產市場中的信息，被既得利益集團利用得可謂淋漓盡致。
    目前與房地產相關的信息，基本掌握在房地產開發商與政府有關部門手中，在有關部門信息公開不到位的情況下，開發商成了發布相關信息的最權威人士，并因此被媒體追捧，一些開發商成了明星，并一直發展到他自己也把自己當成大明星為止。有關部門和地方政府即使公布相關信息，也都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益。因此，在中國房地產市場中，不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突，地方政府與有關部門彼此提供的數據，也往往是天壤之別。民眾根本無法得到真實的信息。在中國房地產市場，謊言因此鵲起。

    許多人在判斷中國樓市走勢的時候，都會強調土地資源的稀缺性，認為土地的稀缺是房價最強大的支撐力量。因為這個誤區，人們相信了開發商給出的房價將永遠只漲價不跌的邏輯。

    我們不妨從五個方面剖析這一問題：

    第一，被開發商囤積的土地（包括未被統計在內的）和被各地土地儲備中心儲備的土地量加總在一起，足可以滿足未來至少10年以上的房地產開發。
    僅被開發商囤積的土地，有三份報告清晰地反映了這一點：（1），2007年8月，建設銀行研究部發布的《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣；（2），國務院發展研究中心于2007年9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，房地產企業土地購置面積越來越大，全國最大的“地主”是碧桂園，截至2007年7月末，總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米；（3），北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》于2007年12月4日發布，報告估測：到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米。以鐘偉為核心的課題組成員最后得到的結論是：地價對房價的占比不是推動房價的決定性因素，供地方式和規模的改變，導致的房地產市場嚴重的供求失衡，才是推動房價飆升的關鍵。
    這些囤積的土地量是什么概念呢？僅以碧桂園囤積的4500萬平方米土地計算。根據北京市公布的“十一五期間住宅建設規劃”，“十一五”期間，北京將新增商品住房建筑面積約9250萬平方米、約90萬套，4500萬平方米土地即使是建筑面積，也已經相當于北京市“十一五期間住宅建設規劃”的近一半！4500萬平方米土地如果是平面面積，假設容積率為2.5，其建筑面積總和則已超過北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和！（詳見《上海證券報》2007年9月18日）。這僅僅是囤積在一個開發商手中的土地面積！
    另據2007年2月25日的《南方都市報》報道：全深圳市目前約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產用地。這20平方公里的閑置土地已相當于深圳近年來每年新批準的建設用地總量。開發商囤地嚴重，一直是深圳房價快速上漲的重要原因。去年10月，按照深圳市國土部門公布的數據，自2004年以來，深圳共批準房地產用地435宗，當時已開發完成及部分開發完成的用地只有92宗。有業內人士估計，深圳房地產用地至少約有7平方公里左右，囤積在開發商手中超過兩年未開發。
    這還沒有包括未被統計在內的數據（這一定又是一個觸目驚心的數據），同時，也沒有包括各地土地儲備中心儲備的土地，而土地儲備中心代表政府履行對土地的統一征用、統一收購、統一儲備、統一出讓職能，其儲備的土地是動態增加的。
    顯然，所謂中國土地的稀缺性，是通過囤積等方式，人為制造出來的謊言，意在制造緊張氣氛，推動房價上漲。

    第二，說到土地的稀缺性，中國的土地再稀缺也稀缺不過日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我國是130多人，而且，日本的城市人口占其總人口的比例高達75.9%，我國只有37％左右。但是，日本仍然很好地解決了住房問題，而且，日本的房價并沒有漲到天上去。不妨看看《第一財經日報》2008年3月25日的這則報道：日本東京多摩地區去年11月剛剛落成的大型公寓樓，不僅緊鄰輕軌車站，而且全部精裝修完畢。到今年2月，使用面積66平方米的房型售價2290萬日元（約合152萬元人民幣）。即使從絕對值上來對比，這一房價標準也已經和北京、上海非常接近。別忘了，日本國民的人均工資收入是我們的30多倍、日本的房產中包括土地所有權（中國買的只是70年的使用權）、日本有健全的社會保障體系——這意味著國民可以更放心地把其大部分收入用于購買住房。   

    第三，所謂城市化導致土地資源稀缺的說法也是一個謊言。我國城市化率并非隨著經濟發展到一定階段自然導致的結果，很多城市化是把周邊的縣、鎮劃歸城市實現的，屬于“掛牌式”城市化，在這種情況下，對于新并入的縣、鎮而言，由于新的高樓逐漸替代原來的矮樓，土地得到了更充分的利用，僅原有土地利用率的提高就相當于衍生出了大片土地。這種城市化進程并不意味著對耕地的侵占，也不意味著土地資源變得更稀缺。而且，在這種“掛牌式”城市化格局下，原有的農民變成市民——他們即使住在自家房子里不動也完成了向市民的角色轉變，這種城市化進程與對土地的占用之間并無直接聯系。因此，所謂土地的稀缺性也就缺少了一個重要前提。另外，城市化過程中并未伴隨著購買力的上升，這一點在《中國房價下跌序幕剛剛拉開》（《中國房事黑皮書（2008）》之一）一文中已經講過。

    第四，城市尤其接近中心地帶拆遷后（多為平房或矮樓）新建的樓房，大都是容積率高的高樓大廈，其建筑面積是拆遷房屋建筑面積的數倍，這實際上意味著城市土地更充分的利用，意味著衍生出新的“建筑面積”。另一方面，城中企業向外遷移（可能占用部分耕地），都在不斷增加城市的土地資源，當高樓大廈替代企業的廠房，由于容積率提高，建筑面積將提高數倍，這同樣告訴我們，土地的稀缺性只是一個人造謊言。

    第五，我國一再強調，“一定要守住18億畝耕地紅線”，但是，住房并不一定要建造在耕地上，實際上，在我國陸地面積中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面積更多，許多是可以開發利用建房的。在一些城市，海邊與山坡的商品房甚至價格更高，以開發商的能耐，完全可以包裝成“海景房”、“山景房”高價銷售。
    但是，錯誤信息的彌漫，使人們深信，房屋只能建在耕地上，而18億畝耕地紅線不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地價就會上漲，相應的，房價也會直線上漲。這種思維路徑正是既得利益集團所需要的。對于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的價格拍賣，“地王”不正是這樣制造出來的嗎？另一方面，在土地稀缺的幌子下，開發商不斷烘托出供不應求的假象，推高房價。而購房居住者成為被既得利益集團明火執仗打劫的對象。
    實際上，一方面，土地稀缺性只能是相對的，與日本相比，中國可能根本不存在所謂的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕種的土地要多得多！更何況，對于這種所謂的稀缺的土地，人們所擁有的只是70年的使用權而已！另一方面，正如《中國房價下跌序幕剛剛拉開》一文中所提到的，計劃生育政策導致的生育率的下降，使得80后的獨生子女一代，“結婚后，在未來某一時刻也將繼承雙方父母現有的房產，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場”。因此，退一步說，所謂的土地稀缺性即使是真實存在的，也正在悄然發生變化。

    在中國信息混亂的房地產市場，民眾想獲取真實信息是如此困難。比如，國家發改委發布的數據顯示，2007年11月份廣州房價環比上漲12.27%，而廣州市國土資源與房產管理局公布的數據卻稱同期月房價數據環比下跌9.9%！地方政府與有關部門發布的同一期間的數據差別竟然如此之大！原因是雙方采用的統計方法截然不同，當然，誰都會選擇更利于自身利益的方法，問題是，夾在中間的民眾如何取舍？

    再比如，自2007年10月份以來，有關部門發布的房價信息仍是在不斷上漲的，媒體報道時特別強調“各大中城市的房價依然在你追我趕，并無趨緩跡象”，這種信息給民眾帶來的感覺是顯而易見的：房價在快速上漲，如果不抓緊買房，今后將不得不付出更高的價格。經濟學家認為，公眾對未來良好預期容易轉化為現實的需求，從而進入消費決策。房價快速上漲信息給人們心理上帶來的驅動作用無疑將使部分潛在的購買力直接轉化為消費行動，進而，成為房價上漲的推動力。
    但是，有關部門發布的房價漲幅數據遺漏了一個極其重要的因素，即成交量的變化。經濟學家在研究某種商品的價格走勢時，不僅看價格，也看交易量，因為基于不同交易量的價格有著截然不同的市場解讀，通過兩種數據的結合才能得出相對準確的結論。然而，我們有關部門所發布的統計數據，交易量卻是缺位的，這是由統計方式的局限性所決定了的——發改委和統計部門發布的數據屬于抽樣統計，無法反映具體的交易量。這樣，某種商品目前的價格變化與未來的走勢之間就容易失去原本非常緊密的聯系。缺少成交量支撐的房價，即使上漲的，也是強弩之末或者回光返照。如北京、上海、深圳，今年7月份的住房成交量環比大幅萎縮，都在20%以上，深圳更是環比下降40%；同時，三大城市同比降幅更是都達到50%。

    有些信息不僅僅是統計方式的不同，甚至，連定義本身甚至都可能截然不同。比如空置率，國家統計局與原建設部（即現在的住房和城鄉建設部，下簡稱建設部）就爭議不斷，因為它們對空置及空置率概念的理解截然不同。國家統計局認為，空置面積是指報告期末已竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面積。而建設部則認為，竣工1年以內的作為待銷商品房，1年以上3年以內的作為滯銷商品房，3年以上才被作為空置積壓房。爭論到最后，建設部有關人士在接受媒體采訪時干脆說：“空置率不管是百分之多少，是算不出來的。因為國外空置率有嚴格的分子、分母界定，而我們的分子分母跟國外特別不一樣，所以怎么算都不合適。”太極手一推，空置率計算似乎就成了難以完成的任務。言外之意，既然空置率是算不出來的，你統計局不管怎么忙活，得出的數據都是不可信的！
　　統計局與建設部的PK，說到底是利益和話語權之爭。仍以空置率為例，空置率的高低直接反映了房地產市場投機、投資的嚴重程度，倘若空置率高，中央可能據此出臺嚴厲的調控政策，而這恰是建設部不愿意看到的。最要命的是，倘若統計部門公布的數據成為中央制定相關政策和公眾研究房市的依據，統計部門就掌握了房地產市場上的一個至關重要的話語權，就動了建設部的奶酪，這同樣是建設部不愿意看到的。建設部更愿意自己掌控著與房地產相關的話語權。兩部門爭斗的結果是：中國現在也沒有誰能夠知道房屋空置率到底是多少！如果有人想知道，就只能在晚上去一個個小區查看，看亮燈率有多高！職能部門內斗或不作為，讓民眾苦不堪言！

    而有些信息根本就是故意扭曲的，以凸顯政績或遮掩問題。比如，2007年11月15日，在第六屆住博會高峰論壇上，建設部住宅與房地產業司一位副司長透露：“截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供應總套數的35.9%，比2006年高出1.5個百分點，中小戶型供應呈現上升趨勢。”根據這個數據，我國90平方米以下普通商品房占商品房供應的總套數在增加，但是，“小戶型供應呈現上升趨勢”的結論卻是偷換概念的結果。因為，判斷中小戶型住房供應增加與否、增加多少的依據應該是“面積”而非“套數”。
    我國第二次房市調控政策明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。
    顯然，中央政策的著眼點在于“面積”而非“套數”，衡量政策效果的標準也應該是“面積”而非“套數”。我們知道，同樣的面積建造小戶型住房的套數肯定要比建造大戶型住房的套數多很多。莫說“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重”，已經達到“開發建設總面積的70%以上”，即使達到了政策規定的一半目標即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供應總套數中的比例也不應只占35.9%！通過對比不難看出，有關人士通過以“套數”來取代“面積”，就把90平方米以下普通商品房供應遠未達到政策預期的缺陷輕松變成了成績！

    在整個中國房地產市場，各種數據互相打架，各種信息彼此沖突。當一個市場的信息混亂到過去的（如上月份、上季度）房價到底是漲還是跌都弄不清楚的時候，各種既得利益集團便翩翩起舞，盡興忽悠，而民眾處于極度迷茫的狀態！正是在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下，民眾被房地產市場中的既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程，他們被榨取和掠奪的是實實在在的血汗錢。但是，用謊言推動的市場注定要累積起巨大的泡沫，而泡沫總歸是要破滅的。2008年，注定是一個轉折之年！

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