樓市陰雨綿綿 需要救市嗎 

2008年08月18日 《經濟》
 

　　文/劉溟 尹平平

　　2008年6月28日。

　　一場暴雨剛剛過去。

　　中國人民大學明德樓9層的一間會議室里，來自國家統計局、發改委宏觀經濟研究院、住宅與城鄉建設部、中國社科院、人民大學不動產研究中心的15位官員和學者爭論得很激烈。他們關心的問題是：中國的房地產市場該怎么“著陸”。

　　就在這次研討會開展的10天前，國家統計局發布了最新“國房景氣指數”——房地產行業景氣度連續6個月下跌。

　　透明的泡沫

　　房價的確跌了，但這是相對的。

　　國家統計局城市司服務業價格處公布的數據顯示，今年1至5月，房價環比持續下跌，但與去年同期相比，仍處于漲勢當中。

　　相對于去年10月的最高點，深圳的商品房價已經跌了35％?？墒牵科矫滓蝗f七的房子老百姓買不起；現在降到一萬一，老百姓就能買得起了？

　　中國房地產估價師與經紀人學會副會長柴強指出，理論上房屋售價應是居民家庭年收入的3～6倍，而我國目前卻比6倍要高得多。

　　在北京城八區，每平米一萬五的價格，已經算是便宜。以這個價格計算，買90平方米的房子要花135萬元。統計數據顯示，2007年北京市平均家庭收入為6.2萬元。也就是說，在北京如果想買一套90平米的房子，要花掉全家21年的收入。

　　然而在美國，從1980年到2006年，各城市中等房價一直保持在家庭年均收入的3倍左右。當這個數據在去年上升到4.5倍時，次貸危機發生了。

　　世界上的絕大多數國家，在正常情況下，房屋價格是其年租金的10倍。而在我國的很多城市，房子的年租金卻只有房價的2％～3％，也就是說需要30年到50年才能收回房租。

　　中國的房子貴得不正常。

　　有好事者曾列出“中國十大天價樓盤”：從深圳的香蜜湖一號，到上海的湯臣一品；從每平米五萬五，到每平米十一萬。近日，杭州西湖名苑又打出了每平米十二萬元的天價，欲摘取湯臣一品的“桂冠”。

　　業內人士透露，無論賣1萬元還是11萬元，每平米房子的造價都不過只有2000元。

　　剩下的是什么？是各級炒家的層層加價，是暴利，是泡沫。

　　根據中國人民大學不動產研究中心況偉大的測算，我國東部地區早在2006年就已經出現了房地產泡沫?！斑@種泡沫是投機性的，而且比較嚴重?！?

　　空置率是反映房地產市場走勢和衡量房地產市場是否健康的重要指標。

　　據《中國證券報》等媒體報道，2005年底國家統計局公布了一組統計數據：到2005年10月末，全國商品房空置面積達1.12億平方米，全國商品房空置率已達到26％，大大超過國際公認的10％的警戒線。

　　實際上，經濟學辭典上并沒有空置率的標準定義，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海舉了個例子說明問題。

　　他指出，我國自1978年以來，各個城市的建筑面積至少擴大了10倍，但是人口的進入遠遠沒有10倍。以北京為例，1740萬人口中，流動人口占⅓，這些人中，很少有人擁有自己的住房，因為買不起。

　　房子的空置情況可想而知。

　　開發商們關于把房價高歸咎于地價——地少，所以貴；地貴，所以房貴。

　　國土資源部執法局副局長岳曉武表示，單純從土地供應本身來說，并不存在供應不足導致地價、房價上漲的問題。因為根據他們掌握的資料顯示，2005年以來，房地產用地的供應量一直在穩步增加，而且增量不小。

　　地價取決于土地的供求關系，而開發商對土地的需求，來自于對消費者的未來房屋需求的預測，也就是來自將來房子售價預測。

　　“因此，決定土地價格的，不僅是土地的供給量，還有對未來房屋供求關系的預測。”岳曉武分析道，“去年房價上漲以后，大家預計將來的房價還要上漲，因此，開發商們高價搶地?！?

　　“是這幾年對房屋的超前消費需求，造成房屋價格上漲。”岳曉武指出。

　　“我國現在對房屋的需求，更多的是非實際需求，也就是像炒股票那樣的投機性需求，而這和我們老百姓的居住需求不一樣。”國家發改委宏觀經濟研究院王小廣表示。

　　什么是房屋需求？曹建海認為，房屋應該是消費品，絕不可以把它界定為投資品?！爸挥兴X、居住用的需求才是房屋需求。投機性需求不屬于房屋需求。”

　　“1998年以來，房價一直在上漲，我們現在的城市加上一些縣城的地價，應該已經超過了美國全國的地價。”曹建海說，“沒有金融的介入就沒有房地產泡沫的今天?！?

　　統計數據顯示，去年房地產的銷售額是2.53萬億元，扣掉個人信貸9000萬元，是1.63萬億元，超過了1萬億元的去年全國城鄉個人總存款增量。

　　可見，金融的深度介入，也為做大房地產業泡沫，狠狠地吹了一口氣。

　　樓市走日本道路還是我國臺灣地區的道路

　　“中國現在已經走上了日本當年的道路?！鄙缈圃贺斮Q所倪鵬飛論斷。

　　“我以前一直很有信心，認為十年以后或者是二十年以后，中國也會出現制造業的500強企業?？煽船F在這個情況，我不得不悲觀起來?！?

　　倪鵬飛在浙江調研時發現，很多制造業企業在目前成本上升的背景下，不但沒有著力于提升技術含量，進行產業升級，而且將心思都用在向房地產行業轉向。僅在紹興，就有1200多家房地產企業。

　　實際上，除了傳統的制造業，包括海爾、聯想、TCL等在內的很多國內高新技術產業也在向房地產轉移，或者發展與房地產相關的業務。

　　“當然，他們這也是‘理性’的行為，搞制造業、搞研發辛辛苦苦十多年賺的錢，沒有搞房地產一兩年賺的錢多?！蹦啭i飛表示理解。

　　在日本房地產泡沫形成期間，人們失去勤勞致富的耐心，發現炒房地產來錢更快，紛紛購房置地。日本1987年的官方調查顯示，超過半數以上的受訪者認為“只有土地是令人安心并且有利可圖的”。房價上漲也吸引了大量的機構投資者，不惜舉債將資金投入房地產行業。

　　在當時的日本，從銀行貸款很容易，借貸雙方都不考慮風險。

　　對于房地產市場過熱的現象，當年的日本政府不僅沒有予以警惕，反而對經濟發展的前景盲目樂觀。他們采取了更為寬松的貨幣和信貸政策，甚至把ＧＤＰ的增長希望全部寄予在房地產身上，因此加劇了房地產市場的瘋狂。

　　我國目前的情況與之吻合。

　　“如果銀行不給開發商以及投機者貸款，房地產市場也不會出現這么多投機需求?！比嗣翊髮W財金學院龔維麗教授指出，“我國近年來房價上漲，銀行是一個推波助瀾者?！?

　　“我國總的貸款不到20萬億元，在房地產的貸款上應該有5萬億元，房地產貸款在我們的總的貸款里面明的已經占到30％，這還不包含因為土地升值，土地抵押性質的貸款?！辈芙êＵf。

　　“日本的房地產泡沫并沒有在短時間內破滅，而是拖著走了十多年，才最終破了。”倪鵬飛表示，“而我們要盡量避免日本模式。

　　日本的房地產泡沫在連續十幾年的膨脹后破滅，造成大危機和長期的蕭條。直到近幾年，才逐漸有所恢復。

　　幾乎與日本同時，我國臺灣地區也經歷了一場房地產泡沫。由于采取措施及時并且得當，泡沫破裂沒有對我國臺灣地區實體經濟造成嚴重打擊，只是ＧＤＰ增長率由1989年的8.54％降至1990年的5.7％，出現短暫下滑。一年之后GDP增速恢復至7.58％,之后幾年也一直保持了6.3％以上的水平。

　　這首先要歸功于我國臺灣地區經濟轉型的成功。雖然傳統制造業企業生產基地外移，但服務業和高科技產業逐漸發展。1998年，服務業比重達62.3％，比1986年高15個百分點。

　　此外，融資渠道沒有完全破壞是我國臺灣地區實體經濟能夠繼續發展的重要原因之一。臺灣銀行體系與房地產市場隔離得較好，銀行體系穩定性沒有因房地產泡沫破裂而動搖，其資源配置的功能在股票市場崩潰后依然能夠發揮作用。

　　“要像我國臺灣地區那樣，采取措施逐漸把泡沫自我消化掉?！蹦啭i飛表示，當前我國的房地產形勢進入了一個調整期。“目前，中國房地產泡沫還沒有完全失控。整體價格走走停停，再走走再停停。趕緊出臺房地產調控政策和緊縮性貨幣政策，還來得及。”

　　樓市陰雨綿綿

　　從去年下半年開始，我國樓市持續近十年“只漲不跌”的神話戛然而止。深圳、廣州等地房價松動，深圳商品房均價現在已經基本回落到去年初的水平。

　　不久前，鏈家地產對北京在售的100個商品房項目做了打折促銷情況的電話調查顯示，打折項目為66個，占有效調查項目的79.5％。媒體上其他城市房價“明折暗扣”的報道也屢見不鮮。

　　和房價同時下滑的，還有各地住宅的成交量。

　　統計數據顯示，今年前5個月，北京期房住宅成交量同比減少4成。深圳新建商品住宅、二手房成交量同比下降5到7成。而天津、武漢、濟南等地商品住房交易量都出現明顯下降。

　　與去年頻頻上演的開發商“天價拿地”鬧劇相比，今年上半年的土地市場尤為冷清，大量土地以底價成交，北京、上海、深圳、廈門、南京等地土地流拍現象屢屢出現。福州、上海的“地王”們，甚至不惜繳納上千萬元土地出讓金的罰款，退地自保。

　　股市委靡不振是樓市“發霉”的另一病因。

　　一般情況下，國際上成熟市場在股市上漲6個月之后，房價會隨之上漲，而股市和房市回落的時間往往一致。在中國，股市和房市更是“一損俱損”。除了一些可能轉向房地產業的資金被套外，諸如聯想、海爾等很多上市公司，也兼營房地產業務，房市和股市因此聯動。

　　自去年1月至今，準備金率前后共上調了15次。今年6月24日，國務院會議提出，在強調金融安全的大命題下，要穩定房地產市場。

　　政策的變化無疑加劇了觀望情緒。

　　房市的低迷，使資金回籠困難，再加上去年瘋搶土地，開發商們的資金鏈岌岌可危。這一點，從前不久汶川地震，房地產大鱷們捉襟見肘的捐款就可見一斑。

　　開發商的資金來源有三：銷售回款、以銀行為主的信貸，以及外資基金的投資。如今前兩個被堵住。繼續降價拋售，似乎是開發商眼前的“華山一條路”。

　　想要買房的人在等，已經買了房的人卻坐不住了，誰也不甘心當“冤大頭”。

　　上個月，上海出現大規模退房潮，北京也有這個苗頭。

　　對此，開發商又驚又喜。驚的是“吃進去的肉又得吐出來”；喜的是政府絕不會坐視不管，肯定會加以干預。“畢竟，這不利于社會穩定。”一位開發商坦言。

　　“要警惕房地產行業發生信用危機?！盨OHO中國聯席總裁潘石屹提醒道。目前中國普遍實行20％～30％房地產貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款?！皩χ袊鴣碚f，不用下跌50％那么多，20％～30％足以引發一場經濟災難?！迸耸僮龀隽祟A言。

　　有政府官員表示，房地產行業是國民財富重新分配的一個龐大鏈條和工具，為了社會財富重新分配的需要，房價也不能下跌，否則社會財富分配失衡可能導致重組。

　　“在這種狀態下,樓市大跌并不是好事?！比珖ど搪摲康禺a商會會長聶梅生認為，如果房價快速進入下降軌道，金融市場將面臨巨大風險。

　　“即使為了GDP也不能讓房價下跌。”有人說。

　　的確，房地產行業涉及漫長的產業鏈條，可以通過產業效應，帶動了建筑、化工、裝修、家具等眾多相關行業的發展，起到“火車頭”的作用。更不用提，高房價本身為抬高GDP作出的貢獻。

　　看來，先天下之憂而憂的，不僅是潘石屹一個人，不過，他們的邏輯很統一：降價→不穩定→不能降→快救市。

　　左右互搏將是個災難

　　“現在擠掉泡沫絕對是好事，對中國經濟的長遠發展非常有利?！蓖跣V大聲疾呼，“房地產商希望有泡沫，還揚言說如果不保護房地產市場，牽一發動全身，就會影響整個經濟?！?

　　“其實完不了，現在是好的機會，外部的壓力和內部自身市場的變化已經形成了一個調整的壓力。”王小廣說，“但調整需要一個過程，沒有三年、五年解決不了問題。”

　　防止金融對房地產市場繼續進行深度介入，是岳曉武的建議：“要從各種渠道控制好他們的資金鏈?！?

　　銀根緊縮，開發商們卻另辟融資蹊徑。

　　河南的建業地產日前啟動香港上市程序，廈門的寶龍集團也傳出上市消息。

　　然而,這條路并非一帆風順。

　　中國證監會發行部一位官員明確表示:“中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式,通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發用地等的IPO,將不予核準?！?

　　房地產企業尋求上市融資，實際上是金融介入的另一種形式。如果這一渠道沒有及時控制好，股市和房市聯動更為緊密，風險將加劇。

　　開發商呼吁救市，真的是考慮到銀行將因購房者的個人信貸危機，而蒙受損失？

　　華夏銀行北京分行的一位信貸經理表示,銀行個貸的穩定性通常非常高,一直以來都被視做銀行最優質的信貸業務,如果沒有信貸緊縮政策,即使房價大跌,有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸，真正的擔心是來自對房地產開發企業的貸款。

　　也就是說，銀行真正的擔心是開發貸款。只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張形成爛尾樓，對銀行損失就大了。這正是開發商對銀行以死相逼的砝碼所在。

　　銀行界人士認為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產企業破產為前提；二是只有全國大范圍出現此類調整才能對銀行構成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。

　　放棄暴利想法，加速銷售回籠資金，是銀行界開出的“藥方”。

　　可見，開發商們不肯降價，還要求政府救市，不是為了借錢融資，更不是為了銀行著想，而是為了賺錢，為了滿足自己的利益。

　　龔維麗建議對開發商進行一次大洗牌：“一些開發商在市場上不起好作用，對他們洗牌很必要，不講誠信的都要砍下去。否則我們走的模式都是開發商的道路，就像現在這樣。”

　　倪鵬飛也希望能打破開發商之間的寡頭壟斷，他表示這個任務應該由地方政府的監管部門承擔。

　　一些地方政府先是從商務部手中爭取外商直接投資內地房地產項目的備案權，緊接著降低住房公積金貸款門檻，最后實行交易契稅減免。

　　地方政府之所以肯與開發商肝膽相照，是因為他們已經習慣了靠土地出讓收益支撐地方財政?？涩F如今，開發商資金緊缺,拿地情緒低落,土地不得不以底價或起拍價成交。

　　以此類推，所謂高房價對社會財富再分配的好處，也不過是將更多的國民財富，通過層層炒家，分配給了眾多隱秘的利益相關群體。

　　倪鵬飛認為，政府要真正擔負起監管城市房價的職責，不光要打破開發商之間的壟斷，還要建立起抑制房價上升的機制。

　　根據央行去年底的一項統計數據顯示,全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元,占金融機構人民幣各項貸款總余額約18％。其中房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％。一旦沒有了商業性房地產貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。

　　看來，銀行界人士呼吁政府采取措施，維持現有房價水平，也自有他們的道理。

　　王小廣認為，對個人占有的第二套及以上的住房，要加收重稅，通過這種方式抑制房地產的投機消費需求。

　　幾乎所有在場的專家學者們，都呼吁政府要采取一定稅收政策，對房地產進行調控。

　　倪鵬飛提出把商品房和高檔房分開征稅，這樣不僅對采取重稅的辦法，對高檔房需求進行抑制，還可以用對高檔房收的重稅，反過來補貼經濟適用房和中低收入的商品房。

　　“每個人都按照30平方米免稅，每套房子都征稅?！痹罆晕涞姆桨父鼮榧氈拢俺瞬粍赢a稅，還要征收物業稅?！?

　　至于高房價對GDP的作用，“這是在為GDP注水！”王小廣反復強調，“把寶都押在房地產這一個行業身上，顯然是風險很大的舉動。要避免政策繼續刺激房地產過度發展?！?

　　“政府要在抑制需求上有所作為?！蓖跣V還指出，從去年下半年開始的房市低迷，說明房地產需求已經開始萎縮，但需求并沒有被抑制住。少數人仍然過度占有稀缺的住房資源，投機需求仍然很大。類似限制購買第二套房的政策，實施得很不理想。

　　在社會經濟活動中，每個群體都在爭取做出最符合“理性經濟人”的選擇，但他們選擇的前提，都是保證自己的利益最大化。

　　開發商、銀行、房地產投資個人或機構，以及紛繁復雜的利益相關者，都有其各自的理性。只是，一旦被置于整個社會的更大語境中，單個群體的“理性選擇”就可能是殺雞取卵式的災難。

　　目前中國的房價已經漲到了不合理的地步，繼續人為炒作哄抬固然不對，刻意唱衰也不理智。此刻，政府的理性應該是什么？

　　樓市需要調控，調控的目的是讓居者有其屋，是讓市場健康發展。廣廈千萬間早已蓋好，欲令天下寒士盡歡顏，就不能讓房價被人為地抬上天去。有泡沫不一定是壞事，但要及時擠破，這一點毋庸置疑。

　　“千萬不要盲目救市?！蓖跣V說。

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