房價終會壓垮誰
——南風窗2008年第14期

  時寒冰

    政府保障體制的殘缺，租金低廉且穩定的廉租房的短缺，都促成了中國人的“買房就是規避風險”的認識。而當房地產成為最賺錢最受追捧的“支柱性”行業，住房從基本的生活必需品變成一種奢望，房價的走勢成為舉國關注的曲線也就變得順理成章。

    一.外資開始撤退

    房價是漲了還是跌，原本一個很簡單的問題，卻因為有關部門之間信息的彼此抵觸而變得迷亂。
    發布統計數據代表著一種話語權，而話語權背后則隱藏著利益。部門利益至上影響了政府部門的價值取向，甚至常常背離公共利益。有關部門各自按照自己的定義發布統計數據，使得相關數據之間往往差之千里。比如空置率，國家統計局認為，空置面積是指報告期末已竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分（包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面積）。而原建設部則認為，竣工3年以上未銷售或出租的才被作為空置積壓房。
    河蚌相爭，漁翁得利。當有關部門在數據方面打架的時候，開發商在事實上成為房地產信息的提供者。他們對房價走勢的判斷影響乃至左右著民眾的購房行為，并逐漸把公眾引向狂熱的歧路。
    2007年1-5月，深圳市的房價累積漲幅超過50％。其中，5月份深圳市商品房成交均價達到每平方米14223元。但是2007年底，深圳房價步入調整，2008年，深圳房價出現跳水，最近公布的5月份的數據顯示，深圳房價跌回去年2007年年初的起漲點，不少樓盤跌幅達到或超過50%，許多希望獲得暴利的炒房者被深度套牢。深圳、廣州的房價下跌，并非孤立的特例，而更像是全國房價整體走勢變動的一次預演。雖然，我們無法確切地知道，誰會是下一個深州，但是，我們卻知道，只要是泡沫，就一定會走向破滅。
    在國內對房價走勢的判斷仍處于膠著、迷茫狀態時，外資發出了自己的聲音。摩根士丹利計劃將其在上海投資的第一個酒店式公寓項目以11億元人民幣的報價出售。這是大摩第一次將上海持有項目出讓。此前5年中，這家在中國房地產市場投資經驗豐富的投行一直保持著“只進不出”的作風。據稱，大摩的后續“出貨”還將跟進，花旗也不約而同地在考慮出售所持物業。那些寄希望于外資或熱錢維持中國高房價的人恐怕要失望了。
    美國商務部最近公布的數據顯示，今年3月份，該國新屋銷售中間價創下近40年來最大跌幅，新房（獨棟，相當于中國的別墅）銷售中間價為每套22.76萬美元，這種精裝修的面積大都在200平方米以上的房屋，折合成人民幣單價也不過每平方米8000元左右。而2007年我國新住宅（相當于美國的公寓）銷售的平均價格為3655元/平方米。如果考慮到我國的房價是毛胚房，質量和品質低于美國，且不包含土地所有權（我們只有70年使用權），再考慮到美國人的人均收入是中國的30倍，熱錢還會瘋狂地涌入中國房地產市場嗎？
    在潮水退卻以前，沒有誰確切地知道水里的人到底是穿著衣服還是一絲不掛，等到潮水退卻，一切都真相大白。但對于房價，目前只有深州、廣州等地套在高位的炒房者，如果想變現，就會首先品嘗到負資產的苦澀。

    二.危機四伏的房價

    在汶川地震發生后，許多人既得利益者認為，地震對房地產總體市場沒有影響，因為川北地區基本上屬于農村，受災民眾多數不屬于商品房有效消費群體。但事實上，地震的確在影響著房價，并且，影響力之大到了令許多人困惑的地步。
    汶川大地震波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個省（區、市），417個縣，災區總面積44萬平方公里，受災人口4561萬人。汶川大地震后，許多購房者尤其投資和投機性購房者的心理發生了巨大變化。買房的時候，他們首先詢問的是房屋的抗震能力，而現有市場中龐大的存量住房，許多都被視為“建筑垃圾”——而開發商不斷否認前幾年的“作品”以突出現代“作品”的優異，以加速人們消費行為的更新換代。那么幾年過后，他們是否會再強調現在的房屋是何等的垃圾，而未來的才是真正意義上的精品？
    由于我國已經30多年沒有發生過汶川這樣的大地震，加之我國對房屋質量的檢驗、監審不力——許多程序其實是由開發商直接完成的，不少樓盤要么在設計時沒有嚴格遵守防震標準，要么在建設過程中因開發商偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來對房地產的投訴中，質量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問題已經成為居民住宅質量投訴的焦點”。
    投資與投機性住房，是推動房價持續上漲的一大決定性因素，而地震對投資與投機性住房的打擊最大。地震發生后，幾乎所有的銀行業都表示它們并不承擔地震風險，按照正常程序銀行有權追回貸款。這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災害發生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開發商，而是購房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動產消失的情況下，貸款也必須繼續償還。雖然央行找到了一個折中的解決方案，但此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的。
    如果僅僅把這當成地震災區才有的特例，就會犯下想當然的錯誤。當北京、上海的購房者詢問住房的抗震性能時也許會有人感到奇怪，但是，開發商們不應該忽略這句詢問背后的含義——地震在改變購房者的消費心理和消費習慣，進而影響到他們的消費選擇。
    至于美國次債危機，它讓政府和銀行如此清晰地認識到，次級按揭貸款的巨大隱患一旦暴發該是多么可怖。銀行不再不加區分地對政府的調控措施陽奉陰違——認識到風險的危害時它們也會本能地規避風險，政府也不再忽略調控政策的執行效果，兩者從次級債危機中共同得出了防患于未然的教訓，于是，房貸新政實行，炒房等投機行為開始受到重視，土地囤積及炒作行為成為查處對象。
    越南金融危機的暴發，更是給了炒房者一個最近的教訓和參照。它告訴購房者，沒有不破滅的泡沫，一旦房價步入下跌軌道該是多么可怕，越南房價短時間內50%的跌幅，無論政府還是購房者都不敢無視這一現象所包含的信號。

    三.不可承受之重

    蘇軾曾有“春江水暖鴨先知”的名句，而開發商就是最先感受到房價冷暖的鴨子，只是，他們有著更強烈的嗅覺。開發商本身就是一個帶有巨大投機性的群體。他們通過囤積居奇，抬高房價，以實現他們之前發出的房價將只漲不跌的預言，而一次次的驗證，又使得許多人真的把他們當成預言家，他們順著開發商指引的方向前行，并不斷推高房價。而且，許多炒房人全然不顧高房價帶來的通脹壓力，成為高房價的維護者，演繹出“斯德哥爾摩綜合癥”的現代版。
    事實上，房價連年上漲是對未來利潤和人們未來收入的極度透支，而這種透支是不可能延續下去的。一度出現的“面粉貴過面包”（即地價高于房價）的現象，其實意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風險！事實也正是如此，假如對未來房價的預期不再樂觀，高價拿地的風險便會立即顯現出來。在這種情況下，如果開發商繼續囤積土地不僅面臨著房價繼續下跌帶來財富縮水風險，還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風險。
    于是，在開發商一如既往強調房價將持續上漲之時，他們卻在玩金蟬脫殼。土地流拍和退地現象正是對此的注解。自去年9月房貸新政推出，地價就停止了瘋漲的步伐。2008年1月7日，國務院辦公廳下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》，打擊土地囤積，加大了囤地的政策風險與資金風險，地價掉頭向下。上海市楊浦區新江灣城的一地塊，以底價67.5億元成交，而在2007年12月份，業內人士估計的成交價格約在180億元左右。隨后，全國不少城市的土地拍賣出現流拍現象，許多城市的地價迅速步入下降軌道。
    地價下跌加上對未來房價預期的悲觀，引發了退地現象。一些開發商寧肯失去保證金，也退掉土地。比如，今年3月初，福建融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地（總價9.04億元、每畝單價近2000萬元）退還。
    這一切都預示著，房價已經變得非常脆弱，無論是宏觀經濟，還是和房價有關的個體，都難以再承受畸高房價的沉重。
    國際上一般用“房價收入比”（即一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值）來表示房價的合理性與消費者的實際購房能力。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。針對中國的現實情況，世界銀行專家給出的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍。
    這個比例得到了中國政府的確認。1998年，國務院23號文提出，一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍，這是有關部門經過綜合評估后得出的結論。
    而統計數據顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。這個數據涵蓋了城市郊區及市轄的縣鄉，如果單純計算中心市區的“房價收入比”將更高，可達到30倍至50倍以上。國家統計局的數據也顯示，2007年，全國城鎮居民人均可支配收入為13786元，2007年住宅銷售平均價格為3655元/平方米，“房價收入比”已遠遠超過泡沫全盛時期的日本。
    而當房屋作為投資品時，其價格是由房屋的租金所決定。通常用“租售比”（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值）來衡量其價值，根據國際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值小，房產泡沫已經顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，投資價值較大，而在中國，深圳、廣州等地的租售比，甚至達到1：1000。一些房屋等到報廢時也收不回成本。有人計算過，買一套出租所得租金收入，還不如存到銀行掙利息劃算——即使在負利率的情況下亦如此。這說明，房屋的投資價值已經喪失。
    當房屋作為投機品存在時，其價格取決于投機者對未來房價漲幅的預期。但是，投機者的本性決定了，它更重視短期獲利能力。當它敏銳地捕捉到調整的風險，并因此退出市場，建立在脆弱地基上的房價就有可能突然坍塌——國內近期有深圳可參照，遠期有海南、北海泡沫；國外近期就有越南可以對比。

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