徐滇慶教授，你千萬別向牛刀道歉！

時寒冰

    人們難以忘記那個莊嚴(yán)的日子，北大教授徐滇慶與我的好友牛刀公開打賭。
    以下是《北京晨報》2008年6月30日的報道：
    公元2007年7月11日，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶在深圳出席某論壇時表示，深圳房價肯定要漲，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律，“我們不妨再豪放一點(diǎn)——如果明年（2008年7月11日）深圳的房價比現(xiàn)在（2007年7月11日）低一分錢，我一定在媒體上用整版篇幅向深圳市民道歉。”
    徐滇慶的表態(tài)很快得到牛刀的回應(yīng)，牛刀表示和他打賭一年后的深圳房價。牛刀給賭局立下的“規(guī)矩”是：以深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局（簡稱國土房產(chǎn)局）公布的2007年7月11日的新盤均價即每平方米15745元為準(zhǔn)。雙方的賭注一樣，如果牛刀輸了，也在媒體上用整版篇幅向市民道歉。
    一年以來，兩位當(dāng)事人在不同場合多次表態(tài)堅(jiān)定自己的看法。今年3月24日，在深圳的一次沙龍上，徐滇慶在談到那場由他掀起的關(guān)于今年7月深圳樓市價格的“賭局”時表示，“我有200%的自信（贏）”，而牛刀也多次表示，“徐滇慶200%會輸!”
    徐滇慶最新的一次表態(tài)在上周六（6月28日）。他聲稱牛刀才應(yīng)該道歉，“深圳房價每一個月都在漲，所以我就勸牛刀，到7月份我就不提了，我饒了你。”
    對于徐滇慶的表態(tài)，牛刀昨天接受本報記者采訪時顯得很平靜，“徐滇慶先生的表態(tài)我已經(jīng)注意到了，但深圳房價下降是不爭的事實(shí)，徐滇慶早在半年前就輸了。”

    在看到這則新聞的那一刻起，我激動得熱淚盈眶，徐滇慶先生，您不愧是北大教授，好樣的！在深圳房價下跌到如此慘烈的地步，您依然以鏗鏘有力地聲音向世界宣布“深圳房價每一個月都在漲”，這是何等強(qiáng)大的定力。您再次向世界昭示了新時代的北大精神。并且，面對對手，您表現(xiàn)出了超乎想象的寬容：“ 所以我就勸牛刀，到7月份我就不提了，我饒了你”。這是何等偉大的胸襟啊！
    在此前幾天的《中國青年報》，透露了北大教授張維迎先生，“曾經(jīng)激動得語帶哽咽地尊稱王益（已被雙規(guī)）為‘我們敬愛的王益老師’”那種謙虛得幾乎令人產(chǎn)生心理異常反應(yīng)的態(tài)度驚天動地。而今天，當(dāng)年邁的徐滇慶教授宣布“饒了”牛刀的那一瞬間，讓我們的心靈再次受到了強(qiáng)烈的震撼。
    中國為什么落后？歸根結(jié)底在于中國人的心理素質(zhì)差，太顧及面子了。而兩位北大教授，勇猛地宣告了一個時代的結(jié)束：中國人心理素質(zhì)差的弱點(diǎn)，首先從北大開始一去不復(fù)返了！
    徐滇慶教授，您一輩子也不要向牛刀道歉。但是，您采取的方式不夠靈活。因?yàn)椋?007年7月11日至2008年7月11日，深圳市的房價下跌是毫無疑問的，除了您幾乎所有的人都看到了，在不能有效蒙蔽住所有人的眼睛的情況下，矢口否認(rèn)這一事實(shí)顯得不夠智慧。您應(yīng)該走捷徑啊！比如，修改打賭的時間，把打賭的時間修改為2006年7月11日至2007年7月11日，您不就勝算在握了嗎？您經(jīng)常研究房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是與任志強(qiáng)并列的數(shù)據(jù)大師，這點(diǎn)手工活對您還會很麻煩嗎？當(dāng)然，這樣做遠(yuǎn)沒有強(qiáng)調(diào)“深圳房價每一個月都在漲”的豪邁，那是一種驚天地泣鬼神的豪邁！
    但是，敬愛的徐滇慶教授，這樣做會留下把柄啊！既然您宣布“深圳房價每一個月都在漲”，那么，去年7月11日后在深圳買房的人如果非要把房子賣給您，而且用去年的價格賣給您，逼著您賺錢，您怎么辦？我知道您肯定不好意思賺這個錢，但是，徐教授不賺這個錢，深圳人民不答應(yīng)，全國人民不答應(yīng)！作為“深圳房價每一個月都在漲”歷史見證者，深圳人民沒有理由在分享好處的時候?qū)⒛罨畹貟仐墸V大深圳市民絕不會做出如此慘絕人寰的事來。
    徐滇慶教授，我支持您不向牛刀道歉，深圳房價下跌根本不是您的錯，您是多么渴望它上漲啊！您恨不能做夢都拉著它漲啊！那些和您有著共同理想和追求的教授、專家，每天起早摸黑，走街串巷，風(fēng)里來雨里去，天南海北地跑場子，宣傳房價必漲論，是何等的執(zhí)著！在這個物欲橫流，私心肆虐的今天，只有您，忍辱負(fù)重，頂著與開發(fā)商狼狽為奸的誤解，勇敢地和他們站在一起，肩勾肩，背搭背，共同舉起房價必漲的大旗，將這種奇特的理論幾乎變成一種新的宗教。這是何等宏大的工程！
    徐滇慶教授，我支持您不向牛刀道歉，原因是，我此前也跟牛刀打了一場賭。那是一個電閃雷鳴的下午，牛刀與我坐在上海紹興路的一個酒館里。在倒酒的服務(wù)員離開后，牛刀壓低聲音對我說：“我跟北大教授徐滇慶打賭，深圳房價跌，他登報道歉，漲，我登報道歉。”我一言不發(fā)。牛刀說：“你發(fā)明的利益分析法厲害，你說誰贏？”我說：“深圳房價必跌。”牛刀狂喜。我接著說：“ 徐滇慶必不道歉。”牛刀淚流滿面。我又接著說：“徐滇慶會要求你道歉。”牛刀吐血不止。
    牛刀問：“何故？”
    我答：“他心理素質(zhì)好得你難以想象。”
    牛刀不服。說：“我們打賭吧？”我點(diǎn)頭同意。牛刀說：“深圳房價下跌，我請你一頓吃一斤甜餅，想蘸白糖蘸白糖想蘸紅糖蘸紅糖；深圳房價下跌而徐滇慶不向我道歉，我請你一頓吃十斤甜餅，想蘸白糖蘸白糖想蘸紅糖蘸紅糖；深圳房價下跌而徐滇慶要求我道歉，我請你一頓吃百斤甜餅，想蘸白糖蘸白糖想蘸紅糖蘸紅糖。如果深圳房價跌且徐滇慶向我道歉，你只需請我吃一斤甜餅，并且，我既不蘸白糖也不蘸紅糖。”條件如此優(yōu)厚，我想沒有想就欣然同意了。
    徐滇慶教授，看見了嗎？您絕不是一個人在戰(zhàn)斗，您堅(jiān)持不道歉，實(shí)際上在決定著另一場打賭的勝負(fù)。所以，我沒有理由不全力支持您拒絕道歉。徐教授，您知道嗎？在您宣布“深圳房價每一個月都在漲”的那一刻，您已經(jīng)是靈魂附體，您繼承并發(fā)揚(yáng)了北大的悠久傳統(tǒng)，您千萬不要給牛刀任何機(jī)會，這一刻您不是一個人在戰(zhàn)斗，您不是一個人！
    附錄：上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測研究室主任劉熀松先生的研究：
    中國的房產(chǎn)價格不但相對較高，而且絕對價格也不低。數(shù)據(jù)顯示，2008年3月份美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來的美國住房的單價大約為8000元/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米，加上400元/平方米的裝修費(fèi)用，單價大約在4055元/平方米左右。也就是說，目前我國住宅的平均價格大約相當(dāng)于美國的51%。如果未來2-3年人民幣升值15%-20%，我國住宅價格再上漲20%，美國房價再下跌10%左右，那么2-3年之后，我國住宅的價格將和美國全面接軌。而2007年我國人均GDP是2461美元，美國是45845美元。美國人均GDP是我國的18.6倍。在上面的比較中，我們還沒有考慮美國住房和我國住房的區(qū)別，事實(shí)上，美國的住房一般為獨(dú)立的帶車庫的擁有土地產(chǎn)權(quán)的住房（國內(nèi)一般稱之為別墅），我國的住房一般為擁有70年產(chǎn)權(quán)的公寓房。 如果用我國同樣的住房和美國比較，我們會發(fā)現(xiàn)我國的住房價格和美國的住房價格差距更小。
           于2008年7月1日 凌晨

房地產(chǎn)“救市”只會埋下更大隱患

說明：徐滇慶教授在博客貼出了道歉信，人有才擋都擋不住。徐教授的道歉信通篇大都是自我辯解和對高房價的繼續(xù)鼓吹。他在開頭就說：“在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應(yīng)由我來道歉。我說這句話錯就錯在簡單地預(yù)測房價，很容易被人搞成娛樂性的新聞，助長浮燥的學(xué)風(fēng)，有可能轉(zhuǎn)移視線，忽略了房地產(chǎn)市場急需解決的根本問題。”翻譯成白話文的意思大概就是：我錯在不該跟牛刀打賭房價，而不是對房價走勢的錯誤判斷，他根本沒有認(rèn)輸！他依然強(qiáng)調(diào)自己對房價“總的趨勢判斷并沒有錯，所依托的理論也沒有錯”。因此，才“ 無論深圳的房價漲不漲都理應(yīng)由我來道歉”。到底是北大的教授啊！人到了這個份上，唉，我不會因?yàn)樾鞚q漲再寫文章了。可憐的牛刀，不看清對方的工作單位就去打賭。一個虛假道歉，害得我白白倒貼一斤甜餅，所幸的是，牛刀吃甜餅不蘸糖——我后來醒悟過來，誰吃甜餅都不會蘸糖的，而且，一頓莫說十斤，一斤甜餅也吃不了的。目前，我們不僅要關(guān)心房價的波動，更應(yīng)該推動政府對保障性住房的提供。人人享有住房的權(quán)利，是政府義不容辭的責(zé)任，而不是把中低收入者一股腦地推向市場。——暖之（寒冰）

提要：在樓市步入調(diào)整周期之時，許多開發(fā)商不愿意降價正是由于對地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期。中國房地產(chǎn)市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會埋下更大的隱患。夸大調(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險的，這種為了眼前利益而犧牲長遠(yuǎn)發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。

房地產(chǎn)“救市”只會埋下更大隱患
——上海證券報2008年7月2日
   賈圖

    進(jìn)入2008年后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交量急劇萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始面對岌岌可危的資金鏈。一批學(xué)者認(rèn)為：“在CPI周期上行、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預(yù)期的行動，因?yàn)樗P(guān)乎消費(fèi)，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局。”“救市論”專家建議，需要實(shí)施局部的政策微調(diào)，來挽回樓市的頹勢，避免更大的損失。
    中國房地產(chǎn)需要救市嗎？
    從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在著一個波動周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場成熟的國家，每一個周期的時間越長，周期內(nèi)價格波動越平緩。越是新興的房地產(chǎn)市場國家，其房價波動周期時間越短，價格波動越劇烈。
    房地產(chǎn)市場成熟的國家，我們可以舉美國的例子。從美國房價自1818年至今190年的價格波動周期來看，其樓市價格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右。但在這一過程中，價格波動并不大。從美國房價走勢的歷史數(shù)據(jù)來看，它在完成一個長達(dá)18年的上漲周期后，其房價漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個月就完成了。新興的房地產(chǎn)市場國家，我們不妨看看越南這個例子。越南在短短的3年中，房價的持續(xù)上漲就已經(jīng)令這個國家難以承受。胡志明市商業(yè)中心濱城市場的商鋪價格三年來上漲了40%，其租金兩倍于泰國曼谷工業(yè)園的租金價格。而這種偏離民眾實(shí)際購買力的上漲是沒有根基的，它由市場的內(nèi)在力量所決定。一旦一個周期完成，就會自然過渡到另一個周期之內(nèi)。
    筆者通過對越南、印度等新興房地產(chǎn)市場的研究發(fā)現(xiàn)，這些國家的房地產(chǎn)周期一般也為10年。中國與這些國家的情況大致接近，那么，在房價已經(jīng)連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢的情況下，從來沒有經(jīng)過像樣調(diào)整的中國房價改變原有運(yùn)行軌跡并不值得大驚小怪，因?yàn)檫@是市場自我調(diào)整的過程，同時也是擠壓泡沫的過程。如前所述，由于新興房地產(chǎn)市場國家的價格波動周期較之成熟房地產(chǎn)市場國家一般都比較短，在一個周期即將結(jié)束逐漸步入另一個周期的時候，通過人為干預(yù)中斷樓市的自然調(diào)整，只會使泡沫進(jìn)一步累積，其結(jié)果必然是引發(fā)更劇烈的波動。
    許多人知道，美國次債危機(jī)的直接原因是房價的快速、深幅下跌，那么，又是什么導(dǎo)致房價的大跌呢？原因就是，在住房市場成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說明房地產(chǎn)市場開始步入自然調(diào)整狀態(tài)），格林斯潘主政的美聯(lián)儲卻采取寬松的貨幣政策進(jìn)行干預(yù)，以激活房地產(chǎn)市場，維持房地產(chǎn)市場的繁榮。于是，許多金融機(jī)構(gòu)紛紛降低門檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級在一般以下或沒有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國房地產(chǎn)市場的自然調(diào)整，也推高了房價，當(dāng)房價快速上漲之時，美國100多年來形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產(chǎn)市場的內(nèi)在調(diào)整動能，人為拖延只會加劇能量的集中，使房價以更極端的方式表現(xiàn)出來。因此，此后美國房價持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴(yán)重的次級債危機(jī)。
    除此，美國對房地產(chǎn)調(diào)整的人為阻止還有更直接的教訓(xùn)可以汲取。在房價開始步入調(diào)整階段時，美國國內(nèi)由于擔(dān)心房價下跌對美國經(jīng)濟(jì)的沖擊，采取了一些救市措施。對于救市結(jié)果，美國卡耐基梅隆大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Allan Meltzer的評論是：美國國會采取的一些救市措施使問題更嚴(yán)重，因?yàn)榉慨a(chǎn)所有者會認(rèn)為國會將拯救他們，覺得沒有必要將房屋降價出售，導(dǎo)致問題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們在房價還沒有真正經(jīng)過像樣調(diào)整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預(yù)，開發(fā)商還愿意降低房價嗎？而降價正是擠壓泡沫的一個捷徑。任志強(qiáng)已經(jīng)說得很清楚了：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價。”開發(fā)商不愿意降價正是由于對地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期。
    中國的房地產(chǎn)市場不需要救市，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場具有比美國更嚴(yán)重的泡沫。上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測研究室主任劉熀松先生最近撰文指出：中國的房產(chǎn)價格不但相對較高，而且絕對價格也不低。2008年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來的美國住房的單價大約為8000元/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米，加上400元/平方米的裝修費(fèi)用，單價大約在4055元/平方米左右。也就是說， 目前我國住宅的平均價格大約相當(dāng)于美國的51%。如果未來2-3年人民幣升值15%-20%，我國住宅價格再上漲20%，美國房價再下跌10%左右，那么2年—3年之后，我國住宅的價格將和美國全面接軌。而2007年，美國人均GDP是我國的18.6倍。另外，美國的住房一般為獨(dú)立的帶車庫的擁有土地產(chǎn)權(quán)的住房（國內(nèi)一般稱之為別墅），我國的住房一般為擁有70年產(chǎn)權(quán)的公寓房。如果用我國同樣的住房和美國比較，我們會發(fā)現(xiàn)我國的住房價格和美國的住房價格差距更小。
    因此，中國房地產(chǎn)市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會埋下更大的隱患。我國的房地產(chǎn)市場目前成交量低迷，正是市場步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔(dān)憂，反而應(yīng)該讓我們欣慰，這說明市場的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調(diào)整所帶來的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是最小的。夸大調(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險的，這種為了眼前利益而犧牲長遠(yuǎn)發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。
    在經(jīng)歷長達(dá)十年的上漲周期后，我國房地產(chǎn)市場需要一個漫長的調(diào)整過程，我們無法準(zhǔn)確預(yù)測出市場的底部在哪里，但我們可以肯定，經(jīng)過調(diào)整的樓市一定會更加健康。

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