房市鐵三角聯合是危險信號
財經時報 日期：2008年06月20日 馬躍成
開發商、地方政府和商業銀行是房地產行業的最大利益相關者，以前號稱房市鐵三角，可見其結盟之深。可以說，房地產市場的興衰直接觸及到鐵三角的根本利益，因此維護房地產市場的向上發展也就成了鐵三角各方的根本任務。
由于對市場良好性認識的不同，而且往往房價大漲的時候，又是各方獲益最大的時候。因此，鐵三角也往往就把房價的漲跌當成了判斷是非的標準。
由于鐵三角各自在不同方面占據了房地產市場的制高點，特別是地方政府既是調控政策的執行者，又是利益的既得者，主動在自己身上割肉，難度可想而知，有很多時候是不可能的。房價上漲時，房地產貸款是銀行最大額、最穩定的一項貸款形式，而一旦房價滑落，貸款變呆賬、變壞賬又會讓銀行蒙受巨大損失。因此除了開發商自己外，地方政府和銀行是最愿意房價不停地漲呀漲。
總體上來看，地方政府的財政收入有35%來自出讓土地的收入，一些政府甚至離開地款都難以生存。但是爺吃崽田那不是不計后果的野蠻開發嗎？作為人民政府本應該是最代表廣大人民的根本利益的。
幾年調控不能見到成效的根本原因正在于此。不過在去年底和今年初，當房價、地價進入實質性下降的開始階段，很多地方政府的官員出面表態，要誓與開發商劃清界限，有了建立清正、廉潔、有效率形象政府的意思。這段時間房地產市場調控初見成效，與此關系極大。
當然銀行系統提高首付比例、緊縮貸款等貨幣政策，也是造成房價一直往下走的重要原因。這些措施一步一步地讓鐵三角走向了解體，開發商往常那種堅持、硬頂、躲風頭的策略這次沒有多大成效，在開發商漸漸成了孤家寡人的時候，房價下降終于成了事實。
房地產調控政策能夠見到成效，讓中央政府倍受鼓舞，最近關于繼續加大調控力度的措施還是不斷地出臺，比如土地開發三年為限、存款準備金一次性提到17.5%等等，可以看出，中央政府沒有被眼前的一點成績所迷惑。
然而，并不是所有的人都有這樣的高瞻遠矚，由于在這一輪的調控政策中受到利益的傷害，已經有地方和商業銀行開始了逆流而上的行動。
最近，石家莊市住房保障和房產管理局在其官方網站發布公告稱，從5月4日起，石市調整“普通住房”標準，這意味著“普通住房”范圍擴大，部分房產的契稅稅率由4%下降至1.5%。“普通住房”認定門檻降低的意義就是整體價格水平的提高，雖然當時對人們購房降低稅率有些好處，但在人們的印象中，就成了房價繼續上漲的借口和依據。
通過調整稅率的辦法而不是通過降低房價的辦法來減少購房人的負擔，這對開發商來說無疑是個十分利好的消息，首先稅率降低可能刺激人們的購房欲望，增加交易量，這肯定就減小了開發商的銷售壓力。另一方面開發商可能以提高住房標準的名義提高房價，這種辦法實際上也是被廣泛使用過的。
如果真要這樣，那么提高“普通住房”標準的做法，不但沒有真正為普通購房人買房幫上忙，反而為房價上漲創造了條件。不管怎么說，即使這個標準很好，但是現在出臺不是時候。
四川汶川地震發生后，對成都房地產市場而言也是一次地震，成都房地產市場需要怎樣重建？成都市房地產管理局及成都市房協最近召集了包括藍光集團、成都置信、成都金房集團以及中海地產等在內的21家房地產開發企業舉行了一次座談會。
6天后，成都市政府也組織了包括藍光集團、成都置信、萬科、華潤置地（行情,資訊,評論）以及恒大地產在內的20家房地產公司召開了一次座談會。這也是成都市政府在震后組織的第一次企業界的座談會。市長葛紅林及副市長劉仆出席了會議，足見當地對房地產市場的重視程度。
關于房地產問題首先由政府向開發商請教，成都市還不是第一次，前年90/70政策出臺后，北京市政府就組織過開發商進行討論，結果根據北京的特殊情況，弄出了個105平米相當于90平米的文件。上海那段時間也組織了開發商會議，結果是搞了一個請愿書，就是要求剛下發的調控政策不要在上海執行。
成都市這次在6天之內組織兩次開發商會議，這無疑是表達了對開發商的殷切期望。這兩次會議究竟出臺了什么樣的政策，還不得而知，不過在會上開發商們已經提出，希望獲得相關部門的政策支持，其中包括金融、稅收及租金等多方面。因此政策的傾向性肯定是明確的。其實成都市要振興震后的房地產市場完全可以把調查的范圍擴大一些，聽取更廣泛的意見可能更有幫助。
最近從銀行方面來看，在房產新政重壓之下，也有不少商業銀行試圖以產品創新來突破信貸緊縮的“緊箍咒”。其中，光大銀行在去年年底繼推出固定利率、隨心還等信貸品種，通過幫助降低客戶的供款壓力增加了不少房貸業務后，在今年4月再度推出“天天省”的品種。根據光大銀行的宣傳資料，其方式是采用“先進的技術手段”，自動計算客戶每日的提前償還貸款金額，次日自動將該金額劃撥到客戶賬戶中。
與之類似的還有招商銀行的房貸“消費易”品種，其與去年房貸新政叫停的加按揭業務類似，“消費易”同樣可以幫助房貸客戶盤活未用滿的房貸額度。深發展則在最近推出了固定利率“氣球貸”，該產品為“氣球貸”升級版，鎖定未來利率上升風險，主要針對二次購房者。
2007年9月，央行和銀監會為了打擊炒房行為，降低銀行風險，提高了第二套房的貸款標準，可是最近在深圳四大商業銀行中發現存在違反第二套房貸款政策的做法，看來要突破央行緊箍咒的還不只是中小銀行的沖動，四大銀行也有著同樣的愿望。
表面上，違規的背后，銀行可以分散貸款風險，開發商可以加速資金回籠，賺取利潤，給購房者也帶來了一些好處，但實際上更大的風險被轉嫁到了購房者身上，如果房價大幅下跌，那么購房者的利益就根本沒有得到保證。特別是房價在沒有回歸理性的時候，即使今天不降，今后也一定會再起波瀾，那么危機就始終與購房人在一起，甚至危機到國家的經濟安全。(本文作者是地產行業資深獨立評論家)
“樓市跌不得”究竟威脅誰
文章來源：中國證券報·中證網 日期：2008年06月20日 李良
在樓市下跌跡象日益明顯之時，“樓市跌不得”的論調又開始出現在各種媒體。在某地產商放言“要死肯定是銀行先死，房地產商后死”后，有人開始炮制“經濟放緩對房地產業并不致命，但樓市下跌對經濟卻是致命”的觀點。他們拋出這些言論目的只有一個，那就是不希望看到樓市的理性回歸。
這種赤裸裸的威脅經不起考驗。事實上，在房地產業占國民經濟比重較大的今天，樓市下跌自然會對金融和經濟造成一定的影響，但是否會帶來非常大的危害，值得商榷。從金融角度來看，盡管在樓市的高歌猛進中銀行扮演了推波助瀾的角色，但在整體風險控制上，銀行并沒有掉以輕心。一方面，央行設置了開發貸款中自有資金不得低于35%的門檻，降低了銀行在開發領域的風險；另一方面，在個人房貸方面，近年來銀行在資質審查以及房地產評估方面明顯從嚴（評估值往往低于市場價格）。即便樓市出現下跌，個人房貸質量依然能得到較高保障。正因如此，盡管深圳、廣州樓市近期出現下跌，銀行卻沒有受到很大沖擊。此前建行多次表態，即便樓市下跌30％也仍在承受范圍之內。
從國民經濟發展的角度來看，不可否認，如果樓市出現較大幅度下跌，中國經濟可能要經歷陣痛，但在傳統經濟增長模式難以為繼，必須轉變經濟發展方式的背景下，樓市下跌有利于促使過度集中的資金流向承載中國經濟發展希望的企業，加快經濟發展方式的轉變。需要指出的是，房地產業是高耗能行業，所拉動的下游也大多是高耗能行業，這顯然不符合中國經濟發展的方向；而在樓市飆漲的時候，大量的實業資本轉戰樓市，部分導致實業發展后勁不足，這恰恰是未來經濟發展的隱患之一。
另外，需要引起重視的是，盡管樓市和股市有所區別，但二者都充當了資金蓄水池的作用，而體量龐大的樓市近年來更是成為吸納流動性的主力。泛濫的流動性在推高樓價的同時，也讓樓市這個蓄水池不堪重負，成為懸在中國經濟頭上的“堰塞湖”，解決這個“堰塞湖”的方法不是繼續蓄水，而是在決堤前及早疏通。因此，樓市的適度下跌無論對于樓市自身還是對于國民經濟的健康發展都有好處。
綜合來看，樓市的適度下跌并不會造成嚴重威脅，但為什么樓市只是略顯疲軟就引起某些人的過度緊張呢？在近年來的樓市暴漲中，開發商和投資客們的胃口越來越大，卷入樓市中的利益集團也越來越多。在非理性氛圍中，天價土地的記錄不斷被刷新，某投資客動輒數十套乃至百套的掃盤新聞頻頻見諸報端，樓市的資金杠桿效應被急劇放大，這種巨大的杠桿逼迫他們只能接受樓市上漲而無法承受樓市下跌。因此，他們才是真正的被樓市下跌所“威脅”的對象。而他們炮制的種種“威脅論”恰恰暴露出他們色厲內荏的心理。
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