——記朱镕基總理參觀新加坡組屋區（通訊）
12月1日上午，新加坡陽光明媚，空氣清新，朱镕基總理和
夫人勞安及其一行饒有興趣地前往新加坡建屋發展局訪問，了
解新加坡在發展普通居民住宅方面的成功做法。
在建屋發展局接待大廳，該局主席嚴崇濤首先致歡迎辭。
放映幻燈資料后，主人向中國客人做了補充說明。
據介紹，該局成立于1960年，是新加坡政府國家發展部下
屬的負責承建和管理組屋區的官方機構。該局通過向政府舉借
低息貸款的辦法解決建房資金問題，并通過五年計劃進行實施。
目前，正在進行第八個五年計劃（1996—2000年），擬建造14
萬個單位的組屋。截至1998年底，政府興建組屋總數已達86萬
多個單位。
完善的中央公積金制度是新加坡解決居民住房問題的主要
手段。所有新加坡公民和永久居留的居民，都必須上繳公積金。
個體經營者也要上繳6％的凈營業收入當公積金。政府的“公共
住屋計劃”，就是幫助居民利用公積金的存款，購買政府補貼
建造的房屋。購房者只要付20％的頭期款，就可以拿到房屋的
鑰匙。其余房款可每月從住房公積金中扣除。
建屋發展局從財政、土地、法令各方面保證公共組屋計劃
的實施。房屋的規劃、設計、施工、管理、維修全部由該局負
責。在房價制定上，政府充分考慮不同收入家庭的承受能力，
房價一般要比市價低30％左右。
朱镕基一面認真聽介紹，一面做些記錄。他還對組屋的房
價、房屋管理及服務提了幾個問題。主人都一一作了回答。
10時許，朱镕基一行來到大巴窯組屋區81號住宅樓，乘電
梯到25層展覽廳俯瞰組屋區全景。之后，中國客人至13層參觀
一戶三室一廳的家庭。接著，朱镕基來到另一幢樓一層，參觀
一戶翻新后的三室一廳的家庭。男主人叫黃明興，在一家裝修
公司工作，愛人是家庭婦女，有四個女兒。朱總理問：“房子
是多少錢買的？”答：“6萬多新元。”（1美元約兌換1．6新
元）問：“還準備賣嗎？”答：“自己住，不賣。”最后，朱
總理又與黃明興一家拉起了家常。告別時，朱總理向主人贈送
了一塊中國的精美地毯，給小孩贈送了書籍和玩具。
鄰樓的住戶聽說中國總理要到這里參觀，他們都早已站在
樓前等候，希望見朱總理一面。朱總理頻頻招手，以示感謝。
朱總理曾對吳作棟總理說，他9年前當上海市市長時訪問過
新加坡。當時他對新加坡的住房公積金制度很感興趣，認為值
得中國借鑒。今天，住房公積金制度幾乎已在全中國推廣。
主人說，為了保障購房者的利益，新加坡制定了“居屋保
護保險計劃”。住戶加入該計劃后，一旦發生意外事故，比如
失業、死亡或破產等，家庭喪失了支付能力，此時就可動用保
險金付款，直至付清房款。因此，住戶不用擔心因繳不起房款
而被掃地出門。
新加坡300萬人口中，90％的人已擁有自己的住宅，其中大
部分是購買政府的公共組屋。這個比例遠遠高于許多發達國家，
如美國居民擁有自己住房的占62％，法國51％，日本62％。新
加坡政府計劃在不遠的將來，要達到全民皆有住房的目標。“
居者有其屋”的理想有可能首先在新加坡變為現實。
（本報新加坡12月1日電）
新加坡能夠在全國范圍內實現居者有其屋并不僅僅是因為它只有區區450萬人口，關鍵還在于國家推行的是一套以滿足社會中低收入家庭住房需求為主要目標的“政府組屋計劃”。這里所謂的中低收入家庭指的不是少數貧困人口，而是與少數富有人群相對而言的占多數的社會成員。在新加坡，87%的居民都是通過低價購買或租住政府組屋獲得自己的居住權。讓大多數社會成員通過共享公共財富實現居者有其屋，這便是筆者所理解的新加坡住房政策的最大特色。
新加坡最早一批組屋是上個世紀60年代建造的，有些已經老舊，跟不上城市整體發展步伐了。春節前，新加坡總理李顯龍為民眾勾勒了一幅“公園里的組屋”的美好圖景。他表示，新加坡正在實行“活躍、優美、清潔——全民共享水源計劃”，未來10至15年，將在150多個地點展開水道美化工程。這些河流溝渠有很多都流經組屋區，實施這一計劃勢必會進一步提升組屋區居民的生活品質。所有這些改造成本都將作為公共事業開支，翻新或新建的組屋仍保持大眾化特性。可見，新加坡“組屋計劃”不是權宜之計，它解決的不僅是百姓居住上的“溫飽”，更著眼于“小康”。
新加坡1959自治，1965年正式建國，當時全國200萬人口中有40%住在貧民窟和窩棚里。為了解決居住問題，新加坡于1960年成立了隸屬于國家發展部的“建屋發展局”。該局是一個帶有政府職能的房地產開發機構，其本質是社會公益性的。這與我國由以贏利為目的的房地產開發企業承擔以社會福利事業為目的的經濟適用房建設是完全不同的。
在國家宏觀政策上，建屋發展局可以無償得到政府劃撥的土地，建造組屋的資金則主要通過向政府舉借低息貸款獲得。這也是組屋價格遠遠低于公寓和別墅價格的重要原因。居民購買組屋主要以其收入水平為依據，收入超過標準則被嚴格禁止購買。據了解，大部分新加坡人都是將其居住的組屋以低價購買下來，其中三室一廳居多，使用面積在100平方米左右。少數比較困難的低收入家庭則購買或廉租一室、兩室的組屋。
一位在新加坡當會計的朋友于麗貞小姐向我們介紹，組屋按地段、面積不同，價格從15萬新元到25萬新元不等。目前，一個新加坡普通職員的月收入在三四千新元左右。橫向比較一下就可發現，在中國很多大中城市同樣月收入在三四千元人民幣，但要買一套100平方米左右的經濟適用房恐怕不是20幾萬元人民幣可以解決了的。
除了低廉的價格外，新加坡政府還以公積金等形式向公民提供住房補貼。例如，早在2000年新加坡建屋發展局就宣布，原先租住組屋的低收入家庭在購買組屋時可獲1.5萬新元補貼。政府通過一系列措施在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。
長期以來，由于絕大部分居民購買或租住價格低廉的組屋，使得新加坡的房地產業并不活躍。但據我們最近的觀察和了解，伴隨著“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的社會理想已經成為現實，且人們生活水平在不斷提高，新加坡人正在追求更好的居住品質，越來越多的人購買了更高一級的私人住宅——公寓，這就刺激了當地房地產市場的發展。2月26日路透社報道說：“目前新加坡房產需求旺盛，新樓盤發售處門前總是排著長隊。富裕的新加坡人和外國人爭相購房，一些主要地區的房屋還沒有建好價格就增長了25％。”
相比之下，居者有其屋的社會理想在中國遠還沒有實現，但我們的房地產市場卻已經變得如此令人眼花繚亂。國內有專家指出，今后一個時期，中國房地產業應該完成兩個轉變，而這與新加坡房地產業發展趨勢恰恰相反。首先是住宅應該從商品向公共產品轉變。有專家認為，在我國實行房改政策后的房地產業發展過程中，出現了過分強調住宅商品屬性而忽略其公共產品屬性的傾向。經濟適用房因監管缺失模糊了與商品房之間的界限。其次，住宅的功能應該從投資向使用轉變。專家說，中央已經采取的一系列宏觀調控政策，例如對“90平方米”的限制，就是在強調住宅的使用功能，限制其投資功能。
好的住房政策是以最廣大人民的福祉為旨歸，但政府必須通過嚴密的制度安排使政策能夠真正惠及千家萬戶。長期擔任新加坡總經濟師的南洋理工大學亞洲研究中心主任陳光炎教授認為，政府保護和支持中低階層買房子，他們就會以擁護政權和支持社會穩定作為回報。他還提出，在財富分配的問題上，政府、房地產商和百姓，到底誰犧牲多一點誰得到多一點，這是一個很重要的政治問題。
| 新加坡：用“組屋”調控市場 |
| 更新日期：2006-6-27 閱讀次數：508 |
| 新加坡是一個城市型國家，土地資源匱乏，但新加坡通過大力發展由政府投資興建的“政府組屋”，不僅滿足了居民的基本住房需求，也避免了開發商在房價上惡意炒作，在房地產市場發展中走出了一條獨特而成功的道路。 新加坡的民用住宅房地產市場主要由“政府組屋”和商品房兩部分組成。“政府組屋”類似于中國的經濟適用房，由政府投資修建，價格由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層。居民在購買“組屋”時，獲得其99年的所有權。商品房包括高級公寓和私人住宅，由私人投資修建，按市場價格發售，主要面向高收入者。據悉，在過去40多年的時間里，新加坡政府共修建了96．8萬余套“組屋”，目前約84％的新加坡人居住在“組屋”中，其中絕大部分人都是住在自己購買的“組屋”里。 在新加坡，“組屋”的投資、修建和分配均由成立于1960年2月的新加坡建屋發展局統一負責。“組屋”建成后，建屋發展局以公民的收入水平為依據，按照公平原則進行合理分配。 新加坡政府以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使“組屋”價格保持在一般人能夠承受的范圍內。具體來說，“組屋”按地段、面積不同，價格從15萬新元（1美元約合1．57新元）到25萬新元不等。符合條件者，可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款，而設立于1955年的中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來源。該基金是一項強制性儲蓄計劃，由員工和雇主每月按一定比例交納，全國約有90％的居民都是通過建屋發展局成為房產所有人的。中央公積金還以低于市場利率2個百分點的優惠利率提供抵押貸款，貸款額度可達到住房價格的80％到90％。 據統計，在新加坡的低收入家庭中，87％的家庭擁有自己的“組屋”，其中以三室一廳的“組屋”居多，使用面積在100平方米左右。約11％的低收入家庭是租住一居室或兩居室的“組屋”。 為防止有人利用“組屋”進行投機活動，新加坡政府制定了細致和周全的法律法規，對居民購買“組屋”等行為進行嚴格的監控。例如，建屋發展局規定居民購買“組屋”要以自住為主，對居民購買“組屋”的次數作出嚴格限定，以防有人投機；“組屋”在購買后5年內不得轉讓，也不能用于商業性經營，否則將受到法律嚴懲。同時，新加坡還規定，一個家庭同時只能擁有一套“組屋”，如果要買新的“組屋”，舊的“組屋”必須退出來，從而防止有些人“多吃多占”。 根據新加坡政府的規定，任何人在買賣“組屋”時必須提供準確、翔實的資料。如果一旦發現弄虛作假，當事人將面臨5000新元的罰款或6個月的監禁，或者同時面臨兩項處罰。張永興 |
"居者有其屋" 離中國還有多遠？
--介紹新加坡的組屋開發
新加坡的大眾公共住房建設頗值得研究。
新加坡的人均住房面積是香港的兩倍多，高出日本人住房面積30%以上，令世人矚目。新加坡的解決住房的成功秘訣在那里？是組屋建設。至今,87%的新加坡國民居住在政府開發的組屋里。
所謂組屋有點類似現政府為低收入人群建造的廉價房，但其配套之全、質量之高、規劃之好，絕不像我們某些地方選址把廉價房建在地價較低、商業不便、交通偏遠的城市角落里。
90年代中后期，筆者偶然參觀過李光耀所住社區附近（丹戎巴葛區）老的祖屋改造，后幾次出差又住過新加坡政府部門租賃的地處紅山景（地名）組屋，有些感受。
政府有為大眾提供住房的責任
居者有其屋是新加坡政府建國時就提出的。早在建國初期大多數人無房可住，他們為實施這一目標，專門成立了一個全權負責組屋建設的機構--建屋發展局，這個部門是非盈利機構，不但為政府的發展商實施公共組屋的開發計劃，而且負責諸如承包商的注冊登記、建筑招標、現場監督等全過程的建屋控制，責任重大。該機構是公共組屋建設品種優良和成本低廉的強力保證。
新加坡當年實現居者有其屋的做法很獨特，他們把占建房成本大部的土地成本倒過來算，先把老百姓的承受力及收入算出來，比如一個市民收入五年的總和才能購房，房價定價就是這個價格，這價格扣除建筑成本和合理利潤后就是土地成本。令人感到當年政府為使大眾都買得起房的用心良苦。
組屋使人民分享到了經濟發展帶來的成果
新加坡政府是通過中央公積金制度和合理配售政策，向人民提供大量價廉質優的公共組屋的。建設期間政府對公共組屋計劃提供大量補貼，（累計上百億）以保證人民能過買得起住房，政府根據個人所得高低、家庭人數多少，所交公積金數額決定其能購買組屋的大小和補貼，使不同階層的人民都能從經濟成長中受惠，但組屋作為一種社會保障性質的住房，只面向中低收入者出售或出租，因此收入線是入門限制的最重要條件。
建國之初，新加坡國民大多只有一間房或無房。四十年后，新加坡87%中的組屋居住者中，有91%國民已擁有了3房式至5房式的寬敞住房，體現了相對公平的社會財富再分配。
整體規劃、長期開發，從不急功近利
新加坡的組屋由建屋發展局統一規劃，分期進行建設，這些組屋公共設施配套齊全，環境優美，服務周到。筆者兩次入住地處紅山景大牌112幢的高層組屋，是八十年代建造的，雖已陳舊但內部設備定期檢修、外墻定期粉刷如新，出門十分鐘內菜市，酒店、學校、商場、影院、診所、警署、輕軌即可到達，各種配套一應俱全十分便利。
近些年，新加坡又開發了許多新的組屋。這些組屋更是高低錯落有致、布局合理有序、公共綠地擴大，甚至有的還建有教堂寺廟。組屋社區分布在許多私人開發的高檔公寓之中，不經特意說明外來者很難辯分。更難得的是，在今天新加坡這個寸土寸金的國度里，該國的水庫附近還留有相當數量的原始森林，在商業中心的烏節路至今還有綠化和停車場的預留地。
今天，中國大多數城市以經營土地的模式來開發城市，地方政府雖卸了包袱，但因地價飛漲，房價奇高，中低收入者望而生畏，一般城市普通百姓家庭以數萬元的年收入，要想實現居者有其屋只是少數人的夢，改革開放發展經濟取得的成果，絕大多數老百姓在住房上并沒有得到分享，對此，中央政府應該在住房開發政策上有所反思。
“居者有其屋”———新加坡組屋面面
來源：法制日報
新加坡的國土面積僅有640多平方公里，然而，在這里卻居住著近400萬人口。在這樣一個人口密度每平方公里6000多人的城市國家里，人均住房面積達到了30平方米，這的確是城市發展的奇跡。這個奇跡的產生，很大程度上得益于新加坡政府多年來推行的“居者有其屋”組屋發展政策。
“居者有其屋”政策
建國初期，新加坡政府面臨嚴峻的住宅問題。據統計，當時200萬人口中有40%的人居住在貧民窟和窩棚內，能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數的9%。
為了解決廣大中低收入居民的住宅問題，新加坡于1960年成立了建屋發展局。該局不僅負責新加坡公共住屋區的總體規劃、住宅的設計和建造，同時又是最大的房地產經營管理者。新加坡政府賦予建屋發展局廣泛的合法權力，和為公共住宅計劃而提供的必需的財力、物力和人力，建屋發展局可以按照法律的規定無償獲得國有土地，同時它的財政預算納入國家計劃，享有低水平津貼，逐步過渡到自負盈虧。
20世紀60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋計劃”，開始大規模興建低標準住房。1964年，政府宣布實行“居者有其屋”計劃，推行住房自有化政策，鼓勵中低收入階層以分期付款的方式購買組屋(新加坡對國家營建的住宅的稱謂)。
此外，新加坡還有完備的公積金制度和補貼政策來幫助公民實現安居理想。新加坡實行了政府主導的強制性公積金制度，而且繳費額度較高。2003年的數字顯示，新加坡人的公積金繳費率達到36%，這其中個人每月要將收入的23%存入公積金賬戶，用于住房、醫療、教育、投資增值等多個方面。在公民購買住房的時候，首付售價的20%，余下部分則由建屋發展局以低息貸款方式墊付，住戶可用公積金在5年、10年、甚至25年內還清。
如今，組屋已經成為新加坡主要的住宅類型。根據新加坡政府的統計數字，截至2003年底，新加坡的組屋住戶占到其人口總數的84%。
組屋類型多樣
為了取得較高的經濟效益，組屋以多層和高層的板式住宅樓為主。組屋底層均不作住宅使用，而是空著用作居民的活動場所，以及用作服務設施。每個組屋區都帶有居住所必需的各種設施，例如超級市場、診療所、圖書館等。此外，組屋區的公共交通也十分便利。
組屋的戶型大體上可以分為三房式、四房式、五房式和公寓式，和我國的單元房差不多。三房式的組屋面積為60至65平方米，包括兩間臥室和一間客廳；四房式面積為90平方米左右，包括三間臥室和一間客廳；五房式面積為110平方米左右，包括三間臥室、一間客廳、一間飯廳或者四個房間加一個客廳；公寓式組屋面積則在130平方米左右，設施與五房式組屋相似。
此外，政府還專門針對獨居的老年人和低收入家庭，提供一房式和二房式的小戶型組屋。
嚴管組屋租售
應該說，好的政策必須輔以縝密和嚴格的法律法規才能達到它的目的。在房地產法律法規方面，新加坡歷經多年的摸索，形成了一套“嚴密、區別對待”的法規體系。在組屋購買的規定上，不搞“一刀切”，而是“不同的收入群體適用不同的住房政策”，保障低收入家庭的居住權益。例如：家庭月收入低于3000新元的才可以購買三房式組屋，低于8000新元可以購買四房式或面積更大的組屋。對于月收入少于1500新元的家庭，政府還允許其租用小戶型的組屋。而如果有人想虛報收入占便宜，在購買或租住組屋的時候提供虛假文件，一旦被證實有罪，將會被處以5000新元的罰款和最高6個月的監禁。
對于那些購買了其他公寓和獨立洋房的“有錢人”，按照新加坡的法律規定，是不允許買組屋的。
社區井然有序
新加坡政府和企業管理上的高效和科學是舉世聞名的，這同樣體現在該國住宅小區的物業管理上。由于所有的組屋都是由政府興建，因此建屋發展局負責統籌全國的組屋物業管理。
此外，整個新加坡又分成十幾個大的市鎮，并成立有“市鎮理事會”；理事會的委員由國會議員擔任。在社區中，社區成員可以將一切問題向市鎮理事會反映，所有相關位置一旦出現問題，統一由市鎮理事會與相關單位協調。同時，市鎮也是國會議員們施展才華的地方———因為只有管理好社區才有可能獲得社區內選民們的投票。
與此同時，每個居民小區都成立了相當于中國“業主委員會”的管理理事會。成員由全體私人業主投票產生。該理事會代表全體業主管理社區，每年召開一次全體會議，討論制定社區行為規則及聘請物業管理公司等重要事務。
市鎮理事會和私人住宅管理理事會均是通過委托專業物業管理公司來實施住宅小區的日常工作。在新加坡，政府對物業管理公司的管理相當嚴格，其營業執照需要每年審批核發。如果發現物業管理公司違反管理條例或是不照章辦事，將會被吊銷營業執照。物業管理從業人員也必須接受為期兩年的房地產管理知識與業務培訓，且需要通過專業考試，才能應聘上崗。
科學高效的管理、嚴格縝密的法律和體貼周到的服務，使得新加坡的人居事業在政府主導、商業運作下得以不斷發展，歷經三十多年的努力，成功跨越了“有得住”的階段，開始經營“住得更好”。“居者有其屋”這一長期的新加坡國策最終得以實現。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山？”在這樣一條頗具中華文化認同感的局訓當中，我們看到了新加坡住宅營建主管部門———建屋發展局的行政理念和目標。他們在房地產市場發展上所積累的經驗，值得很多將“國際化大都市”作為發展目標的城市學習和借鑒。
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
