中國土地政策正經歷180度轉折

   房地產行業未來幾年格局將發生重大變化，造成房價飆漲根源之一的土地政策正在經歷一個180度的轉折，其對樓市長遠的影響，或許還將超過房貸新政。
　　撰文／楊少鋒

　　日前落幕的“2008中國地產新視角地產責任高峰論壇”上，北京華遠集團總裁任志強提出：“卡住18億畝耕地不準城市化”，是造成城市土地供應緊缺的原因，拋出了“城市化就是要把農村的宅基地集中起來變成城市”的觀點。相鄰而坐的美國龍安集團行政總裁饒及人當即反駁：“不要為了這一代的繁華把子孫的地都分掉！”由此又引發了唇槍舌劍。

　　“紅線”能不能碰？

　　20世紀末，美國學者布朗曾發問：“誰來養活中國？”當時國人對這種提法頗不以為然，但中國耕地銳減的形勢卻越來越嚴峻。國土資源部提供的數據顯示，截至2006年10月31日，全國耕地面積只有18.27億畝，人均僅有1.39 畝，還不到世界人均水平的40％。去年我國糧食總產量近5億噸。按照我國共有13億人口，每年人均需要糧食300多公斤計算，這點家底生產出的糧食，剛剛能解決13億中國人的吃飯問題。

　　耕地保有量直接關系到一個國家的糧食安全，失地農民會給社會帶來憂患，這一問題已經引發了中國領導人的高度警惕。根據“十一五”規劃綱要，到2010年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝。國務院總理溫家寶在2007年“兩會”上指出：“在土地問題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國耕地不少于18億畝這條‘紅線’，以確保糧食安全。”

　　姑且不論中國耕地的底線究竟應該是多少畝，重要的是，中國9億多農民，唯一可以擁有和依賴的生產資源，就是這 18億畝耕地。中國的城市化進程不應該以剝奪農民的權利為前提。城市化是為了能夠讓農民過上更好的生活，享受更好的環境，而不是讓農民一無所有。

　　“地荒”加劇“地慌”

　　國家保護耕地無可厚非，但對于房地產業而言，誰獲得土地，誰就獲得了未來房地產發展的先機。任先生作為開發商話語權的“帶頭大哥”，卻長期拿不到土地，焦急心理可以理解，“限制供給只會抬升房價”也是他一直以來的觀點。但他將房價飆漲、土地稀缺歸結于農民擁有土地太多、可供開發商開發建設用地太少的觀點，筆者實在不敢茍同。

　　早在“8·31”大限出臺的時候，筆者就曾表示：土地在流通環節中的囤積是造成供應不足的根本原因。

　　根據中國建設銀行之前發布的數據，2001年初至2007年5月，開發商累計購置土地22億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米，加上2008年多個城市成交的地塊，近10億平方米的土地囤積在開發商的手中，足夠供應全國市場5年的開發量。

　　就以北京為例。2007年4月，北京國土局公布數據，2002年至2005年期間，北京未形成商品住宅實物供應的項目供地達到3200公頃，可建住宅建筑面積約6300萬平方米。7月，國土局公布數據，自2004年1月到2007 年6月，北京住宅項目土地供應面積5775公頃，建設用地面積4206公頃，規劃建筑面積7866萬平方米。但兩年半以來，北京供應712宗住宅項目用地，目前已竣工的土地面積669公頃，僅占總量的12％，其余多數為在建項目或尚未動工土地。

　　由此可見，如果不對流通環節中所囤積的土地嚴格查處，再大的供應量都無法解決目前的供求矛盾問題，土地在流通環節中的囤積或許也是國土部門之所以緊縮地根的依據。此前，國土部門未能對土地資源進行控制，過度放松土地供應尺度，造成了國有資產的大量流失，“8·31”大限“亡羊補牢”也就不難理解。

　　問題是，國土部門緊縮地根雖然控制了國有資產的流失，但在土地使用環節中管理的缺位卻造成了表面上的供應大幅減少，大部分閑置土地未能進入市場。“一刀切”緊縮地根的政策直接導致大部分此前未能獲得廉價土地的開發商土地儲備嚴重不足。土地供應減少“配合”著房地產商捂盤惜售的做法，進一步加劇了國內房價的上漲。

　　在土地供應和需求矛盾得不到緩解的情況下，部分開發商開始將目光轉向農村的宅基地，利用政策的空子大量開發小產權房。由于價格同商品房差異巨大，小產權房得到眾多無力購買商品房的購房者的青睞，非常短的時間內在全國蔓延。對此，雖然相關部門屢次發出警告，并開展清查，但小產權房非但沒有得到控制，更大有愈演愈烈的勢頭。不少所謂的專家和開發商更是呼吁政府放開對小產權房的管制，為房地產開發提供便利。對此，筆者持強烈反對態度。如果政府承認小產權房的合法性，劇增的市場需求將在數年內吞噬大量的農村宅基地甚至耕地，18億畝的耕地紅線將迅速成為歷史。

　　土地新政核心

　　我們需要明白，保障耕地同滿足正常的住宅需求并不矛盾。正如筆者此前發表文章所說，之前土地調控的失效，國土部門應當承擔首要責任。在中國這個地少人多的國度，管不好房地產行業最基本也是最重要、最核心的資源——土地，宏觀調控就永遠不可能取得真正的成功。不管是銀行緊縮銀根還是提高利率，都不能從根本上改變中國房地產行業供不應求的狀況。雖然為了抑制房價過快上漲、防止房地產泡沫快速膨脹，我們支持銀行及相關部門采取果斷措施，擠壓房產投機空間，從而抑制部分需求。但社會要往前發展，城市化要繼續推進，單方面抑制需求的措施注定只能是短期行為。要解決房地產行業的供求矛盾，根源還是解決土地問題，最終依然依賴于國土資源部職能的回歸。

　　政府需要正視的，并不是如何加大土地的供應量，以滿足已經被資本所左右、被利益所俘虜的開發商的需求，而是如何促使土地的有效利用：

　　比如，需要繼續執行最嚴厲的土地調控政策，堅決打擊囤地和違法用地行為。嚴格執行限期開工和限期完工的“雙限 ”政策，加大對閑置土地的處罰力度，合理控制新供應單宗住宅項目用地出讓規模。將有限的土地資源分散供應給更多的開發商以加大市場競爭，防止地產寡頭的誕生及壟斷土地資源，確保土地供應能夠及時變成商品房供應市場。

　　再比如，要加大保障性住宅的土地供應力度，確保土地供應優先滿足真正需要住宅的普通百姓的自住需求，其次才滿足富裕階層改善生活條件的需求，并抑制投資需求。嚴格貫徹廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70％的政策，形成廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應，將住宅需求和商品房需求嚴格區分。

　　更重要的是要完善土地管理機制，促使土地利用率最大化。在城市中心區域，應該放開對供應土地的容積率限制，鼓勵開發商最大限度地發揮土地價值，在不影響城市整體規劃前提下，對已經供應市場的土地，可以考慮讓開發商補繳土地出讓金的方式增加容積率，此舉不但可以大大增加商品房的供應量，同時還可以大幅緩解開發商拿地難的恐慌。

　　從近期國家公布的相關政策中我們不難看出，隨著土地供應方向、獲取模式、開發周期、供應結構的變化，房地產行業未來幾年格局將發生重大變化，造成房價飆漲根源之一的土地政策正在經歷一個180度的轉折，其對樓市長遠的影響，或許還將超過房貸新政。房貸新政只是抑制需求，而土地新政或將徹底改變房地產行業的總體格局。事實上，提高土地利用效率、節約用地、科學用地才是解決目前建設用地需求問題的正道，而打18億畝耕地紅線的主意，正如前國土資源部部長孫文盛所言：“我們無法向全國人民交待，愧對子孫后代。”

1月23日《新民周刊》

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