不破利益集團暴利難言房市拐點問題

上海證券報

⊙ 樂嘉春

　　近期，隨著國內房市交易萎縮，有關房地產市場“拐點”是否已出現，成了業內和媒體關注和爭論的一個熱點問題。筆者認為，目前說房地產市場“拐點”已顯現還為時過早，但這可能反映了無奈之下的社會公眾渴望房價下跌的內心期盼。

　　因為，房價上漲的一個基本影響因素是地價的快速上漲。其中，最大的影響因素仍是受到各級地方政府自利行為的驅使。從目前來看，土地資源掌握在各級地方政府手中，而它們又偏好于城市建設的“造城”運動。

　　這樣的話，錢從哪里來呢？地方政府自然而然便會利用手中掌握的土地供給壟斷資源，客觀上抬高了土地拍賣價格，土地出讓收益成了地方政府收入的最重要來源，也為其創造政績（或言GDP考核目標）提供了資金供給來源。當地方政府的這一自利行為難以得到有效控制時，對中國房地產市場的宏觀調控效果勢必會大打折扣。

　　現在，面臨的問題是如何抑制地方政府的投資沖動，還有如何保證地方政府的財政收入？當這些問題無法得到解決時，要想讓地方政府放棄巨大的土地出讓收益是不可能的，這意味著土地價格還會持續上升。所以，如果地方政府出于自身利益考慮而不作為，又缺乏強烈的社會責任，要想讓房價下降是難上加難。

　　當然，目前銀行系統也往往考慮自身的利益，而且許多大型商業銀行還是上市公司，它們可以商業利益作為借口，不想減少對房地產業的過度融資。盡管它們的大股東是代表全民利益的國家股東，按理說，商業銀行應當考慮國有大股東所代表的全民利益，履行自己的社會責任，但是這一情況并沒有出現。結果是，銀行體系對房地產業的過度融資，引發了目前中國房地產市場的過熱趨勢，導致了房價快速上漲。

　　銀行體系除了自身的商業利益考慮外，它們還有一種猜想，如果一旦房地產過熱泡沫破滅，并導致銀行體系出現大量壞賬，它們仍然可以期待依靠國家的注資來化解其經營風險。也就是說，可以用全體納稅人的辛苦錢來填補其經營風險。所以，當前銀行體系并不在乎什么房地產泡沫可能破滅所產生的市場風險。它們更關注其商業利益，而不是全體國民的利益。

　　當目前銀行體系中大量上市公司的公司治理結構還有待于完善時，它們只會考慮自身的商業利益，而不會考慮代表全民利益的大股東權益。這樣的話，它們自然不愿放棄對房地產業過度融資所帶來的巨額商業利益。

　　同樣，作為中國房地產市場過度繁榮的另一個利益方房地產商，它們從內心里也不愿意中國房地產市場出現什么拐點。眼下，許多房地產商正試圖通過“借殼上市”的資本運作，從A股市場中源源不斷地獲得資金支持，來化解因地產調控所產生的資金嚴重短缺及土地儲備匱乏兩大突出問題。可以說，目前A股市場已成為國內房地產商回避房地產嚴厲調控的一個“避難天堂”。

　　當房地產商可以透過A股市場進行大規模融資時，它們又有了心理底氣。同樣，銀行體系看到房地產商擁有了巨額間接融資籌碼時，商業銀行出于商業利益考慮會不斷向國內房地產商輸送銀行貸款。

　　如此這般，房地產商就可以回避或削弱已延續幾年的房地產調控了，但結果是房價依然會不斷上漲，房地產商依然能從中獲得巨額商業利益。

　　在這種情況下，要想讓中國房地產市場降溫，或言要想讓中國房地產市場出現拐點，可能只是一種幻想，或者說僅僅反映了社會公眾的一種無奈期盼。因為，上面所言的三大利益集團為實現自身利益還會繼續操控經濟或市場，這將會弱化中央政府對房地產市場的嚴厲調控效果。

　　也就是說，現在談論什么中國房地產市場已出現拐點似乎并不理性或客觀，這一時點似乎離我們還很遠。
 

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