房地產(chǎn)泡沫的形成與防控
　　——兼論如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場的健康發(fā)展

　《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》 　羅海平

　　近年來我國城市房價瘋狂上漲，泡沫成分越做越大。一套普通住宅大約等于城市居民10至15年的收入，部分城市已達(dá)到20年。目前，房價漲速仍然迅猛，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，是2005年7月以來的最大單月漲幅。以深圳為例， 2006年特區(qū)內(nèi)房屋均價還是9000元/平方米，2007年7月新盤成交均價就迅速飆升到近22000元/平方米，高檔一點(diǎn)的樓盤均價達(dá)4萬元／平方米。鑒于我國房產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢，2007年11月19日國務(wù)院總理溫家寶一行考察了新加坡提供公共住屋的經(jīng)驗(yàn)和政策。在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講答問時溫總理說：“老百姓總告訴我：不要忘記房價。” 認(rèn)為“特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見”。

　　“房地產(chǎn)泡沫”形成與演變的一般機(jī)制

　　房地產(chǎn)泡沫是東南亞國家、日本、香港等金融危機(jī)的一個直接的“策動力”。房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制是由房地產(chǎn)內(nèi)在屬性決定的。房地產(chǎn)具有實(shí)體性和虛擬性、投資性和消費(fèi)性、不動性和流動性等相互對立的屬性。土地資源實(shí)體的有限性和土地虛擬價格無限性的對立，土地資源的稀缺性和壟斷性決定了房地產(chǎn)供給的有限性和信息不對稱性。從而引發(fā)人們對房地產(chǎn)價格的預(yù)期走高，誘發(fā)投機(jī)行為產(chǎn)生。另外，促成人們房價預(yù)期走高的因素并不只限于房地市場，比如經(jīng)濟(jì)的高速增長、城市化進(jìn)程的加快以及各種利好事件如奧運(yùn)會之于北京、世博會之于上海、甚至深圳灣大橋的開通對深圳房價都會形成“漲價合理”的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑裝飾、物業(yè)管理等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長，而且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高不僅擴(kuò)大了潛在的“泡沫形成因子”而且放大了房產(chǎn)泡沫的影響范圍。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在捆綁型關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的金融融資。一旦融資渠道過于單一則房地產(chǎn)金融風(fēng)險就會集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi)，房產(chǎn)泡沫將演化為金融泡沫，而金融泡沫又迅速躥升為經(jīng)濟(jì)泡沫，直至經(jīng)濟(jì)泡沫的“災(zāi)難式”破滅。

　　除了房地產(chǎn)內(nèi)在屬性的作用產(chǎn)生泡沫外，在我國還存在強(qiáng)大的對房價進(jìn)行“推、扶、拉” 的外部“策動力”。首先是公共權(quán)力濫用帶來的“公權(quán)推漲”。由于房地產(chǎn)特有的兩大核心資源(地產(chǎn)開發(fā)權(quán)和銀行信貸權(quán))都掌控在地方政府手中導(dǎo)致供給面市場化程度不足，為“公權(quán)尋租”創(chuàng)造了可能。同時房地產(chǎn)過長的行政審批流程擴(kuò)大了“公權(quán)尋租”的空間，政府壟斷的土地拍賣市場又通過競價帶來地價飛漲，而這些都會使房地產(chǎn)供應(yīng)價格居高不下。其次，“政策扶漲”。在亞洲金融危機(jī)后，出于拉動內(nèi)需的需要，房地產(chǎn)業(yè)一直被作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。維持高房價似乎更符合繼續(xù)加大投資的“行業(yè)景氣”要求，所以房價下跌和房市萎縮時政府往往熱衷于“托市”和“救市”。再次是“投機(jī)拉漲”。一方面銀行寬松的抵押貸款和住房按揭政策為開發(fā)商和投機(jī)者不斷融資提供了便利，使其能“四兩撥千斤”地參與投機(jī)。另一方面，漲價的利好誘使企業(yè)自有資本、灰色收入、國際熱錢以及居民儲蓄款等在大量涌入樓市，而這些“流竄資金”通常具有不可監(jiān)管、不可控制、不可預(yù)測的特點(diǎn)，必然最終導(dǎo)致房價失控、迅速攀升，直至房產(chǎn)泡沫以及由此產(chǎn)生的金融泡沫、經(jīng)濟(jì)泡沫徹底破滅。

　　“房地產(chǎn)泡沫”形成的世界警示

　　世界上許多國家和地區(qū)都曾不同程度地發(fā)生過“房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)”的危機(jī)。上世紀(jì)80年代美國在利率市場化、取消利率管制Q條款、減稅等刺激下房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴(kuò)張，1980年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額40%，在1987年股市“黑色星期一”的直接摧擊下房地產(chǎn)泡沫迅速破滅。在東南亞金融危機(jī)中泰國、印尼、韓國、馬來西亞以及我國的香港和臺灣等經(jīng)濟(jì)泡沫的最終破滅無一不與長期形成的房產(chǎn)泡沫有關(guān)。危機(jī)的產(chǎn)生都無一例外與高比例的銀行房產(chǎn)信貸相關(guān)，且泡沫破裂后房地產(chǎn)價值普遍縮水30%－70%。以香港為例，香港在1996年銀行業(yè)放松住房按揭貸款審查標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)暴漲，購買私人住宅的貸款到1998年翻了5倍占GDP的到40%，后來在提高利率的直接作用下股票和房地產(chǎn)崩盤。1998年經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長，至1999年3月房地產(chǎn)下跌了60%。①

　　日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成是伴隨長期的經(jīng)濟(jì)高速增長逐步形成的，但正是長達(dá)三十年平均每年漲幅14%(1960-1990)的持續(xù)積累使得日本地價共上漲了56.1倍②。這種典型的“溫水煮蛙”式的泡沫形成機(jī)制導(dǎo)致了日本政府“對地價和房價長期持續(xù)上漲”的麻痹。這主要表現(xiàn)在：(1)長期實(shí)行低貼現(xiàn)率。20世紀(jì)70年代開始日本實(shí)行低貼現(xiàn)率等寬松的金融政策。1985年日本簽署了“廣場協(xié)議”后，日本銀行進(jìn)一步下調(diào)了貼現(xiàn)率以設(shè)法平抑日元對美元的升值。低貼現(xiàn)率帶來了貨幣供給的不斷擴(kuò)張，從而超過了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求。于是大量貨幣供應(yīng)涌入房地產(chǎn)和股票投資的資金來源，導(dǎo)致了資產(chǎn)價格上漲。(2)銀行信貸資金被大量投資于土地資產(chǎn)。房地產(chǎn)價格的攀升，引發(fā)了房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機(jī)構(gòu)對土地投機(jī)資本的大量需求。于是銀行毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款進(jìn)行土地投機(jī)融資。這樣銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹，1992年3月房地產(chǎn)抵押貸款達(dá)到150萬億日元，占日本銀行貸款余額的 35.5%。除了商業(yè)銀行等，一些由日本財(cái)政部支持的住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)推動了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。(3)大量企業(yè)資金參與土地投機(jī)。由于當(dāng)時日本經(jīng)濟(jì)增長速度開始下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)從中獲取巨額利潤。(4)落后的土地政策和稅制促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。日本長期以來實(shí)行的土地政策缺乏調(diào)整，政策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資產(chǎn)功能過強(qiáng)，從而促成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。比如，日本固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，但隨著土地價市場的不斷高漲，土地資產(chǎn)的實(shí)際有效稅率非常低。同時日本繼承稅定價金額為官方公布地價的70%，但官方公布價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，這樣也促使更多的人將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋亍Ａ硗馊毡鹃L期實(shí)現(xiàn)租地權(quán)的過分保護(hù)政策，抑制了出租地的供給。從而在限定供給的同時卻無限擴(kuò)大了市場需求。而這些稅制和調(diào)控措施的滯后無疑都成了地價飛漲的助推手。

　　綜上，可以得到兩條最基本的警示：(一)不可聽任經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和土地稀缺性對地價和房價上漲“認(rèn)可區(qū)間”的擴(kuò)大。(二)政府要有效干預(yù)。當(dāng)泡沫形成初期就要采取調(diào)控措施、緊縮信貸規(guī)模、遏制過度投機(jī)和投資，同時相機(jī)調(diào)整相應(yīng)稅制。

　　泡沫的防控與房地產(chǎn)的健康發(fā)展

　　以“改善民生，實(shí)現(xiàn)住有所居”為著眼點(diǎn)和目標(biāo)

　　十七大報(bào)告提出要“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)”，要求“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會。”為此，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和防范不能以GDP的增長為風(fēng)向標(biāo)。居住權(quán)是公民一項(xiàng)必須實(shí)現(xiàn)的基本權(quán)利，為中低收入人群提供基本住房保障是政府的職責(zé)。所以，溫家寶總理11月19日在發(fā)現(xiàn)新加坡70%～80%的市民居住在政府提供的組屋內(nèi)時，認(rèn)為“政府的職責(zé)最重要的是搞好廉租房，讓進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房”。其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，“這些房大多數(shù)是面向中等收入群體的。”①

　　強(qiáng)化土地管理和地價的監(jiān)測與調(diào)控，完善房地稅制

　　土地管理部門應(yīng)規(guī)范土地市場的管理，對劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動態(tài)監(jiān)控以減少多次加價轉(zhuǎn)手的機(jī)會。土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣，嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地。建立土地儲備制度，確保“小型戶”、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。盤活現(xiàn)有存量土地、打擊囤積土地行為、加快“城中村”改造。

　　我國需要依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程和市場行為設(shè)定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系。全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中，不僅要從保障財(cái)政收入角度來完善，而目還要從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制，以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。同時要利用金融、稅收等調(diào)節(jié)手段對第二套房購買者的抑制作用，提高“二房”購買門檻、增加投機(jī)成本。

　　規(guī)范房地金融信貸、加大金融監(jiān)管力度

　　投機(jī)資本往往來自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機(jī)資本。為此，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。而目前我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融體制不健全的情況下，如果金融部門過度放松金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。

　　拓展房地產(chǎn)的融資渠道，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化

　　我國房地產(chǎn)金融機(jī)制、產(chǎn)品品種、服務(wù)費(fèi)方面都落后于房地產(chǎn)發(fā)展的要求。資金來源的單一化和過高的集中，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，無疑加大了銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。通過金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，如開發(fā)房地產(chǎn)證券化，可以有效的轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險。目前，中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都被開發(fā)資金短缺的問題所困擾，資產(chǎn)證券化的方式能在一定程度上滿足房地產(chǎn)的長期投資需要，便于實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的收益最大化與風(fēng)險最小化的合理配置，也能為企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機(jī)制。同時，房地產(chǎn)證券化等直接融資方式也可以從一定意義上防止房地產(chǎn)的泡沫演變?yōu)榻鹑谂菽?

　　優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)市場實(shí)行分類管理和規(guī)劃

　　將房地產(chǎn)市場按照廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房分類管理和調(diào)控。首先保證廉租房的供給。其次，“以經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體”。經(jīng)濟(jì)適用房要面向中產(chǎn)階級而不僅僅是中低收入人群。地方各級政府必須改變長期實(shí)行的土地高價拍賣的供給模式，確保“小型戶”、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。確保“9070” 的供給量和真正落實(shí)要讓90平米以下的住房要能真正用于中低收入的首次購房者。最后，在定額用地計(jì)劃和杜絕金融貸款的情況下完全放開豪宅、大戶型、別墅、外銷住房的房產(chǎn)價格，確保有足夠購買力的人在占用社會資金的情況下買到適合自己需要的房產(chǎn)和服務(wù)。

　　(作者單位：深圳大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心)

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