打擊囤地：中央發出壓低房價信號
——和訊特約
      時寒冰

    如果說房貸新政的出臺最終導致了拐點跡象并引發系列爭論的話，那么，國務院嚴打囤積土地的措施，有可能產生出比房貸新政更大的威力。2008年的第一個月，中央亮出了底牌：房價必須壓低。
  
    一，嚴打囤地規定中有一“狠招”

    1月7日，國務院辦公廳在下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》第六條規定：“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。”
    從表面上來看，這些規定只不過是在重復過去的規定——我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就曾如此規定。但是，如果仔細看，就會發現此次與以往存在著極為明顯的區別。
    最大的不同之處在于，第六條規定后面那句話：“對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。”這意味什么？意味著今后閑置土地的增值地價將被政府“征繳”，意味著開發商通過囤積土地來坐享土地升值之利的行為，不僅面臨著巨大的法律風險，還面臨著經濟風險——可能竹籃子打水一場空，替政府做嫁衣。
    當然，《國務院關于促進節約集約用地的通知》中，沒有規定如果閑置的土地貶值了怎么辦，這其實一點都不難理解，根據“慣例”推理就是：貶值了算囤積土地者倒霉，升值了被政府“征繳”。要知道，“研究制訂具體辦法”的部門是國土資源部，無論站在部門利益角度來看還是站在執行國務院政策的力度方面來看，國土資源部都沒有理由在“征繳征繳增值地價”問題上表現出非常仁慈的一面。
    而且，與以往的通知不同，國務院的通知中去掉了“原則上”三個字，使制度變得更為剛性，也流露出決策層的決心。
    從時間上來看，《國務院關于促進節約集約用地的通知》是在房貸新政實施以后，在房地產市場成交低迷，房價走勢面臨著巨大內在調整沖動的情況下出臺的，有著明顯的“再加把力”的意味，這透露出來的信息非常明確：中央面對的不是拐點會否出現的問題，而是必須促使拐點乃至極點出現的問題。

    二，中央需要拐點乃至極點

    在這里順便提一下拐點和極點的區別。經濟學上的拐點僅僅標志著上升或下降的形式發生了變化，是在大方向不變情況下具體形態的變化，比如從大漲到小漲、從暴跌到緩跌叫拐點。而極點則是真正意義上的轉折，是大方向的改變，即由上漲轉為下跌、或者由下跌轉為上漲。
    那么，中央為何力促房市拐點甚至極點的出現呢？
    第一，在北京、上海等大城市，最近幾年的房價漲幅已經翻倍，買不起房而又不能享受住房保障政策的人越來越多，如此龐大的人群在住房問題上被邊緣化，在任何國家都是非常危險的事情。另一方面，各級政府落實住房保障政策的力度不大，解決的住房困難戶有限，遠遠趕不上由于房價快速上漲所導致的新增住房困難群體。這種局面顯然與中央解決民生問題的目標背道而馳。
    第二，金融風險正逐漸到達一個臨界點。我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90％，這意味著房地產市場的絕大部分風險都系在金融機構身上。按照國際經驗，個人房貸的風險暴露期通常為3年至8年，我國個人房貸恰好已經逐漸步入風險暴露期。而銀行對于抵押物的估值很容易出現較大偏差，甚至被人利用為套取銀行資金的工具。在房價已經遠遠超過居民實際購買力水平的情況下，房價繼續快速上漲必然累積泡沫，一旦爆發后果不堪設想。因此，央行采取嚴厲措施收緊房貸，不僅是調控房市的需要，也是其自身規避風險、防范風險的需要。而中央先后采取的房貸新政與嚴厲打擊囤積土地行為，目的就在于擠壓高房價中的水分，以保持房地產市場的健康發展和我國經濟的可持續發展。
    第三，因建筑質量低劣和規劃短視造成的建筑浪費，需要通過拐點或極點的出現來矯正。買漲不買跌的心理是普遍存在的，當房價處于快速上升軌道內，包括投機者、自住需求者在內的購房者就會蜂擁而入，而當需求驟然釋放時，供應者為了獲取更多利潤就會通過囤積土地和捂盤惜售等辦法來人為減少供應。在兩者的共同擠壓下，供不應求的效應被制造出來并被一步步強化，在這種情況下，開發商沒有任何提高房屋建設質量的動力。這是我國住房平均壽命僅30年左右的根本原因。重復建設的結果，是讓我國成為世界上最大的建筑浪費國。

    三，嚴打囤積對房價走勢的影響

    那么，此次《國務院關于促進節約集約用地的通知》將會房價走勢產生怎樣的影響呢？
    我們知道，我國房價之所以持續快速上漲，其中一個很大的因素在于投機，在于人為因素導致的有效供給嚴重不足。市場供應的充足與否直接決定著某種商品的稀缺程度，相應的，也決定著其價格的走勢。如果某種商品由于種種人為原因出現有效供給不足，就會導致出供不應求（哪怕僅是假象），從而，不斷推動價格上漲，導致商品價格與實際價值的嚴重脫節。我國的房價正是如此。
    我國住房的有效供給不足并非源于投資不足的原因。恰恰相反，我國房價是在我國投資最火熱的階段保持持續快速上漲狀態的。2006年，我國房地產開發投資為1.94萬億元，占當年全社會固定資產投資的17.6％，占當年GDP的9.26％，遠遠高于國際公認的房地產開發投資占GDP比重5％的合理水平。具體到地方，房地產投資增長更為迅猛。2003年－2005年，北京市的房地產開發投資占固定資產投資比重連續3年都超過53％，位列全國第一。當然，北京房價的表現也同樣是名列前茅。
    正常情況下，高速投資將增加供給，而供給的增加只要不低于需求太多，房價就難以保持快速上漲狀態。問題到底出在哪里？其中一個極其重要的原因就在于大量土地被開發商等既得利益集團囤積起來，導致商品房建設進度緩慢，難以形成足量的有效供應。
    有三份報告為證：其一，建行發布的研究報告指出：2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣；其二，國務院發展研究中心于2007年9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，房地產企業土地購置面積越來越大，全國最大的“地主”是碧桂園，截至2007年7月末，總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米；北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米。
    這些數據都在揭開同一個謎底，即大量投資集中在囤積土地環節，坐享土地升值之利，而沒有形成有效供給。
    當然，在囤積土地后面，還跟著一個囤積住房的因素，問題在于，倘若不是開發商大肆囤積土地造成有效供給的減少，投機者敢孤注一擲囤積房源嗎？正是非常普遍的土地囤積現象滋生出來的供不應求信息，給人們造成了房價將持續上漲的預期，才加劇了投機熱。經濟學家盧卡斯認為，公眾對未來良好預期容易轉化為現實的需求，從而進入消費決策。因此，從根源上來看，土地囤積行為實際上正是導致部分潛在購買力直接轉化為消費行動，進而推動房價上漲的驅動力。
    如果說，房貸新政是從資金流上給炒房者釜底抽薪導致拐點跡象出現的話，那么，國務院嚴厲打擊囤積土地的行為倘若被不折不扣的執行，無疑將直接增加住房的有效供應，從而改變炒房者對未來房價一定上漲的預期。僅此一條，就足以產生出比房貸新政強大得多的威力。果真如此，那么，人們下一步要爭論的將不再是拐點是否出現、何時出現的問題，而是極點何時出現的問題。
    打擊囤積土地實際上意味著，中央的底牌已經亮出，房價必須壓低。當然，到底能否壓低房價，最終一切都取決于政府的決心和有關部門的效率及對政策的執行力度。
                于2008年1月8日凌晨

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