“第二套房”背后的隱秘博弈

楊紅旭
2007-11-01

提高“第二套”住房貸款首付比例和利率，是近期樓市的熱門話題。與年內第五次加息主要針對CPI過高相比，緊縮房貸直奔樓市而來，因此自9月27日央行和銀監會措辭嚴厲地下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》之后，業內外反應激烈，部分城市的樓市甚至因此呈現調整的苗頭。

不過區區半月時間，事情已發生很大變化。眾多商業銀行尤其是中小股份制銀行，很快發現這一新政不過是個“紙老虎”，因為他們揪住了政策的“軟肋”，正積極地尋求破解之道。所謂“軟肋”就是“第二套住房”的認定標準。這一標準的寬和嚴決定著政策影響面的大小和影響力的輕重。面對商業銀行利益驅動下的“鉆營”企圖，央行和銀監會似乎也有所妥協。

不妨先回顧一下當初《通知》中的相關規定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。這其中的“已利用貸款購買住宅”存在兩個曖昧之處，一是到底是包括所有曾經申請房貸者，還是特指以前房貸尚未還清者？二是貸款人到底是指個人，還是指家庭？

針對這兩處巨大的回旋空間，各家銀行都有各自的“小算盤”。據媒體報道，10月12日央行、銀監會齊集五大國有商業銀行召開聯席會議，就“第二套住房”標準定下三點基調：一是公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項；二是已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；三是夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。而且，監管部門不再出書面說明，在一定程度當起了“甩手掌柜”，具體玩法商業銀行“悉聽尊便”。

這三個基調，可是說是個調和之后的中庸之作。嚴格之處在于以家庭為界定對象，寬松之處在于只要以前房貸結清就仍算作“第一套住房”，而且對于公積金貸款置若罔聞。央行和銀監會對自己轄下的商業銀行的袒護之心昭然若揭。在這種寬松的大環境下，商業銀行自然壓力小了許多，由他們自己掌控細節的尺度；進而，各銀行總行還會從業務需求角度，將各地細則制定的權利下放各地分行，各地必然會出現門檻不同的“地區性政策”。至于外資銀行，由于目前個人房貸業務量還不大，更是讓他們暫時“逍遙法外”。

整體而言，目前大部分銀行態度曖昧，尚未出臺細則，即使總行已制定了“游戲規則”，仍為各地分行留下了調整空間。作為本輪房貸緊縮的急先鋒，建行的執行標準較為嚴格，以家庭為單位認定第二套房；而中小銀行中率先出臺房貸細則的光大和華夏兩家銀行均以個人為單位進行認定。另外，其它多數銀行亦表示以家庭為單位認定第二套房存在難度。這種情況確實存在，因為我國征信系統水平較低，銀行、民政、公安部門之間，本地與外地之間，尚未建立起健全的聯網體系。即便想按《通知》精神嚴格執實，政策運營成本也會變得過大。

央行和銀監會緣何色厲內荏？上點年紀的人可能都有印象，1993、1994年的通貨膨脹和樓市投機風潮，足以令下眼下市場“相形失色”，那時央行的緊縮型貨幣政策遠比現在生猛。而且，各家銀行令行禁止，刀光劍影之中，效果自然顯著。如今時過境遷，幾大國有銀行早已改制，追求商業利益成為第一需求，國家還想像十多年前那樣通過央行——央行再號令國有銀行，去調控宏觀經濟和樓市，已有點捉襟見肘。央行和銀監會也有了自己的部門利益，即使想對手下的“兄弟們”來點硬的，也往往遭遇大伙的陽奉陰違。“大哥”確實有點不好當了。

商業銀行憑什么擅自作主？業內人士都知道，銀行在中國房地產體系中占據極其重要的地位。而且，很關鍵的一點是，如上文所述，商業銀行作為宏觀調控“純工具”的時代已經結束，再讓他們擔當政策“執行者”角色，則根本無法抑制其私心，其本身就是市場利益的爭食者和分享者，對其有利的政策則強化之，對其有損的政策則弱化之。目前我國個人房貸不良率仍不足1%，不說別的，即使與房地產開發貸款相比，也處于相當低的水平，在諸多商業銀行眼中，絕對是一塊“蛋糕”，而非“毒草”。當然，隨著房價的快速增長，房貸的潛在風險不可忽視，可是，只是商業銀行找不到更加優質的替代品，他們必定咬定房貸不放松。

房貸新政到底影響市場有幾分？《通知》才出來時，筆者曾對其效力持樂觀態度，（再次提高首付，這次銀行真的怕了）可現在看來，極有可能是“雷聲大、雨點小”的結局。首先，對于改善型需求幾乎沒什么影響，中低端二次置業者已擁有的多是房改房和公積貸款房，高端多次購房者第一套房貸多已還清，這兩類群體皆不在政策約束之列；其次，對于投資機構或有實力的投資散戶，他們對銀行貸款的依賴度本來就不大，部分投資者甚至根本不用貸款；最后，受影響較大的群體，應該是那些比較依賴銀行的中小投資者，而他們正是房貸風險的頭號制造者。

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