王石們在害怕什么？

——兼談中國房地產市場里的壟斷事實

文/沉鈞

　　他在答博友“烏拉草”提問的《房地產行業形成壟斷了嗎？》一文中為萬科辨護：

　　“什么是寡頭壟斷？一般來說應具備兩個特征：一、少數企業占據了行業絕大多數份額，比如說，前三名占了50％以上……對比一下06年中國和美國的數據。06年中國第一名是萬科，占有率只有1.25%，而美國第一名是4.9%；中國前五名加起來不超過4％，而美國是17％。……”云云。

　　到過王石博客的人都知道，上面絕大部分都是他環游世界——今日瑞士明日日本，今天攀這高峰明天登那山頂的精美圖片，還有就是他那英姿勃發的形象照片。與博友互動的，較少，答博友談他的本行房地產，更少。

　　仔細思量，為什么他會在這個時候以答博友的形式來談當下十分敏感的房地產市場壟斷問題呢？而且，似乎為了渲泄委屈還在標題的問號后面加了個感嘆號。

　　那么，也以那個提問作問題：中國房地產市場存在壟斷嗎？

　　對中國房地產市場稍有了解的人都知道，目前這個市場存在以下一些顯著的特征：

　　1、中國房地產特別是住宅商品的潛在需求仍十分巨大，整個市場仍處于爆發式增長階段；

　　2、產業整合剛剛開始，整個行業由于還處于高速增長階段，大多數企業的經營狀況還都還很理想，產業整合朝縱深發展缺乏個體主動；

　　3、各地方房地產市場被大量灰色利益籠罩，市場競爭中本地企業擁有先天人脈關系優勢（特別體現在土地購買環節）和市場洞悉優勢，全國性大房地產商除個別高端物業領域，并無明顯優勢。

　　4、中國房地產業走的是香港模式——房地產項目由房地產商一體化運作，對企業的資本金要求很高。

　　其實王石完全沒有必要自感委屈、煞有介事地援引數據來證明自己“還很弱小”。基于以上四個特征，人們閉著眼睛也能想到，萬科等全國性房地產商也只能占到那點份額。

　　像大多數地產大佬口口聲稱的那樣，這似乎是個“競爭充分的健康市場”。

　　然而，這是一個粗淺的偽命題！

　　我們先來嘗試一下回答以下幾個問題：

　　1、在一個充分競爭領域，產品價格能無法扼制地持續高攀嗎？

　　答案是，不可能！

　　以家電市場為例，近三十年來的市場走勢除八十年代末那次因為短缺經濟而出現過電視機短暫的價格上揚外，一律都是在市場的自動調節下快速下跌。而在房地產市場，除九十年代中其海南等地因為惡性投資導致泡沫破滅，鮮見市場將價格回調至合理水平。

　　2、在一個充分競爭領域，消費者會旁落議價權嗎？

　　答案是，不可能！

　　在一個商品種類和數量供應充足的市場內，消費者的價值取向、流行趨勢主導著商品的更迭，議價權更是牢牢地攥在消費者手里。無可爭議的是，現是中國絕大多數行業包括房地產市場都呈現出商品種類和數量十分豐富的局面。但唯獨住宅商品的定價權掌握在賣方。如果你要買高端物業，你還得預約！

　　3、在一個充分競爭領域，會呈現出一種賣方集體思維嗎？

　　答案是，不可能！

　　近年來備受爭議的“家電價格聯盟”、“方便面價格聯盟”等為什么會在短時間內迅速傾覆？這是因為他們本身處于有效甚至激烈的競爭狀態，類似的聯盟只是一廂情愿，不用工商部門干預，它們也會自行瓦解。

　　但在房地產市場，盡管從未出現過類似的組織，但賣方卻能在每次價格調整（一律向上）保持驚人的協調和統一，所用手段也出現驚人的雷同。即使面對層出不窮的調控政策，仍然表現出一致的“勇敢”。

　　4、在一個充分競爭領域，能出現整體性的高額利潤嗎？

　　答案是，不可能！

　　一般認為，行業的普遍利潤率與風險系數成正比。在網絡、新材料等市場前景極不確定的領域，出現高額利潤是很正常的。因為在前期，有風險投資等極具風險的資本介入，擁有業績暴漲預期的同時也必須面臨投入資本金隨時可能歸零的危險。

　　其它的行業除資源性行業具有稀缺性另當別論，都已經在激烈的市場競爭中普遍陷入利潤紅海。

　　而房地產行業無論從其技術拓展性和市場前景都只能算是一個普通的傳統的行業，但為什么會出現一而再再而三的利潤猛增（這還僅僅反映在其應有利潤被層層剝離的財務報表上）？

　　中國現時有太多的辨論高手，為著形形色色的各種目的可以找來一大堆理論將我駁倒一千次！何況，以上幾個問題又太“小兒科”了。

　　有兩個看似“十分合理”的觀點是：

　　1、中國人的住宅需求仍然十分巨大，所以推高了房價；

　　2、住宅具有投資品屬性，所以在投資回報的驅動下應該上揚價格。

　　這兩個觀點都是從市場層面來解釋高房價的由來，因而看來似乎很“站得住腳”。但真的是這樣嗎？在我看來，這恐怕是兩個謊言。

　　第一，關于供需關系。

　　中國目前的住宅需求的確仍然十分巨大，按照建設小康社會的康居要求，仍有相當大的差距。從目前的供需容量來看，目前的建設速度可能還要很多年才能達標。那么，我們就應該認為目前的房地產市場處于賣方市場？是由需求大于供給造成的合理的價格上揚？

　　這是錯誤的。

　　中國經濟高速發展了很多年，不可否認的是，國民收入增長與GDP增幅不同步特別是可支配的有效平均收入落后于經濟增長已是一個不爭的事實。與此相反的是，作為居民的必需品之一，住宅商品的價格漲幅地一直（特別是進入新千年后）遠遠超過經濟增長。

　　在這種雙重落差下，房地產價格已大大超出大多數居民的可承受范圍。目前的房地產市場呈現出的產銷兩旺的局面一方面是由其投資品屬性帶來的利潤追逐驅動大幅增長，另一方面，可以說是由其必需品屬性帶來“強制性”消費引起了人們的普遍恐慌——每個沒有房子的人都害怕一覺醒來房價漲到自己再也買不起的程度。所以，這個市場的供需關系已被嚴重扭曲——已滿足必需品的購買者受利益驅動買進了具有必需品屬性的商品，沒有投資品需求的購買者卻被迫透支收入買進了具有投資品屬性的商品。

　　也就是說，這個市場內的需求方很大部分是被迫參與進來的（盡管能動性相反，但與此十分類似的是目前的股票市場暴漲，也是由于市場的不理性造成的盲目性刺激吸引了很大部分不成熟的投資者入場）。在一個消費需求被過早催熟的市場內，我們有理由認為它有有效競爭嗎？我們有理由認為它是充分競爭的嗎？

　　第二，關于住宅的投資品屬性。

　　住宅是一種兼有必需品和投資品雙重屬性的事實已被人們普遍接受，而且，在沿海地區由于房價暴漲造成的居民資產大幅增長，成就了一個城市產生上百萬個百萬富翁的事實。這似乎是解釋住宅因投資品屬性而保持上揚趨勢的一個很堅固的理由。似乎，我們沒有理由妨礙國民收入以除工資等方式之外的另一種增長途徑。

　　只是，于大多數住宅商品的購買者而言，他們真的有這種需求嗎？他們真的獲得了這種投資回報嗎？

　　投資于中國人而言已經不是很陌生了，很多人都知道它有的一個重要原則：在可承受的風險范圍內追逐利潤。

　　我們先不談投資住宅有沒有風險，因為當一個人連幾大必需品（衣食住行）之一的需求都還沒有得到滿足時，恐怕是很難有自己的投資理由和規劃的。

　　因而，住宅商品的需求方，大多數現時其實并不關心它是否能夠能為自己帶來投資收益。他們僅僅是為了有一個能遮風擋雨的地方而已。如果說一處房產為購買者帶來了可觀的計劃之外的財富，那也可以說被“強加”的，對于目前大多數中國人而言，是沒有什么實質意義的“紙上財富”。

　　這種貌似投資收益實為“強加的紙上財富”是一個徹底的謊言。首先，作為必需品，當你自己在使用它時，它如何為你帶來收益？即使就把升值部分算作收益，但那也是不方便支配的（前段時間的按揭再貸款被嚴查就很能說明問題）；其次，這種具有投資品屬性的商品并不能像股票、貴金屬等純粹的投資品那樣可以任意套現——大多數人居住住房的必需品屬性大大壓制了其投資品屬性，當你要將它作為投資品處置時，它的必需品功能就會隨之消失。因而，對于大多數人而言，住宅的投資品屬性和投資回報是不成立的。

　　再回到風險問題，在投資回報不成立的情況下，似乎投資風險也并不成立。但這并不意味著風險就消失了，這時風險其實已經發生了轉移，從投資回報風險和價格波動風險轉移到了家庭財政風險。高企的房價披著投資品屬性的外衣讓人們透支收入被迫接受了實質上沒有任何投資回報的高價“投資品”，一個顯而易見的后果就是家庭被迫削減了在其它幾大必需品（衣食行）以及和住宅需求同樣重要的教育、醫療等方面的開支。

　　假設生活在一個低通脹，收入與經濟增長相匹配的環境里，削減一定程度開支倒也沒什么，況且中國自古以來崇尚節儉。

　　但令人遺憾的是，與房價大漲類似的是，CPI持續高位運行也漸成趨勢。而教育、醫療改革的遲滯，導致這兩方面的開支增幅仍無法得到有效扼制。

　　家庭財政風險將因此而擴散且加深。

　　如果大家同意我用以上兩個牽強的理由將謊言戳穿，并且承認國家以往調控房地產市場并未取得預期效果的話，那我們不得不正視這樣一個現實：

　　現時的中國房地產市場已經變成一個缺乏有效控制的巨大金礦，“淘金者”們爭先恐后地涌了進來，在似乎無法管制的情況下，挖到了一包又一包純度很高的金子，由于為數者眾，他們竟然還聲稱：我只挖到了一點點。

　　盡管他們聲稱自己所占的份額很小，但不忽視的是，在供需關系被招曲和缺乏有效市場競爭者的情況下，他們取得了超額的利潤，不然，他們何以暴富？

　　事實上，關于“中國房地產市場存在壟斷嗎？”這個問題是一個徹底的偽命題，光憑市場份額是不能能說明問題的，問題的關鍵是，高企的房價讓房地產商們賺取了多少非合理性的超額利潤？又透支了多少家庭的必需品開支和地方經濟的發展潛力？

　　目前的中國房地產市場，盡管參與者眾多，也沒有出現占據較大市場份額優勢的企業，但它仍然是一個只有參與者沒有競爭者的市場。

　　就像一條蜈蚣，它有一百條腿，但它仍然是一個整體。現是的房地商們，雖然不是一個企業，但可以被看作一個十分緊密的“利益共同體”。在沒有任何聯盟的名義下，他們的行為之所以能保持高度的一致，那是因為有上面那兩個謊言支撐了整個市場心理，住宅商品的必需品屬性和投資品屬性被揉和在一起降低了低收入人群的可選擇性。而同時，市場上沒有能與他們相抗衡的力量，各種調控政策被輕而易舉地化解，是因為這個市場過于龐大，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。他們深信國家意志不敢過于激烈，因而有持無恐屢屢碰撞紅線。

　　因而，現時的中國房地產市場一個由房地產商一股獨大強勢把持的市場，是一個沒有組織卻運轉高效的托拉斯，是一個沒有壟斷份額卻具有鮮明的壟斷實質的市場。

　　要打破這種變相的壟斷，目前看來有兩個有效的方法，一是引入有效的競爭力量，二是在一定程度上割裂住宅商品的必需品屬性和投資品屬性。

　　以此為命題，在決策層眼里已出現兩人越來越清晰的具體行動方案：1、經濟適用房；2、物業稅。

　　這兩項舉措將有效地引入競爭力量，有效地切割住宅商品的雙重屬性。

　　經濟適用房將極大地集中只有必需品需求的群體，可以讓人們根據自己的情況充分選擇具有雙重屬性的商品住宅還是只有單一屬性的居住用房。這將使房地產商以投資回報引誘低收入人群的計劃落空，一時此項舉措大規模展開，其謊言將不攻自破。

　　而物業稅的開征則還原了住宅商品那部分真正用于投資用途的產品的真實面目，既然是投資品，將物業稅抵充資本利得稅，是應該的。而房地商用以控制房價的“殺手锏”之一——囤積居奇的威力也將大大減弱。另一方面，物業稅提高了住宅投資品風險也將使需求方的投資規劃趨向主動和理性，直接結果就是投資需求銳減。

　　當此兩箭齊發時，當扭曲的供需關系被糾正時，所謂的充分競爭才會真正來臨。

　　在這之前，全國所有的房地產商都可以被視為一個關系緊密的整體，在缺乏有效競爭機制的大環境下，他們即使各處天南地北，仍組成了一個龐大的演唱團，屢屢唱響“瘋狂進行曲”，缺的只是一根根本不需要的指揮棒而已。

　　那個叫“烏拉草”的網友，確實感受到了這種奇怪的現象，因而疑惑：在這個號稱充分競爭的市場內，為什么賣方這么強勢？但他確乎表達得有些失誤，他真正想問的或許是這個問題：

　　中國的房地產市場有有效競爭嗎？

　　于是王石趕忙抓住核心問題回答：當然有！你看我們萬科全國最大卻只占了1.25%的份額，這是多么激烈的競爭環境啊！

　　繞了半天，究竟王石們在害怕什么呢？其實，他們害怕的就是人們認為這個市場競爭不充分，如果真是這樣，人民的意志將促使國家意志改變游戲規則。“淘金者”的美妙“淘金夢”可能就會驟然醒來。

　　但是，害怕沒用了，因房地產泡沫高壓而加快進程的物業稅開征在即。在可以預見的很短一段時間內，相信一批類似于物業稅的有效調控手段將會視市場走勢陸續登臺。

　　“將財富還給人民！”不再是一句痛苦的呼喚，它將在國家意志的主導下變成一輛堅固的戰車，碾碎那些虛弱的謊言。

2007年10月30日 于重慶