王寧：房價飛漲的社會學思考   
  
南方日報   

   
  房價是當前最受人們關注和議論的話題之一。政府先后出臺、意在調(diào)控房價的“國八條”(2005年)和“國六條”(2006年)，不但未能穩(wěn)定住房價，反而只見房價快速飛升。在許多大、中城市，由于房價越來越遠離許多普通家庭的實際支付能力，住房已經(jīng)變成許多人心中的痛。毫無疑問，住房已經(jīng)不再是一個單純的經(jīng)濟問題，它在某種程度上已演變成一個社會問題和政治問題，因為“住房挫折”已經(jīng)挑起了越來越多人的不滿與怨恨情緒。因此，采取有效措施解決住房問題，成為事關民眾福祉、社會穩(wěn)定和政府權威的重要問題。

    有關房價飛漲之原因的說法很多。例如：房價飛漲是由于房地產(chǎn)開發(fā)商人為操縱的產(chǎn)物；流動性過剩和外來“炒房客”是導致房價飆升的主因；地方政府對土地的壟斷經(jīng)營是導致房價飛升的關鍵，而導致地方政府抬升或維持高房價的動因在于有關中央和地方政府之間的財權和事權分割比例的不合理；房價上漲還同城市住房商品的供不應求有關，而銀行寬松的信貸支持、社會融資渠道(如父母的資助)和個人炒股的財富效應又導致了實際需求的大大增加；低利率與通貨膨脹所導致的銀行存款的負利率，也促使許多人把銀行存款用于炒樓，并大大增加了對住房的需求。的確，上述各種原因都從各個不同的角度對房價的上漲起了不同程度的作用。但是，所有這些分析，都是出自經(jīng)濟學的視野。本文則想從社會學角度作另一番解讀。

    要分析房價的走向，不能不問幾個基本問題(即“4W”)：誰(who)是購房者？為何(why)買房？何時(when)買房？何地(where)買房？這四個問題都同住房的雙重價值有關。所謂住房的雙重價值，指的是住房既具有使用價值，又具有交換價值。為使用價值而買房，就是消費者。為交換價值而買房，則是投資者。很顯然，房價自2003年以后在全國各大、中城市上漲的“突然性”，并不是當?shù)鼐用褓彿肯M者人數(shù)“火山爆發(fā)”的結果。無疑，任何城市都會有為了自住目的而買房的消費者，但房價的飛升顯然不是這一事實可以完全解釋得了的。事實上，房價的飛升是購房消費者和購房投資者的購房需求合并的結果。當所有這些購房需求在相對較短周期集中釋放于某些地方(大、中城市)，房價的飛漲就不意外了。而人們對這些城市房價上漲的普遍預期(土地供給的短缺和硬約束、地方政府對住房保障的不作為)，則進一步提前釋放潛在的購房需求，催熟還處于萌芽狀態(tài)的購房需求(父母為幼小的子女而提早購房)。需求的集中釋放反過來又吸引追逐利潤回報的投資資本。如此循環(huán)往復，房價便扶搖直上。

    顯然，撇開當?shù)鼐用駷檎５淖宰∧康牡馁彿肯M者，促成房價飆升的動因之一是投資購房者和移居購房者加入了購房市場。現(xiàn)在的問題在于，為什么短時間內(nèi)會有如此之多的投資購房者和移居購房者出現(xiàn)？

    先來看看移居購房者(消費者)。一大批移居購房者的出現(xiàn)，是近年來收入分配差距日益嚴重化以后全國優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量空間在人口中進行再分配的產(chǎn)物。一般來說，由于資源在城鄉(xiāng)之間以及城市與城市之間的不均衡分配，導致各地的生活質(zhì)量(基礎設施、服務體系如醫(yī)院、學校等)產(chǎn)生了較大差距，級別越高的城市(如北京、上海、廣州以及其他省會城市和沿海、沿江城市)，擁有越優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量。在過去，人們要移居到這些城市，受到戶籍等制度的限制。如今，只要購買一套住房，就可以實現(xiàn)移居到這些城市的愿望，盡管一些人只是候鳥般使用這些住房。于是，在市場化改革進程中興起的富裕階層和中產(chǎn)階層中的許多成員，便產(chǎn)生了到優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量城市的動機——此所謂“水往低處流，人往高處走”。而富裕階層和中產(chǎn)階層人口向優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量城市的集中，無疑推高了這些城市的住房總需求。在住房供給相對恒定的條件下，房價上升就在所難免。顯然，在一定意義上，當前優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量城市的房價飆升是過去所沿襲下來的集體消費資源在城鄉(xiāng)之間以及城市與城市之間的不均衡分配所結下的“苦果”。移居購房行為乃是憑借經(jīng)濟資本而展開的對優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量空間的競爭和攫取，而房價飆升不過是這種競爭的副產(chǎn)品。

    再來看看投資購房者。房價的快速上升意味著高回報投資機會的到來，并因此吸引了大量住房投資者進入購房領域。一方面，房價的上升，意味著現(xiàn)有貨幣財富可能快速貶值；另一方面，對房價上升的預期，又意味著有利的投資機會。姑且不論有多少海外資本進入國內(nèi)購房領域，僅就國內(nèi)富裕階層和中產(chǎn)階層中的許多人來說，都具有加入“炒房”隊伍的沖動，一來防止貨幣財富“縮水”，二來實現(xiàn)財富增值。在其實質(zhì)上，國內(nèi)投資購房者的購房行為乃是已經(jīng)興起的富裕和中產(chǎn)階層維護并提升自身的經(jīng)濟地位的理性行動。至于機構投資者的投資性購房行為，實質(zhì)上是一種“住房綁架”行為，它迫使消費者交納額外的“贖金”以獲得住房。之所以這么說，是因為中國城市住宅用地相比其他國家而言，具有大得多的約束和限制，它不是無限供給的。因此，過度的住房投資與住房消費之間，是一種你贏我輸?shù)摹傲愫汀本置妫粫请p贏結果。可見，投資購房行為的后果，是抬升了這些城市的住房獲取的代價和門檻，從而對當?shù)刂邢聦雍偷讓泳用竦幕咀》啃枨笤斐闪松鐣懦猓⒃谝欢ǔ潭壬蠈δ贻p一輩的人力資源造成擠出效應。（王寧）
 

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