房市調(diào)控一直面臨著重重阻力。最近的房貸新政其實(shí)也被悄悄做了手腳。早在9月27日，央行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)就共同發(fā)布通知，要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但是，關(guān)于“第二套房”究竟如何界定，卻沒有給出具體界定，各家銀行都在按照自己的理解去解讀和執(zhí)行 （這一低級(jí)失誤更像是有意埋下的一個(gè)“伏筆”，就像當(dāng)初的90平方米占70%那兩個(gè)數(shù)據(jù)一樣）。在爭(zhēng)論逾半月之久后，10月15日，銀行業(yè)監(jiān)管部門及相關(guān)銀行的知情人士證實(shí)，就“第二套房”的界定，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認(rèn)“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房則認(rèn)定為第二套房”。這一界定留下了兩個(gè)巨大漏洞，房貸新政在事實(shí)上被架空了。 第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成員的名義炒房。第二，可以把手頭投資的房賣掉再購(gòu)買新房，輪番炒房，這樣即使炒N次，每次仍能享受第一套房的優(yōu)惠政策。如果這樣糊弄下去，調(diào)控怎么可能有效果？政府將如何兌現(xiàn)自己對(duì)人民作出的調(diào)控承諾？

    說明，下文是我接受搜狐魏?jiǎn)吹牟稍L，但許多網(wǎng)站發(fā)出時(shí)，只留下徐滇慶和葉檀的發(fā)言，卻刪除了我的，不知道是什么原因，也許是我講話太直接或太不中聽的緣故吧。特在這里貼出。
　　背景：央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，對(duì)于目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為，銀監(jiān)會(huì)也會(huì)重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。
　　搜狐財(cái)經(jīng)邀請(qǐng)專家學(xué)者對(duì)9·27放貸新政出臺(tái)的背景及影響，以及今后一段時(shí)期后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行展望。
　　嘉賓：
　　徐滇慶 北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授
　　葉檀 每日經(jīng)濟(jì)新聞資深評(píng)論員
　　時(shí)寒冰 上海證券報(bào)資深評(píng)論員
　　主持人：魏?jiǎn)?nbsp; 

    1.能否分析一下當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)

    時(shí)寒冰：房市調(diào)控政策在被各種強(qiáng)勢(shì)既得利益集團(tuán)化解。與房地產(chǎn)利益攸關(guān)的一些地方政府，對(duì)房市調(diào)整政策陽奉陰違；一些銀行和眾多的炒房者成為房?jī)r(jià)上漲的推波助瀾者；一些開發(fā)商捂盤惜售、囤積居奇并編造、散布虛假信息制造供不應(yīng)求的假象……需要住房的民眾成為被各個(gè)強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)肆意掠奪和魚肉的對(duì)象。這就是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)。但是，個(gè)別地方政府和有關(guān)部門，仍在刻意掩蓋問題，無恥地鼓吹房市調(diào)控取得了初步成效，這其實(shí)是在誤導(dǎo)決策層，是非常值得警惕的。
    兩次調(diào)控政策并未獲得預(yù)期效果。要更清楚地了解這個(gè)問題，我們必須首先弄清楚房市調(diào)控的目標(biāo)是什么？一是抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，二是使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理。
    先看第一個(gè)目標(biāo)，不需要查看具體數(shù)據(jù)，老百姓自己都能清晰地感受到，房?jī)r(jià)正在迎著調(diào)控政策快速上漲，越調(diào)控房?jī)r(jià)越高的事實(shí)即使有關(guān)部門也是承認(rèn)的。像深圳市，媒體報(bào)道稱，截至6月21日，深圳樓市均價(jià)為15487元／平方米，與2006年深州市全年平均房?jī)r(jià)每平方米9384元相比，上漲竟然超過七成！
    再看第二個(gè)目標(biāo)。國(guó)家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%；建設(shè)部信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市批準(zhǔn)預(yù)售商品住房中，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%，僅增加了5.13％。大戶型仍是主流。
    第二次房市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)中央明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”緊挨著這句話后面還有一句重要的表述：“過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。”顯然，如果中央的這項(xiàng)政策得到認(rèn)真執(zhí)行，即使剔除時(shí)間差因素，90平方米以下住房的供應(yīng)，增長(zhǎng)也不會(huì)如此緩慢。
    這說明，調(diào)控政策沒有產(chǎn)生效果，調(diào)控形勢(shì)依然非常嚴(yán)峻。

    2.提高第二套住房首付如何影響購(gòu)房需求？

    時(shí)寒冰：購(gòu)房需求包括兩個(gè)方面，一是投機(jī)、投資需求，二是居住需求。
    對(duì)于自住的人來說，既然能買第二套住房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般不會(huì)太差，第二套住房首付提高一些影響不大。
    對(duì)于投機(jī)、投資者而言，他們又分兩種情況，一是靠自有資金炒房者，二是靠銀行貸款炒房著，第二套住房首付提高只會(huì)對(duì)靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響有限。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，過去第二套住房首付沒有提高的時(shí)候，他能炒50套房，現(xiàn)在第二套住房首付提高后，他能炒45套房，不過是少炒了幾套房而已，還不是一樣在炒嗎？
    因此，我認(rèn)為靠提高第二套住房首付來抑制炒房沒有對(duì)癥下藥。關(guān)鍵的問題在于，這些人一次性買幾十套住房，為何不受任何制約？富人憑借自己擁有的財(cái)富損害民生，通過囤積居奇牟取暴利，對(duì)弱者進(jìn)行魚肉和掠奪，應(yīng)該嚴(yán)厲禁止，對(duì)于這類炒房者應(yīng)該繩之以法，根本不是什么提高第二套住房首付的問題。
    如果回避實(shí)質(zhì)，而弄些花拳繡腿糊弄，根本解決不了任何問題。嚴(yán)格來說，房市調(diào)控首先屬于政府責(zé)任，將這種責(zé)任交給銀行去承擔(dān)本身就含有許多徒勞的成分。如果沒有國(guó)家力量去強(qiáng)力執(zhí)行，如果沒有相關(guān)配套政策，即使讓銀行作為調(diào)控政策的配合者，也未必能夠達(dá)到預(yù)定效果，遑論在某些方面直接由銀行去唱調(diào)控主角？

    3.提高第二套住房首付如何影響開發(fā)商

    時(shí)寒冰：回答這個(gè)問題，首先要看看投機(jī)、投資者為何敢于炒房，原因是：對(duì)未來的房?jī)r(jià)上漲有良好預(yù)期！
    也就是說，只要開發(fā)商能夠通過捂盤惜售、囤積居奇抬高房?jī)r(jià)，就不愁投機(jī)、投資者不跟進(jìn)，而那些對(duì)住房有實(shí)際需求的人也只能無奈地去買房，把自己辛辛苦苦掙來的血汗錢交給那些唯利是圖的開發(fā)商。我們知道，開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的掌控作用是非常強(qiáng)的。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息基本上掌握在開發(fā)商和地方政府手中，由于兩者具有利益共同點(diǎn)，不少地方政府對(duì)房地產(chǎn)中的相關(guān)信息不公開，甚至刻意加以掩蓋。比如，由于福州市物價(jià)局公布住房成本而引發(fā)的成本公開問題，至今未有地方政府有關(guān)部門再去做。這樣一來，通過開發(fā)商獲取房地產(chǎn)相關(guān)信息幾乎成了惟一渠道，加之不少媒體從開發(fā)商手中爭(zhēng)搶廣告，他們不加核實(shí)地轉(zhuǎn)發(fā)開發(fā)商提供的信息，制造供不應(yīng)求的緊張氣氛，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)民眾。在這種情況下，即使提高第二套住房首付，開發(fā)商也可以通過助推房?jī)r(jià)上漲，加大人們對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的良好預(yù)期，從而，化解掉提高第二套住房首付的影響。
    所以，針對(duì)這個(gè)問題，我認(rèn)為，也應(yīng)該出臺(tái)法規(guī)，硬性要求各地公開房?jī)r(jià)成本，擠壓房?jī)r(jià)中所包含的腐敗成本和虛假成本，壓縮房?jī)r(jià)中的暴利，如果回避這些實(shí)質(zhì)性問題，而在其他無關(guān)緊要的細(xì)節(jié)上折騰，調(diào)控政策就難以擺脫被架空的結(jié)局，就很難真正產(chǎn)生效果。決策層應(yīng)該從根源上去解決問題。

    4.提高第二套住房首付能否使房?jī)r(jià)降溫

    時(shí)寒冰：這個(gè)問題我前面差不多已經(jīng)回答了。要使房?jī)r(jià)降溫，必須從根源上解決問題。首先，地方政府必須得有所作為。所謂己不正不能正人。地方政府首先應(yīng)該根據(jù)中央要求，加大社會(huì)保障性住房供應(yīng)，而不能一味地用人民的土地去牟取自身私利。如果地方政府不斷通過招拍掛的游戲規(guī)則抬高地價(jià)，擴(kuò)大自己的收益，它就不得不默認(rèn)開發(fā)商囤積土地而不去追究（不然，以后開發(fā)商也不敢出大價(jià)錢拿地了）。土地資源落入眾多以逐利為目的的開發(fā)商手中，地價(jià)必須上漲，而地價(jià)上漲房?jī)r(jià)就很難真正降下來。
    因此，房市調(diào)控之所以限于困局，最大的問題還在于地方政府在其中的利益太深。這影響了政府對(duì)調(diào)控工具的選擇，它更傾向于用加征稅收等方式調(diào)控政策，因?yàn)檫@種調(diào)控方式無論效果如何，政府都是最大受益者。房?jī)r(jià)約調(diào)控越高，與地方政府的利益在調(diào)控中逐漸增加具有一定的同向性。如果走不出這種輪回，房市調(diào)控很容易淪為一種作秀游戲。
    豬肉漲價(jià)一調(diào)控就產(chǎn)生明顯效果，就是因?yàn)楦鱾€(gè)地方政府、有關(guān)部門沒有利益在里面，房市調(diào)控要產(chǎn)生效果，就必須首先把地方政府與房市中的利益剝離出來，至少也讓其不再像現(xiàn)在這樣聯(lián)系得如此緊密，那樣的話，房?jī)r(jià)自然會(huì)降溫。

    5.提高第二套住房首付百姓應(yīng)該采取什么樣的購(gòu)房策略？

    時(shí)寒冰：我覺得這根本不是老百姓能夠選擇的問題，政府應(yīng)該給老百姓提供他們最希望的選擇，那就是，優(yōu)質(zhì)的低價(jià)房。許多老百姓對(duì)調(diào)控報(bào)有很大的期望，他們信任政府，相信政府能夠通過調(diào)控壓低房?jī)r(jià)，但是，房?jī)r(jià)越調(diào)控越高，這個(gè)時(shí)候再問老百姓應(yīng)該采取什么樣的購(gòu)房策略是不妥當(dāng)?shù)模矣X得，這個(gè)問題應(yīng)該由政府回答，政府應(yīng)該遵守對(duì)人民的承諾。

    6.地產(chǎn)調(diào)控與銀行誠(chéng)信體系的應(yīng)對(duì)策略

    時(shí)寒冰：我一直認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控首先應(yīng)該從地方政府身上展開，而不是銀行。當(dāng)然，可以把銀行誠(chéng)信體系列入調(diào)控政策體系中的一個(gè)環(huán)節(jié)。這個(gè)問題是非常值得研究的。
    我記得，8月29日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)蘇寧在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上宣布，近幾年來，人民銀行在信貸征信體系方面取得了重要進(jìn)展，最重要的標(biāo)志就是集中統(tǒng)一覆蓋全國(guó)企業(yè)和個(gè)人的信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建成并宣布投產(chǎn)運(yùn)行。目前，這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)為1200多萬戶企業(yè)建立了信用檔案，為5.7億自然人建立了檔案。
    接下來的問題是，如何實(shí)現(xiàn)這些信用檔案的共享。據(jù)我所知，美國(guó)的信用檔案是共享的，不僅信用信息獲取便捷，獲取的費(fèi)用也非常低廉。我國(guó)應(yīng)該借鑒這種做法。通過信用檔案，打擊炒房者。我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)那些炒房的人，銀行根本不應(yīng)該提供任何貸款支持。最起碼應(yīng)該做到，不對(duì)那些一次性購(gòu)買幾套甚至幾十套住房者提供任何貸款支持。同時(shí)，對(duì)于那些坑蒙拐騙或自有資金不足，信用度極差的開發(fā)商，銀行也應(yīng)該拒絕向其貸款。

    7.能否探討一下地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策？
   
    時(shí)寒冰：房市調(diào)控政策不在于出臺(tái)多少政策，也不在于調(diào)控多少次，關(guān)鍵是要對(duì)癥下藥，關(guān)鍵是執(zhí)行力度，一句話，關(guān)鍵是要出效果。在兩次調(diào)控政策都沒有被認(rèn)真執(zhí)行的情況下，再談后續(xù)政策并沒有太大意義。我覺得，首先應(yīng)該對(duì)前期的調(diào)控政策執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)于那些陽奉陰違，故意抵制或變相抵制中央調(diào)控政策的官員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)厲問責(zé)，對(duì)于那些為了牟取暴利不惜違法、不惜對(duì)抗調(diào)控政策的開發(fā)商等既得利益集者應(yīng)該嚴(yán)懲不貸。上述既得利益集者凡違法犯罪的應(yīng)該繩之以法。只有對(duì)前期的調(diào)控政策執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、追究責(zé)任，才能談后續(xù)政策的事情，否則，出臺(tái)再好的政策如果不執(zhí)行也不會(huì)有效果，只會(huì)對(duì)政府的公信力造成進(jìn)一步的傷害。
           2007年10月

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