"房地產富豪榜" 背后的經濟危機
2007-10-11  21世紀經濟報道

　　很多國家(例如美國)在二戰后的“深度工業化”時代都沒有發生房地產富豪大面積統治富豪榜的景象。相反，從上個世紀50年代開始，一直是由金融領袖、制造業巨人、物流革命者以至于現在的新經濟“酷商”所統治。
今日觀點：

1.富豪榜的意義就在于，提供八卦之余，它簡單明了地向人們指示出，在哪些行業、以何種手段、憑借何種素質，最容易致富。如果這份榜單真的讓地產行業成為最受追捧的行業，讓人們真的像熱愛IT英雄一樣熱愛地產富豪，那么只能說，我們的社會價值出了更大的問題。

2.地產富豪卻給人一種復雜的感受。或許有人愿意承認地產商人具有善用時世的才能，但未必有多少人會給出誠懇的敬意。人們對房地產富豪有一種特殊的敏感，一種心意難平的情緒。一方面，房價高企導致怨聲載道，許多人并不細究原因，簡單直接地將憤怒發泄到房地產商頭上。地產商人的形象因此顯得黯淡無光。

3.在西方社會，即使是最強調自由競爭的英國和美國，都認為房地產行業是一個必須要“規制”和“分軌”的行業，因為房地產運作的屬性非常類似于金融行業，并不是簡單的鋼筋混泥土行業，存在著大量信息不對稱和道德風險。另外，房地產行業是一個對民生影響很大的行業，因為有選民的壓力，民生的解決很容易放在一個比較重要的位置，所以，英美也存在大量的公屋系統來對購房購買力進行分流，穩定未來房價的預期。

4.如果一個國家（地區）最有錢的富豪是倒賣土地和造房子的商人，那就很危險。依照我們的解讀，那是因為東亞的土地以及非洲的礦產基本都是壟斷性資源，是最容易被“尋租”的資產。歷史地看，當中國香港、中國臺灣地區、印尼、日本以及泰國等地區和國家的富人榜被房地產富豪控制之后，經濟危機就隨即出現了。

5.按理說房地產不應該成為富豪最多的行業，因為這樣的情形在國外并不多見。實際上這一現象凸顯出的是我國這樣一種現實，即我國房地產業的利潤沒有受到絲毫的約束。另外，從一個側面也折射出我們住房保障的不足。因為如果社會住房保障充分，保障性住房供給充足，購買商品房的人數就能相應減少，地產商的財富積聚速度也就會相應減慢。

6.房地產成為富豪最多的行業，這樣一道殊異于其他國家的“風景線”的形成，一定程度上也與我國房地產業所處的特殊國情有關。一些地方政府為實現土地出讓的利潤最大化，以有形之手推動房價上漲，也在客觀上為開發商贏取了更大的利潤空間。也就是說，錢權交易與官商勾結，也是地產商財富急劇增多的不可忽視的原因。

7.人稱江湖任我行的任志強任大炮放話了：在中國，富豪版前面的房地產行業富豪多是因為房地產是最早向民營企業開放。在西方，排得比較前的是金融、石油、鋼鐵等行業，而在中國，這些都是國家壟斷企業。

8.有關研究人員甚至提出，房地產界多富豪并非因為房地產業已成為中國的黃金產業，而在于房地產業是國內最大的權力尋租場所。據統計，過去幾年里，在“落馬”的領導干部以權謀私、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。這從反面印證了房地產企業的問題。

富豪榜等同"房地產富豪榜" 經濟危機會隨即出現?

近日，福布斯富豪榜和胡潤富豪榜都發榜公布了中國的富豪名單。列在這兩份財富榜單首位的皆是碧桂園26歲的接班人楊惠妍，她也是亞洲最富有的女性。

《福布斯》認為她的個人凈資產高達160億美元，胡潤給出的財富數字更高，大約是1300億元人民幣。當然，這位26歲的女性能成就其如此令人欽羨地位并不是完全靠她自己。首先，楊惠妍要感謝她的父親楊國強，因為楊國強將名下的股份財富都轉讓給她；更重要的是，楊惠妍要感謝IPO，地產公司碧桂園在香港的成功上市和人們火爆追捧使得其財富數字如火箭般井噴。

意思的是，這兩份富豪名單從某種意義上可以等同于“房地產富豪榜”。例如在胡潤富豪榜的前10名中，有6個是做房地產業務的，如果將樣本擴展到前40名，依然發現有20個是房地產富豪。同樣的規律也出現在福布斯富豪榜上，福布斯富豪榜前10名中也有6人涉足房地產業務；福布斯40富豪中有15個富豪的主業是房地產(不包括一些以集團控股的方式涉足房地產業務的富豪)。

這是一個危險的征兆。就像已故的經濟學家加爾布雷斯說的，如果一個國家(地區)最有錢的富豪是倒賣土地和造房子的商人，那就很危險。依照我們的解讀，那是因為東亞的土地以及非洲的礦產基本都是壟斷性資源，是最容易被“尋租”的資產。歷史地看，當中國香港、中國臺灣地區、印尼、日本以及泰國等地區和國家的富人榜被房地產富豪控制之后，經濟危機就隨即出現了。

很多分析人士認為，房地產商大規模“進駐”富豪榜這種富豪結構，同中國當前的經濟發展階段是匹配的，因為中國還處于工業化階段、城市化如火如荼、再加上人口眾多，這些因素都構成了房地產行業是成就富豪的最好產業。坦率地說，這是一種很值得商榷的結論，這是一種“先果后因”的野蠻倒推法。實際上很多國家(例如美國)在二戰后的“深度工業化”時代都沒有發生房地產富豪大面積統治富豪榜的景象。相反，從上個世紀50年代開始，一直是由金融領袖、制造業巨人、物流革命者以至于現在的新經濟“酷商”所統治。的確有一些專業的房地產商上榜，但就其整體而言，不具備對富豪榜的主宰力。在西方社會，即使是最強調自由競爭的英國和美國，都認為房地產行業是一個必須要“規制”和“分軌”的行業，因為房地產運作的屬性非常類似于金融行業，并不是簡單的鋼筋混泥土行業，存在著大量信息不對稱和道德風險。另外，房地產行業是一個對民生影響很大的行業，因為有選民的壓力，民生的解決很容易放在一個比較重要的位置，所以，英美也存在大量的公屋系統來對購房購買力進行分流，穩定未來房價的預期。

無疑，促使楊惠妍成為首富的IPO，其背后不僅僅是火爆的市場因素，也有政策因素。2002年中國將過去的雙軌住房系統“拆除”了，開始了“房地產市場自由化”，認為市場之手可以完整且完美地解決“居者有其屋”，顯然，今天的事實已經證明了這并不成立。但是“過度自由化”這一毒素依舊占據很多幼稚的經濟學家的心靈，并進行各種“不相干的狡辯”。顯然，經濟自由化政策的哲學是沒有任何錯誤的，唯一需要的是如何實現一種更為真實和均衡的自由，而不是那種“徒有其表掠奪性的劣等自由”。不同的國家(地區)和市場結構，都需要進行合適的自由度的配比。不過，值得慶幸的是，中央政府很明智地實施一些舉措，例如將極端浪費的工業化用地進行市場拍賣，同時將節約下來的土地用于修建廉租房和經濟適用房。

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