以租代售，控制房價瘋漲

段擁軍

近年來房價瘋漲，究竟是什么原因造成的，是成本上升推動，還是需求過盛導致？不應否認，有成本上漲的因素，近年來人工費、鋼材、水泥、土地費確曾大幅度增加，不排除這個因素促使房價上升。但是，純粹由成本推動的價格上升，幅度應該不會這么大，頻率也絕不會這么高。而且，依照主流經濟學價格領導成本的新觀念，鋼材、水泥、土地費的上升也是由房價的上升帶動的。如此說來，房價的飛漲只能歸咎于強大的購房需求，唯有需求拉動，才可以解釋清楚中國房價持續大幅漲升的真正原因。

          非理性購房需求是造成房價瘋漲的主要因素

問題的關鍵是，目前這種過度旺盛的購房需求是不合理的，嚴格的說是非理性的。按照國際上房屋銷售價格與工資收入合理比例看，今天中國主要城市的房價早已超出了普通百姓的支付能力[1]。許多經濟學家因此斷定目前中國市場的房價泡沫過多，終將難以維持。但是，由于持續近十年的房價高速上漲，尤其是近年來的飛漲，早已改變了人們對房價應該持有的謹慎態度。在前幾年經濟處于通貨緊縮的情況下，房產都顯示了驚人的增值能力，更何況今天通貨膨脹的條件下。在主要城市購買了黃金地段的房屋乃至潛在的黃金地段的房屋，無疑是中了六合彩，不是增值的問題，而是因此成了巨富。有了房價十年漲升的切身經驗，就是頭腦再不敏感的人，今天也會把房產作為資產增值的首選。

在沒有更多投資渠道的情況下，大量民間資本自然也看到了房產投資的極好機會，以及其增值盈利的必然性，因此紛紛涌入投資性購房的大潮之中。國際資本在人民幣升值的長期預期下，同樣看到中國房地產10年漲升帶來的巨大投資收益，亦開始通過各種渠道進入中國的房地產市場。

重要的一點是，中國社會普遍對銀行貸款持輕率態度，認為借銀行的錢，實際就是借國家的錢，盈了錢還錢，虧了錢就可以不管了。因而貸款的熱情和積極性歷來很高。加之房產又是一個只需少量資本就可以套來大比例貸款的極好項目，因而購房也成了一些人套取銀行貸款常用的手段。投資股市要自己支付全部資金，且要承擔股票下跌的巨大風險。投資性買房，既不存在下跌風險，又可以用少量資金，貸出10年20年期的大比例貸款。買房后持有幾年，待地價房價漲升，一脫手就是大筆的盈利，比炒作期貨還安全可靠，提款容易。萬一遇到麻煩，實在支付不了銀行貸款，房產交給銀行打理就是了[2]。

更有普通民眾，見房價持續飛漲，沒有跌回來的意思，為了自己的子女、孫輩們將來有個房子住，也把買房當成了全家人共同追求的目標。買一套今天的房子，雖然花光了積蓄，但給兒孫們留下一處財產，使他們未來不為住房發愁，也算了卻了做老人的一份心愿。有錢人可以兩套三套的投資買房，博取漲價收益，我等普通百姓全家人或幾家人聯合，傾其所有財力，再加上銀行的大筆貸款，買一套房子總可以吧。

有了這樣幾種人的大力購買與這樣幾類購買力的熱切追捧，房地產市場要想不熱，很難！該行業不要說每年20%、30%的增長率，就是每年增長百分之百，也難以滿足全社會巨大的購房需求。在這種普遍預期漲價，而又只需少量資金就可以做杠桿投資的全民購房運動中，任何一種單一的力量要想制止住房價的上漲，可以說難若上青天。除非把非理性的購房需求打壓下來[3]。

  現在人們提出的幾個影響房價上漲的因素，比如政府控制土地，房地產行業競爭不充分等等，就是加以改變，也無法根本解決目前房產過度需求這一問題。即便土地歸私人所有，唯一的結果只能是：更多的土地用于房地產開發，更多的房子供應市場。前面已經說過，在非理性購房需求急劇膨脹的大背景下，增加供給對目前的中國房地產市場永遠是杯水車薪。放開房地產開發的行業準入限制，引入更多的企業和資本進入房地產市場，這一主張從長遠計，自然有許多好處。但是，對于平抑目前房價，這個措施意義不大。由于巨大的購房需求不能滿足，不存在房子成本高質量差賣不出去的問題。新進入房地產業的開發者，照樣不會把精力放在降低造價，提高質量，以盡可能低的價格出售房屋上，而是會把精力放在占有和儲存地皮，待價而沽上。

還有一種觀點認為，政府難道不可以將土地賣給購房者或購房者協會，這樣一來，房地產商囤積土地、坐收漁利的事情該不會發生了吧。土地費上漲帶來的利益也不會進入地產商的口袋里，壟斷房價，致使房價不斷上升的問題必將難以出現。該觀點提出者有所不知，購房者與投資者是不容易區分的，在當下中國，投資性購房或者說帶有投資意圖的購房行為多之又多，愈來愈多。國家在賣給人們地皮時，怎么知道他是為地皮升值而建房，還是為居住而建房呢？他買了地皮，你如何能杜絕他因為各種原因（如建房資金不足、工作變動、家庭麻煩）而轉讓地皮呢？政府在出售地皮給購房者的時候，怎么能完全查證清楚，購買者不是在為投機者或不是在為房地產商套購地皮呢？

           以租代售，對非理性購房需求實施釜底抽薪

針對目前由過度需求導致的房價飛漲，控制房價的唯一辦法是減少購房需求。各級政府應正視國內房價非理性上漲的現實，尤其是正視這一現實已經和必將給未來造成的巨大災難[4]。應該從根本上扭轉這樣國人的這樣一種錯誤觀念：即房價從1000元漲到2000元，2000元漲到4000元，再到今天8000-10000元，在很短的時間內，單位面積價格上漲四倍五倍乃至十倍，如此的非理性漲升，因為它已經漲上來了，成了事實，銀行也提供了貸款，因此我們就不能讓它隨便的跌下來，因為，那樣將會給中國經濟和國有銀行帶來一系列無法解決的問題。而今天控制房價、制止房價飛漲的政策手段，如果提出或者實際上做到了將房價從8000元降到7000元、1萬元降到8000元，那就是非理性打壓房價，就是不負責任、可能會給國家金融房地產行業帶來巨大災難的做法[5]！這種觀念從一定意義上說是強盜邏輯。世界上的任何事物，不論是自然事務還是社會事務，都是有起有落的，股市期市乃至普通商品市場無不如此，唯有中國的房地產市場，只漲得，跌不得。如此這般的心態和觀念，豈不是會讓房市的矛盾積聚得愈來愈大，非理性的漲升愈發不可收，豈不是會讓更多的人、更多的資金、更多的社會財富深陷其中嗎？

要知道，我們的商品房市場與任何別的市場都有所不同，其他各類市場的炒作不會帶來像房地產市場這樣巨大的問題。因為房地產市場，嚴格的說是一個主要靠貸款維持的市場，不論是房地產商的開發款，還是建筑商的建設款，抑或是買房者的購房款，絕大多數資金都來源于銀行，可以說房地產市場70-80%的資金都是來自銀行。因而這個市場的炒作嚴格的說是以公款作基礎的炒作。而用公款炒作某種很難退出的實物商品，一旦出現問題，后果可想而知。

今天，在治理房價問題上，再也不能有絲毫的妥協讓步，而必須采取堅決果斷的態度，把高漲的非理性購房需求壓下來。首先，政府應明確告知公眾，現有的房價是非理性的，政府是堅決反對的，也是決不會放任不管的。政府保證在今天的經濟與管理能力下，完全做得到居者有其屋，不會讓人們尤其是中低收入者沒有房子住。改革前那樣的經濟條件和國家實力，尚且不會，今天更不至此。

其次，大幅度提高首付比例，比如將其提高到80%，或者干脆停止貸款，如此可以將投資性購房需求，絕大多數壓下來。

第三、禁止或基本取消外國人以及港澳臺人士在大陸購房。中國大陸的土地尤其是大中城市的土地，是極其寶貴及其稀缺的資源，在我們已經將高端產品市場、金融服務業市場等寶貴資源讓與外國人和港澳臺之后（因為WTO規則，不得不如此），現在應該將不可再生的重要資源——土地資源——控制在自己手里。尤其是在土地價格持續不斷大幅漲升的背景下，更應如此。因為今天賣房實際上就是賣土地，在規定的使用期內，商品房所占用的土地其增值利益不歸國家所有，商品房用地一般也無法挪作他用。雖然外國及港澳臺企業工作的外方人士，生活在中國，中國政府應該為其提供合適的住房。但是，在時下中國特殊的經濟情況下，中國的房屋，對他們只租不賣是說得過去的。

第四、用租房制代替買房制，既然房價80%的資金全都出自于國家銀行，而銀行的實際擔保人又是政府。作為國有商業銀行的所有者，作為銀行信譽的實際保證人，國家對國有商業銀行無法脫開其終極責任。既然如此，為了防止房地產市場失控給國家金融帶來的巨大風險，政府控制所有的新建住房，以租代售，解決居民的住房需求并抑制房價，就是合理的，也是可行的。更是符合老百姓根本利益的。絕大多數購房人是為了居住而買房，因而對于一般的住房需求者，只要符合條件，政府可以為其提供市場價的房屋出租。對于低收入者，提供廉租房。各級政府還可以利用自己掌握的制定土地轉讓價格的權力，通過調整地價以控制建房成本，降低租房價格，間接影響房產市場的價格走勢。

由政府組織競爭充分的建筑招投標，將新建住宅的建筑施工權發包給符合條件的各類建筑公司，當然也可以包括房地產商。通過減少開發商和銷售環節，大幅度降低市場房屋建筑成本，以保證政府所有的房產價格適中，政府的租房價格維持在較低的水平。明確告知市民，在現階段，在及其嚴重的房地產價格危急形勢下，由政府直接控制全部住房建設，新建房屋全部出租，不出售，是短期的政策。是為了杜絕各種資本炒作房地產，制止房價飛漲不得已而采取的應急措施。像香港特別行政區為狙擊外國投機資本而動用政府儲備入股市救市一樣，一旦完成了平抑房價、制止房價非理性狂漲的歷史任務，就可以馬上放開新建住房的市場銷售。

政府采取以租代售的政策，一方面因為土地上漲的利益租房者拿不到，從而大幅度減少住房的投資需求；另一方面，國內的租房市場一直以來沒有出現過火爆的現象，這說明社會真實的住房需求與巨大的購房熱情十分不相稱，租房冷與購房熱兩者必有一種現象是不真實的。政府涉足租房市不僅可以為人們實際的住房需要提供幫助，更可以打擊囤積住房的投機客，還可以影響和控制商品房價格。

總而言之，一方面銀行資金上不為投資購房提供能夠任何條件，另一方面又將國外及港澳臺購房者排除出購房隊伍，更重要的方面，政府采取有力措施掌控全部新建商品房，以租代售。為真正需要住房的老百姓，提供價格合理，適應百姓收入水平的租住房。這三方面的結合，將會使中國房地產市場非理性購房需求降下來。只有購房需求下降了，非理性的房價才會回落。房地產市場的溫度才可能恢復到正常水平，國家的經濟安全和人民群眾的根本利益才會得到切實的維護。

備注：

[1]《中國房地產市場模式探索》，易憲容8月18日鳳凰衛視演講稿 

 主持人：前不久在深圳出售了一幢別墅，總價格達到了7300多萬元，平均單價是每平方米14萬元，這也創下了中國內地房地產市場最高的平均單價，而事實上，在今年的5月份，根據政府所公布的公開的數據，深圳的商品房價格已經比去年同期增長了超過50％，而北京的商品房價格在上半年也比去年同期上漲了超過40％，可以說雖然經過了2005年和2006年政府的宏觀調控，但是中國內地的房地產價格卻始終都是居高不下，不僅沒有絲毫地回落，反而還在全面大幅地上漲。那么中國內地房地產價格不斷上漲的原因到底是什么，而政府的宏觀調控政策為什么收效甚微？帶著這些問題，今天我們《世紀大講堂》也很榮幸地邀請到了金融學家易憲容先生。

易：很多人說，我們房地產市場有剛性需求在那里，房地產市場是由市場的供求關系來決定，所以房價會高。其實來講，這是一個完全的錯誤的說法，為什么說？他們所指的剛性需求是什么，就是我們經濟學所說的每一個人需要多少住房，需要什么樣的一個住房，比如說，有人說，我們每年有250萬人結婚，那么250萬人來講，他就是250萬套住房。但是如果沒有錢購買的時候，這種住房需求就不是真實需求了。其次，對于這些需求，其實不是市場需求而是個人需要，就是說我們如果沒有能力購買的時候，這些住房需求不是我們房地產市場的有效需求。

我們房地產市場的需求可以用三條簡單的標準來衡量。

    第一條標準就是說，房價收入比。就說你買一套住房，你的工資要多少時間、多少年可以付清，就是第一個標準。按照聯合國的一個1993年對107個國家研究，這個標準，房價收入比是3到6年，但是在我們北京，如果在北大附近，我們買一個100平米的住房，按照我們現12000一平米，一個總價就120萬，那么按照我們北京市居民的中位數收入是多少，是7萬塊錢一個家庭，那么我們買一套住房來講，大致是18倍，就是說要18年的收入，你才能買一套住房，等于聯合國標準在多少倍呀，就是上限也要3倍以上，這是這第一條標準。

    第二條標準，就是我們居民購房以后，你做按揭貸款，你每一個月的按揭貸款的還款的數是你的每個月的可支配收入的28％到25％，但是目前91％以上居民按揭付款比例在50％以上，甚至于這個比在80％。為什么說我們現在有百萬房奴，道理就是這樣，我們居民做按揭貸款以后，由于房價太高，就是說我們居民由于房價高每年、每個月支付的按揭貸款，超過了一般規定的按揭貸款與月收入比的28-35%這個比例。

    第三個標準，就是我們每一個家庭的資產總負債率，就是如果是我們購房以后，我們的整個資產負債，包括住房貸款、教育貸款等所有負債，資產總負債率不要超過50％，如果超過這個50％，也就說明房價很貴了。

如果以這三條標準來衡量，目前我們一些大城市的房價是高得離譜，不僅高得離譜，而且高得使我們80％以上的民眾完全遠離房地產市場，一般民眾根本就沒有能力去購買目前這樣高價格的房子。所以，現在有人所說的那種剛性需求，不是我們居民真正的有效需求，而是一種對住房的需要。這是第一個問題。

第二個問題，房價高是什么原因，為什么政府從2003年以來一直在對房地產市場調控，知道房價很高，知道我們居民沒有能力進入房地產市場，也知道我們這個房地產投資過熱，政府近幾年來也采取一系列政策，比如說國八條，國六條。但是國六條、國八條以后，我們中國的房價為什么會越調越高，深圳的房價在國八條以后，由2005年3月份的7000塊一平米，上漲到現在是16000，上漲是已經是129%，但是政府公布的數據是什么，2004年，全國的房價上漲9.8%，2005年上漲了5.6%，2006年是6.4%，2007年，一季度也是5.6%，為什么我們的房價，一方面高得離譜，另一方面來講政府公布的數據跟我們的實際相差那么遠，最根本的問題是我們房地產市場政策出了問題。

 大家可能知道，美國現在的房價，“中位數”是多少，22萬美元一套，就是我們現在所指的是北京的別墅，你知道22萬美元購買一套，比我們北京市的那些別墅，不知道要便宜多少。在北京，我們到了一些別墅看，500萬，1000萬。現在北京市這些別墅，無論它的環境、條件，還有它的建筑，都比美國要差。但是這樣的別墅，它的房價比美國要高得多。你想想看，美國的居民，他的收入水平多少，對美國來講，還有匯率的問題，我們1美元跟我們人民幣的，即使再升值，也是7塊多，對不對，7塊多啊。在這樣的情況下，我們房價要高多少倍？所以，對我們現在，就房地產市場的價格，跟實際上居民的收入水平，相差得太遠。

在另兩篇文章中，易憲榮先生寫道：快速飚升的房價把80%以上中低收入民眾都推到了房地產市場之外。正如有房地產研究者所指出那樣，目前中國的人均收入只有美國的1/23，卻要承擔比美國數倍高的住房價格。足見，目前中國高房價是正在嚴重地侵害廣大人民的利益。可以說，如果中國不能有效地控制房地產泡沫，不能遏制過高的房價，那么中國改革近30年積累的財富很可能被房地產這個黑洞所侵蝕，黨的基本宗旨讓快速飚升的房價所侵蝕。

比如，對上海來說，環內的房子從2003年下半年以來已經炒翻了天，價格上漲了幾倍，特別是這些地方房子價格的上漲完全是市場炒作之結果。象這些地方的房價，如果僅是回落一點，或回落10-20%，那么這個地方的房價能夠穩定嗎？我想是不能的。一套房子一千多萬，動輒就幾百萬，上海的民眾有這種支付能力嗎？我想是沒有的。有研究表明，目前上海房地產炒作成分與本土居民的購買成分相比，房地產價格與居民收入脫節，以及外部熱錢的流入規模，都比1997年香港更甚。如果上海的房地產價格不調整過來，房地產泡沫豈有不破之時？

[2][4]《從次級債危機看我國按揭市場風險》（易憲容）

其實，中國的住房按揭貸款的風險應該比美國次級債券的風險高許多。因為，很簡單，首先，從住房按揭的對象來看，美國的次級債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計其中的大部分人連“次級信用”都不及。何以為證？一是在這幾年，凡是個人要申請住房按揭貸款的人，沒有誰不能夠從銀行獲得貸款的。既然人人都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級可分。如果這樣，必然會讓很大一部分信用不好的人進入房地產按揭貸款市場。

因為，據我調查所知，按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人按揭貸款的貸款額是個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，沒有多少人能夠滿足這樣一個最基本的標準。他們或是從律師事務所或單位開出假的工資收入證明（有很多情況下銀行放款人會明確告訴貸款者作假）。試想，用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進入按揭貸款，那么這些人的信用有多少就十分令人質疑的。可以說，如果以美國的個人信用評級標準，中國不少個人住房按揭貸款者不僅沒有信用，甚至是負信用。

正因為，中國的不少個人住房按揭貸款人是沒有信用，或假信用，這就必然造成在中國房地產市場不少人利用這種假信用大量地從銀行掏取貸款炒作當地房地產。試想，在上海，2004年曾經有人貸款7800萬，購買住房128套，甚至于有人貸款一億多，購買住房一百多套。就是通過假信用的方式進入的。可以說，盡管目前國內不少個人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產市場價格一直在上漲時，那么這種沒有信用負信用的人就不會暴露出來，因為，過高的房價會把這些潛在完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險必然會暴露出來，而且這些潛在風險一旦暴露出來，國內銀行所面臨的危機肯定會比美國次級債券出現的危機要嚴重。

還有，目前國內銀行基本上國有銀行或國有股份占主要比重的銀行，因此，這些銀行為了其自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴張的態勢。因此，它們不僅放寬了個人住房按揭貸款者市場進入，根本就沒有遵守銀監會相關指引，甚至于采取各種方式規則這種指引，而且以金融創新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉按揭等。在這樣的情況，使得中國的住房按揭貸款的風險進一步放大，以及越積越大。

還有，從總量來看，美國的住房按揭市場發展50多年，其住房貸款余額也不過在3萬億左右，但是中國房地產市場剛發展不到十年，其個人住房按揭貸款余額就達到2點6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經超過了3萬億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價上漲時，銀行一定會把這些貸款看作是優質資產，但是如果中國房地產市場價格出現逆轉，住房按揭貸款的潛在風險都暴露出來。如果這樣的情況出現，中國住房按揭貸款的風險肯定會美國次級債券市場風險還要高了。

[3][5]《僅增加有效住房供給不能穩定房價》（易憲容）

如果住房是投資品，投資者對住房的投資，就在于投資者對住房投資收益的預期。如果投資者預期住房的價格上漲，投資收益率高，那么投資者就有強烈的動機進入市場。在目前中國，政府的房地產宏觀調控是要穩定房價，那么，實際上這是對國內房地產市場的價格作了一個隱性擔保，即如房地產開發商所說的國內房價只能是上漲而不能下跌。這幾年國內房地產市場的房價為什么會越是調控越是上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔保有關。

特別是當我們把住房當作一種投資品時，如果政府對住房的價格進行隱性擔保，那么投資者就會奮不顧身地進入房地產市場。特別是當投資者可以利銀行金融杠桿炒作房地產時候，投資者不僅進入一個沒有風險的投資市場，而且可以利用銀行的資金便利地進入房地產市場。

同時，當政府的政策對房地產市場的價格作隱性擔保時，這不僅會讓大量的國內投資者紛紛進入房地產市場，國內一些大城市一個人購買幾套房子十分普遍；同時也讓國內各商業銀行更是看好房地產業，讓大量的信貸資金涌入房地產市場，而且也會讓外國的投資者也紛紛進入國內的房地產市場。比如，目前國內許多銀行紛紛推出轉按揭產品，使得近期個人住房按揭迅速增長。

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