縱觀中國房產(chǎn)“七宗罪”

新財(cái)經(jīng) 
 
 
　　“七宗罪”，指暴食、貪婪、懶惰、憤怒、驕傲、淫欲和嫉妒。被天主教認(rèn)為是遭永劫的七種大罪，曾屢次出現(xiàn)在《圣經(jīng)》、著名繪畫作品及中世紀(jì)教會(huì)人士布道的題目中。 “七宗罪”分開來講，每條都不能算是死罪。隱于內(nèi)心深處的罪惡，也不會(huì)受到法律的制裁。但它的確鑲嵌在人性中，揮脫不去。 “七宗罪”所指的各種罪行環(huán)環(huán)相扣，就好像中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各種利益的盤根錯(cuò)節(jié)一樣。中國房地產(chǎn)畸形發(fā)展演繹出的“七宗罪”，真實(shí)地詮釋了市場(chǎng)中各利益主體的生存狀態(tài)和道德取向。
　　我們將中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題比喻為帶有宗教色彩的“七宗罪”，并不是想說明目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多么邪惡。但是，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)種種問題的出現(xiàn)，恰恰是因?yàn)槭袌?chǎng)利益主體們?nèi)鄙傩叛?、道德和倫理?

　　“房慌”與“房荒”

　　文/ 鐘永生 （經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、教授）

　　在我們尋求中國房?jī)r(jià)理性回歸之路時(shí)，不妨多一點(diǎn)冷靜思考，思考房地產(chǎn)究竟是何物，竟然如此難于駕馭。

　　一邊是大量的房屋空置（無人居?。喊ㄒ驯徊糠指呤杖肴巳嘿徺I而空置，或被開發(fā)商囤積），一邊是大量的工薪階層和普通百姓住不上房、買不起房、買不到房。

　　房?jī)r(jià)的全面暴漲，已經(jīng)成為現(xiàn)階段中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的不和諧因素，也是一個(gè)最重大的隱患。2005年以來，國務(wù)院先后推出了兩個(gè)“國八條”和一個(gè)“國六條”，由此開始了以控制房地產(chǎn)價(jià)格為中心的房地產(chǎn)新政。

　　兩年多來，房地產(chǎn)新政已經(jīng)成為國家宏觀調(diào)控的最主要指向與最核心內(nèi)容，政府幾乎動(dòng)用了能夠動(dòng)用的一切手段，力圖把上漲過快的房地產(chǎn)價(jià)格壓下去。然而，2007年以來，深圳、北京、上海、重慶等城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了更高和更快的上漲，而且這種暴漲趨勢(shì)正向全國的所有大、中、小城市蔓延。

　　上至總理、下至普通百姓對(duì)房?jī)r(jià)理性回歸呼之喚之，各路社會(huì)精英“獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策”，“八部委聯(lián)動(dòng)”，“市長(zhǎng)親自調(diào)研”，從中央到地方各級(jí)政府，有關(guān)治理房?jī)r(jià)的政策可謂“不斷涌現(xiàn)”?？煞?jī)r(jià)猶如一匹脫韁的野馬狂奔不止，大有不可駕馭之勢(shì)。中國的政府是人民的政府，出現(xiàn)如此現(xiàn)象可急壞了政府，也急壞了百姓。在我們尋求中國房?jī)r(jià)理性回歸之路時(shí)，不妨多一點(diǎn)冷靜思考，思考房地產(chǎn)究竟是何物，竟然如此難于駕馭。 中國幾千年的歷史文明，成就了博大精深的中國文化，造就了無數(shù)英雄豪杰，也培養(yǎng)了中國人置業(yè)購房的理財(cái)習(xí)慣。中國人愛家勝過愛自己，置業(yè)購房甚至高于個(gè)人享受。中國人對(duì)房子的概念有其獨(dú)特的含義，與其他任何一個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域堪稱是我們老師的國家和民族都有根本的不同。

　　而房地產(chǎn)是何物呢？房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。中國真正開始有房地產(chǎn)業(yè)，大概是從1989年第一塊用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地獲批開始。到如今，最多也不過十八個(gè)年頭。要讓受幾千年歷史文化影響的中國人，在短短的十八年里完全改變理財(cái)觀念，真是難哉，難于上青天！

　　房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，我們當(dāng)然要尋求用市場(chǎng)的方法來解決，更可以采用成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的方法，但我們所做的一切一定要符合中國國情。不然，就像生搬馬克思主義普遍原理指揮中國革命一定會(huì)打敗仗一樣，我們駕馭的房?jī)r(jià)之馬，也一定會(huì)人仰馬翻。

　　2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將中國房地產(chǎn)未來發(fā)展和調(diào)控的重心放在了解決低收入人群住房上。《新財(cái)經(jīng)》適時(shí)推出中國房地產(chǎn)運(yùn)行中的七大難點(diǎn)問題，進(jìn)行深入的分析與報(bào)道，以期引起社會(huì)和有識(shí)之士的共同關(guān)注，推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)在國務(wù)院政策精神的引導(dǎo)下，走上健康發(fā)展之路。

　　淫欲：調(diào)控政策執(zhí)行變味

　　文/ 本刊記者 王曉(王曉博客,王曉新聞,王曉說吧)(王曉博客,王曉新聞,王曉說吧)慧

　　教義對(duì)“七宗罪”之“淫欲”的解釋——不合法理的欲望

　　近幾年，中央政府三令五申要將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)。但從現(xiàn)實(shí)情況看，政府的干預(yù)政策出臺(tái)越多，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的速度越快，上漲幅度也越大。

　　為什么一方面是調(diào)控措施不斷出臺(tái)，一方面卻是房?jī)r(jià)“漲升”依舊？仔細(xì)對(duì)照政府已出臺(tái)的調(diào)控措施。不難發(fā)現(xiàn)，一個(gè)非常重要的原因是調(diào)控政策沒有落實(shí)到位。

　　政府早已出臺(tái)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的一系列政策，為此頒布了多個(gè)文件，但是效果一直不明顯。很多人開著“奔馳”、“寶馬”去買經(jīng)濟(jì)適用房。有錢人可以購買到好幾套經(jīng)濟(jì)適用房，低收入人群卻只能望樓興嘆。這能說是政策的問題嗎？分明是執(zhí)行上有漏洞。

　　2006年，政府出臺(tái)的“國六條”明確要求，“從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。同時(shí)，考慮到中低收入群體的住房需求，對(duì)購買自住住房，且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定?！敝贫ㄟ@一政策的目的，是要從金融方面抑制炒房。

　　但從實(shí)際執(zhí)行情況來看，首付20％是通則，30％幾乎是一紙空文。這項(xiàng)政策并沒有完全落實(shí)，可謂是“上有政策，下有對(duì)策”。同時(shí)，政策規(guī)定的“未封頂不放貸”也流于形式，絕大多數(shù)樓盤都是未封頂即開始按揭，銀行并未因此而停收個(gè)人貸款材料，簽約照常，首付照辦，房子照賣。

　　政策的出臺(tái)往往與市場(chǎng)的實(shí)際執(zhí)行效果相去甚遠(yuǎn)，新房如此，二手房也不例外。

　　政府在二手房交易環(huán)節(jié)征稅，意在打擊炒房現(xiàn)象，但最終稅款還是要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。政府的本意是要打壓房?jī)r(jià)，結(jié)果卻是促使房?jī)r(jià)飛漲。以稅收政策抑制炒房，結(jié)果卻大相徑庭。

　　關(guān)于征稅后的二手房交易，除了上述情況外，還有一種現(xiàn)象需要引起有關(guān)部門重視。記者以售房人的名義聯(lián)系了房交所，房交所的工作人員教給記者一逃稅的方法：“只要寫個(gè)證明，保證這套房子是你唯一的住房，不管你出手第幾套住房，都可以免交所得稅?！边@種暗地里“變通”國家稅收政策的行為，在許多地方都存在。

　　政策執(zhí)行不到位，那么，失靈也就在所難免。失靈的源頭，大都是因?yàn)榈胤秸⒎康禺a(chǎn)商、銀行間盤根錯(cuò)節(jié)的利益。房地產(chǎn)商往往通過鉆政策空子，制造模糊概念逃避政策的約束，比如對(duì)于國家“嚴(yán)把土地關(guān)，停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)”這一規(guī)定，房地產(chǎn)商就模糊“別墅”這一概念，地方政府也只是“睜只眼閉只眼”。除了獨(dú)棟別墅外，其他如聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅都被確定為“非別墅”項(xiàng)目，沒有被停止用地審批。

　　政府連續(xù)幾年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控政策，但這些政策并沒有產(chǎn)生實(shí)際效果。用中國社會(huì)科學(xué)院易憲容先生的話講，“政策目標(biāo)都是不錯(cuò)的，但政策本身就是錯(cuò)誤的?！?

　　中國的房?jī)r(jià)問題已經(jīng)成為國民問題，已影響到社會(huì)和諧和安定團(tuán)結(jié)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)也在高度聚積。要解決調(diào)控信息混亂而帶來的人們對(duì)房市新政的誤讀，達(dá)到預(yù)想的效果，一方面，應(yīng)該盡量照顧市場(chǎng)主體的不同利益，使各方的利益交集最大化，以減少調(diào)控的阻力；另一方面，應(yīng)該盡快改革宏觀調(diào)控機(jī)制。

　　任何行政性調(diào)控政策出臺(tái)，都需要執(zhí)行部門解釋和細(xì)化。如果不解釋或者解釋得讓人摸不著頭腦，那么，各個(gè)地方的解釋將更隨意，也必定會(huì)利用政策上的含糊與漏洞，使政策預(yù)期效力被稀釋。為了確保政令暢通，對(duì)于有意違反中央宏觀調(diào)控政策的市場(chǎng)操縱行為和現(xiàn)象，必須進(jìn)行嚴(yán)處和打擊，以體現(xiàn)政策權(quán)威。

　　貪婪：地方政府賣地求利

　　文/ 本刊記者 彭化英

　　教義對(duì)“七宗罪”之“貪婪”的解釋——希望占有比所需更多，過度熱衷于尋求金錢上或權(quán)力上的優(yōu)越

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一種畸形的現(xiàn)狀中，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗地助推房?jī)r(jià)上漲。

　　有位地方官員曾放言：“敢于拉動(dòng)房?jī)r(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財(cái)政收入來源。”更令人稱奇的是，房?jī)r(jià)飛漲，建設(shè)部竟然拋出了一份“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得初步成效”的成績(jī)單。地方政府本應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的這一主要職能被扭曲弱化，反而把土地經(jīng)營(yíng)、土地增值作為增加政府財(cái)政收入的主要渠道。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控失敗的重要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，我國來自房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收大體占到城市可用財(cái)力的30％~50％，有的城市甚至達(dá)到了60％以上，土地批租收益成為地方政府主要財(cái)政來源，房地產(chǎn)交易過程中設(shè)置的種種稅目，也是地方政府重要的稅收來源。

　　據(jù)了解，在歐美國家，政府的地價(jià)、稅費(fèi)收入大約只占住房?jī)r(jià)格的20％左右。而中國地方政府的稅費(fèi)收入，占到房地產(chǎn)價(jià)格的30％~40％，甚至更高。

　　在中國，地方政府和房地產(chǎn)商之間的利益鏈條彼此相扣，地方政府在利益驅(qū)動(dòng)下，很多市場(chǎng)化模式都變了味，比如土地招投標(biāo)。

　　2007年初，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾向記者抱怨，在一次土地招標(biāo)會(huì)上，他竟然敗給一個(gè)無論是硬實(shí)力、軟實(shí)力都不如自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。他說：“一些地方政府雖然實(shí)施了招投標(biāo)管理方式，表面上看是誰出價(jià)高，土地使用權(quán)就歸誰，但這只是表象。外界常說開發(fā)商與政府合謀，這里面有政府利益，也有部門及個(gè)人利益，中國房地產(chǎn)圈是復(fù)雜且多變的，甚至比娛樂圈還復(fù)雜?！?

　　在利益的大傘下，地方政府與房地產(chǎn)商具有同向性，甚至可以說，他們?cè)谀硞€(gè)時(shí)間段內(nèi)有共同的愿景，他們都牢牢地抓住自己的利益不松手，并且想方設(shè)法追逐利益最大化。

　　采訪中，有位專家就直言不諱：“一些地方政府對(duì)中央的調(diào)控政策以‘上有政策、下有對(duì)策’的方式去對(duì)付執(zhí)行，這樣的調(diào)控措施怎么可能見成效？”

　　種種問題的存在，不得不引發(fā)我們反思，為什么地方政府的財(cái)政收入主要源自于土地出讓金？地方政府的創(chuàng)新能力在哪里？難道發(fā)展經(jīng)濟(jì)唯有依靠賣地？

　　北京科技大學(xué)教授趙曉表示：“短期看，房地產(chǎn)尋租已造成財(cái)富掠奪和財(cái)富分化。從長(zhǎng)期看，尋租可能使房地產(chǎn)陷于‘你發(fā)財(cái)、我發(fā)展、成本社會(huì)掏’的畸形增長(zhǎng)模式。這種增長(zhǎng)模式容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅，必然造成經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步降低整個(gè)社會(huì)的福利水平?！?

　　清華大學(xué)社會(huì)學(xué)教授孫立平對(duì)記者表示：“我國經(jīng)濟(jì)生活中的利益關(guān)系失衡，以及由此引起的社會(huì)矛盾和沖突，往往與一些地方政府和部門直接介入市場(chǎng)活動(dòng)，甚至成為市場(chǎng)利益主體有直接關(guān)系。一些地方政府介入房地產(chǎn)炒作，卻忽略房地產(chǎn)泡沫可能給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來負(fù)面影響。因?yàn)檫@種負(fù)面影響甚至是危機(jī)，只有在整個(gè)社會(huì)的層面上才能表現(xiàn)出來，而中央政府卻不會(huì)坐視不管。”

　　利益博弈的時(shí)代已經(jīng)來臨，我們正處于一種畸形的現(xiàn)狀中。中國的和諧社會(huì)不該是一小部分人謀取利益的社會(huì)，更不能以個(gè)別人的利益任意掠奪全體民眾的共同利益。

　　暴食：暴利造就房地產(chǎn)業(yè)

　　文/本刊記者 羅薇

　　教義對(duì)“七宗罪”之“暴食”的解釋——過分消耗或浪費(fèi)食物，過度放縱食欲、酗酒或囤積過量的食物

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率是社會(huì)共知的。國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在6％~8％，中國商品房的利潤(rùn)率卻高達(dá)50％。在中國社會(huì)平均利潤(rùn)率10％以下的市場(chǎng)環(huán)境中，追逐暴利成為幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)商的共同愿景。

　　我國的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分沒有充足的自有資金，而是以銀行貸款充當(dāng)資本。高額的施工費(fèi)讓建筑公司墊付，將風(fēng)險(xiǎn)和成本進(jìn)行了雙向轉(zhuǎn)移。在預(yù)售房制度下，房屋建筑還沒開始，就通過房屋預(yù)售回籠資金，買房人實(shí)際上成了商品房建造的墊資人。開發(fā)商從購房人手中獲得一筆沒有任何利息、也沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的資金后，在沒有任何后顧之憂的情況下，繼續(xù)通過分期預(yù)售推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從中輕松地賺取高額利潤(rùn)。

　　廈門國貿(mào)和廈門建發(fā)都是廈門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，從這兩家公司2006年的年報(bào)中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)利潤(rùn)。 　　

　　廈門國貿(mào)2006年年報(bào)顯示，其主營(yíng)業(yè)務(wù)分別由進(jìn)出口貿(mào)易、國內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)和物流構(gòu)成。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入148.964億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)8.21億元，凈利潤(rùn)2.02億元。這其中，雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主營(yíng)收入僅為3.42億元，但其主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率卻高達(dá)79.21％，房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率比進(jìn)出口和國內(nèi)貿(mào)易多好幾倍。再來看廈門建發(fā)，其房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅為1億多元，而主營(yíng)利潤(rùn)率卻高達(dá)39.89％。

　　這種高額收益只是局部地區(qū)的個(gè)別情況嗎？我們?cè)倏纯雌渌貐^(qū)的房地產(chǎn)上市公司。

　　數(shù)源科技是一家從事通信制造的浙江企業(yè)，最近幾年涉足房地產(chǎn)，相對(duì)于通信制造業(yè)務(wù)來說，房產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不足通信的1/5，但利潤(rùn)率卻是45.74％。福建冠城大通的漆包線業(yè)務(wù)，主營(yíng)收入有十幾億元，房地產(chǎn)收入不到3億元，利潤(rùn)率卻是漆包線的5倍多。

　　中小城市的情況尚且如此，更不要說北京、上海這些國際化大都市了。

　　對(duì)此，國務(wù)院發(fā)展研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“這種分配方式是嚴(yán)重畸形的，就目前情況而言，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行再分配?！?

　　房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況十分嚴(yán)重，土地的壟斷和市場(chǎng)的壟斷是房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。政府掌握著土地，但只認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)這一種模式。居民要住房子，只能到房地產(chǎn)開發(fā)商那里去買。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)形成了一個(gè)新的利益壟斷集團(tuán)。

　　目前，我國的商品房，甚至經(jīng)濟(jì)適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦，由于沒有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場(chǎng)，抬高房?jī)r(jià)。部分房地產(chǎn)商還通過提高住房檔次、囤積待沽的方式抬高房?jī)r(jià)，利用信息不充分的市場(chǎng)缺陷，通過各種形式哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制。

　　政府要解決住房這一民生問題，應(yīng)該盡快打破壟斷，開辟多種形式的供應(yīng)渠道。一是要由政府牽頭、多渠道投資，建立平價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)，主要為中低收入者建造經(jīng)濟(jì)適用房。二是允許單位集資和民間合作建房，以解決低收入家庭的基本需求。

　　懶惰：市場(chǎng)炒作何以盛行

　　文/ 易憲容 （中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）

　　教義對(duì)“七宗罪”之“懶惰”的解釋——懶惰被宣告為有罪是因?yàn)?，其他人需更努力工作以填補(bǔ)缺失。因應(yīng)該的事情沒有做好，對(duì)自己百害而無一利。

　　政府調(diào)控政策接二連三地出臺(tái)，但房?jī)r(jià)依舊節(jié)節(jié)攀高，為何會(huì)如此？從根源上來說，恐怕是因?yàn)檎诎l(fā)展房地產(chǎn)之初，疏于給出其清晰定位。一時(shí)的懶惰，造成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的無序。事后亡羊補(bǔ)牢式的治亂，必定事倍功半。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)投資炒作盛行？

　　首先，它是與房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性有關(guān)。因?yàn)?，?duì)于房地產(chǎn)來說，它既是消費(fèi)品，也是現(xiàn)代文明社會(huì)的生活必需品；同時(shí)，它又是投資品。住房的價(jià)值高昂性、耐用性，以及區(qū)位唯一等特性令房地產(chǎn)具有很好的投資價(jià)值。

　　既然房地產(chǎn)是一種特殊的商品，現(xiàn)代國家對(duì)住房一般會(huì)給予一定的界定，以便首先保證居民基本的居住權(quán)利與居住條件。但對(duì)中國來說，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，政府沒有一個(gè)清晰的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在這種情況下，政府各個(gè)部門及地方政府就可以根據(jù)自己的需要，以住房不同性質(zhì)來選擇并采取不同的政策。 比如，政府需要擴(kuò)大內(nèi)需，要讓GDP上去時(shí)，就把房地產(chǎn)界定為消費(fèi)品，采取各種政策讓居民買入房地產(chǎn)。這樣，居民消費(fèi)、內(nèi)需就擴(kuò)大了，GDP也就增長(zhǎng)了。而且，政府會(huì)把銀行利率壓在一個(gè)很低的水平上。為什么？因?yàn)槔矢吡藭?huì)增加居民住房消費(fèi)成本，消費(fèi)能力就會(huì)不足。

　　政府又把住房看做是一種投資品，特別是國家統(tǒng)計(jì)局把其計(jì)算為投資品。既然住房是投資品，居民購買住房就沒有限制了。一個(gè)人可以買一套，也可以買兩套、三套、一百套。特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清的情況下，政府為刺激住房消費(fèi)而把個(gè)人房貸利率壓得很低，那么，投資者就可以利用便利的融資工具與金融杠桿，進(jìn)行巨額的房地產(chǎn)投機(jī)。2005年，上海有個(gè)居民，借了銀行7800萬元，買了128套住房。這就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清的結(jié)果。 　　

　　如果住房是消費(fèi)品，那么，對(duì)全國中低收入的民眾來說，房?jī)r(jià)就不能漲得太快，否則居民沒有能力購買，也不利于中國社會(huì)的穩(wěn)定。因此，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，一直是想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)水平上。進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的人一定知道，這是一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只漲不跌。這必然激勵(lì)大量投資者涌入市場(chǎng)。

　　如果房地產(chǎn)投資者大力炒作房地產(chǎn)，這時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格由什么決定？由市場(chǎng)投資者對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期來決定。投資者看到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在上漲，就會(huì)不斷跟風(fēng)進(jìn)入。這時(shí)候，不僅投資者以投機(jī)方式炒作房?jī)r(jià)，而且房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)趁機(jī)推高房?jī)r(jià)。

　　由于房?jī)r(jià)被不斷推高，銀行對(duì)房地產(chǎn)投資者的短期風(fēng)險(xiǎn)就越來越低。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)不斷上漲時(shí)期，上漲后的住房?jī)r(jià)值必然會(huì)高于向銀行按揭的貸款。這種情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作，也會(huì)起到推波助瀾的作用。

　　房?jī)r(jià)上漲，必然帶動(dòng)地價(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲越快，地價(jià)上漲也就越快。這自然增加了各地政府土地出讓金的收入，增加了地方政府權(quán)力尋租的空間。再加上政績(jī)考量，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲也成為各地方政府的喜好。

　　總之，在中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)既是投資品又是消費(fèi)品，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒創(chuàng)造了條件。

　　在這種環(huán)境與條件下，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行及炒房者，他們把住房的價(jià)格炒上了天，把80％以上的住房消費(fèi)人群排除在市場(chǎng)之外。這就是目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)狀。

　　驕傲：住房保障政府缺位

　　文/本刊記者 王博

　　教義對(duì)“七宗罪”之“驕傲”的解釋——期望他人注視自己，或過度愛好、迷戀自己，因擁有而感到比其他人優(yōu)越，對(duì)自己的喜愛變質(zhì)成對(duì)相鄰者的憎恨和輕蔑。

　　“土地出讓金游離于政府預(yù)算之外，導(dǎo)致地方政府濫用資金?！庇嘘P(guān)專家在接受記者采訪時(shí)表示，由于沒有相關(guān)政策約束，很多地方官員將土地出讓金用于造廣場(chǎng)、修馬路。而實(shí)際上，用于造廣場(chǎng)、修馬路的資金，早有“城市維修建設(shè)資金”財(cái)政?？罘峙洹疑锨|元的專項(xiàng)住房保障資金，淪為腐敗分子的“提款機(jī)”和小團(tuán)體利益的“蛋糕”，不能反哺“市場(chǎng)”。

　　據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，中國土地出讓金約占GDP的4％。按此測(cè)算，2004年和2005年，全國土地出讓金分別為5894億元和5505億元；2006年，更是高達(dá)7000多億元。然而，業(yè)內(nèi)人士透露，由于僅靠地稅收入不足以支持地方政府開支，土地出讓金便成為地方政府的“小金庫”，這使得本應(yīng)用于低收入人群住房保障的專項(xiàng)資金大量流失。

　　住房保障資金是國家為化解公民居住風(fēng)險(xiǎn)而提供補(bǔ)貼的社會(huì)保障制度。這些資金的增值與安全，關(guān)乎百姓切身利益。中央政府的要求是，土地出讓金要向低收入群體傾斜，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占和挪用。然而，由于住房保障金管理者手握巨資，操作過程中行政支配嚴(yán)重，導(dǎo)致安居資金被任意挪做他用。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說吧)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說吧)曾表示，“若將各種土地收益的5％和公積金盈余加總，政府完全有能力支付11700多億元的住房補(bǔ)貼。但前提是，這些公共資金不被挪用?！?

　　而有關(guān)資料卻顯示，僅1999年至2002年7月，河南省就違法減免土地出讓金3.2億元，欠繳土地出讓金10.76億元。2004年和2005年，河北保定、廣東佛山、湖南郴州和衡陽等地相繼發(fā)生數(shù)億元住房公積金被挪用案件。2005年9月，國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局所屬住房資金管理中心，由于違規(guī)使用專項(xiàng)住房資金，被審計(jì)署公告點(diǎn)名。

　　對(duì)住房保障資金被掏空的現(xiàn)象，中央黨校一位教授很生氣：“你知道嗎，中國每年用于社會(huì)保障等基本民生方面的公共投入，占GDP的比例是全球倒數(shù)第一，而用于行政、豪華性公共建設(shè)的投入，占GDP的比例卻是世界第一?！?

　　這位教授滿懷憂慮地指出，我國住房保障手段單一，重購買、輕租賃，其他財(cái)政、金融、稅收等保障手段滯后。目前，我國只有少數(shù)城市設(shè)立了財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市仍依靠住房公積金的增值收益、公房售房款的余額部分，作為廉租房所需資金的主要來源，導(dǎo)致廉租房建設(shè)進(jìn)展緩慢，覆蓋面小。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日呼吁，中國應(yīng)當(dāng)盡快建立以公共財(cái)政為主的住房保障資金制度，對(duì)最低收入家庭實(shí)施廉租房補(bǔ)貼。同時(shí)，要利用資本市場(chǎng)籌集住房保障資金，如發(fā)行債券，為保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資。此外，政府還可以出臺(tái)稅收減免等政策，確保多層次住房保障體系的建立。并對(duì)低收入者購房實(shí)行個(gè)人所得稅減免。

　　國務(wù)院要求加強(qiáng)廉租住房保障資金提取和管理

　　8月7日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求確保廉租住房保障資金來源：

　　地方財(cái)政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

　　住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

　　土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。

　　廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

　　對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

　　嫉妒：廉租房如若霧中花

　　文/ 本刊記者 種少華

　　教義對(duì)“七宗罪”之“嫉妒”的解釋——因?qū)Ψ剿鶕碛械馁Y產(chǎn)比自己豐富而心懷怨懟

　　杜甫當(dāng)年在茅屋為秋風(fēng)所破時(shí)，大聲疾呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！”一千多年過去了，這個(gè)問題解決起來依然步履蹣跚。

　　廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3％~4％，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長(zhǎng)速度。從經(jīng)濟(jì)利益角度講，發(fā)展廉租房需要政府財(cái)政支出，而發(fā)展商品房會(huì)創(chuàng)造財(cái)政收入。因此，地方政府選擇發(fā)展商品房。

　　然而，廉租房是與老百姓利益密切相關(guān)的大事。1999年，國家建設(shè)部便出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，但時(shí)至今日，全國140多個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實(shí)，成為專家和民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　吳敬璉曾說，“政府的責(zé)任就是保證中國國民沒有人住在馬路上?！?

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清(陳清博客,陳清新聞,陳清說吧)(陳清博客,陳清新聞,陳清說吧)泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個(gè)目標(biāo)太高，難以實(shí)現(xiàn)。”

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，累計(jì)已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租房制度改善了住房條件。按照規(guī)劃，2007年，國內(nèi)所有城市和城鎮(zhèn)將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應(yīng)保盡保”。

　　但從現(xiàn)實(shí)來看，廉租房政策的實(shí)施情況并不理想。面對(duì)國家對(duì)廉租房建設(shè)的一系列要求，很多地方政府對(duì)推進(jìn)廉租房的態(tài)度存在雷聲大雨點(diǎn)小的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)在，仍有4個(gè)地級(jí)市、141個(gè)縣級(jí)市沒有建立廉租住房制度；166個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的比例；絕大多數(shù)城市沒有將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房建設(shè)；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善。

　　缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開發(fā)商所津津樂道的“廉租房”，不過是為了混淆視聽，掩蓋自己搞價(jià)格合謀、賺取暴利的事實(shí)。

　　廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，減少城市房屋空置，保障社會(huì)的和諧安定。但從目前中國國情來看，政府的廉租房建設(shè)還任重而道遠(yuǎn)。

　　是緊盯利益還是關(guān)注民生，地方政府確實(shí)需要好好思量。

　　美國和法國的廉租房制度

　　在美國和法國，廉租房有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，這些國家的政府已經(jīng)總結(jié)出豐富的政策經(jīng)驗(yàn)。

　　美國給予廉租房的政策核心是，凡能夠證明處在低收入線以下的個(gè)人和家庭，可以僅用其全部收入的30％支付房租和水電費(fèi)用，不足部分由政府補(bǔ)足。美國政府每年都對(duì)高中低收入者的界限劃分一次，根據(jù)分類供給制度的要求，采取可行措施，保證中低收入者能買到或租到相應(yīng)住房。

　　被稱為廉租房天堂的法國，約有1/4的人住在廉租房里。在建造過程中，廉租房可得到法國政府補(bǔ)貼，建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理?！傲夥抗芾磙k公室”一方面嚴(yán)格控制房源，大部分廉租房只租不賣；另一方面對(duì)社會(huì)公開廉租房出租情況，接受大眾監(jiān)督。

　　憤怒：小產(chǎn)權(quán)房何時(shí)解禁

　　文/ 本刊記者 何輝東

　　教義對(duì)“七宗罪”之“憤怒”的解釋——源自憎恨而起的不適當(dāng)感覺，復(fù)仇或否定他人，在律法所賦予的權(quán)力以外，行使懲罰他人的意欲。

　　對(duì)大多數(shù)人來說，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)是海市蜃樓，根本負(fù)擔(dān)不起。對(duì)于買不起昂貴商品房的人來說，購買價(jià)格相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用房，或合作建房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了普通購房者的需求，合作集資建房更是障礙重重。于是，很多購房者把目光投向了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

　　然而，小產(chǎn)權(quán)房卻遭遇了被政府“叫?！钡膶擂?，這背后不知是否又觸動(dòng)了誰的利益。

　　翻看我國現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，記者發(fā)現(xiàn)，雖然法律對(duì)在集體土地上建設(shè)房屋的出售行為并無保護(hù)，卻也沒有禁止。但在中國，沒有禁止不等于無權(quán)干涉。

　　6月中旬，建設(shè)部提示城市居民，“不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。”

　　截至目前，很多城市已經(jīng)紛紛“叫?！毙‘a(chǎn)權(quán)房。北京市國土房管局局長(zhǎng)安家盛表示，“北京已下了死命令，從對(duì)所謂‘小產(chǎn)權(quán)’房的局部市場(chǎng)調(diào)查，擴(kuò)大到對(duì)全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)涉及非法開發(fā)‘小產(chǎn)權(quán)’的開發(fā)商做停工停售處理?！?

　　小產(chǎn)權(quán)房熱銷的主要原因是便宜。相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房來說，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的成本非常低。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)之前，城市房地產(chǎn)土地開發(fā)如果用的是原農(nóng)村集體土地，須經(jīng)以下手續(xù)：首先，該地必須符合該市的土地利用規(guī)劃，并先由國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再由國家出讓給開發(fā)商，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)后再出售給購房人。而小產(chǎn)權(quán)房則是由開發(fā)商與土地的所有者——村集體簽訂用地協(xié)議，然后直接開發(fā)。因此，在拿地和繳納稅費(fèi)等方面，可以節(jié)省大量開支。

　　北京一位房地產(chǎn)開發(fā)商表示，經(jīng)過幾輪宏觀調(diào)控政策后，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅費(fèi)成本比重不斷上升。在他開發(fā)的樓盤中，稅費(fèi)和土地出讓金支出已經(jīng)占到房?jī)r(jià)成本的61％。小產(chǎn)權(quán)房繞開了這些大產(chǎn)權(quán)房必須支付的成本，因此價(jià)格較低，受到了購房者的歡迎。

　　目前，呼吁小產(chǎn)權(quán)房合法化的聲音越來越多。

　　鉛筆經(jīng)濟(jì)研究社發(fā)起人、理事陳青藍(lán)對(duì)記者表示，“農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓只能通過國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地的方式來進(jìn)行。這等于所有權(quán)中最重要的處置權(quán)和收益權(quán)被剝奪了，被強(qiáng)制納入了公共領(lǐng)域。政府應(yīng)將現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化試點(diǎn)，這樣可以通過農(nóng)村土地資源釋放的財(cái)富效應(yīng)，解決困擾政府多年的‘三農(nóng)’問題?！?

　　也有學(xué)者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)居高不下的今天，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在是市場(chǎng)的必然選擇，不應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房一棍子打死。小產(chǎn)權(quán)房的存在或許還能給降低房?jī)r(jià)帶來不少有益的嘗試。

　　目前的問題是，雖然小產(chǎn)權(quán)房被“叫?！绷?，但那些待售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目如何處理？那些已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的權(quán)利。又由誰來保護(hù)？這些都是棘手問題。小產(chǎn)權(quán)房合法化，或許是解決問題的唯一途徑。但解決方案必須兼顧農(nóng)民、鄉(xiāng)村政府、開發(fā)商、購房者、以及市級(jí)政府的利益，這場(chǎng)利益博弈的最終結(jié)果，希望是多贏。
 

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)