過度市場化的房改是失敗的
【2007.09.05 14:15】 來源：和訊網 作者：倪金節
□馬上訪談第108期
編者按：9月4日廣東房協召開了“城市保障性住房政策解讀研討會”，房協會長蔡穗聲表示，中等收入群體應該通過市場化方式解決住房問題，不應該列入住房保障。但是對于萬元每平的房價，縱使是中等收入人群亦是“望房興嘆”。自從24號文件出臺之后，爭論最多的不再是低收入家庭，而是被認為不應享受政府保障性住房的“夾心層”。那么，對于“夾心層”的住房應該如何解決？又該如何看待蔡穗聲會長的論點？中等收入群體是否應該列入住房保障？為此，和訊網約請相關專家進行了訪談。
嘉賓：
高輝清 國家信息中心經濟預測部戰略規劃處處長
曹建海 中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任
中等收入群體是一個模糊不清的概念
和訊網：中等收入群體應該如何界定？比如在北京，多少收入為中等收入？北京的中等收入群體能買得起房嗎？（廣東的標準是20%的人群是低收入人群，其中10%是最低收入人群，60%均是中等收入人群，只有20%是高收入人群。）
高輝清：中等是一個相對的概念，相對概念首先需要坐標系。這個標準我想因人而宜，如果按中產階級來算的話，在美國是很時髦的概念，對應中國的中等收入階層。即使是中產階級也有不同的定義，概括不太一樣。比如說按照收入，有時候也會按照有房有車這些標準來，這個很難去斷定，取決于要研究什么問題。
曹建海：廣東的這樣界定也不是不可以，如果中低收入按照80%來界定， 給80%的人提供經濟適用房。98年改革方案就是這樣定下來的，這樣定下來現有商品房存量怎么辦，這里面有好多人原來沒有分福利房，后來買了商品房，這個怎么辦？這里面可能還有個大問題，是不是為這80%的家庭再蓋經濟適用房，這個本身浪費也會特別大，北京戶均可能就會三套了，會更浪費。
和訊網：那如果在北京比方說一個月拿10000塊算不算中等收入群體？
高輝清：10000塊錢如果是按照公開的信息來看，應該是高收入階層。舉個例子，現在局長的收入按照公務員改革的要求，有些地方在3581，最高層次才到1萬塊錢，公務員在各個國家最少都應該是中等收入。
中等階層都需要住房保障只能說房價高的已不合理
和訊網：你認為中等收入者應該不應該列入住房保障？
高輝清：從道理上講這是一個值得商榷的問題。要是中等收入階層都列入保障，確確實實不利于房地產市場的發展，但是在有些情況下會有權宜之計。從中國來講，如果中等階層都需要保障的話，只能說房地產價格太高了，已經不合理，那么政府不應該是給中等階層住房保障，而是應該把住房的價格給降下來。所以我個人覺得從理論上講不太合適。
不能按照西方的方法來解決中國中等收入群體的住房問題
和訊網：任志強在《誰為夾心層操心住房問題》中提到，經濟學上找不到要對中等收入家庭給予保障或補貼的理論，是這樣嗎？
高輝清：西方的中等收入階層確實不屬于保障的范圍，是市場解決的問題，除非是社會主義國家。社會主義國家理論上肯定是解決了，按照馬克思政治經濟學分析，任何人的房子都應該是國家來保障的。從其他國家來說，國家保障住房本身就不是一般經濟學的范圍，屬于政府管理和公共管理職能的范圍，或者在政府經濟學的范圍里面。
曹建海：對中等收入住房保障在國外是沒有的，為什么沒有？因為國外土地都是私人擁有的，分散在每個私人身上的。中國這些土地本來全部是公有制的，政府來支配，現在政府跟每個私人說土地不是你們的，政府要拍賣給你們，這里面就是政府在掠奪人民財富，這和美國不一樣，美國土地已經是私人的，要蓋一個房子累磚就可以，而中國使用公有制的土地，還得花大價錢先買地，再加上蓋房子的錢。
和訊網：那任志強算是鉆了經濟學的空子？
曹建海：西方跟中國國情不同的地方，西方的土地是私人的，中國的土地是公有制，公有制本來就擁有土地里面的一分子。拿西方的東西套到中國完全是不合適的，是別有用心的，任志強他不會不懂這個的，故意的。
租、買二手房或是買小戶型的房子并不是好辦法
和訊網：如果不列入住房保障，對于如此高的房價，又該如何解決中等收入群體的住房問題？
高輝清：現在有些地方是要提倡不把中等收入階層擱里面去，可能涉及到對中等收入階層界定的問題，跟我的理解可能不是一致的。第二就是怎么保障，實際上對大多數中等收入階層來說，如果是年紀比較大的，過去都有福利分房的保障，實際上不存在這個問題，現在的自主房屋還是大多數人都有，只不過解決不了新來的，房改以后的這批人，這批人相對現在的房價來講，確實是一個弱勢。
和訊網：有觀點認為可以通過租、買二手房或是買小戶型的房子來解決這個群體的住房問題，你怎么看待這個觀點？
曹建海：小戶型解決不了的，因為現在土地拍價越來越高，樓面價格都在上萬以上，小戶型每平米賣也得賣1.5萬到2萬，小戶型就是50平米也得上百萬。
高輝清：我覺得這是個挺好的方法。
和訊網：那租房或者買二手房呢？
曹建海：只能是臨時性措施，住房不同于其他的東西，除非你經常流動，如果不流動的話，在一個城市穩定的工作，需要一個自己有產權的住房，應該是人之天性，任何國家都是這樣的。
和訊網：目前租、買二手房或是買小戶型的房子，這個市場的現狀是怎樣的？中等收入群體能夠承受嗎？
曹建海：在新房帶動下二手房也是節節升高的，北京像03年的時候只有3000塊左右，現在普遍漲到1萬以上了，都在1.2萬左右，翻了四倍了，這充分說明我們的房價不是真正意義上的房價，而是地價變動的結果，地價變動是政府拍賣、開發商炒作吹起來的，地價全是虛的，完全是虛無縹緲的東西。
過度市場化只能說明房改是失敗的
和訊網：廣東省房協會長蔡穗聲表示，按照統計局的標準，廣州大概有20%的人群是低收入人群，其中10%是最低收入人群，而60%均是中等收入人群，只有20%是高收入人群，如果中低收入均列入保障的話，中國住房改革的市場化程度就太低了，房改也太失敗了。如果將中低收入均列入保障，真的意味著房改失敗嗎？
高輝清：這有點武斷，按照他的說法中等收入不納入住房保障反而是成功的，這肯定也不對。
曹建海：房改如果是過度的市場化，比如說老百姓土地又賣給老百姓，這叫過分市場化。我們在房改上犯了兩個大的錯誤，一個是真正像農村土地這一塊，沒有市場化，政府可以強制地價或者免費征用的，我們僅僅是限制在大概有4萬多平方公里城市土地上。四萬多平方公里兩個北京市這么大，就把整個市場化限制在這個范圍之內，然后在這里面進行銀行的放縱、炒房、開發、拍地導致了過分的市場化，這一塊土地嚴格說來也應該歸全體人民所有的，起碼城市居民在里面擁有地權的，不應該再高價拍賣給城市居民，所以這一塊是過度市場化，這樣的市場化改革確實是失敗的。
經濟適用房、廉租房和限價房并不是真正的保障性住房
和訊網：那保障住房的含義是怎么界定的？
曹建海：如果說硬要規定20%屬于高收入，10%屬于最低收入，10%屬于低收入，其他部分屬于中等收入，不管收入是多少都可以這樣來劃分的，把人進行排隊排序就可以了。80%的部分進入保障，把保障簡單看成是一個福利制度了，其實我們現在的保障過去叫做安居房、經濟適用房，其實就是普通商品房。為什么叫普通商品房，地價沒有收，這個房子為什么還屬于普通商品房，因為土地本來就是大家的，土地如果再收錢，那就是什么意思呢？就等于把你的東西再賣給你了，反復賣了，是掠奪性的市場化，過分的、過渡的市場化。所以說安居房、經濟適用房，現在所謂的保障房，其實都應該屬于商品房范疇。
和訊網：24號文件里面的保障性住房，也算是商品房性質的？
曹建海：像小戶型的房子，限價房，都列到保障房里面嚴格說來確實是不合適的，保障房概念是非常混亂的，本來經濟適用房，限價房都應該列到普通商品房里面。
真正的保障用房是轉移支付性質
和訊網：并不是嚴格意義上的保障性用房？
曹建海：真正保障用房確實帶有福利性質，是轉移支付性質的。土地本來就是老百姓的，你沒收他的錢，你說你是保障他的，因為按照傳統的方式，應該把土地高價拍掉的，現在沒有拍掉，拍掉本身就不合理的，沒有任何資格和權力的，你現在沒有拍帶就當成一種慈善事業了，這是很虛偽的慈善。保障用房如果政府想推卸責任，只是解決真正困難戶，就認為完成任務了。但是老百姓希望把保障用房概念擴大，保障用房不應該僅僅解決最低的收入家庭，往上的部分，中等收入也應該解決，老百姓希望保障用房的概念擴大，變成廣義的保障用房，所以保障用房現在是牛皮糖，伸縮性特別大的。
房改的目的應該是讓老百姓輕輕松松的住上房子
和訊網：中國房改的市場化究竟是為了什么？難道是為了市場化而市場化，而不考慮讓更多人住的起房子？
曹建海：我們過去確確實實為市場化而市場化，認為市場化就達到了目的了，他不知道房改的目的是讓老百姓輕輕松松的住上房子，這是它最終的目的，結果他們認為只要是創造GDP了，只要是建的房子多了，房改就成功了，建了房子多了還毀壞環境了，還浪費社會資源了，GDP大了是掠奪的多，侵占社會財富多，所以它那個判斷標準，根本跟老百姓是相反。
高輝清：房改主要是兩塊的問題，一個是市場問題，一個是住房保障的問題。
經濟適用房改售為租不合適
和訊網：在目前政府監管不到位、社會信用度低的情況下，很難控制保障性住房政策不會走樣，有人建議將經濟適用房改售為租，可避免騙購等弊病，你怎么看？
曹建海：租的話，現在物價變動特別快，租金經常調整，人民收入未必能夠隨著物價上漲，人民實際上有非常不穩定的感覺。另外租要有專門的物業公司來管理，政府要補貼的，這樣的話實際上老百姓也沒有真正安居樂業。
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