海外資金瘋狂進入 金融機構成房價高漲幫兇

2007年08月18日  經濟觀察報

　　本報記者 程志云 北京報道

　　房價正在成為金融市場與房地產商們合力吹出的泡泡。

　　8月16日，發改委網站上發布公告顯示，2007年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。

　　與房價加速上漲相對應，金融機構投入房地產行業的資金也與日俱增。中國人民銀行8月8日發布的《二○○七年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至6月份，商業性購房貸款余額2.6萬億元，同比增長23.9%，增速比上年同期提高8.0個百分點。其中，個人住房貸款增速呈現出逐月加快的趨勢，6月末個人住房貸款增速比1月末提高4.8個百分點。

　　與此同時，房地產也成為上半年資本市場里最賺錢的故事。盡管估值翻了兩倍，房地產股票指數業已從年初 的 1983.24點 上 升 到 目 前 的5747.05點的歷史高位。

　　一位業內人士表示，我們目前陷入了一種惡性循環中。一方面，房地產商們利用從國內外資本市場上募集的資金把房價的泡泡越吹越大，炒作人們的預期；另一方面，銀行個貸部門的經理們卻幫助老百姓利用按揭杠桿支付越來越貴的房價。

　　海外資金潮涌

　　6月20日，美國對沖基金管理公司AetosCapital與中國人壽( 47.34,-1.43,-2.93%)宣布雙方達成協議，兩家公司將在中國房地產市場合作。Aetos在亞洲房地產市場投資總額約為30億美元，該公司希望在未來幾年向中國投資10億美元。

　　記者了解到，AetosCapital的目標是投資于中國境內眾多類型的房地產資產，而中國人壽資產管理有限公司將以戰略合作伙伴的身份，為AetosCapital就中國境內的房地產投資機會提供項目篩選及評估等咨詢服務。

　　來自北歐的冰島格里特利爾銀行 (GlitnirBankhf)也在同一天正式下單，宣布與中國合作方中地海外建設有限責任公司簽約，共同開發遼寧省沈陽市中心黃金地段的一處住宅小區。該行中國代表處首席代表朱江表示，實際上運行該項目的是該行的私人股權部門，預計在成熟之后將推動海外上市。

　　一位業內人士告訴記者，現在這些老外更多著眼于對國內房地產商的股權投資而不是項目融資，都是從拿地就開始與中方合伙。目前，境外私募房地產基金對投資回報的要求高達20%以上。

　　國家統計局同期發布的數據顯示，今年前5個月，全國房地產開發企業資金來源為12143億元，同比增長26.2%。其中，利用外資222億元，同比增長89.9%，遠遠高于去年同期。

　　然而，這依然是冰山一角，盡管對總量無法估計，但大量熱錢通過地下渠道進入中國境內幾乎成了所有人都知道的秘密。

　　一位律師告訴記者，目前經他們手進入國內的資金不計其數。他們進入中國的方式一方面通過正規的QFII，更多的則是以“貿易”的名義，把美元兌換成人民幣。

　　他說：“由于高盛、摩根以及新加坡的凱德置地早在幾年前就已經大舉進入國內。這兩年里，國內房價上漲大約100%，人民幣對美元比價也從大約1：8迅速升值到1：7.59，這些先行者早已經賺得缽滿盆溢。在這種賺錢效應下，外資們已經結束了觀望，進入國內房地產豪賭已經成為一種趨勢。”

　　目前，一些高明的大投行和旗下的房地產中國基金與國內房地產商的合作已經涉及到這些房地產商經營的方方面面。除了股權投資之外，他們還幫助這些大型房地產商進行發債、香港上市或定向增發、私募等，利用各種方式低成本融資。

　　資本市場開門

　　除了海外資金的追捧，房地產商們在資本市場也找到了大批的追隨者。在牛市的驅動下，房地產企業的價值飆升，其股權融資大門也隨之打開。

　　萬科早在2006年底就以10.5元的價格在A股非公開發行股票4億股。目前，其股價已超過30元。

　　世茂房地產和綠城(中國)也曾于去年11月以發債的形式分別集資45.4億港元及31億港元。之后，5月份的配股，又使得兩家公司再分別獲得39億港元及23億港元的巨資。

　　6月12日，首開集團借殼天鴻寶業( 41.44,-2.39,-5.45%)上市公開發布消息之后，天鴻寶業一路高歌猛進由12.9元8個漲停板直接飆到31元。至今已達51元高位。

　　7月中旬，金地集團( 45.10,-1.05,-2.28%)以26元每股的價格定向增發1.73億A股，募資總額為44.99億元。在隨后的一個月里，完成了南京板橋新城、珠海香洲地塊等5個項目的土地收購，涉及金額80億以上。

　　7月27日，保利地產( 69.51,-2.41,-3.35%)公告稱非定向增發不超過3.5億A股的方案獲得證監會批準，發行價格為每股55.48元，用于投資該公司的9個房地產項目。

　　近日，中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安在公開場合表示，除了銀行貸款、上市股權售讓以外，大型房企在投融資過程中還可以考慮更多選擇公司債券的形式。

　　央行 《二○○七年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，目前房地產開發資金較為充裕，利用外資快速增長。上半年,房地產開發到位資金15618億元，同比增長27.8%，比上年同期下降1.3個百分點。其中，自籌資金和其他資金是房地產開發資金的主要來源，合計占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%。

　　房價邏輯

　　一位業內人士告訴記者，數千億的新資金通過各種渠道進入了房地產市場，而正是這些資金幫助開發商們撬動了房價上漲。“盡管推動房價上漲的因素是多樣的，但房地產商擁有雄厚的資本做后臺，就對房價擁有了部分話語權。”他說。

　　實際上從2006年中開始，全國各地的土地競爭就變得十分激烈。從資本市場上拿到大量流動性的開發商不惜血本四處跑馬圈地。目前，土地市場已出現了寡頭競爭的格局。多家大型開發商利用資本優勢在全國范圍內二線城市四處叫價土地。

　　包括萬科、北辰實業( 15.14,0.10,0.66%)、世茂股份( 28.94,-0.99,-3.31%)、金地集團、天鴻寶業等大型房地產上市公司近年來在資本市場上募集的資金都大量用于購置土地，并在大規模的土地開發中形成區域性的壟斷。

　　國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示：“這在大城市感覺還不是特別明顯，在一個中等的城市里是非常明顯的，那里可能是由一兩個開發商控制。”

　　在開發商爭地的過程中，土地價格被炒得飛漲，全國各地頻現“地王”。對于開發商而言，這也意味著資金的長期大量投入。他們除了開辟低成本融資渠道以外，勢必也要把這部分額外的成本攤入房價中。這也是促使房價不斷上漲的一個重要原因。

　　此外，在局部壟斷土地的情況下，一些開發商通過建而不售，捂盤惜售的情況進一步推高房價。根據去年房地產項目開工數量預計，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個。

　　一位知情人士告訴記者：“按照目前房價上漲的速度，對于這些二線城市開發商而言，房子晚一個月出手各種成本不會超過總房價的1%，卻往往就能多進賬5%以上。”

　　接盤者們

　　加速上漲的房價已經引起了人們心理上的微妙變化。盡管房價已經處于歷史高位，但不少人卻決定放棄觀望，入市購房。而銀行的個人按揭貸款自然是他們最主要的資金。

　　實際上，今年以來各家銀行對于個人房貸的競爭已經進入到白熱化的階段，頻頻推出新產品。目前普遍的情況是，如果你是第一次購房，在各家銀行貸款，房貸利率都可以下浮15%。

　　知情人士透露，由于房貸的違約率比較低，風險比較小，一些大型國有銀行的違約率僅為兩個百分點。而且，即便是不良資產，除了少數騙貸案以外，多數情況下還是可以收回來的。因此，房貸還是相當安全的品種。

　　為了搶客戶，各行在房貸優惠政策的力度上都很激進。在這方面，招商銀行( 33.09,-1.92,-5.48%)和民生銀行( 14.55,-0.79,-5.15%)是先行者，民生銀行、深發展、交通銀行、中信銀行( 10.91,-0.47,-4.13%)以及北京銀行都隨后跟上，各家銀行都不肯落后。市場上做得最好的是幾家銀行，推出各種讓利新產品，諸如“同名轉按揭”和“隨借隨還”。有些銀行甚至還存在存款抵貸款的情況。

　　盡管競爭非常激烈，國有銀行和中小銀行分支機構的操作方式還是有所不同。一些國有銀行分支機構的行長，完成任務指標之后沒有必要再擴張了。因為第二年的考核建立在第一年業績的基礎上。而很多中小銀行的分支機構的負責人都通過降低利潤來搶奪市場。即便在這種情況下，目前，一些大型國有銀行半年時間就已經超額完成了全年房貸的指標。

　　數據顯示，今年個人中長期住房貸款增長呈繼續加快態勢，前5個月，個人中長期住房貸款累計新增2253億元，同比多增2677億元。

　　一位業內人士告訴記者，銀行之間在個人房貸業務上的過度競爭，也給高企的房價提供了支點。因為購房者在繳納首付之后可以從銀行手里按照房地產的最新價格 (往往也是最高價格)和最低利率的優惠政策獲得按揭貸款。這種情況下，銀行和投資者就成了不斷飆升房價的最終接盤者。

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