樓市進入寡頭時代
 

馮海寧
 
 
據本報昨日報道，近期，房地產上市公司紛紛大量囤積土地，北辰實業、金地、保利地產等都有幾百上千萬平方米土地儲備。去年以來，萬科地產也改變策略開始囤積土地。

建行最近的研究報告也顯示：2001年初至今年5月份，開發商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60％，這成為房價上漲的重要原因。

必須承認，地產上市公司、高收入的買房人和炒房者、一些地方政府，這三種力量已經成為當前調控房價的最大障礙。后兩種力量過去論述較多，而地產上市公司的舉動更值得我們重視。

從拿地層面來說，自“8·31”之后，中小開發商受到的沖擊要遠遠大于上市公司。中小開發商幾乎在所有的土地競拍現場中消失，所謂的土地競拍實際變成了少數上市公司的“獨角戲”，壟斷跡象越來越明顯。譬如，去年底拍賣的北京廣渠路36號地塊，拼搶的13家地產商都是巨頭，上市公司華潤置地報出30.5億元的最高價，是招標底價的1.78倍。

而且地產上市公司為何拿地不含糊？一方面，對于地產上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標就是土地儲備量；另一方面，股市利好和房價持續高漲，為上市公司天價拿地儲備了充沛的資金。還有一點是，土地緊缺的現實給了這些上市公司很好的市場預期。

地產上市公司在天價拿地后，并沒有立即投入開發，而是囤積起來等待增值以實現利益最大化。根據萬科2006年年報顯示的土地儲備量，保守估計至少可以維持4年以上。其他上市公司手里的土地也多得驚人，如金地年報披露，公司未結算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米，可以保證公司5年的開發需要。

再如，保利地產的數據顯示，其現有土地儲備1000多萬平方米左右，分布在全國10個城市，至少保證了未來3年房地產開發所需。

同時，包括萬科、富力等在內的京滬深穗知名開發商頻頻接到一些中小開發商拋來的“橄欖枝”，要求轉讓地塊或者合作開發。這充分說明，中小開發商的“速亡”加快了這些上市地產公司的壟斷步伐。而導致中小開發商提前退場的其中一個原因，是一些政策在決策不科學、急于求成的情況下發力，打破了市場自然發展的客觀規律。

中國樓市進入寡頭時代的跡象越來越明顯，政府需要保持清醒，充分利用調節職能讓市場多元化，平衡各方利益關系，切忌“把雞蛋放在一個籃子”。民眾希望看到的是，未來的樓市，是重信譽、有社會責任意識的發展商之間的競爭，而不是演繹成從占有資源發展到壟斷資源的地產寡頭間互相抬轎子、哄抬市場的局面。如果沒有中小開發商的參與，在一個失衡的市場上，政府和買房人將更加被動與無奈。

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