全球房價已步入跌勢通道
 

就在06年第三季度，歐洲房價還步步高升，多數歐洲國家房價的漲幅都超過了10%。在房價競高大賽中，愛爾蘭是領跑者，2006年第三季度，居然創造出了高達15%的漲幅。許多分析人士估計，2007年住房市場仍將保持活力。英國著名經濟學家米蘭·卡特樂見其成，認為：“有跡象表明，歐洲經濟將加速增長，這對房地產行業非常有利。” 英國《金融時報》基本上也持這樣的觀點。

不曾料想，轉過年來形勢竟為之一變。法國巴黎銀行07年1月份公布的數據顯示，06年第四季度新房開工數較上年同期下降9.8%。這是自2004年底以來該數據首次下降，并且創下2003年初以來最大降幅。西班牙政府1月中表示，06年度西班牙的房價僅僅上漲了9.1%，漲幅為2000年以來最小。丹麥抵押銀行協會稱，06年第三季度公寓價格增加了2%，第四季度的公寓價格較前一個季度則下滑了1.6%。愛爾蘭的社會經濟調查機構TSB稱，06年下半年愛爾蘭房價增幅為3.8%，不及上半年增幅8.0%的一半。

這些數據說明，就在人們認為房價前景一片光明的時候，不祥之兆其實早已經發生了。而這一切，正是歐洲房價長期非理性上漲埋下的隱患。德國由于近年來經濟景氣度不高，而且住房的供給與需求基本持平，德國大致上有3800萬戶家庭，而該國擁有的住房則已經超過了3800萬套，加之受人口老齡化和出生率下降等因素的影響，所以房價下跌首當其中。目前德國房價和房租同步下跌，由此導致德國住房建設進入負增長階段。

據德國明鏡周刊報道，德國房價下跌引來大批國外購房者，據稱，一家外國房產商在06年7月一單就買入了2.4億歐元的房產。有人據此分析，在未來兩年內，德國家庭數量會有所上升，因此，德國房屋市場上“過剩”和“緊缺”的現象將同時出現。這個分析是否有道理，不僅要視未來兩年德國經濟的前景而定，更要看德國東部既原東德地區經濟復興的程度，如果德國東部地區經濟繼續萎縮，那么，即便西部老工業區經濟有一定程度的增長，也無法從總體上改變德國經濟不景氣的局面。因為諾大的德國戰車，無論其中一個輪子的速度有多塊，只要另一個輪子原地不動，這個戰車就無法真正的前進。

面對原東德地區越來越嚴重的經濟空殼問題，外國購房團的介入，很有可能會導致德國經濟的畸形發展，從而使德國東部成為一個巨大的經濟漏斗，資金、技術、人才、勞動力都被西部地區吸走了。事實上，這個問題已經存在了，并且日益嚴重的引發了許多社會問題，比如東部地區男性公民的婚姻問題已經變得非常嚴峻，他們不得不離家出走，這導致一些城鎮和村莊成為鬼城、鬼村。誰能想象得出，曾經是社會主義陣營楷模的東德，如今竟變成了“萬戶蕭條鬼唱歌”的恐怖地帶。這個結果，無論如何也不該是兩德統一的目的吧。

德國房地產商對國外買主紛至沓來倍感興奮。可是，外國地產商的到來，就能從根本上改變德國房價下跌的走勢么，既然德國東部地區那么多人口的涌入都沒能拉動房價上升，難道說數量有限的外國地產商就有回天之力么？更因為，外國地產商之所以買下那么多房產，完全是出于投機的動機，假如沒有人購買他們手里欠缺競爭力的房子，那么當他們心灰意冷低價拋售房產的時候，其行為對德國房地產業的打擊將會是多么巨大的，不言而喻了。包括德國經濟，都將受到巨大的沖擊。

總體來看，在未來數年內，歐洲房價的走勢不容樂觀。如果再把全球性的通貨膨脹因素考慮進去的話，歐洲房價極有可能步美國房價后塵。或可認為，在06年第三季度觸頂后的歐洲房價，經由這個拐點開始步入下降通道，這個過程很可能是漫長的。這是因為高度市場化的歐洲經濟，受其自身規律的限制，當它循著危機→恢復→膨脹→暴脹這個路經一路走到頭以后，必然要掉頭向下，尋找社會與經濟相互平衡的支撐點。它絕不可能會像英國著名經濟學家米蘭·卡特認為的那樣，經濟將加速增長，這對房地產行業非常有利。

有人認為，美國房價的暴跌，有利于中國房地產業的持續增長，可能，大量的資金將轉移到亞洲房地產市場。這個觀點實在是一廂情愿式的盲目樂觀。目前高不可攀的中國房價，讓全世界都感到害怕，這個時候，誰會來冒險呢。有充分的證據表明，在中國有能力購房的家庭，受當前政策的不確定性和房屋炒作雙重因素的影響，對房地產市場已經持一種觀望和戒備的態度。目前北京二手房市場的火爆，既說明了前期投資型的購房者，正急于出售房屋變現，以規避越來越明朗的地產風險。同時，有購房需求但缺乏資金的人群，面對高不可攀的房價，紛紛把目標對準了“小產權”房和五年前開發的小戶型房屋。

最近一段時間，北京房地產商聯手抵制“小產權”房的行為，一方面說明了既得利益團體對后來者的不能容忍，但也從另一個方面證明，“小產權”房已經成功的搶走了他們的市場份額，北京市房地產業協會公布的數據顯示，18%的市場已經落在了“小產權”房手里。這個比例雖然不算很高，但要是分析一下北京房地產市場的銷售情況，就能看清這里邊的問題了。事實上，北京商品房銷售遠不是任志強忽悠的那個樣子，而是從年初開始就持續走低。尤其是商品房預售制被限制以后，06年度開發商們開發的房屋大概只售出了30%左右，而今年竣工的樓盤，基本上處于“有人問津，乏人真買”的狀態。

縱觀目前的北京房地產市場，已經不是開發商捂盤惜售的問題了。如果說06年開發商確實是在捂盤，以牟取暴利的話，那么現在純屬無奈之舉了。因為除此在沒有別的辦法來為房屋銷售縮量現象自圓其說了。既然房地產商們不愿說真話丟自己的臉面，那么我就成全他們好了，衷心祝愿房價越漲越高。反正漲多少都一樣，想買商品房的，無論房價多高誰也攔不住；想買“小產權”房的，無論誰威脅要炸掉“小產權”房，他也還是要買的。面對中國商品房越漲越高的房價，你當然有權力說，中國房價與歐美不同，走出了一波獨立行情。但千萬別忘記分析一下，沒有交易量只是在那里空漲的行情該算什么行情呢？倒是“小產權”房才是真正的行情，蓋了就有人買。既然如此，那么從“小產權”房的房價上，你一眼就能讀懂，中國房價到底是在下跌還是在上揚？

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