解析房?jī)r(jià)瘋漲實(shí)質(zhì) 地租論能否破冰？

騰訊財(cái)經(jīng)特約
天泰
近日，《南方周末》載文稱，連續(xù)兩年調(diào)控，高漲的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有絲毫回落，反而迎來(lái)新一輪上漲浪潮，而深圳無(wú)疑是其中的“領(lǐng)頭羊”：今年上半年房?jī)r(jià)暴漲了50%以上。“現(xiàn)在樓盤的利潤(rùn)率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了。”

其實(shí)，在此之前，已有開(kāi)發(fā)商透露，樓盤開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開(kāi)發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)則被相關(guān)職能部門層層消化掉了。人民網(wǎng)有網(wǎng)友指出，讀懂了這一個(gè)20%和兩個(gè)40%，我們或許就能明白，為什么會(huì)有半年暴漲50%以上的深圳房?jī)r(jià)，為什么國(guó)際上公認(rèn)的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，而在我國(guó)許多大中城市卻高達(dá)十幾倍？
對(duì)此，著名學(xué)者何新的理論也許能讓我們對(duì)瘋狂的房?jī)r(jià)能有一個(gè)更具高度的認(rèn)識(shí)。
依照何新的理論，目前房?jī)r(jià)的上升問(wèn)題是如棵解釋的呢？目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家和非經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在吵嚷房?jī)r(jià)日高。其實(shí)這完全是基于一個(gè)錯(cuò)誤概念。何新強(qiáng)調(diào)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)日高的，并不是房屋造價(jià)而是地價(jià)——土地使用的價(jià)格，即地租。這個(gè)價(jià)格目前埋在房?jī)r(jià)里，表面上看不出來(lái)，所以大家都以為只是“房?jī)r(jià)”在節(jié)節(jié)高攀，而且認(rèn)為是房地產(chǎn)商人在和窮百姓過(guò)不去，甚至在對(duì)抗國(guó)家宏觀調(diào)控的惡意搗亂。真實(shí)的情況是：由于土地資源的稀缺（不可再生的天然資源）,以及由于城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市中心區(qū)位的級(jí)差地租必然大幅上升;必然導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)快速上升，這就是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖所謂“級(jí)差地租”理論。由此，何新認(rèn)為所以，房?jī)r(jià)的上漲不是經(jīng)濟(jì)泡沫。
那么區(qū)位級(jí)差地租究竟如何計(jì)算？何新指出，只要從一座房子的銷售價(jià)格中扣除其實(shí)際造價(jià)（包括原材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、能源費(fèi)用、稅費(fèi)及貸款利息），所余部分就是其純利，純利中高出其他行業(yè)平均利潤(rùn)率的部分，就是目前房地產(chǎn)業(yè)的暴利，也就是隱含在房?jī)r(jià)后面的級(jí)差地租。因此，正是城市級(jí)差地租的飛迅上漲;成為目前房地產(chǎn)商獲取暴利的主要來(lái)源。所以任志強(qiáng)所說(shuō)是對(duì)的——這種暴利并不是房產(chǎn)商人為地造成的，既不是偷的也不是搶的，而是符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律自然形成的。
至此,有兩個(gè)問(wèn)題叫人費(fèi)解,即為什么這一超額利潤(rùn)——人人都看得見(jiàn)的暴利，目前卻只能落到房地產(chǎn)商們的手中，而落不到：1、土地資源本來(lái)的所有者——國(guó)家手中？2、也落不到土地資源原來(lái)的占有者——那些被強(qiáng)制搬遷的原住民：農(nóng)民和市民的手中？
何新答案有三：1、改革以來(lái)流行的新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書缺乏絕對(duì)地租和級(jí)差地租理論，因此人們至今沒(méi)有考慮在國(guó)家土地政策中，除了土地買賣以及產(chǎn)權(quán)和占有權(quán)轉(zhuǎn)移政策之外，還應(yīng)當(dāng)制訂關(guān)于級(jí)差地租調(diào)整分配的政策和法規(guī)。2、某些替國(guó)家管理土地的官員利用上述地租政策的真空，通過(guò)批地，從房地產(chǎn)商手中坐收巨額賄賂。3、現(xiàn)行土地政策和法律，存在地租法規(guī)方面的盲點(diǎn)，法院無(wú)法介入，因此被強(qiáng)制搬遷的小民百姓處于弱勢(shì)地位，無(wú)法通過(guò)法律來(lái)維權(quán)，尋求合理的地租補(bǔ)償。
這樣，了解上述也就能找到抑制目前房地產(chǎn)熱的治本之道。
對(duì)此，何新認(rèn)為只要國(guó)家對(duì)這一行業(yè)課以重稅，從中對(duì)原住民給予高額補(bǔ)償，迫使房地產(chǎn)業(yè)由目前的暴利利得，回歸到接近國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的正常利得水平，那么房地產(chǎn)熱就會(huì)立即退熱降溫。至于目前的一些遏制辦法，其實(shí)效果則往往適得其反。如提高貸款利率，限制開(kāi)發(fā)征地?cái)?shù)量，加高進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻等；其實(shí)都反而是有助于目前已經(jīng)成形成氣候的少數(shù)房地產(chǎn)大集團(tuán)提高行業(yè)壟斷性，便于其縮減和控剁房源，從而反而有利其進(jìn)一步向上拉高房?jī)r(jià)。
眼下，大家都感慨：從來(lái)沒(méi)有一個(gè)行業(yè)的價(jià)格問(wèn)題像房?jī)r(jià)這樣令人困惑和不安，以致一些學(xué)者發(fā)出了“房地產(chǎn)不是一個(gè)單純的產(chǎn)業(yè)問(wèn)題而是政治問(wèn)題”。誠(chéng)然，老百姓鬧不清產(chǎn)業(yè)問(wèn)題與政治問(wèn)題之間的區(qū)別，不明白是房?jī)r(jià)脫韁使房地產(chǎn)變成了政治問(wèn)題，還是房地產(chǎn)變成了政治問(wèn)題才使房?jī)r(jià)脫韁；然而老百姓想說(shuō)的是，既然房地產(chǎn)已是一個(gè)政治問(wèn)題，那么不用政治智慧恐怕是難以解決了的？

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)