政府邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商把脈當(dāng)心開(kāi)錯(cuò)藥方

——《上海證券報(bào)》2007年7月12第5版

時(shí)寒冰

 
    7月9日，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》刊登了一則頗值得玩味的報(bào)道：《政府邀開(kāi)發(fā)商把脈北京樓市》。大意是，北京市政府組織了一場(chǎng)小范圍、高級(jí)別的座談會(huì)，北京幾家重要的開(kāi)發(fā)商均被邀請(qǐng)與會(huì)，會(huì)議主要議題，是圍繞近一階段的北京樓市，商討促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的“治市良方”。據(jù)知情人士透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹等多位開(kāi)發(fā)商“悉數(shù)到場(chǎng)”。
    樓市有病，讓開(kāi)發(fā)商把脈倘若能夠開(kāi)出正確的藥方，那一定是個(gè)奇跡，因?yàn)闃鞘兄￠_(kāi)發(fā)商和地方政府都難辭其咎，寄希望于開(kāi)發(fā)商開(kāi)出妙方本身就顯得匪夷所思，難道開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)出對(duì)自己不利的藥方？果不其然，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)提到了“資金供應(yīng)不足和土地供應(yīng)不足”的問(wèn)題。
    如果據(jù)此下藥，樓市的病會(huì)藥到病除嗎？不，只會(huì)病得更重。以土地供應(yīng)為例，開(kāi)發(fā)商數(shù)次提到土地供應(yīng)不足的問(wèn)題，要求政府加大土地供應(yīng)量。從表面上來(lái)看，這種要求合情合理，有利于通過(guò)增加供應(yīng)量滿足市場(chǎng)需求，從而，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。但是， 有一個(gè)可怕的問(wèn)題被掩蓋了：倘若這些新供應(yīng)的土地繼續(xù)被開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)將導(dǎo)致什么后果？
    事實(shí)上，我在之前與任志強(qiáng)的辯論中就已經(jīng)提到：假如新增的土地供應(yīng)繼續(xù)被開(kāi)發(fā)商囤積，政府手中可供應(yīng)的土地越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商手中囤積的土地會(huì)越來(lái)越多，他們更有條件利用政府手中可供土地?cái)?shù)量的減少來(lái)制造緊張氣氛，輕而易舉地達(dá)到哄抬房?jī)r(jià)的目的。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地行為置之不理，而單純地增加土地供應(yīng)才是可怕的，這很容易造成肉包子打狗的局面。正確的做法應(yīng)該是，嚴(yán)格清查土地囤積狀況，把囤積在開(kāi)發(fā)商手中的土地依法收回或盤(pán)活，以形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)。另一方面，加大土地供應(yīng)量，尤其是社會(huì)保障性住房的供應(yīng)量。倘若由開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)藥方，除了肥了這些本身已經(jīng)富得流油的“游醫(yī)”之外，很難會(huì)對(duì)促使房市健康發(fā)展真正有大的幫助。
    同樣，要解決“資金不足”的問(wèn)題無(wú)非是讓銀行提供一些“方便”，多給開(kāi)發(fā)商提供一些融資渠道，但是，這樣也會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果。
    其一，銀行貸款向房地產(chǎn)進(jìn)一步傾斜，有可能制約其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)先生曾指出：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)占用的銀行資金已經(jīng)太多。在一線城市，房地產(chǎn)業(yè)占用的商業(yè)銀行資金有多達(dá)50%—60%的，甚至更多的。房地產(chǎn)業(yè)占有過(guò)多的資金資源，那么原來(lái)其它產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)資金必然大量壓縮，這樣必然使許多產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重?cái)D壓，導(dǎo)致貸款困難，企業(yè)流動(dòng)資金嚴(yán)重不足。
    其二，通過(guò)對(duì)更多銀行資金的占用綁架銀行，進(jìn)而綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)。由于銀行在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)陷得太深，它已經(jīng)自覺(jué)站在開(kāi)發(fā)商一邊，成為助推房?jī)r(jià)上漲的一支重要力量，這將進(jìn)一步加劇地產(chǎn)泡沫。而開(kāi)發(fā)商在得到銀行貸款的同時(shí)，也把更多風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去，他們?cè)诤逄Х績(jī)r(jià)時(shí)就不再有后顧之憂，房?jī)r(jià)只會(huì)變本加厲地瘋漲。
    韓國(guó)和日本都曾經(jīng)歷過(guò)房市泡沫破滅后的痛苦，但是，房市泡沫對(duì)日本的危害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于韓國(guó)，原因就在于日本房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)韓國(guó)。這一教訓(xùn)值得我們吸取。
    其三，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)通過(guò)預(yù)售款獲取建設(shè)資金，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。由于已經(jīng)得到預(yù)售款，開(kāi)發(fā)商失去提高房屋建設(shè)質(zhì)量的動(dòng)力，由此引發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題舉不勝舉。而且，開(kāi)發(fā)商在不為收回成本擔(dān)憂的情況下，可以在悠然自得中拉抬房?jī)r(jià)。有的開(kāi)發(fā)商干脆在拿到預(yù)售款后逃之夭夭，這種事件經(jīng)常都在發(fā)生。
    樓市有病，別指望開(kāi)發(fā)商開(kāi)出正確藥方，因?yàn)樗麄冏约壕褪遣∫蛑唬∵z憾的是，有關(guān)部門似乎特別重視開(kāi)發(fā)商的聲音。2005年8月，央行曾經(jīng)發(fā)表報(bào)告建議取消期房預(yù)售制度，把眾多開(kāi)發(fā)商嚇得魂不附體，立即游說(shuō)有關(guān)部門，隨后便有了“行業(yè)主管部門召集地產(chǎn)商開(kāi)會(huì)，聽(tīng)取地產(chǎn)企業(yè)對(duì)央行建議的意見(jiàn)”，之后便再?zèng)]有下文。類似的這種受民眾歡迎的調(diào)控措施因問(wèn)計(jì)于開(kāi)發(fā)商而胎死腹中的事情已出現(xiàn)多起。
    傾聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的聲音并不錯(cuò)，所謂兼聽(tīng)則明，但如果只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的而忽略民眾的聲音，則可能走入偏聽(tīng)則暗的迷途，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與地方政府在利益上具有同向性，其聲音已經(jīng)夠強(qiáng)大的了，現(xiàn)在，政府更應(yīng)該認(rèn)真傾聽(tīng)一下民眾的呼聲和建議，應(yīng)該問(wèn)計(jì)于民而不是問(wèn)計(jì)于商。

    后記

    此文曾寄給一家報(bào)社評(píng)論編輯，編輯刪改后找總編審閱，總編看后說(shuō)：“時(shí)寒冰是開(kāi)發(fā)商恨之入骨，恨不能殺的人，怎么能用他的稿件？以后房地產(chǎn)廣告還怎么做？”編輯寫(xiě)信于我，說(shuō)明情況。我復(fù)信勸他不必在意。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)不少報(bào)社都是被這種領(lǐng)導(dǎo)把持住的，把被閹割的人安置在媒體一把手位置上是閹割媒體的捷徑。由這些被閹割得能通過(guò)ISO900認(rèn)證的家伙把持著媒體，媒體還怎么陽(yáng)剛？最后，我寫(xiě)了一行字：“房地產(chǎn)的事情我會(huì)繼續(xù)努力推動(dòng)。越是這樣，越需要更加努力。”

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