即使樓市調(diào)控政策不出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，也不要買房
 
杜文

   昨日，財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀發(fā)表了一篇《如果樓市調(diào)控政策不出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，買房吧》一文，這篇文章完全是一篇誤導(dǎo)消費(fèi)者，為開發(fā)商托市的文章。

    在這篇文章中,葉檀關(guān)于樓市調(diào)控政策的一些分析和觀點(diǎn)是正確的，但是，結(jié)論卻完全錯(cuò)了。如果筆者沒有理解錯(cuò)的話，葉檀女士的基本觀點(diǎn)是：目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的已經(jīng)值得懷疑，因?yàn)檎{(diào)控的結(jié)果和目的已經(jīng)背道而馳。在現(xiàn)有的調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)已經(jīng)越來越集中在少數(shù)國有企業(yè)手中，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)必將形成壟斷價(jià)格。這種壟斷價(jià)格只能上漲，不能下跌。所以房?jī)r(jià)只能越來越高。如果房?jī)r(jià)下跌，只有一個(gè)條件出現(xiàn)，即中國經(jīng)濟(jì)崩潰（這里葉檀女士沒有明說，只是暗示）。但在這種條件下，人們“工資存款財(cái)富下降，能買得起房的人也就不多了”。因此，人們要趕緊“買房吧”。

    其實(shí)，這是一種非常糊涂的認(rèn)識(shí)，一種邏輯混亂的分析。這篇文章也具有很大的欺騙性.

     葉檀女士以其獨(dú)特的語言風(fēng)格進(jìn)行財(cái)經(jīng)評(píng)論，公允地說，她很多評(píng)論文章寫的還是不錯(cuò)的。但對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)論卻大失水準(zhǔn)，對(duì)壟斷市場(chǎng)和自由市場(chǎng)也分辨不清，對(duì)中國的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，甚至還缺乏生活常識(shí)。屢屢像一個(gè)書呆子一樣縱論復(fù)雜的、變化莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

     葉檀的錯(cuò)誤在于，首先，她沒搞明白目前房地產(chǎn)壟斷的問題，也不清楚壟斷有沒有良性的一面。事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商是一個(gè)既得利益集團(tuán)，這個(gè)利益集團(tuán)和一些地方政府互相利用，操縱著整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)完全被他們操縱，市場(chǎng)買賣雙方中的買方?jīng)]有任何話語權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)看似處于自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)質(zhì)上開發(fā)商已經(jīng)完全壟斷了房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)是一個(gè)壟斷價(jià)格。如何判斷壟斷，很多人以行業(yè)企業(yè)的數(shù)量多寡為標(biāo)準(zhǔn)，如只有少數(shù)控制，就是壟斷，否則就是自由競(jìng)爭(zhēng)。但在房地產(chǎn)業(yè)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)完全不正確的。目前中國的開發(fā)商雖然很多，但在根本上是他們壟斷著房地產(chǎn)業(yè)，也是以壟斷價(jià)格出售商品房。

    為什么這么說呢？房地產(chǎn)的地域性、房地產(chǎn)缺乏替代品、中國土地制度的公有性和開發(fā)商劣根性決定了當(dāng)前房地產(chǎn)是壟斷行業(yè)的。以北京為例，北京有近3000多家房地產(chǎn)開發(fā)商，北京每個(gè)城區(qū)的開發(fā)商表面上不是以統(tǒng)一的價(jià)格銷售的，但是，這些開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的是誰的房?jī)r(jià)更高，而不是價(jià)格更低。如果人們有興趣，就可以看到查一下，后開盤的總比先開盤的更貴。所以，開發(fā)商才捂盤惜售。現(xiàn)在沒有明顯的證據(jù)表明這些開發(fā)商地串通一氣，但是從現(xiàn)象上看，最起碼是心照不宣，達(dá)成了默契。按著自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到均衡價(jià)格是以相互壓價(jià)，大打價(jià)格戰(zhàn)形成的。在家電、電腦等大眾消費(fèi)品市場(chǎng)中經(jīng)常出現(xiàn)這種現(xiàn)象。但房地產(chǎn)開發(fā)商卻反向而行，這不能不說明在房地產(chǎn)存在壟斷。也許有人認(rèn)為，后來者賣得更貴是因?yàn)樾枨笸?，仍是市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果所致。其實(shí)，這絕對(duì)是騙人的謊言。房?jī)r(jià)飆升重要的原因是開發(fā)商形成了一種默契后，捂盤惜售制造“房荒”的假象，散布虛假信息，引起恐慌，再加上投機(jī)投資者的炒作和銀行等金融機(jī)構(gòu)的幫忙造成的，而不是什么剛性需求所導(dǎo)致的。即便有剛性需求，也不至于這樣瘋狂上漲。

     表面上目前房地產(chǎn)業(yè)是自由競(jìng)爭(zhēng)的，本質(zhì)上是開發(fā)商以另一種形式壟斷著。因此，葉檀女士心目中美好的“由商人之間競(jìng)爭(zhēng)形成的均衡價(jià)”就從來沒出現(xiàn)過，而“特權(quán)企業(yè)瓜分”實(shí)始終存在著。因?yàn)楝F(xiàn)階段開發(fā)商因?yàn)橥恋仃P(guān)系基本上都和政府有著千絲萬縷的利益關(guān)系，哪一個(gè)開發(fā)企業(yè)不是特權(quán)企業(yè)呢？

    顯然，葉檀心目中始終存在著房?jī)r(jià)是一個(gè)“由商人之間競(jìng)爭(zhēng)形成的均衡價(jià)”的幻想，并認(rèn)為這種價(jià)格是合理的。事實(shí)上，這只是葉檀女士心目中自我想象的海市蜃樓，很美，但是虛幻的。葉檀女士應(yīng)該走出書齋看看，不要只在書齋中看一些書面資料進(jìn)行自我演繹自我推理。無論文章邏輯上多么正確，數(shù)據(jù)多么翔實(shí)，但不符合實(shí)際情況，只能算是騙人的文章。

    第二，葉檀并不明白壟斷市場(chǎng)的問題。在她心目中凡是壟斷的就是壞的，顯然，這是缺乏經(jīng)濟(jì)常識(shí)。如果真得像葉檀所說那樣出現(xiàn)“一個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)由幾個(gè)特權(quán)企業(yè)瓜分”，那么房?jī)r(jià)降下來的可能性大大增加，樓市調(diào)控也不至于這么麻煩，政府只要找到幾個(gè)企業(yè)的老總,問題就會(huì)迎刃而解。建設(shè)部、國土資源部的官員也免了挨罵，也不必整天對(duì)房地產(chǎn)種種問題焦頭爛額；其它部委也落得個(gè)輕松自在。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)問題的存在一個(gè)重要的原因就是“偽市場(chǎng)化”的存在。本來中國的土地屬于國有，政府控制著土地，土地這么一個(gè)重要的要素掌握在政府手里，讓政府脫離干系顯然是不現(xiàn)實(shí)的。但是，政府負(fù)又有公共事業(yè)的的職責(zé)，不是市場(chǎng)的主體。這樣，以土地為核心房地產(chǎn)開發(fā)，如何能夠完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化？政府既然參與進(jìn)來必然稀世市場(chǎng)化色彩。葉檀女士的自由市場(chǎng)概念始終是一廂情愿的。中國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深刻內(nèi)涵估計(jì)葉檀從來都沒有思考過。

    葉檀文章的本質(zhì)還是為開發(fā)商托市，整篇文章隱含一個(gè)開發(fā)商一直鼓吹的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是漲的！只不過是加了一個(gè)隱含的限制條件：房?jī)r(jià)不漲了，中國經(jīng)濟(jì)也就崩潰了，你也更沒有錢了！所以，葉檀的結(jié)論是：買房吧!

    實(shí)際上，消費(fèi)者和開發(fā)商的博弈已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)刻，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京5月份房產(chǎn)交易量幾乎同比下降了50%，而天津5月份以來，商品房的成交量環(huán)比連續(xù)幾周呈下降趨勢(shì)。尤其是5月27日至6月2日，全市商品房共成交16.50萬平方米，較上一周19.16萬平方米下降了近14%。其中，市內(nèi)六區(qū)下降了33%，郊區(qū)縣下降了3.50%。樓市有價(jià)無市已經(jīng)出現(xiàn)了端倪。廣州、深圳也是最后的瘋狂。對(duì)開發(fā)商來說更為嚴(yán)重的是，南京出現(xiàn)了新的調(diào)控措施，實(shí)行“一樓一價(jià)”為核心的嚴(yán)厲行政措施。這個(gè)措施對(duì)開發(fā)商來說是最害怕的，一旦在全國推廣，其暴利、盤剝的日子將要終結(jié)。通過種種跡象判斷，南京的措施具有試驗(yàn)性質(zhì)，不排除全國推廣的可能。這樣，開發(fā)商不免提心吊膽，希望趕緊出售，獲得暴利。葉檀的這篇文章，正是適應(yīng)了開發(fā)商的這個(gè)要求。只不過更有欺騙性而已。

    總之，葉檀女士這篇文章主旨和她此前房地產(chǎn)文章一樣，為開發(fā)商托市。現(xiàn)在的情況下，無論調(diào)控政策改變與否，只要房?jī)r(jià)在高位上運(yùn)行，消費(fèi)者就沒有必要著急買房。對(duì)目前的高房?jī)r(jià)人們也沒有必要恐慌，因該保持理性和冷靜，要堅(jiān)信世界上從來沒有一成不變的事情。“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是漲”的這個(gè)觀點(diǎn)只是個(gè)謊言。如果現(xiàn)在著急買房，正中了開發(fā)商及其幫兇的奸計(jì)。

附葉檀女士的文章：

如果樓市調(diào)控政策不出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，買房吧

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)還按目前的方法調(diào)控下去，大家還是及早買房吧。

    在短期內(nèi)樓市在調(diào)控之下越調(diào)越高固然是一個(gè)原因，更關(guān)鍵的因素以庸醫(yī)之術(shù)救治樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的調(diào)控后遺癥。悲觀論者謝國忠在股市如其所愿地大幅深挫后繼續(xù)悲觀，這次的目標(biāo)是樓市。他預(yù)測(cè)，由于股市調(diào)整、存款利率低、通脹到年底將達(dá)到4%等綜合因素，房?jī)r(jià)的反彈也許至少會(huì)延續(xù)到今年年底。

    謝國忠說了一半正確的話，中國的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，不過中國房?jī)r(jià)從來就沒真正降過，其原因并不在于股市泡沫崩潰財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移等，資產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)股市樓市均有利，美國1929年大股災(zāi)之前幾年，樓市作為預(yù)演節(jié)節(jié)攀升。中國樓市的畸形市場(chǎng)化以及樓市調(diào)控綜合癥，才是中國房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的真正動(dòng)力。

    我們的所有調(diào)控政策都是旨在抑制房?jī)r(jià)，但當(dāng)調(diào)控政策出臺(tái)的效果屢屢與房?jī)r(jià)背道而馳，而政策還在依循老路不斷出臺(tái)時(shí)，那么，調(diào)控者的真正目標(biāo)也就值得懷疑，到最后，連樓市上漲的真正動(dòng)因也不甚了然起來，還得勞煩建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部等八部委興師動(dòng)眾到5月房?jī)r(jià)漲幅較快的城市走一圈。這真是一個(gè)尖銳的諷刺。

    樓市調(diào)控綜合癥重要表現(xiàn)是市場(chǎng)集中度提高，大批可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給的中小房地產(chǎn)商如同韭菜齊刷刷被割，馮侖稱之為房地產(chǎn)“集中營”。

    企業(yè)規(guī)模快速集中，去年年初萬科的市值約300億元，到年底超過800億，位居末席的房地產(chǎn)上市公司市值也在600億元以上，前年萬科剛超過100億元的銷售額，去年達(dá)到212億元，今年如果不出意外，萬科會(huì)有400億元的銷售，市值會(huì)到1400億元。去年全球最大的住宅公司營業(yè)額是115億美元，如果對(duì)比人民幣3%~5%的升值幅度，萬科在3~5年會(huì)成為全球最大的住宅公司。

    企業(yè)的性質(zhì)和構(gòu)成成份的集中，A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)越來越向國有企業(yè)集中。三年前A股上市公司的前十位60%是民營，還有一部分混合經(jīng)濟(jì)，少數(shù)一兩家是國營，去年A股前十位上市公司，60%是國營大企業(yè)，兩三家混合經(jīng)濟(jì)，只有一家民營企業(yè)。

    房地產(chǎn)資源開始向政府集中，特別在低收入和經(jīng)濟(jì)適用房方面的資源，行業(yè)游戲規(guī)則將發(fā)生非常大的變化。

    不言而喻，房地產(chǎn)離市場(chǎng)更遠(yuǎn)，由商人之間競(jìng)爭(zhēng)形成的均衡價(jià)將遙不可及，一個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)由幾個(gè)特權(quán)企業(yè)瓜分，壟斷價(jià)格近在眼前。雖然在今年下半年開始，政府的低價(jià)房應(yīng)該陸續(xù)推向市場(chǎng)，從理論上可以降低房?jī)r(jià)，但降的是總體的平均價(jià)格，低價(jià)房的價(jià)格仍然有所上升，高檔房更會(huì)大漲。

    所謂以政府制約負(fù)外部性，從來都是個(gè)倒果為因的說法，正因?yàn)閺囊婚_始就混淆了市場(chǎng)監(jiān)管與市場(chǎng)主體的邊界，所以房?jī)r(jià)越來越高，負(fù)外部性無法遏制。廣州房?jī)r(jià)在2003年土地政策轉(zhuǎn)向集約型的招拍掛之后節(jié)節(jié)竄升就是一例，尋租空間大增，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛囤地以求增值，同時(shí)開發(fā)高檔房以求利潤(rùn)最大化。從2003年到2006年，廣州房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超過50%。6月21日，上海新江灣城D1地塊被綠城集團(tuán)奪得，掛牌起始價(jià)5.16億元，折合畝價(jià)為580萬元／畝，樓面價(jià)5123元／平方米，競(jìng)買方還需要另外支付290元／平方米的大配套費(fèi)用。地塊土地面積5.9253萬平方米，容積率1.7，按照奪標(biāo)價(jià)，樓板地價(jià)高達(dá)12509元/平方米。綠城宋衛(wèi)平表示，如果造精裝修房，公司初步估算的成本價(jià)格就將達(dá)到19000-20000元/平方米。比較一下前年及去年由合生及華潤(rùn)爭(zhēng)得的新江灣城前兩幅地，面積分別達(dá)18萬平方米和14萬平方米，樓面地價(jià)分別為5617元／平方米和6676元／平方米，一年間價(jià)格上漲近一倍。

    同時(shí)，有助于打破土地高價(jià)惡性鏈條的嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房、不支持個(gè)人合作建房等政策，說明土地政策不可能松動(dòng)——不要奢望房?jī)r(jià)下降。價(jià)格會(huì)高到整體經(jīng)濟(jì)無法承受，地價(jià)才會(huì)下降，這是潛規(guī)則的核心，要認(rèn)清這一點(diǎn)。

    資產(chǎn)價(jià)格一高，為民請(qǐng)命的人就熱烈建議政府加稅，似乎房?jī)r(jià)上升就是因?yàn)橐酝闹刂囟愘M(fèi)不夠重。中國房地產(chǎn)稅費(fèi)少嗎？這種掠奪民財(cái)?shù)酿t主意從來都很有市場(chǎng)，近期某些城市悄沒聲地取消了一些優(yōu)惠稅率。加稅表面上也許是抑制投資，在供需矛盾激烈的情況下，實(shí)際上是抑制交易轉(zhuǎn)嫁成本。如果那么痛恨房地產(chǎn)投資，人大立法規(guī)定購買第二套住宅為違法行為，同時(shí)取消任何形式的高檔公務(wù)員住房，豈不簡(jiǎn)單得多？增稅政策已經(jīng)嚴(yán)重地摧毀了中國股市的信心，使之成為一個(gè)追逐認(rèn)沽權(quán)政的投機(jī)場(chǎng)所，人們對(duì)于價(jià)值論已經(jīng)不屑一顧?，F(xiàn)在有人希望再次借助稅收，使樓市一蹶不振。事實(shí)上，不清理稅收環(huán)境征稅的結(jié)果，必然是所有的稅收都?jí)旱侥切┦杖胪该鞯摹⒅荒芸抗ば綖樯娜祟^上。

    征稅論者在論述不動(dòng)產(chǎn)保有稅的國際慣例時(shí)，總是忘記提一句，在人口高峰時(shí)解決住房問題，“國際慣例”是兩手準(zhǔn)備：一是政府保障供給，二是由政府鼓勵(lì)拓寬融資與供給渠道，從來沒有聽說土地與信貸雙緊縮之下房?jī)r(jià)下降之事，如果此舉可行，經(jīng)濟(jì)規(guī)律應(yīng)該重寫。

    房地產(chǎn)金融直接決定了銀行貸款的質(zhì)量，如果中國各大城市像香港一樣讓幾十萬供樓一族成為負(fù)翁，建言者是不是準(zhǔn)備給中國剛剛走出破產(chǎn)邊緣、在股市圈了點(diǎn)錢、核心資本充足率上升的銀行填窟窿？雖然安永為2006年初中國的銀行共有9000億不良貸款的數(shù)據(jù)為中國政府道歉，但其中提示包括關(guān)注類貸款的地產(chǎn)類不良貸款達(dá)5250元，占比近六成，具有參考價(jià)值。即使這一數(shù)據(jù)不可靠，上海銀監(jiān)局去年一至九月上海房貸不良貸款增加四成的數(shù)字，雖然不良貸款絕對(duì)值不高，也應(yīng)該讓金融主管者驚出一身冷汗。如果房?jī)r(jià)急降，政府得準(zhǔn)備再次為銀行剝離不良貸款，或者發(fā)動(dòng)股民獻(xiàn)愛心買銀行股。

    最后，地方政府經(jīng)營城市的動(dòng)機(jī)仍然強(qiáng)烈，有同事去東北一中等城市，感慨就事論事討論房地產(chǎn)的荒唐，因此當(dāng)?shù)卣疄槔瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行舊城改造，把房地產(chǎn)當(dāng)作惟一的武器，房地產(chǎn)開發(fā)商幾十億元的投入就能換來上百畝的地，以及貴賓級(jí)的禮遇。在沒有為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)找到發(fā)展之路以前，土地經(jīng)濟(jì)仍是主要的甚至惟一的辦法，在書房撒豆成兵者提出的種種降價(jià)設(shè)想純屬畫餅。最新的例子是，重慶在公布成為城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之前的九天，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲7.6%。

   房?jī)r(jià)越高，政府越有理由調(diào)控；越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高——這說明，核心調(diào)控政策已經(jīng)破產(chǎn)，某些政策甚至南轅北轍。

    為高房?jī)r(jià)所苦的人希望保障自己的住房權(quán)益十分正常，但有必要了解中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，才知道如何保障自己的利益。不然，就會(huì)被某些漂亮的言辭所惑，上個(gè)大當(dāng)。如果政策在屢次調(diào)研之后，仍對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行目前的調(diào)控政策，趕緊買房才是上策。除非你有耐心等到中國經(jīng)濟(jì)急挫，不過，那時(shí)候工資存款財(cái)富下降，能買得起房的人也就不多了。不然，香港人為什么不趁房?jī)r(jià)低靡時(shí)入市，道理無他，買不起就是了。
 
 

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