中國樓市：氣球經濟與泡沫經濟之辨

第一財經日報

　　總體上來說，我國樓市是一種氣球式發展狀態，具有良好的宏觀經濟基本面，也有投機炒作的負面因素。

樂耀輝

我國樓市是一種氣球式發展狀態，具有良好的宏觀經濟基本面，也有投機炒作的負面因素。因此草率地說中國樓市泡沫很大是不準確的表現，也是對經濟現象一種窠臼的表達方式

早在幾年前就有人預測，中國樓市泡沫馬上就會破滅，但樓市不僅沒有崩盤，反而節節高升。盡管政府不斷出臺調控政策，樓市仍未降溫。這不，今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格繼續上漲，同比漲幅6.4%，其中深圳12.3%、北京10.3%。

泡沫經濟誤區

樓市泡沫論從2004年起就沒有消停過，而且一波聲浪高過一波。認為樓市有泡沫的人理直氣壯，也受到廣大市民的擁護；認為樓市沒有泡沫的人頭頭是道，卻成為“人民公敵”。中國樓市泡沫論早已社會化，上至政府官員，下至平頭百姓，沒有一個不卷入這個漩渦之中。

最近，也就是6月12日，房地產“領袖”、萬科董事長王石再次拋出樓市泡沫論，猶如一顆重磅炸彈，狠狠地擊中些微沉寂的樓市。王石表示，中國房價漲得太快，而且持續時間很長，已經出現泡沫，泡沫一定會破裂。

其實，從王石的這段表述中就可以發現破綻，也是王石和其他泡沫論者最大的誤區所在。中國房價漲得太快，持續時間很長，這恰好不是泡沫經濟的特征，而是另一種經濟形式——氣球經濟的表象。

氣球經濟特征

關于氣球經濟，大家都很陌生，因為在經濟學領域幾乎看不到這個詞匯，這是我針對泡沫經濟而首次提出來的一個經濟學概念。氣球經濟與泡沫經濟有很多相同之處，卻也有完全不同之處。

首先，從最簡單、最表象的角度來區分泡沫經濟與氣球經濟。在日常生活中，我們經常看到肥皂泡、水泡等，它們的最大特點就是泡沫迅速形成之后馬上破裂，形成與破裂之間的時間差很短，泡沫容易形成，更容易破裂。

而小孩子經常玩弄的氣球則不一樣，要不停地吹氣，氣球才會快速變大；而且氣球變大的速度與吹氣人的吹氣能量成正比，如果不吹氣，氣球就停止變大，如果瘋狂地吹氣，超過氣球容量時就會破裂。從氣球膨脹到破滅，有一個持續的過程，受外界因素影響比較明顯。

我們不妨來看看歷史上歷次著名的泡沫經濟，例如荷蘭的郁金香泡沫，從1634年泛起，到1637年破滅，歷時3年。法國的密西西比泡沫從1719年持續到1720年，前后不足2年。英國1720年的南海泡沫才維持1年。在20世紀90年代的墨西哥、俄國等地出現的金融泡沫的持續時間都超過2年?？梢娕菽洕且环N持續時間非常短的猛漲猛跌的經濟現象，這與我們日常的肥皂泡具有高度的相似性。

但是我國房價從2003年開始猛漲，直到現在還在快速上漲，未來一段時間還將依然保持上升趨勢，長達5年之久，這基本上不是泡沫經濟的時間周期，而是我認為的氣球經濟的時間周期。

再次，從泡沫和氣球的形成與破滅的條件來進一步分析兩者之間的深度差異。正如上文所說的那樣，肥皂泡的形成條件非常簡單，只需要輕輕一吹，就有很多絢麗多彩的泡沫飄舞在空中，連三歲的小孩都能吹出肥皂泡。而且肥皂泡的容量和外圍邊際幾乎是完全沒有受壓能力，也就是說幾乎不存在安全邊際，只要是肥皂泡就一定會破滅。

相對而言，氣球的形成條件就不一樣了，不僅取決于吹氣人的吹氣能量與其吹氣球的心態，還取決于這個氣球的容量、氣球邊際的厚度和外圍室溫等環境因素。從這些條件就不難發現，一個氣球的破滅并不是輕而易舉的。實際上，很多氣球不一定會破滅，大部分是慢慢漏氣癟了，還有的是人為弄破，比如擠壓、踩踏、針刺……

氣球經濟相對理性

那么回歸到經濟領域中，泡沫經濟的形成條件也是相對簡單的，那就是由于經濟投機活動而導致市場價格大起大落的現象。泡沫經濟完全脫離經濟基本面，價格與價值的嚴重脫軌、純粹的投機倒把是泡沫經濟的罪魁禍首。泡沫經濟的破滅是必然的，沒有挽救的辦法。

而氣球經濟則顯得更加理性，其形成條件包含宏觀經濟基本面的高速增長、供不應求關系的偏緊、投資者與投機者的熱情參與等。也就是說，氣球經濟是建立在宏觀經濟基本面上的快速發展的經濟現象，價格依然是反應價值的合理指標。氣球經濟與氣球本身一樣，不一定會破滅，如果能夠及時增加氣球的安全邊際、吹氣人停止無節制的吹氣等。

這時候，再來看看我們中國的樓市問題。第一，中國經濟持續高速增長，GDP增長率常年在9%左右，2006年達10.5%以上。第二，中國城市化進程的加速，大量人口涌入城市，長期以來，城市住房處于供不應求的偏緊狀態。第三，中國儲蓄高達14萬億元，而國內投資渠道明顯不足，導致大量資金進入樓市。以上三點是目前我國房價高漲的核心要素，也是房價可以持續上漲的關鍵所在。而樓市中存在的投機行為、房地產商與地方政府的利益勾結以及我國住房供應結構的失衡等因素則是房價快速上漲的輔助性因素。

氣球經濟破滅危害更大

在經濟領域也是如此，瞬間產生的泡沫經濟，基本上是經濟層面的矛盾，破滅之后，經濟將在很長一段時間內處于低迷狀態，難有發展，而社會穩定則不會受到太大的反作用。但氣球經濟完全不一樣，由于形成過程持續的時間比較長，各種社會矛盾深深地滲透到經濟矛盾之中，破滅之后，不僅經濟會完全崩潰，社會體系也會發生巨大的裂變。

因此，氣球經濟主導下的我國樓市，雖然是一個樂觀的狀態，但如果繼續任由我國樓市這只氣球繼續高速膨脹，超越其安全邊際而轟然破裂的話，這個后果并不比泡沫經濟下的房地產市場樂觀。

目前，我國樓市的核心問題是如何控制樓市氣球的膨脹速度以及增加樓市氣球的安全邊際，只有同時做到這兩點，才有可能避免我國樓市氣球的破滅?？刂茦鞘袣馇虻呐蛎浰俣?，一是增加土地供應；二是改善住房供應結構（尤其要完善廉租房制度）；三是打擊官商勾結，消除樓市腐?。凰氖羌铀俎r村經濟發展，分流城鎮住房人口。至于增加樓市氣球的安全邊際，主要是規范房地產市場，建立相對完善的市場機制，比如取消預售制度、建立房價信息披露體制等。

總體上來說，我國樓市是一種氣球式發展狀態，具有良好的宏觀經濟基本面，也有投機炒作的負面因素。因此草率地說中國樓市泡沫很大是不準確的表現，也是對經濟現象一種窠臼的表達方式。但我們也要充分地意識到我國樓市氣球經濟的危害性，有效避免樓市氣球的破滅。（作者為廣州財策咨詢管理有限公司董事總經理）

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