深圳房地產專項整治重磅出擊　絞斷炒房食物鏈

來源: 21世紀經濟報道(廣州)

本報記者 丘慧慧 徐廣蓉 深圳報道

6月15日，深圳多日大雨后轉晴。

建設部、國土資源部、財政部等八部委“房地產市場秩序專項整治”近日啟動。

“我們正在開預備會”，深圳市政府一位人士告訴記者。是日，深圳市政府召集市規劃局、國土局、審計局、監察局、國稅局、地稅局、發展和改革局、工商局等相關負責人召開全天閉門會，這也是為應對此次專項整治行動而召開的前期預備會議。

整治行動緣由是近期發布的深圳樓價波動。

記者獲悉，此次清查將先要求企業自查自糾，隨后還將曝光一批違規的典型房地產企業。“深圳事實上已經成為新一輪國家地產整治行動的重點城市之一。”深圳市政府某人士表示。

據業內人士透露，混亂的情形主要出現在二手房市場。“有的房子已經倒了三四手”，這個市場“十年都沒有人來查過”。

本報記者深入調查發現，圍繞深圳這個炒樓“食物鏈”食利分肥的有房產中介、私募炒家等形形色色的人群。

嚴查中間交易

6月14日新華社報道，國家發改委、國家統計局發布的統計數據顯示，今年5月份，全國70個大中城市新建商品 房價格同比上漲達6.6%；深圳、北京等城市漲幅仍超過兩位，分別為12.3%、10.3%。而來自深圳市土地和房產交易中心的信息的數據稱：5月份全市商品房成交均價為每平方米14223元，比4月份更是上升22.86%。

高房價引致各方連鎖反應。據了解，由建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國家稅務總局、國家發改委、國家工商總局聯合下發了“關于開展地產市場秩序專項整治的通知”，廣東省建設廳、國土資源廳等十大廳局、以及深圳市政府也分別下發了針對本次整治行動的緊急通知。

通知強調，本次整治工作方案重點在于：依法查處房地產開發企業違法違規行為；依法查處房地產領域涉及的有關部門及其工作人員違法違規行為；三，依法查處拆遷企業、中介機構及其從業人員違法違規行為；四，開展警示教育和案件曝光，選擇部分違法違規典型案例予以曝光。

該人士透露，此輪整治行動路線圖為：今年7月前進行企業自查和收集、整理投訴階段，要求房地產開發企業要完整填寫《開發項目自查表》；8月地級以上市主管部門組織檢查；今年9-10月，將“抓典型”，對檢查中發現的違法違規案件進行曝光。

據悉，本輪行動主要將“查處開發、拆遷、中介等企業違法用地、擅自改變規劃、發布虛假廣告、非法預售、囤積房源、哄抬房價、合同欺詐等行為”放在工作的重中之重。

中介商們頓感生意難做。“十年都沒有人來查過”，一位浸淫多年的地產中介公司營銷經理張千(化名)一聲感嘆。

在張千的記憶里，自他投身房地產業以來，他所在的地產中介業正隨著飆升的房價變得如日中天。深圳房地產價格已經從2002年的最低谷均價4000左右升至今年5月的均價超過14000元。絡繹不絕的買房者、房價的快速上升、深圳二線關內日益緊缺的房源使深圳正在成為甚至比北京、上海更有投資價值的炒樓天堂，同時也為地產中介們帶來了更多豐厚的盈利空間。

“食物鏈”調查

一個月房價環比上升22.86%，誰在爭食這中間的差價？本報記者力圖還原炒樓市場背后隱藏的炒房“食物鏈”。

“你在中介公司看到的很多房源已經是被倒手過三四次的房子，”一位從事該行業十多年的營銷總監透露，在深圳關外二手房市場上60%-70%都經過了炒家的手。深圳房價的一路瘋漲，已經使房屋更多地被視為投資品。由于一手房供應短缺，深圳的二手房成交量已經高于一手房，比例為1.46：1。這個涉及部門多、環節復雜、監管不力的市場，成為炒家云集的地方。

存在于這個鏈條上的首先是開發商。由于幾乎已經沒有一手房，開發商捂盤已經成為一種常態。記者在調查中了解到，深圳南山某樓盤已經封頂，可是售樓部小姐仍然表示，開盤時間沒有定，價格沒有定。一位開發商老總笑言，雖然取得預售資格的項目要立刻開始銷售，公示價格，但有很多理由可以表明自己不具備預售條件，例如要精 裝修，配套沒有完善等。

其次是炒家。“海陸空”是一個職業炒家，從2003年到2007年，他已經從一個不起眼的小炒家發展成為炒房聯合坐莊的莊家之一，身家由不到10萬迅速上升到了上千萬。

“凡是這個片區的小 戶型，只要質量稍微好的，都被這‘海陸空’等收入囊中，”一位知情者透露，“他們每人手中都在很多地鋪有幾個非常要好的‘線人’，偶爾還會回饋一些‘小紅包’，看介紹的房子的價格而定，幾百到千元不等；而這些線人，都是中介地鋪中業績較好的業務員，消息靈通，一旦有符合他們要求的盤，不需要在地鋪的電腦上網登記，直接就被搶走了。”

就這樣在大量囤積之后，在日漸饑渴的市場供求關系的推動下房價飚漲，“一個月套利20%到30%，是家常便飯”。

炒家還是小巫。而據記者了解，一些具有私募背景的炒家，“吃下”整個樓盤都不成問題。據一位在梅林工作的地鋪銷售人員介紹，大的炒房資金往往依托于一些私募基金或者是一些小型的民營機構的老板，甚至由有資金實力的中介經紀公司直接參與。他們熟悉市場，并且和開發企業有私人關系，能夠在一級半市場上大量吃進樓盤。例如一些樓盤的尾樓整體收購，或者一些小型開發商在資金鏈緊張急于資金回籠的時候，整個樓盤一起出讓，還有一些處于抵押狀態的樓盤更為便宜，“所謂的‘內部認購’很大部分就是走的這個渠道”，那位銷售人員說。這些樓盤很快就被分化，在三級市場上出現了。

食物鏈上尤其不可或缺的是利用職務之便的中介經紀人員。在南山某一地鋪，一位銷售人員利用信用卡開始了自己的炒樓生涯。通常是用刷卡付定金，簽訂協議之后，利用職務之便快速尋找下家，簽訂合同出售，不需要過戶登記，就直接賺取差價。他會在合同中特別約定，簽正式合同的時候，賣方可以由指定人代簽。這樣是為了方便真實的賣家直接簽字。

“這樣的操作顯然是違法的，簽訂定金合同，物業所有權尚未轉移，中間人是無權賣給下家的。”蛇口律師事務所律師魏影表示，由于真實賣方違約，導致整個投資食物鏈斷裂的案件時有發生。

為了能以少部分資金撬動這場投機盛宴，投資者需要打通銀行的脈絡，一些銀行的客戶經理也成為食肉者的一分子。他們也有相熟的中介經紀人員，配合這些經紀人員的要求，制造一些證明文件，能夠拿到超過七成的按揭，然后客戶通過經紀人員反饋給客戶經理3000到5000元的回報。而客戶經理需要打通的關節包括了評估公司，評估公司會出具兩種評估報告，一分給貸款銀行，一份價格更高的評估報告送到國土部門手中，進行審核，這一過程稱為“送審”，在更高的評估值下，“8成貸款”被翻譯成“7成貸款”，“只要國土局通過，銀行通常可以放貸”。曾經經手這種業務的張千說，“還有偽造成交價等等方法來得到更高額度的貸款，但是關系不硬的中介得不到這種待遇。”

重點檢查58家企業

一直以來，調控二手房交易價格就是深圳市有關部門的難題。深圳房地產業協會秘書長張文華在接受記者采訪時表示，清查三級市場的工作一直都在進行，但是人力不足，這么多地鋪，無法一一清查，并且三級市場管理上有空白點，有執法權的是工商部門，但是他們不熟悉業務；國土部門熟悉業務，但沒有執法權，所以監控力度不強。

此次整治行動能否剎住深圳二手房市場惡炒歪風呢？

記者獲悉，深圳市工商局在6月1日針對此次清查行動的匯報文件中顯示，深圳市工商局各分局目前共對293“疑有問題”房地產企業及房地產經紀企業進行重點檢查。其中，實施加鎖限制設定處理的58家，吊銷營業執照的13家；自行注銷的2家；正處于加鎖限制設定審批過程或正在研究是否實施加鎖限制164家；尚未做任何處理的56家。

而記者獲悉，在深圳近期初步調查中，因“疑有問題”而進入政府“加鎖限制設定處理”的“黑名單”的58企業，其中不乏一些知名開發商。

深圳市政府有關人士表示，已經進入“鎖定”的企業“并不能認定他們就一定存在違規行為”，只是作為進一步調查的參考。 

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