【策劃人語】

    沒有所謂天災人禍，這些天的房地產市場，突然冒出個新鮮詞，“樓荒”。

    按照《現代漢語大詞典》最契合的解釋：“荒者，少也，嚴重的缺乏。”政府大力供應，開發商拼命賣房，怎么會沒來由就有個“樓荒”呢？

    《上海證券報·地產投資》本期策劃，就從地方政府、開發商、購房者、房價數據、海外資金等樓市各大博弈方入手，試圖剖析造成這一尷尬局面的根本原因，找出解決的可行措施。

    “樓荒”不解決，弄出個人心慌亂的“樓慌”來，可就不妙了。（柯鵬）

    開發商：囤房造勢幾時休？

    在苦苦思索房價“逆調控”飛漲的原因時，開發商的囤房現象正日益成為各地關注的焦點。

    北京，原本4、5月出現的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。有機構稱，5月北京計劃推出的新盤近50個，但實際入市不足一半。

    上海，房地局最新一次調控任務的第一條即打擊開發商捂盤惜售，包括已達預售標準不辦理網上認證、不申請預售或已辦理網上認證未在規定時間內申請預售；已取得預售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售；以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等。

    深圳，有報道稱，部分開發商在預期房價將上漲的前提下，中途停止后期銷售部分，轉為租賃，變相捂盤；此外，部分小區形成開發商與二手房中介“聯合坐莊”，由中介人員大量購入房源，再以更高價格出售。

    此外，珠三角、長三角等地區的開發商捂盤惜售說法不斷見諸報端，囤房已經成為此輪房價上漲原因討論的眾矢之的。

    而細究其由，開發商捂盤現象有供給量緊縮的前提在先，也必然有房價上漲的后果在后。解決的辦法一看相關政府部門對捂盤等違規銷售的打擊力度，二更依賴于在供給方面的實際緩解情況。

    “哪有地了？”一位國內大型開發商授意銷售代理商調高房價時這樣說。有人指出，開發商調高房價一方面是因為市場行情向好，希望賣個好價錢；另一方面也是有意阻攔“剛性需求”進入，以囤房待售獲得進一步的漲價時機。

    還有媒體報道，目前上海在建商品房6000萬平方米，按照商品房開發周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米來算，未來3-4年內上海可供應的房源將小于需求10%-25%，供需緊張關系較為明顯。專家認為，這才是目前上海部分開發商囤房惜售，房價回熱的根本原因。

    深圳一邊，為了緩解供給壓力帶來的價格上漲，深圳市政府此前已經頒布了10年土地供應計劃，土地供應量到2010年要增加至12平方公里。但有業內人士指出，今年前5個月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的2幅地還遭流拍。今年前五月，深圳新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。

    而相關人士認為，這種供給“拮據”只是暫時現象。各地在去年“90/70”政策出臺后都在重新調整規劃，加上房屋建筑建設周期較長，供給增加的局面要1-2年后才能看出效果。

    然而，當房價調整的期望全部押寶在一個政策幾年后的顯效力度上，是否安全合理？與房價有關的眾多因素是否足以抵消結構調控的效果？市場仍不得而知。于是，茫然的、甚至瘋搶式的購房熱情也就難以避免。（記者 于兵兵）

    海外基金：誘升房價的一大因素

    人民幣升值壓力不減，外資挺進樓市動力依舊。而外資收購國內物業所帶來的一個后果無法忽視，那就是減少了區域樓市的新增供應量，而包裝之后再度面市的物業則價格往往被抬高。

    “限外”背景下，外資在上海樓市的收購動作依然有條不紊，只是逐步轉為低調操作，偶爾能從某區域一周突然飆升的高檔住宅成交量中窺見一斑，而導致的結果就是對區域房價的拉升。如今年春節前夕大摩收購永新城，當周的內環內銷量大漲，區域均價也迅速攀升；另如上海的陸家嘴中央公寓、翠湖天地等，外資收購拉動量價齊升的例子不勝枚舉。

    一些市場人士認為，外資收購住宅直接減少了區域的新房供應。如去年大摩以7.6億元拿下的上海華山夏都A幢，就是該樓盤4幢高層公寓樓中唯一對外出售的一幢，對于本身供應量就少的華山路、幸福路區域而言，此舉無疑使板塊供應更顯緊張。

    問題還不僅在于收購本身。外資收購物業之后為追求升值，通常之后會進行包裝以求抬升品質，再度上市是就身價不菲。由于外資收購通常都按照標的房源市場價甚至高于市場價，外資拉動高端房價并導致周邊房價上漲的指責就不絕于耳。按照行內房源定價參考周邊樓價的慣例，外資收購也被看作是導致區域房價攀升的罪魁禍首。“外資收購給人帶來‘地段抬升’的潛在心理暗示，一旦有收購案例出來，周邊一些樓盤就提價，‘雞犬升天’的情況并非沒有。”有業內人士指出。

    外資收購造成的影響是一場當事雙方的口水戰，但政府已經在嚴格控制。去年的171號文所設立的商業存在原則以及對外籍人士購房的限制縮減了外資進入渠道，外資直接投資、結匯等受到一定規范，洶涌的洪流或成涓涓的細流。“但依然有變通途徑。”不少市場人士表示。

    管理部門也迅速作出反應。本周，商務部、外管局正式下發通知，要求各地外商投資房地產均上報商務部備案，業內認為此舉從有利于中央政府把握外資進入地產全貌，從而規范“熱錢”流入。（特約記者 陳歆）

  地方安民：供應真的一直充足嗎？

    針對目前老百姓關注的“樓荒”促升房價等情況，地方政府也不敢馬虎，及時表態“安民”。如上海就在上周召開的市政府例行新聞發布會上表示，上海樓市供應量充足，供需基本平衡。

    上海市政府發言人援引統計數據說，今年1-5月，上海批準商品住房預售面積738萬平方米，與去年同期基本持平；目前在建住宅施工面積超過6100萬平方米，比去年同期有所增長，預計今年上市供應量與去年基本持平。

    在樓市供求方面，上海市政府發言人還說，上海樓市供求比連續幾個月保持在1.5：1，“這一比例說明樓市供應量充足”。

    此外，上海表示，上海新建商品住房銷售情況也總體平穩。上海有關部門從去年下半年起集中清理了一批未開工樓盤，同時增加面積90平方米以下普通住房的比例，這些樓盤相當一部分位于中、外環線之間。

    業內人士對于政府部門的表態則意見不一。中原地產研究部的分析師對上海樓市是否存在“樓荒”現象也持否定觀點，“從目前的新增供應量分布來看，一手房供應還是很充足的，只是外環線之外占到了總體供應的53%左右，中環線附近的樓盤則日趨減少，而基于市場對外環線以內房源的需求很大，所以導致一些人所認為的‘樓荒’。相信隨著下半年更多的小戶型推出，可以一定程度上滿足大量積壓的剛性置業需求。”

    而中房上海指數辦公室的分析師則認為整體數據并不能掩蓋隱藏的風險，“比如今年1-5月上海累計新房成交量為926萬平方米，批準預售商品住房面積僅為738萬平方米，吸納量超過新增供應25%。雖然住宅總體的供求比尚能保持在1.5：1的合理范圍，但今年以來上海樓市的新增供應已顯薄弱。”

    另外，分析師認為，盡管當前市場尚處在正常健康的狀態，但多種跡象表明，上海面臨未來房價上漲的壓力并不輕松。如今年以來，上海的土地供應和土地完成開發情況同比均呈下降態勢，預示未來住房供應不容樂觀。“從地方政府行為考慮，穩定房價，需要從引導需求、增加供給兩個方面做好工作。”有分析人士這樣總結。（記者 李和裕）

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