談住房問題

一、人多地少造成住房問題？

“由于我們國家人口多，土地面積又少，所以住房成了人們生活當中的一個困難問題?！?/p>

這個表述，我認為是不嚴謹的。

如果單純就人口和國土面積的比例而言（即人口密度），根據2006年聯合國的統計數據（部分國家取2005年的統計數據），中國人口密度為138/Km2（人口132256萬人，面積959、70萬平方公里），名列11位，高于中國的至少有日本（338/Km2）、印度（333/Km2）、英國（248/Km2）、德國（231/Km2）、意大利（198/Km2）等國家。但是在這幾個國家里，只有印度是唯一一個在住房問題上與中國具有類比性的國家。

我們可以很清楚的看到，同為人多地少的國家，日、英、德、意和中、印，前四者與后兩者的明顯區別在于社會發展階段的不同。所以簡單講人多地少，無益于揭示住房問題的本質，為什么“住房成了人們生活當中的一個困難問題”，當前社會的發展階段才是真正的決定因素——也就是說，對住房問題造成根本影響的，是社會因素，而不是人口或者地理因素。

社會因素很復雜，我們不妨限定一下角度。談人口多、談土地面積少，實際上就是把住房擺在市場中，講一個“供求關系”。前面我說到，“人多地少”導致“供不應求”進而使得住房成為“困難問題”這樣一種表述，是不夠嚴謹的。那么，我們僅從“供求關系”上挖一挖住房問題的社會因素。

以下我要描述的社會現象，應當是任何一個住在中國境內的公民都能夠看到的：

首先來看農村。農村有沒有住房問題？相信沒有人會否認。但是農民建房子愁的是土地嗎？當然不是，農民愁的是錢！所以中國農村的“住房問題”不是因為土地供應不足，而是農民收入太低。這是農村產生住房問題的最主要社會因素。

接著再來看城市。中國最突出的住房問題發生在城市，老百姓最怨聲載道的正是“買不起”城里的房子。農村是“建不起”，而城市是“買不起”。與部分其他國家相比，中國城市居民收入的確偏低，然而就國內而言，城市居民收入已經遠遠高于農村居民收入，因此，我們不能把城市住房問題也歸結于收入太低——這是因素之一，卻不是主因。城市住房問題糾結在“高房價”上，而推動城市房價高企的最主要社會因素，無論是政府、學者、開發商、還是普通百姓，都繞不過“城市化”三個字。城市化浪潮造成人口向城市高度集中，而城市土地供應量根本無法滿足急劇膨脹的城市人口，這才有了“高房價”。

至于目前城市房價之高是否還在“合理范圍”之內，有多少土地正在被閑置，有多少房子正在被“炒”，政府壟斷土地的影響，開發商等利益各方推漲房價，甚至于住房應不應該交給市場，有多少比例可以交給市場……等等一系列問題和社會因素，由于上文已經提過，“社會因素很復雜……我們僅從‘供求關系’上挖一挖住房問題的社會因素”，故而此處不再展開討論。

綜上，就住房問題，我認為嚴謹的表述應當是這樣的：由于我們國家農村居民收入過低，所以造成農村住房問題；由于我們國家正處于城市化進程中，進城人口多，城市土地供應量跟不上，所以造成城市住房問題。

正所謂具體問題具體分析，如果把住房問題歸結為“人口多土地少”這樣一種客觀因素，難免會給人造成“政府不解決住房問題也不算失職”的錯覺；只有明確住房問題是源于社會因素，并且是源于城鄉收入分配機制、源于城市化進程，我們才有可能找到正確的方向來討論這個問題。

二、房價能有多“合理”？

“使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。”

“合理”——就目前的房價而言，我相信這是一個頗有爭議的詞。

至少在眾多“房奴”，甚至“欲做房奴而不得”的人心里，他們的真實感受房價是“不合理”的。買不起的價格怎么能叫合理呢？

但是我們不得不承認另外一個事實，那就是被所有開發商抱為真理的那句話：中國的城市化進程才完成多少？未來還有多少人要進城！這么多人涌到城市里來，房價怎么可能不漲！

是的。開發商說的沒錯，城市化引發的進城人口膨脹、城市住房土地供應不足，這樣一種“供不應求”的局面的的確確是城市住房價格持續上漲的最重要力量，而且是無法動搖的力量?？墒呛苓z憾，盡管我承認上述趨勢，然而目前國內城市住房的價格，它就是不合理！

不合理在什么地方？

1、政府壟斷土地。城市地價上漲是房價上漲一個至關重要的推動因素，二者甚至已經形成互相推高的循環。很多人看到這里，也許想說，土地事關城市規劃和資源保護，政府怎么能放開土地市場！不要著急，我們暫且順著住房市場化這條思路往下走。依照住房市場化的思路，土地壟斷自然成為房價高企的首惡，本來就供不應求，日夜建房都不一定能滿足龐大進城人口的住房需求，現在政府還把著土地不放，這不是跟老百姓做對嗎？事實上，開發商正是用這個理由把高房價的責任推給政府的。但是，即便是開發商，也至多要求政府加大土地供應量，而不敢說完全放開。完全放開的局面是任何人都無法想象的。而且我斷言，不管政府如何加大土地供應量，都無法扭轉在城市化進程中土地供不應求的局面（主要針對大中城市）。

這讓我想起網上曾經關于春運火車票是否應該漲價的討論。最有力的一個論點是：鐵路運輸作為壟斷行業，當它面臨“過年回家團圓”這樣一種老百姓的剛性需求時，更應當承擔起福利的責任，而不是任票價由市場決定。——這是最基本的社會公平。反觀住房，我們發現其實也是這個邏輯。這就引出了第二個不合理。

2、住房市場化比例過高。既然土地不可避免被壟斷，那么當它推向市場，同樣不可避免產生不公。說白了，用來建房的土地是壟斷的，而老百姓的住房需求是剛性的（有人不同意住房是剛性需求這個說法，我稍微解釋一下，我理解的剛性需求是一種總體剛性，老百姓必須要房子，買不起不等于不需要，一部分人買不起也不等于所有人買不起，從總體上看，這種需求總是存在的。換個角度就個體而言，當然他買不起就不能算剛性需求。），那么哪怕土地價格高到天上去，只要還有一部分老百姓能買得起房，只要樓市資金還能撐住，只要社會矛盾不爆發，這個價格就完全可以維持住。題外話，開發商也正是基于這樣的判斷，才不擇手段、肆無忌憚地推高房價。如果照這條路走下去，什么時候房價下跌？那就是等到買房者和炒房者的資金不足以支撐樓市，開發商資金斷鏈，或者社會矛盾爆發。

事實上，中國的老百姓正在承受著高到天上去的房價，它的根源是高到天上去的地價。政府把壟斷的土地推向市場，市場另一端是老百姓龐大的住房需求，這中間必然產生社會不公。本來這種不公應當有足夠的福利措施來“對沖”，比如加大福利性住房比例。也公開表示要加大這種福利性住房建設，但是只要住房問題仍是社會熱點，就足以證明住房市場化比例過高帶來的社會不公依然是政府必須正視的重要矛盾。只有當老百姓越來越少談論房子問題，才說明這個比例趨于平衡。

3、利益各方形成“高房價”推手。高房價對誰有利？至少有這么幾方——開發商、地方政府、銀行、國內外炒房資金、普通投資者以及自住房購買者。

其中，開發商、地方政府和銀行，可謂推動房價上漲的“鐵三角”。開發商自不必說，他們所有收益都來自樓市；賣地成為地方政府重要財政收入來源；銀行投入房地產這個“支柱產業”的貸款只能用海量來形容。三者之間利益盤根錯節，牢牢捆綁在房價馬車之上。為了推高房價，有的開發商不惜賄賂官員、囤積土地、閑置樓盤、搞價格同盟、甚至花錢請人排隊“買房”，種種手段，無所不用其極；有的地方政府無視中央政令，在維持房價穩定和建設福利住房方面消極作為；銀行不斷為開發商買單，成為樓市資金鏈最重要的一環。

至于國內外炒房資金，右派認為它們是正常的商業行為，左派認為它們彰顯資本之惡。我只知道，它們是一群吃肉不吐骨頭的狼。無需多言。

囿于社會影響力及資金量，普通投資者和自住房購買者，他們在推動房價上漲的過程中，起到的作用最為有限。對他們來說，買房只是為了資產保值增值或者現實需要。他們接手了“被推高”的房價，承擔著絕大部分泡沫破裂的風險。

以上種種不合理，到底給城市房價造成了多大的泡沫，這恐怕是爭議最大，也是最難說清楚的部分。時至今日，我們不可能停止城市化的步伐，我們也不可能放開土地供應，我們很難在短期內減少賣地在地方財政收入中所占的比例（何況政府也絲毫沒有這方面的打算）……我們難道只能偶爾提一提貸款利率，又或者出臺類似于提高二次房貸首付這樣的所謂“殺手锏”，高喊打擊投機炒房的口號，然后一年又一年，讓老百姓生活在買不起商品房的心痛和住不上福利房的焦慮中？

說實話，住房問題走到今天，誰也獻不出短期內轉變這種局面的“良策”。地方政府嘴里銜著“賣地”這塊肥美的肉骨頭，啃得津津有味。中央遲遲不敢下狠手擠泡沫，深怕傷筋動骨。而在中國，住房問題政府不出面解決，大家就只有眼睜睜等著泡沫破裂的一天到來。與其如此，倒不如號召大家一齊轉變觀念，承認以上的不合理都是“合理”，中國百姓大約便都“幸?！绷恕浮昂侠怼?，用意不在于此。

附：

記得當年“地產三劍客”上節目辯論，時寒冰老師經常拿中國與美國作比較。中國的城市房價與居民年收入之比遠高于美國——這是事實。按道理講，一個發展中國家怎么買套房子比發達國家還難？（或者說一個社會主義國家怎么買套房子比資本主義國家還難？）他是理想主義的，畢竟美國的城市化進程早已過了“趕人進城”的初級階段，缺少了供不應求這樣一個市場基礎，開發商能耐再大也炒不出高房價來。這么多年過去，時老師漸漸磨滅了希望，在博文《房價泡沫難靠“理性”擠壓》中寫道：“中國的房地產調控，實際上陷入了一種悖論當中：調控房價直接損害地方政府官員的切身利益，作為調控的主導者和具體實施者，他們對房地產調控的措施只會陽奉陰違，做一點面子活，或者僅僅是喊一點動聽的口號而已。”

我深以為然。　　

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