一．詭異的深圳上海樓市

　　讓我們通過數據近距離的感受熱的發燙的深圳上海樓市：

　　“深圳中原研究院數據顯示，8月深圳二手樓盤均價為56788元/平方米，突破3月的最高值，創歷史新高。另，上海新房成交均價漲幅攀高，首度突破4萬元大關，以每平方米4.2萬元的價格再度刷新歷史記錄，且同環比漲幅均為2010年下半年以來近6年來的最高水平。

　　8月18日上午，上海今年首幅內環內土地出讓，地塊位于靜安區中興路，總建筑面積11萬平方米。融信以110.1億元拿下該地塊，樓板價達到100217元/平方米，溢價率139%。它的拍賣，創下中國土地成交史上最貴地王記錄。另，8月26日上午，深圳寶安大空港片區11宗商業地塊集中招標，8月29日上午，競標結果出爐，招商蛇口和華僑城聯合體以310億成功奪標，一舉超越此前廣州亞運村保持的255億全國總價地王紀錄，成為新晉全國總價地王。”

　　深圳上海房地產的這一輪瘋狂在過去十多年以來的中國房地產大牛市里面也是罕見的。奇怪的是2014年之前的十多年，深圳上海房地產的牛市伴隨的是資金大規模的凈流入中國，而最近這一輪瘋長卻是伴隨著資金大規模的凈流出中國開始的。讓我們來看的兩個數據圖：

　　中國資金12月滾動凈流動（左軸），深圳：新建住宅價格指數（右軸），數據來源：彭博金融數據終端 WIND資訊

　　中國資金12月滾動凈流動（左軸），深圳：新建住宅價格指數（右軸），數據來源：彭博金融數據終端 WIND資訊

　　如上面兩個數據圖所示，深圳上海房地產在2014年之前十多年的牛市中的價格增長速度遠遠落后于最近這一輪瘋漲的速度。這是第一個蹊蹺的地方，第二個蹊蹺的地方就是2014年之前十多年中國一直是資金凈流入，而最近這一輪深圳上海房地產瘋漲發生的背景卻是資金以改開以來前所未有的速度凈流出中國。不信?讓我來報數據，深圳上海房地產自2015年4月開始脫離歷史常態軌跡高速攀升，2015年4月中國資金凈流出453億美元。特別值得注意的是今年以來，中國每月資金凈流出均超過1000億美元(數據來源：彭博金融數據終端)，結果今年以來深圳上海的地王交易各自創造了歷史高點和全國高點。

　　我們需要問自己的問題是，為什么在資金已改開以來最快的速度凈流出中國的期間，深圳上海的房地產價格會以改開以來最快的速度增長？

　　過去這20年，房地產一直是美元進入中國最大的套利交易盤，如今最大的套利交易盤成交量達到歷史最活躍水平，同時價格增速達到歷史峰值，同時套利資金以前所未有的速度離開中國，這和A股中的莊股暴力拉升和高位派發如出一轍。那么深圳上海房地產價格的罕見高速增長和套利資金以罕見速度撤離中國是怎樣聯系起來的呢？

　　二．詭異的本質不在供需而在于金融

　　答案就在結合中國實際的金融經濟學里：利率黑市

　　在中國特色的金融系統里，深圳扮演極其重要的角色。深圳是中國利率黑市最關鍵的一環。利率黑市誕生的緣起是中國利率非市場化，由央行統一調控，存款和貸款息差過大;再加上資金資源被國有大行壟斷。銀行的信貸資源絕大部分被國企央企和特權民企壟斷，廣大私企借貸無門。銀行信貸資金利息往往不超過10%，而根據微金所的數據，中國民間借貸市場平均利率水平則在30%左右。要知道中國實業企業平均利潤率只有5%，于是許多國企央企以及特權民企弄到廉價的資金之后，不是從事實業生產，而是從事資金倒賣。如今，利率黑市就是中國資金倒賣和套利的市場渠道總集（P2P,互聯網金融，理財產品等等,鏈家違規發展P2P,互聯網金融，理財產品來推高房價的丑聞并不讓我吃驚，因為利率黑市的平均套利收益回報要顯著高于利率黑市之外的企業，也驗證了我之前的預測：房地產的危機并不是供求的危機，而是融資杠桿的危機），中國的影子銀行在很大一部分上就是利率黑市。

　　利率黑市的規?？梢酝ㄟ^影子銀行的數據來窺視。根據中國人民銀行數據，2013年中國影子銀行在其社會融資總量中的占比高達30%，而這個占比在2012年時為23%，其增速舉世罕見。根據布魯金斯學會的研報，2013年中國影子銀行的規模有25萬億元人民幣之巨，屬世界最大之一。

　　腐敗，尋租和套利為利率黑市源源不斷的提供資金，這些資金在套利完成之后就有了逃離中國的必要。根據國際反洗黑錢智庫全球金融誠信組織的研究報告，(如下圖所示)在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國，這其中有相當一部分是貪腐收入。中國現在外流的非法現金流對GDP的占比已經超過了10%，每年在中國，香港，英屬維京群島之間通過轉手套利和貿易作假渠道流動的非法現金流高達1萬億美元之巨。腐敗和尋租收入逃離中國后變成海外熱錢又再進入利率黑市套利（外資者，實非外資也），如此循環往復。

　　（在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國）

　　（非法現金流主要通過虛假貿易進出中國)

　　（中國最大的投資國居然是香港和英屬維京群島這兩個彈丸之地和離岸金融中心，中國的外資絕大部分是出境漂白的內資）

　　中國的利率黑市既是國內腐敗和尋租的價值套現機制（內循環），又是國際虛假貿易和熱錢循環的重要組成部分（外循環）。

　　下面來揭示深圳在中國利率黑市中的巨大意義：“香港是中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心（每年數千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由于深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯網金融，信托，理財產品，地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。”

　　深圳地產除了可以在香港某些金融機構做抵押品融資之外，還可以到國內機構做內保外貸，其套利收入還可以到地下錢莊做賬戶對敲，通過這些合法不合法的手段都可以把人民幣資產轉成境外的美元資產。深圳地產作為融資抵押品，可以創造性的利用境內境外，合法不合法的多種渠道，將人民幣資產轉成境外的美元資產。這就是“2015年三月之后，深圳房價居然隨著外匯占款和外儲資產以1994年以來（過去這22年）所未見的速度坍塌而進入歷史上前所未見的高速增長期”這樣一個逆天現象發生的金融經濟學本質。

　　一句話，利率黑市要趕在中國債務危機全面爆發和人民幣快速貶值之前，把其人民幣資產轉成境外的美元資產。由于利率黑市的有萬億元級別的人民幣資產需要置換成境外的美元資產，深圳樓市井噴式爆發了。利率黑市將人民幣資產置換成境外美元資產的需要到底有多強勁？根據彭博社今年1月的最新數據，2015年中國的資金流出總額為1萬億美元，創有史以來最高紀錄。同時，深圳樓市的價格增速也創了歷史最高紀錄。

　　深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心香港(每年數千億美元之巨)，那么上海呢?上海有自貿區。自貿區也是洗錢的天堂。自貿區之前，上海保稅區就在銅融資洗錢中起到至關重要的作用，如今有了自貿區，上海未來洗錢的能力也會蓬勃而出。年后上海房價的井噴就是一個標志。

　　至此深圳上海樓價暴漲的驚人真相在結合中國實際的金融經濟學的聚焦下露出了本來面目。重要的事情說兩遍，深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心香港，上海有自貿區，自貿區也是洗錢的天堂。深圳上海地產作為融資抵押品，可以創造性的利用境內境外，合法不合法的多種渠道，將人民幣資產轉成境外的美元資產。由于利率黑市將人民幣資產轉成境外的美元資產的強勁需要，深圳上海樓市井噴式爆發了。深圳上海樓市越火爆，表明利率黑市將人民幣資產置換成境外美元資產的需要越強勁，表明未來人民幣匯率貶值的壓力會越大。利率黑市是宏觀流動性主導因素，別的人都是搭便車或者是跟風者，問題是一旦利率黑市基本完成了其資產轉移境外的任務，那么搭便車或者跟風者就會成為最后的接盤俠。

　　三.從深圳上海本地的宏觀金融數據還原樓市詭異的真相

　　一言以蔽之，深圳上海地產的這一輪罕見的火爆的原因在于中國有大量的資金有逃離中國的需要，而深圳上海是中國資金出逃的兩個最大的港口。讓我們再來看下面兩個數據圖：

　　如上2圖所示，深圳上海樓市這一輪暴漲發動前不久，2014年12月，深圳上海兩地的本外幣存款余額開始直線上升。這意味著全中國準備逃離的資金從2014年底開始大量積聚在深圳上海，深圳上海兩地的房地產成了準備逃離資金的資產池和洗錢工具。

　　再來看下面的數據圖：

　　上面數據圖中的較窮省份指的是中國GDP最低的14個省。從上面的數據圖我們可以看出，在2014年年底之前，深圳上海本外幣存款余額和中國最窮的14個省的存款余額，其同比增速一直處在差不多的水平，從2014年12月份開始，深圳上海本外幣存款余額同比增速就開始直線攀升，把中國最窮的14個省的存款余額同比增速遠遠拋在背后。從數據上來看，這種全國資金過度涌向深圳上海這兩個資金出?？诘默F象在改開以來是沒有出現過的。與此同時，數據顯示，資金正以改開以來前所未有的速度逃離中國。

　　深圳上海樓市這一輪歷史罕見的暴漲，從金融本質上來講和A股中的莊股暴力拉升和高位派發無有差別，主力就是進入中國的美元套利資金。

　　四．關于深圳上海樓市房價大頂的預測

　　但問題是深圳上海兩地的本外幣存款余額同比增速在2015年7月見頂，如今已跌到0附近。讓我們再來看下面的數據圖：

　　數據來源：WIND資訊

　　深圳本外幣存款余額同比增速和深圳房價同比增速是滯后極度正相關，滯后期為8個月，也就是說把深圳房價同比增速的數據往前提8個月再和深圳本外幣存款余額同比增速數據疊加，其相關系數約為0.9，屬于極度正相關。這意味著深圳本外幣存款余額同比增速見頂后8個月左右，深圳房價同比增速也為見頂。事實確實如此，深圳本外幣存款余額同比增速于2015年7月見頂，深圳房價同比增速于2015年4月見頂。目前深圳本外幣存款余額同比增速接近零，這意味著明年上半年深圳房價同比增速會跌到零附近。如果深圳房價同比增速跌到零附近或者跌成負數，深圳房價環比增速也會跌到零附近或者跌成負數。

　　根據歷史數據分析，筆者的預測結果是，深圳的房價本身應該會在明年6月份左右見頂（時間誤差以月為單位），由于深圳上海兩地房價高度正相關，上海的深圳的房價本身也應該會在明年6月份左右見頂（時間誤差以月為單位）。屆時，深圳上海兩地的房地產作為中國準備逃離資金的資產池和洗錢工具，其暴力拉升的環節將結束，將全面進入高位派發模式。屆時，深圳上海兩地的本外幣存款余額同比增速早已坍塌為負值，深圳上海兩地的房地產流動性支撐不足，高位派發的模式極有可能會向下失控。

　　外一篇：這輪狂熱，和25年前的日本何其相似!

　　文/凱風&樓小姐

　　崩盤來得悄無聲息。

　　前一夜，日本人狂熱買房，有如雞血充腦，飲鴆止渴。

　　1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。

　　大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達二十年的持續衰退。

　　樓市崩盤之前，日本人究竟在做什么?

　　1 兩個神話

　　上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。

　　日本樓市狂熱時，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。

　　第一個神話是“土地不會貶值”。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，“地王”每隔幾個月就刷新一次。

　　從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

　　一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。

　　其實，金山銀礦的底子早已虧空了。

　　第二個神話是“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。

　　為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔憂?

　　然而，人們忽略了，當時的日本城市化率已經達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。

　　值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。

　　2 瘋狂置業

　　堅信兩個“神話”無堅不摧，上到房地產企業和金融機構，下到普通居民，沒有人不在購置房產和股票，期待在持續的暴漲中大賺一筆。

　　整個社會，到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產，落后一步就等于落后一個世紀。

　　用東京大學教授田村清彥的話來說：“當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，并且形成了一種連鎖效應。”

　　造成這種狂熱錯覺的，契機是日本簽署了“廣場協議”。隨后，日元不斷升值，口袋里的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。

　　當時，政府奉行貨幣寬松政策。央行貼現率低，貸款利率同樣非常低，商業銀行鼓勵居民貸款，金融機構也樂于將錢貸給土地投資者，并鼓勵投資者買到地后，再以土地作為擔保，繼續貸款買地……循環往復，銀行最終也被拖進泡沫之中。

　　買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經濟繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來命名。

　　然而，危機還是來了。

　　2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。

　　然而，大多數普通日本人卻沒有小說里的幸運。

　　3 崩盤時刻

　　1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經指數從最高的38915點跌到14309點，跌幅高達50%以上。

　　接著，樓市崩盤。由于土地市場與資本市場關系密切，資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。

　　房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。

　　崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎?

　　其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟于事。

　　當時日本的樓市調控措施與現在并沒有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”;同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。

　　然而，這些舉措對房市并沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。

　　在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導火索。

　　崩盤都是在最不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過于剛猛……所有或隱或顯的負面能量，在這一刻全面爆發。

　　崩盤的代價有多大?

　　20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當于日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。

　　這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞“泡沫經濟”，特指八十年代那段瘋狂的時光;從1990年至今的二十多年，日本人又發明了一個名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個日本。

　　4 重復上演

　　時隔20年之后，日本經濟開始溫和復蘇，但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。

　　以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區一套公寓均價241萬人民幣(63.16方)，均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。

　　與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當。但如果考慮到，日本房屋面積是實際面積，不存在公攤，而且土地是永久產權，就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。

　　如果再考慮到富裕層面的差異，實際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。

　　經濟發達程度不如東京，實際房價卻已經超越東京。經濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲;眾多中小企業關停，投身房地產市場;“地王”連接不斷，樓盤一天一個價;房價不會跌的神話大行其道，人人都在談論房市，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……

　　這種場景與當初的日本是不是再相似不過?

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號