2010年開始了一場全民大猜謎，很多開發(fā)商、專家學(xué)者、購房者都參與進(jìn)來了，估計大家都知道猜的到底是什么了吧，對，就是2011年的房價走勢。引爆這場大猜謎的是中國人民大學(xué)的經(jīng)濟研究所發(fā)布的一個報告，報告的主要觀點是說2011年上半年房價將下跌兩成。給出的理由是當(dāng)時的宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)格，開發(fā)商的錢開始收緊了。

到現(xiàn)在，2011年已經(jīng)過去一大半了，謎底其實還沒有揭曉，但我今天不想去探究到底誰猜對了，或者誰猜錯了，我想探究的是開發(fā)商的信貸是不是真的收緊了？我在《我們的生活為什么這么無奈》這本書中，特意查了一下當(dāng)時的真實數(shù)據(jù)，太可怕了。因為僅僅是2010年的前三個季度，開發(fā)商的貸款竟然就有6000億。各位曉得2009年一整年銀行放出的貸款是多少嗎？告訴你，是5980個億，而且很多專家都說2009年中國銀行業(yè)的特征已經(jīng)是天量信貸了。可是，現(xiàn)在的狀況是2010年的前三個季度發(fā)放的貸款竟然比2009年一整年還多，同時還超過了2007年與2008年的總和，這難道不可怕嗎？透過這組數(shù)字，我想告訴你的是，開發(fā)商現(xiàn)在根本就不差錢！也就是說，我們將會繼續(xù)看到開發(fā)商囤地、捂盤惜售。

所以說，我們現(xiàn)在所說的房價應(yīng)該下跌或即將下跌，可能更多的是從道義上來講的，是一種道德感。但是，正是這種道義上的評判，卻在很大程度上導(dǎo)致了老百姓更大的痛苦。我為什么這么說？道理很簡單，正是因為一些所謂的專家到處說這個房價會下跌，老百姓才會抱有希望。但實際情況是怎樣的呢？房價是一漲再漲。這對老百姓來說，其實已經(jīng)變成了一種折磨，就像是用鈍刀子割肉，一點點讓你死掉，這還不如干脆點，讓大家死個痛快。

更有意思的是，現(xiàn)在這個房價是漲是跌，已經(jīng)構(gòu)成了一個新的分水嶺。它把持不同意見的知識分子分成了“唱漲派”和“唱跌派”。其實我覺得這兩撥人都有點奇怪，如果說是為了打壓房價，那我們政府出臺的政策，包括之前推出的新“國五條”、“國十條”，都不會成功的。為什么？因為這都是表面現(xiàn)象。猜房價，更是一件非常荒謬的事情，明明都是瞎猜的，給出的理由根本經(jīng)不起推敲的。

當(dāng)然，不管這些專家學(xué)者吵的多熱鬧，我得先做個表態(tài)，很多人在網(wǎng)絡(luò)上留言說，郎教授說了什么什么樣的觀點。我在這里要清楚地告訴各位，我不是股評家，也不是理財專家，我從來不會去預(yù)測股市、樓市會怎么樣，這方面的話題，我是從來不談的。為什么？因為我水平不夠，而且這也不是我的風(fēng)格。我只想談?wù)劊壳斑@種狀況，究竟是怎么造成的？

還拿北京為例吧，在2010年10月份的時候，我們的感覺就是房價確實在降，因為當(dāng)時的開發(fā)商突然變得很高調(diào)，都嚷嚷著要降價，同時還出現(xiàn)了各種折扣、讓利的活動，最明顯的一條消息就是通州房價直落7000塊。而且，北京市政府還出臺了一個政策，說對于單價在3萬塊以上的新樓盤不發(fā)預(yù)售證。這樣下來，那些單價在3萬塊以下的樓盤，就很容易拿到預(yù)售證了。后來的情況是，這些售價在3萬塊以下的樓盤，基本上是一開盤就能賣光。各位有沒有想過為什么會出現(xiàn)這種狀況？其實它的背后就是一種人為的操縱，而這種房價的下跌其實就是“北京式”的下跌。

這種“北京式”的下跌其實是屬于心理按摩，只是暫時緩解一下大家的情緒，根本沒有觸及到問題的本質(zhì)。問題的本質(zhì)是什么？各位想一想，為什么市區(qū)中心的房價都這么高了，還是一個勁地往上漲？而且，即使它一個勁地瘋漲，為什么還是有那么多人要買市區(qū)中心的房子？你是不是覺得奇怪？其實也沒有什么好奇怪的，道理很簡單，就是因為所有好的資源都集中到市中心了，比如說學(xué)校，醫(yī)院。而我們老百姓，為了讓自己的孩子接受更好的教育，為了讓家人生病時能接受更好的治療，就只能想盡辦法住得離市中心近點，更近點，所以才會出現(xiàn)市中心房價都這么高了，還是供不應(yīng)求的狀況。想想看，如果把好的資源遷到河北的涿州去，或者遷到燕郊去，那北京的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)還會這么堵車嗎？房價還會這樣嗎？所以說，現(xiàn)在問題的本質(zhì)是資源分配制度的問題，如果說不從根本上改變這種分配制度，而只是想透過某種手段抑制這種強烈剛需的話，中心城市的房價根本就降不下來。

還有一個值得我們關(guān)注的問題，就是房價究竟是高是低，我們應(yīng)該用一個什么樣的指標(biāo)來衡量？還以北京為例吧，如果說3萬塊錢算高，2萬塊錢算高，那1.9萬塊錢是不是就不算高了？所以說，其實我們現(xiàn)在進(jìn)入了一個誤區(qū)，我們把房價的漲和跌，當(dāng)作判斷房地產(chǎn)是否陷入危機的最重要的一個指標(biāo)了。我要告訴各位的是，不是說房價漲了，它就一定有危機，房價跌了，就沒有危機，問題不是這么簡單的。最可靠的指標(biāo)是什么？是老百姓的負(fù)擔(dān)能力。

我舉個例子，各位曉得香港的房地產(chǎn)為什么會在1997年崩盤嗎？如果你跟媒體一樣，說是因為索羅斯狙擊香港，那我告訴你，你完全搞錯了，因為那只是表面現(xiàn)象。根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港的供樓負(fù)擔(dān)水平在1997年金融海嘯之前已經(jīng)很高了，在1994年、1995年的時候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上來了，在金融海嘯之前最高達(dá)到110%，都成了負(fù)資產(chǎn)了，這太可怕了，因為這是崩盤的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎么消費？老百姓沒有錢消費的結(jié)果，就是香港經(jīng)濟的猛然下滑，這種狀況持續(xù)下來，香港樓市怎么可能不崩盤？索羅斯的狙擊不過是壓死駱駝的最后一根稻草而已。而且，透過中國香港的國民生產(chǎn)總值也可以看出來，1998年金融危機之后的經(jīng)濟并不是最差的，之后香港經(jīng)濟還經(jīng)歷了兩次衰退，等到2003年“非典”爆發(fā)的時候，香港的旅游業(yè)和酒店業(yè)幾乎停業(yè)。這整個過程中，樓價一直下跌，經(jīng)濟萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的錢包，一直到這個比例下降到30%以下，香港經(jīng)濟才開始好轉(zhuǎn)。

所以說，30%是一個很神奇的數(shù)字。為什么這樣講？我給各位分析一下。如果說老百姓用30%的收入拿來還房貸的話，就能用剩下的70%的錢去消費，透過消費可以拉動經(jīng)濟，經(jīng)濟就可以穩(wěn)定地增長。那我問你，如果房貸的負(fù)擔(dān)是70%呢？那是不是就只剩下30%可以消費了？你知道老百姓消費能力大幅下降的后果有多可怕嗎？整個經(jīng)濟就會萎縮。想想看，如果老百姓不消費的話，那么多企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰？產(chǎn)品賣不出去，庫存就增加了，怎么辦呢？只有裁員。然后呢？倒閉。這是不是就形成了一個惡性循環(huán)？這太可怕了。這是什么？一個蕭條開始了。所以，作為一個國家來講，一定要保證讓老百姓的收入中，最多30%是用來還房貸的，70%可以用于其他支出，這樣經(jīng)濟才不會走下坡路，才不會出現(xiàn)蕭條。

那么，我們來估算一下我們中國當(dāng)前的情況。在我們中國的一線城市，房貸利率如果按照5.22%來算的話，一線城市老百姓是60%到89%的負(fù)債，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國規(guī)定的30%。二線城市的老百姓也好不到哪去，也高達(dá)40%到60%。這表明現(xiàn)在的一線城市是非常危險的。如果說貸款利率再上調(diào)，比如說由目前的5.22%升到6.07%的話，那一線城市每個月的還貸比率就是63%到95%，二線城市是45%到65%。我們再看下全國的平均水平，如果按照5.22%的利率來算的話，全國平均是47%，而按照6.07%的話，全國平均就是50%。當(dāng)然，目前我們這個比例還沒有像美國次貸危機前，中國香港1997年崩盤前那么高，但是50%這個比率已經(jīng)很高了，說明我們的樓市現(xiàn)在已經(jīng)不是一個健康的樓市了。更何況，一線城市還貸比率最高已經(jīng)接近95%了，很可怕的。

在房價高企的背后其實還有一個更深層次的問題，那就是高房價讓我們整個國家的經(jīng)濟失去了創(chuàng)造力。我可不是危言聳聽，你想啊，所有的人拼命工作，拼命掙錢，之后把錢都投到哪里了？我告訴你，既沒有投到實業(yè)上，也沒有拿去消費，基本都買房子了，這是很病態(tài)的做法，也是最可怕的。想想看，對于普通老百姓來說，自己的收入基本都拿去還月供了，那實質(zhì)消費就減少了。對于那些手里有不少閑錢的人來說，本來想投資做點什么，可是，考察一圈下來發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)也好，服務(wù)業(yè)也好，基本沒有什么錢可賺的，那干嘛還要辛辛苦苦地做呢？我還是拿去炒房吧。這真的很可怕，因為對于一個國家來說，整個創(chuàng)造力的下降其實才是最大的危機。你看10年前，馬云花50萬創(chuàng)立了阿里巴巴，小馬哥的這個騰訊也是差不多50萬，陳天橋也是50萬，他們都用了差不多50萬創(chuàng)立了自己的企業(yè)。再看看現(xiàn)在的年輕人，如果手里有50萬的話，他們肯定不會投到創(chuàng)業(yè)上去，那干嘛呢？肯定是拿這50萬去付首付了。

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