外資布局中國房地產的“羅生門”

■ 潘亮

2011年1月26日國務院公布八條最新樓市調控政策，這是繼2010年4月份“新國十條”和9月底的“國五條”之后的第三輪調控。鑒于2010年第四季度以來一些地方高價地再度出現，部分未實施限購的區域中心城市住房成交出現量價齊升的勢頭，本次調控最具實際“殺傷力”的莫過于出臺了范圍明確的限購令。有評論將此輪調控的嚴厲程度比喻成在屢調屢漲下的“破釜沉舟”。在如此嚴厲的樓市調控政策影響下，國內房地產行業在虎年春節“冷”報頻傳。北京、上海、廣州等一線城市均現“地量”成交，而深圳、南京、杭州三市更遭遇尷尬的“零成交”。
現實之景：
一邊唱空房地產，一邊瘋狂布局
但是，與國內房地產行業“如履薄冰”不同的是，久經“沙場”的外資卻在上演一幕布局房地產行業的“羅生門”。一方面，有媒體報道，叱咤風云的國際對沖基金大鱷“放話”做空中國房地產業。美國“空頭大師”詹姆斯·查諾斯（James Chanos，此公當年曾成功做空安然公司）近日高調宣揚，已募集了資金對賭中國地產泡沫破裂。“中國繁榮的房地產市場將以比迪拜慘1000倍的方式終結。”查諾斯說，一年之前他就開始了做空中國房產的布局。
另一方面，外資在2010年不斷用真金白銀布局國內房地產業。2010年9月，美國私募股權黑石集團宣布聯手香港鷹君集團共同開發大連高端酒店和住宅項目。11月24日，荷蘭GTC這家由猶太商人創建的中東歐最大房企在成都宣布其在中國的首個商業綜合體凱丹廣場落成運營。12月17日，中遠集團宣布應國資委的要求，已將所持遠洋地產的股權全部出售，而接盤資金除了香港南豐集團外還有一家被刻意隱匿的外資基金，業界猜測該外資基金可能是匯豐銀行的下屬基金（2007年8月30日南豐集團與匯豐銀行共同成立匯豐南豐房地產基金）。經不完全統計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內房地產業。中國商務部2010年12月16日公布，1~10月累計，實際使用外資820億美元，同比增長15.7%；其中房地產領域FDI（外商直接投資）快速增長，截至2010年10月，房地產領域FDI快速增長48.04%，房地產領域FDI增幅高出總體增幅達到32個百分點。商務部一位人士透露：“今年近三分之一的FDI都進入了房地產領域。”
對于普通投資者而言，本次調控樓市的決心與以往房地產市場“屢調屢漲”現象之間的對決，本已令國內房地產市場的行情難以捉摸，而外資在房地產業布局中上演的“羅生門”則使房地產市場變得更加撲朔迷離。
筆者以為，有心的投資者恰恰可以通過仔細分析外資在地產領域中的“表演”，洞悉其對中國地產業的真正意圖，從更宏觀的角度認知當前中國地產業的真實價值、矛盾根源及正確的化解之道。最后，才能理性判斷當前樓市調控政策對地產市場甚至中國經濟將產生哪些影響，從而客觀評判本輪“最嚴厲”調控政策的效果。

歷史之鑒：也曾在中國銀行業上“唱空做多”
長期關注海外基金投資動向的人都知道，外資運用這種“唱空做多”的手法已經不是第一次了。在2006年四大國有銀行改制上市前，外資就曾在相當長的一段時間內，在國際權威的財經媒體上連續發表看空中國銀行業的言論。從2002年下半年起，諸如“中國的銀行體系是‘定時炸彈’，在今后的幾年中炸彈可能爆炸產生金融危機，嚴重阻礙中國經濟發展”的言論在外媒上不絕于耳。三大評級機構也紛紛發布對于中國國有銀行前景的悲觀報告。
2004年，《華爾街日報》刊登了由湯姆·奧蘭（Tom Holland）和大衛·拉蓋（David Lague）聯合撰寫的題為《中國四大國有銀行盲目放貸蘊藏危機》的報道。文中指出“中國所有銀行的壞賬真實水平要大得多，標準普爾稱真正比率高達45%，壞賬總額約為8500億美元”，文中還明確指出國際投資者“對實際不良貸款水平和新貸款信用風險評估的懷疑從未停止”，“粉飾賬面這個詞很不好聽，但銀行確實在這樣做”。
2005年，英國《金融時報》利用建行董事長張恩照事件，在其LEX專欄（由金融時報評論家聯合撰寫）發表了名為《建行丑聞令中國金融改革受挫》的專欄文章，文中稱張恩照事件讓“其他人將記起中國銀行業不穩定的狀態，即技術上已資不抵債，貸款飛速增長，從而不斷積累新的壞賬。他們將得出結論，這些銀行還不值得投資。”就在四大國有銀行即將上市的2006年，外國財經媒體還在不遺余力地唱空中國銀行業。2006年4月，英國《金融時報》 發表了題為《中國四大銀行忽視商業風險》的文章，文中稱國際貨幣基金組織“發表的一份工作報告表示，這些大型國有銀行的實際運作幾乎沒有任何變化，許多銀行仍將大量資金貸給國有企業，貸款幾乎或完全沒有根據商業風險進行定價”。2006年5月3日和5月4日更是連續發表了兩篇分別題為《中國不良貸款可能達到9000億美元》和《中國的銀行體系仍然脆弱，仍受呆壞賬困擾》的文章，大肆渲染中國銀行業存在的呆壞賬規模。
就在外媒高調唱空中國銀行業的同時，各大外資銀行巨頭卻紛紛斥巨資，以戰略投資者的身份全力撲向以四大國有銀行（除農行）為首的中國銀行業股權，且入股價格低得令人咋舌。四大國有銀行（除農行）股權賣給外資的價格為平均每股不到2元人民幣，而中信證券擬收購瀕臨破產的貝爾斯登時，對方賣給我們的價格竟然高達每股110美元（據中信證券與貝爾斯登簽訂的預案，中信證券擬以10億美元認購貝爾斯登發行的可轉換信托證券，轉股價格為貝爾斯登2007年10月19日前5個交易日的股票平均收盤價格，每股約為110美元）。當外資以極低廉的價格入股中國銀行業后，那些曾經被外媒描述成充斥著大量呆壞賬，近乎資不抵債的中國的銀行們僅僅在上市兩年以后，就成為了“全球最賺錢的銀行”。而外資在入股時自詡將帶給中國銀行業“先進的管理經驗、健全的風控體系、創新的金融產品”卻被一場源自美國的金融風暴橫掃得“神馬都是浮云”了。當限售期滿后，所有外資銀行似乎都忘記自己“戰略投資者”的身份，立刻開始在高位拋售手中持有的低成本銀行股權，賺得盆滿缽滿。
事實證明，當初外資唱空并非不看好中國銀行業，恰恰相反，外資對中國銀行業這塊肥肉早就虎視眈眈了。他們早就認識到中國銀行業真正的價值，在于其基建于全球經濟發展速度最快的實體經濟之上，且擁有政府全額信用擔保。唱空中國銀行業只不過是為了打壓銀行股權的交易價格，能以低到“不合理”的價格撿便宜貨而已（這就好比股票市場上莊家做莊，為了吸納足夠多的優質籌碼而又不抬高建倉成本，就故意在市場上散布該籌碼的利空消息，趁普通投資者因為恐慌而進行非理性拋售時，完成吸籌）。

他山之石：與發達國家比較理性評估中國房地產業的價值
當我們回顧外資成功“圍剿”中國銀行業股權的案例后，再看看其當前的種種表現，外資對于中國房地產業的真實企圖就昭然若揭了。筆者竊以為，外資這次又故技重施，對中國房地產業再次耍起了“欲擒故縱”的把戲。也許有人會質疑，現在房價這么高，政策又要打壓房市，甚至直接出臺限購令，房地產市場似乎明顯是要損失的領域，唯利是圖的海外基金怎么可能會看好中國房地產業呢？
其實，問題的關鍵就在于我們應該從什么角度來看待中國房地產業的價值。當前，中國正在沿襲西方發達國家通過城市化帶動工業化的發展模式（筆者認為中國應該通過建設農村而非城市化帶動工業化）。只要城市化作為拉動中國經濟發展的既定國策，房地產業就必然是拉動中國經濟發展的火車頭。要判斷中國房地產業真正的價值就要明確中國城市化進程所處的階段與國家經濟發展和國力提升的關系。
以西方發達國家為例，英國城市化進程始于1760年，到1851年時英國城市化水平從1760年的10%提高到超過50%。之后，從1852年至1881年，英國城市化水平從50%進一步提高到72%，城市化基本完成，共用時120年左右。熟悉英國歷史的人都知道，大英帝國的鼎盛時期是維多利亞時代（ Victorian era，1837年至1901年），當時全世界大約4~5億人（約占當時全球人口的1/4）都是大英帝國的子民，其領土面積則有約3000萬平方公里，是世界陸地總面積的20%。而維多利亞時代恰恰處于英國城市化水平從50%提高到72%，城市化基本完成這一歷史階段。
再看美國，美國的城市化進程始于1830年，當時城市化水平約為8%，到1920年時美國城市化水平從1830年的8%提高到了51.4%。之后，從1921年至1970年，美國城市化水平從51.4%最終提高到73.6%，城市化基本完成，共用時140年左右。
眾所周知，美國的鼎盛時期是在二戰后直至20世紀70年代“滯脹”危機發生前（1945年至1973年），當時其軍事、經濟力量稱霸于整個世界。1946年，美國除已牢牢控制中、南美洲并基本控制西歐外，在太平洋上還控制著日本、國民黨統治的中國、半個朝鮮。二戰后美國總共實際控制的國外領土和領海約達10800萬平方英里，其中領土增加1100萬平方英里，領海增加9640萬平方英里。特別值得注意的是，該時期美國經濟曾經出現連續106個月的持續增長，這一創紀錄的經濟持續增長直到20世紀90年代出現所謂“新經濟”之后才被打破。與英國一樣，美國二戰后的最鼎盛時期也處于城市化水平從51.4%提高到73.6%，城市化基本完成這一歷史階段。
最后看看我們的近鄰日本，日本的城市化進程始于明治維新（1867年），到1955年時日本城市化水平達到56%。之后，從1956年至1970年，日本城市化水平從56%提高到70%以上，城市化基本完成，共用時100年左右。日本的鼎盛時期是在二戰后的經濟高速增長期（1955年至1973年），1955年至1970年的15年間，日本經濟以年均10%（當時世界最高的增長率）左右的速度持續發展。1955年時，日本的國民生產總值在資本主義國家中尚居第七位，而到了1965年就超越了英國，1967年超越了法國，1968年超越了前聯邦德國，一躍成為僅次于美國的世界第二大經濟強國。日本戰后的經濟高速增長期同樣也處于城市化水平從56%提高到70%以上，城市化基本完成這一歷史階段。
發達國家的城市化經驗告訴我們，城市化水平從10%提高到50%這一階段，是一個國家奠定工業化基礎，由農業國轉型為工業制造大國（世界工廠）的時期，這一階段經濟出現爆發式的急速增長，國家綜合國力的提升得到“量”的積累。而城市化水平從50%提高到70%這一階段，是一個國家完成工業現代化，由工業大國轉型為工業強國（制造轉為創造）的時期，這一階段經濟持續穩定的高速增長，國家綜合國力的提升實現了“質”的飛躍。當城市化水平超過了70%以后，國家進入后工業化時期，這一階段經濟增長趨于穩定，舊的經濟增長方式已無力帶動經濟繼續高速增長，要提升綜合國力就必須尋求新的經濟增長點。以美國為首的西方發達國家在后工業化時代，普遍經歷了長達20年左右（20世紀70年代初到80年代末）的“危機和經濟調整”階段，直到90年代初美國“信息產業新經濟”的出現。
中國的城市化進程始于1950年，當時城市化水平僅為7.3%，經過60年的發展，2010年城市化水平達到50%，即每年城市化率增加約1%。按此速度計算，2030年中國城市化水平超過70%，基本完成城市化，預計共用時約80年。當前，中國正處于城市化水平從50%提高到70%的歷史階段，未來15到20年正是中國經濟持續穩定的高速增長期，綜合國力也將實現質的飛躍。而隨著綜合國力的增長，作為中國經濟增長火車頭的房地產業水漲船高，是經濟發展的客觀規律（除非城市化進程停滯）。外資正因為認識到這一點，所以才按捺不住，對中國房地產業“磨刀霍霍”。

明辨“泡沫”：
與日本不能全然類比
值得注意的是，坊間流傳著一種觀點，即把當前中國房地產業的上漲走勢與上世紀80年代日本房地產走勢進行類比，據此得出中國房地產“泡沫論”。筆者以為，這種類比不夠客觀和嚴謹。根據前文對日本城市化進程的描述可知，日本在1970年后就已基本完成城市化，跟其他發達國家一樣逐漸步入生產過剩，制造業開工不足的“危機和經濟調整”期。從20世紀70年代初到90年代初的20年時間里，發達國家先后經歷了1974??1975年、1979??1982年和1990??1993年三次經濟危機。在此期間里，美國選擇忍受危機陣痛，積極調整產業結構，培育新的經濟增長點。從圖一中可以看出，此時美國房價呈現上下波動的走勢，哪怕是在90年代中期信息產業作為新的經濟增長點爆發后，美國房價仍舊“不給力”。這正說明社會資源沒有涌入房地產領域而是流入到了“新經濟”領域。
反觀日本，并沒有在經濟調整期培育出新的經濟增長點，反而仍舊通過興起大規模基礎設施建設與住房建設，依靠房地產價格的上漲，拉動經濟增長。這一策略導致日本房地產價格從1970年后一直穩步上揚，然后在1985年日元升值的刺激下，房價更是加速飆升，直到1990年泡沫破裂。在日本城市化進程結束后，社會資源仍大量流入房地產領域，雖然短期內維持了日本經濟的繁榮（1986年12月??1991年2月之間的4年零3個月時期，是日本二戰后僅次于60年代后期經濟高速發展期的第二次經濟增長期，當時號稱“平成景氣”），但卻阻礙了社會資源流入其他領域，大大延緩了新經濟的培育，最終造成房地產泡沫破裂后“失落的十年”。
而我國當前房價上漲的大背景是國家正處于城市化水平從50%提升至70%的歷史階段，這與日本在城市化基本完成后，社會資源仍持續流入房地產領域所導致的房價上漲有本質的區別。要說與日本上世紀80年代中后期房地產泡沫相似的，倒是美國2000年后的房地產市場。當時美國城市化進程也早已結束，而作為“新經濟”的網絡泡沫破滅后，新的經濟增長點尚未出現，為了帶動人們的消費能力，拉動經濟增長，美聯儲通過放松銀根，誘導大量社會資源涌入房地產市場，推動房價上漲，最終導致次貸危機。

解決之道：
著眼于增加老百姓收入
如果我們承認房地產價格上漲的合理性，那又該如何看待當前由于高房價所引起的社會矛盾呢？通常輿論認為，高房價是老百姓買不起房或沒有能力改善居住條件的“罪魁禍首”。但筆者認為，造成這一矛盾的根本原因并不在于房價之“高”，而在于收入分配不夠均衡下的老百姓收入之“低”。
歷史經驗告訴我們，如果靜態地看待房價與收入的關系，房價在任何時候都是“高”得遙不可及的。比如1989年2月20日《人民日報》第2版一篇文章中寫道，“北京最近提供2萬多平方米住房，每平方米價格為1600元至1900元。若買兩居室，少說也要6萬多元。一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食，每月存50元，已是極限，100年才能買上兩居室”。又如2000年2月2日，中央電視臺主持人白巖松，在早晨播放的《東方時空》“面對面”節目中說，“北京人不吃不喝地攢上一二十年，還買不起一套房子。”但那時，像“房奴”、“蟻族”之類反應購房壓力的詞匯并沒有成為街談巷議的焦點，這是為什么呢？
筆者認為，這個問題從國家統計局的數據中可以找到一個解釋。表一顯示，從1995年到2001年，工資增長速度總體上高于房價增長速度的；但從2002年至今，工資增長速度低于房價增長速度。當工資增長速度低于房價增長速度時，“高房價”的壓力就凸顯出來了。因此，以筆者淺見，在調控房價時，將如何增加老百姓收入也作為重點考慮之一，這將有助于緩解“高房價”對民眾的心理壓力。
其次，與高房價相聯系的另一個社會矛盾是內需不足。有些學者認為高房價下住房支出占據家庭總支出的比重最大，嚴重擠壓了老百姓消費其他商品或服務的能力，造成內需不足。但筆者認為，造成內需不足的根本原因不是高房價，而是房地產業背后利益分配機制不夠合理。因為，房地產業并不是一個簡單的制造業或建筑業，實際房地產本質上是一個類似于銀行業的金融系統，它像銀行系統一樣能夠給實體經濟創造巨大的貨幣投放量，促進實體經濟增長，增加人民收入。這也是為什么西方發達國家都是通過城市化推動工業現代化。
具體言之，就像銀行從社會吸納儲蓄，然后通過貸款，讓社會資金流入有資金需求的實體經濟中，推動經濟發展；房地產市場實際上能夠使政府通過土地出讓金以及房地產開發、銷售、保有環節中產生的各項稅費，將有能力支付高房價的人的個人儲蓄及其未來收入現金流都吸納到政府手中，然后政府再通過增加各種社會亟需的公共開支投入，促進經濟發展，提高居民收入水平。
據不完全統計，房地產行業相關稅種共有12項，此外，房地產開發商在各項環節需交納50余種行政性費用，共涉及約25個不同的政府部門。如果將這筆資金用于廉租房建設，用于增加教育、醫療和社會保障的投入，房價上漲無疑將會起到調節社會貧富差距，降低老百姓居住、受教育、看病、養老等基本生活成本，從而提高全社會消費能力的良性循環作用。單純性地打壓房價是無法促進內需的，只有理順分配機制，切實增加老百姓的收入，減輕老百姓的負擔，才能真正釋放內需。
認清中國房價問題的實質，有助于認清外資為何“表面唱空而背地做多”。我們在調控房地產業的同時，應特別注意不能給外資留下“抄底”的機會，更要對他們的大肆唱空予以警惕。如若讓外資全面掌控中國的房地產業，保不齊如今被他們宣稱“投資風險高”的中國房地產上市公司中，將來搖身一變，成了“全球最賺錢的房地產企業”。

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