2月27日上午，國務院總理溫家寶通過中國政府網、新華網和網友聊房價時，對開發商提出告誡：“在這里我也想說一點對房地產商的話，我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液?！?/p>

一位開發商之后通過自己的博客披露行業利潤內幕：“房價高漲的時候利潤達到了多少自己心里最清楚，有的利潤翻了一番還多，有的效益成倍增長，在較短的時間內，把房價提高到令人目瞪口呆的程度?！?/p>

房地產業的利潤究竟有多少？銷售單價達五六萬元，甚至十幾萬元的樓盤，真正的成本又有多少？本周，《每日經濟新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市進行了調查，試圖根據公開信息盤點部分高價樓盤的利潤。

北京樓盤

◎中海紫御公館

單價首期1.8萬如今4萬

2月16日北京出臺的 “京15條”指出，將加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。在政策嚴厲打擊下，中海地產旗下的北京中海紫御公館有些顯眼。

據公開資料顯示，中海紫御公館4號樓預計本月中旬開盤，開盤價將達4萬元/平方米。在2月16日之前，該樓盤前期項目還以3.2萬元/平方米向外進行促銷。巧合的是，正在“京15條”出臺之際，該樓盤4號樓開盤價卻上漲至4萬元/平方米。

該樓盤于2008年年底首期開盤時，銷售均價僅1.8萬元/平方米，時至如今，銷售均價已上漲近120%。記者注意到，目前該樓盤周邊的樓盤“前門前”在售均價僅為2.9萬元/平方米。

中海地產財報顯示，中海地產2003年拿下這塊地時，樓面均價僅500元/平方米，與本月預計的銷售均價4萬元/平方米相比，兩者價差高達80倍。

一位業內人士分析，由于開發商早在2003年便拿下該樓盤所在地塊，因此目前待售樓盤的開發建設成本與前面以1.8萬元銷售時的成本相差不大，售價上漲，是土地增值與房價整體上揚所致。

《每日經濟新聞》記者欲就該樓盤的成本、利潤等數據與該樓盤開發商進行溝通，但對方售樓處一位女性工作人員稱不方便回應。

◎合生·霄云路8號

去年4月以來均價翻番

自去年4月樓市新政以來，合生創展旗下的北京高端樓盤合生·霄云路8號不僅未停止漲價的步伐，還越調越高。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年4月新政前，該樓盤的銷售均價為6.8萬元/平方米，僅比該樓盤2009年1月首次開盤時的6.5萬元/平方米小幅上漲近3000元/平方米。但“4·17新政”后的5月，均價不但未降，反而大幅上調1.4萬元至8.2萬元/平方米。此后，在去年9月樓市反彈潮中，該樓盤順勢再漲至8.5萬元/平方米；9月底二次調控后的10月，該樓盤銷售均價沖至9萬元/平方米，此后價格相對穩定。

在今年2月16日“京15條”出臺的前一天，該樓盤第三棟樓的均價逆勢飆升至12萬元/平方米，第五棟樓均價升至13萬元/平方米。粗略計算，自去年4月新政以來，該樓盤的銷售均價已上漲近一倍。

與周邊樓盤售價相比，合生·霄云路8號的定價也顯得高聳入云，如目前三元國際公寓的銷售均價為4萬元/平方米，世茂·工三的銷售均價為4.9萬元/平方米。

對于合生·霄云路8號一路上升的房價，一位業內人士將主要原因歸結為CPI高企與政策調控背景下高端樓盤保值增值功能凸顯的體現。

《每日經濟新聞》記者欲就樓盤房價問題采訪該樓盤高管，但未得到對方回應。

◎釣魚臺七號院

售價或為樓面價7倍

與合生·霄云路8號類似，北京曾經的豪宅王釣魚臺七號院，一路走來也是漲聲不斷。

公開資料顯示，去年4月新政時，該樓盤的銷售均價為9萬元/平方米，去年7月份銷售均價上調至10萬元/平方米，11月時已變成10.5萬元/平方米，在“新國八條”面世前后，銷售均價再次上漲至11萬元/平方米。2009年7月，該樓盤首期項目的銷售均價還停留在7萬元/平方米。

由于該樓盤緊鄰北京釣魚臺國賓館，地理位置優越，曾為北京最貴豪宅。目前，雖然該桂冠已被其他樓盤奪去，但售價仍高居北京豪宅售價的前列，與周邊樓盤相比，其高售價也極為扎眼。

《每日經濟新聞》記者調查發現，由于該樓盤所在地塊屬于協議轉讓，且開發商中赫置地投資控股有限公司為非上市公司，因此從公開資料處無法查到開發商拿地時的地價成本。但有開發商人士和多位中介人士向記者透露，2006年中赫置地以協議轉讓的方式拿到該地時，樓面價低于1.6萬元/平方米。如這個數字屬實，該樓盤售價為樓面價的7倍。

記者曾欲就釣魚臺七號院的拿地地價、開發成本等信息致電該樓盤售樓處，但截至發稿時，未得到正面回應。

深圳樓盤

◎中信紅樹灣

開盤至今售價漲逾6倍

深圳紅樹灣被譽為深圳最后一個“富人區”，如今，這里的住宅樓均價每平方米達已達5萬~6萬元。

2001年，在深圳灣填海區首場土地使用權拍賣會上，深圳泰華房地產公司以14.55億的價格拍得深圳紅樹灣地塊。深圳泰華房地產公司掌舵人羅瑞希去世后，該地塊輾轉到了中信（華南）集團手中。據知情人士向《每日經濟新聞》記者透露，當時的地價為3000元/平方米左右。

中信地產憑借紅樹灣項目一舉奠定了自己在房地產行業的地位。截至2008年上半年，中信紅樹灣項目的前三期基本售罄，項目第五期于2009年上半年完工。

近日，記者來到紅樹灣銷售中心，銷售人員表示，現在所有的樓盤都已賣完。據透露，2010年8月，中心紅樹灣五期均價一度達到58000元/平方米。公開資料顯示，中信紅樹灣2004年首期開盤起價僅為8000元/平方米，前后售價相差6倍。

中信紅樹灣開發周期長達6年，總建筑面積為65萬平方米，總投資約為65億元，開發商的每平方米的投資成本在10000元左右。除去運營費用、拿地成本、稅收、房價上漲等因素，即便按照浮動的房價計算，中信紅樹灣的毛利潤也高出成本好幾倍。

隨后，記者致電中信地產深圳公司表明采訪意圖，但工作人員以不方便透露相關信息為由拒絕答復。

記者從周邊中原地產等中介調查得知，同為海景洋房、高爾夫觀景房的樓盤現在的售價均低于中信紅樹灣。如紅樹西岸大約在4萬元~5萬元/平方米，世紀村在3.3萬元/平方米左右，瑞河耶納在3.6萬元/平方米左右，御景東方約4.4萬元/平方米。

廣州樓盤

◎正佳萬豪金殿

5萬元單價創公寓最高

樓市走牛，市場上擱置十余年的地產爛尾項目從無人要變成了香餑餑。廣州天河商圈內，成功實現華麗變身的爛尾項目正佳廣場，當前正推出的正佳萬豪金殿公寓產品，售價高達5萬元/平方米，幾乎是廣州市場上單價最高的公寓。

據悉，該公寓為正佳廣場的西塔項目，共41層，其中1~25層為酒店，26層以上為公寓，總價都在300萬元以上。該樓盤銷售中心工作人員告訴記者，“這個價靠的就是地段好?！?/p>

廣州市房管局數據顯示，1月份廣州市天河區一手住宅網簽均價在2.5萬元/平方米，號稱廣州房價最高的珠江新城板塊，住宅式公寓價也就在3萬元/平方米左右，正佳廣場5萬元/平方米的售價令人咋舌。

正佳廣場是正佳2000年從泰國正大集團接手的一個爛尾項目，當年遭遇亞洲金融風暴，正大集團以12億元將僅挖了一個大坑的項目轉讓給正佳。公開報道顯示，整個項目（包括酒店）的投入為37億元，項目總體量為42萬平方米，平均成本為8809元/平方米，不到公寓售價的1/5。

◎凱旋新世界

不到10年最高漲了9倍

近期，新世界地產旗下位于廣州珠江新城板塊的凱旋新世界項目正在推售二期臨江單位，對外報價4.5萬元/平方米，最高價甚至達8萬元。

盡管處于調控期，但該項目價格卻持續走牛，拉動該區域價格上揚。廣州房管局1月抽樣調查數據顯示，廣州天河獵德街道的均價已飆升至4萬多元/平方米，創下歷史新高。

公開資料顯示，2003年凱旋新世界剛推出市場時，價格僅為7000~8000元/平方米，不到10年時間，其價格已漲了9倍多。

據悉，凱旋新世界項目占地近11萬平方米，廣州地產專家鄧浩志指出，2002年期間，新世界地產僅以樓面價2800元/平方米的價格拿下。

“2005年之前拿地，地價都相對便宜，若是現在依然在售的話，那收益相當可觀。”鄧浩志表示，廣州中心城區，5年前拿下的地塊項目，建筑成本不到售價的30%。

針對項目的樓面價為2800元/平方米這一說法，新世界地產華南區相關人士對記者表示，由于拿地太久，不太清楚相關數據，要到成本部核實。該人士表示，不同產品和區位有不同的價位，當前土地在增值，前期投入也在增值，不能單以價格來衡量。

◎大學馨園

高出區域均價一倍

廣州大學城板塊近年來地王頻出，導致該區域不少樓盤見風漲價。位于廣物地產下面的大學馨園項目，或將于今年4月向市場推出大戶型房源，報價已達2.5萬元~2.8萬元/平方米。

據悉，該地塊由廣物地產旗下公司廣州奧力房地產開發有限公司2008年年底以底價1.11億元競得，折合樓面地價3000元/平方米。2009年，趁市場回暖，大學城板塊拍出多塊地王，樓面價一舉飆升至9000多元/平方米，帶動了當地樓價的飆升。

方圓地產在附近開發的大學時光，是該區最早進入市場銷售的項目之一。2007年，該項目以約2500元/平方米的樓面價拿下，目前產品進入市場的均價約1.3萬元/平方米。

后繼進入市場的大學馨園，1期產品毛坯價格就達2萬元/方米，而新開2期產品高達2.8萬元/平方米的報價，比大學時光高出了1.5萬元。

據了解，大學馨園所處的廣州番禺區1月均價僅為1.3萬元/平方米。廣物地產營銷中心人士表示，“我們是跟市場走，目前大學城地價達到9000多元/平方米，項目價格還未確定?！?/p>

上海樓盤

◎白金灣府邸

單價從七八千漲到8萬元

上海黃浦江兩岸一直是高價樓盤最集中的區域。在以往，北外灘地區從沒有過超高價樓盤銷售，直到白金灣府邸的出現。

鮮為人知的是，這個樓盤同一地塊前期建造的項目每平方米售價僅為七八千元，如今的報價卻高達8萬元到14萬元，房價的上漲幅度超過了十倍。

價格呈十倍的增長，那么開發商利潤達到了多少呢？

2005年4月13日，上海某媒體曾刊登了一份報道，稱鵬欣集團有意收購新外灘花苑三期。報道引用知情人士的話說，開發商的出價是11億元。而當時，該樓盤的二手房均價不過3萬元/平方米，個別江景樓盤的均價是4萬元/平方米。

隨后，鵬欣如愿得到了該項目。上海市外灘航運服務集聚區建設發展辦公室的資料顯示，北外灘鵬欣新外灘花苑三期、四期（A、E、F樓）由鵬欣集團開發建設，用地面積17840平方米，地上建筑面積81247平方米。上述新外灘花園，便是白金灣府邸。

如果報道的11億元的收購總價屬實，那么鵬欣集團該項目未開發用地成本為13538.96元/平方米。

國土資源部土地利用司主辦的土地估價機構和人員執業信息公示系統公布的信息顯示，白金灣府邸的項目公司曾在2006年抵押過地塊的5352平方米宗地，并為此作了估價。

當年12月12日完成的估價報告中，土地估價師給出的估價是4.06億元。按照白金灣府邸4.55的容積率，樓板價大約為1.67萬元/平方米。

中原地產通州分行經理王建華向《每日經濟新聞》記者確認了項目初始售價大概是七八千元/平方米，白金灣府邸的建設材料投入比地塊一期——新外灘花苑增加了3000元/平方米以上，不會超過1萬元/平方米。

按照上述信息，假設新外灘花苑一期開發商沒有任何利潤，白金灣府邸建材成本投入增加1萬元/平方米，土地報價按2006年12月12日的1.67萬元/平方米計算，開發商的建筑和土地成本不過3.5萬元/平方米，與目前最低8萬元/平方米的報價相比，仍有較大的差距。

為了弄清開發商的利潤究竟有多高，《每日經濟新聞》記者于3月1日就新外灘府邸花園的收購價格以及相應的建材材料的成本采訪了項目的營銷負責人沈小姐，但她在否認了上述數據后，卻不愿意提供確切的成本。

◎華潤橡樹灣

兩年價格上漲70%

區別于其他很多項目，華潤置地在上海的項目——華潤橡樹灣2006年才得到上述地塊，獲取土地的時間并不長。由于獲取上述地塊時，上海已經全面實施了土地招拍掛制度，華潤橡樹灣所在的新江灣城又連續有地塊出讓，所以通過這一樓盤的比較，更容易知道一個項目的利潤增長幅度。

華潤橡樹灣目前公寓房的銷售均價在44000元/平方米左右。上海搜房網價格記錄顯示，2008年9月該盤的報價是18000元~23000元/平方米，而網上房地產則顯示華潤橡樹灣在2008年9月首次推出公寓房的銷售均價為25000元/平方米。

中原地產新江灣分行經理張卓成說，華潤橡樹灣這一期新推房源和上一批的房源間品質沒有太大的差異，僅是裝修標準高了一些，這一批的裝修標準為6000元/平方米，而上一期裝修標準為2000元/平方米。

和周邊在售的九龍倉璽園、仁恒怡庭等盤相比，華潤橡樹灣的售價并不高。

九龍倉璽園的銷售人員介紹說，該樓盤售價為55000元/平方米的，裝修標準為10000元/平方米；仁恒怡庭的銷售均價約69000元/平方米，也屬于精裝修房。

與上述兩個樓盤相比，華潤橡樹灣的售價不高，但利潤未必低。張卓成說，華潤橡樹灣的利潤優勢，可能更多地體現在土地成本上。

2006年年末，華潤置地以15.4億元拿下14.4萬平方米的C2地塊，樓板均價僅為6670元/平方米。2007年6月22日，綠城在新江灣以12.6億元拿地，此時樓板價已高達12059元/平方米。同年11月，上海新江灣城D3地塊被新加坡仁恒置地以13.01億元的價格拿下，樓面地價高達20000元/平方米。

如果如張卓成所言，華潤橡樹灣2008年推出的公寓房和現在的這批公寓房的品質差異不大的話，扣除本期項目多出的4000元/平方米的裝修費用，兩期房源價差約15000元。

《每日經濟新聞》記者為此向華潤置地上海公司公共關系負責人求證上述信息是否正確，但截至記者發稿，對方未予回應。

◎瑞虹新城

10年售價最高漲6倍

十多年前，上海有一個非常流行的電視節目叫 《智力大沖浪》，當時最吸引力的欄目叫 “七八七八獎平方”，這一節目是由瑞虹新城贊助的。當時，上海大部分樓盤的售價不過三四千元/平方米。

十多年后的今天，瑞虹新城仍在銷售。該項目第三期瑞虹新城銘庭的售樓員昨日告訴 《每日經濟新聞》記者，目前這一期房源的售價尚未確定，均價應該在4萬多元/平方米左右。

搜房網的價格記錄反映了瑞虹新城近10年來的房價增長過程。2001年1月3日，瑞虹新城報價為5000~8000元/平方米，2009年已達30000元/平方米，2011年2月28日的報價是35000~40000元/平方米。

瑞虹新城開發商瑞安集團曾于2001年6月13日公布過瑞虹新城二期的投資計劃，計劃投入資金為14億元，總建筑面積230000平方米，折合每平方米投資額6086.96元。網上房地產顯示，2006年該項目出售完畢時，售價已達15000元/平方米。

中原地產瑞虹分行區域經理胡君說，瑞虹新城銘庭和瑞虹新城一期的區別僅是外立面由面磚換成了大理石，另外增加了步行街。但他表示，這些新增投入應該不會很大。據上海一家裝潢公司的總經理王晨介紹，面磚和大理石的價格不會超過1000元/平方米。

但是，由于瑞虹銘庭所處的地塊涉及動遷，且對于協議出讓項目來說，動遷安置費用占總成本比例通常較高，記者選擇了瑞虹新城二期的開盤價格和最終售價進行比較。根據搜房網和網上房地產的統計，二期在2003年推出時的均價為8000元/平方米，2006年售完時的均價為15000元/平方米。

記者向瑞安房地產上海公司公關部門相關負責人發出電子郵件，詢問價格信息和瑞虹新城一期和三期的銷售差價，但對方回復稱，“目前我們公司處于靜默期，不適合對任何有關公司業務的事宜做評論?！?/p>