《地產(chǎn)霸權(quán)》：到底是誰在控制香港？
2011-02-14  南方都市報

《地產(chǎn)霸權(quán)》，潘慧嫻著，顏詩敏譯，香港天窗出版社2010年12月版，港幣98元。

　　米格

　　□在讀博士生，香港

　　人均GDP與瑞士一樣高，但量度貧富懸殊程度的基尼系數(shù)高達(dá)0.433，僅次于中非共和國；居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪?zhàn)饨鸶琶虻诙褪窍愀?，一個高地價政策“病毒”已經(jīng)侵入土地政策和地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中、“實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商與普羅市民之間由來已久的分歧正不斷加深”的社會。

　　在《地產(chǎn)霸權(quán)》一書的前言里，作者潘慧嫻描述了這樣一個令人詫異的不一樣的香港。作者可以算是在香港地產(chǎn)界浸淫多年的圈內(nèi)人，曾為在港舉足輕重的新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人郭得勝擔(dān)任私人助理達(dá)八年之久，后來又在馬來西亞糖王郭鶴年的地產(chǎn)企業(yè)嘉里建設(shè)擔(dān)任高管負(fù)責(zé)土地及物業(yè)的估價與收購。她在移居加拿大后潛心著述，用兩年時間寫就并自費(fèi)出版本書英文原版《土地和香港的統(tǒng)治階級》，被《加拿大書評年鑒》選為2007年編輯推薦書籍。

　　壟斷王國如何形成？

　　作者從自己的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，配合詳盡的資料數(shù)據(jù)，深入剖析香港地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作與結(jié)構(gòu)，力圖破解高房價的謎團(tuán)與地產(chǎn)霸權(quán)的內(nèi)幕。此書的繁體中文版加入2010年的最新分析及資料，在短短半年內(nèi)連出六版，質(zhì)疑其言過其實(shí)者有之，贊賞其為民聲怨者有之，批判其無甚高論者有之，但此書毫無疑問地已成為香港引發(fā)社會坊間熱議的話題之作。

　　“到底是誰在控制香港？”以往的民間說法或許認(rèn)為答案不是政府，而是財雄勢大的馬會和匯豐銀行。但作者指出，如今很多人更傾向于將答案指向香港“六大家族”———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛/吳光正家族以及嘉道理家族。這六大家族代表的跨行業(yè)企業(yè)財團(tuán)“透過把持沒有競爭的各種經(jīng)濟(jì)命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務(wù)的供應(yīng)及價格”?！暗禺a(chǎn)霸權(quán)”的觸角已經(jīng)擴(kuò)展到電力、煤氣、交通運(yùn)輸、通訊等公用事業(yè)以及批發(fā)零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為香港“連續(xù)第十六年獲選為全球最自由經(jīng)濟(jì)體系”的贊譽(yù)背后隱藏的吊詭，更是香港政府多年來奉行的自由放任不干預(yù)政策這把雙刃劍帶來的“行業(yè)及經(jīng)濟(jì)集中度不夠管制，缺乏全面競爭”的難題。

　　這些壟斷王國是如何形成的？作者的分析是：港英及特區(qū)政府自由放任的土地制度與高地價政策，為少數(shù)特權(quán)人士提供了壟斷與致富的便捷途徑。這一主張其實(shí)可以簡化為三點(diǎn)，即：作為“天時”的高地價政策，作為“地利”的廉價土地供應(yīng)，以及作為“人和”的官商勾結(jié)。

　　長期以來，香港政府均采用以高地價為主線的政策組合與施政方針，居高不下的地價自然導(dǎo)致樓價水漲船高。《中英聯(lián)合聲明》更是列明每年土地供應(yīng)只有50公頃，所造成的土地供不應(yīng)求的恐慌，讓地產(chǎn)商得以乘勢哄抬樓價，自置居所的剛性需求未獲滿足的小業(yè)主們唯有任人宰割；更為嚴(yán)重的是，樓價只升不降的現(xiàn)象客觀上協(xié)助了地產(chǎn)商抬升房價、快速出貨，讓港人陷入了不重視踏實(shí)致富、只盼望炒樓暴富的惡性循環(huán)，讓香港經(jīng)濟(jì)在扭曲的經(jīng)營成本與被限制競爭的態(tài)勢下難以斷臂重生、成功轉(zhuǎn)型。

　　炒起樓市所需要的廉價土地供應(yīng)又從何而來？大地產(chǎn)商手中的土地原來并非主要依靠競投得到，而是可以低價大量收購當(dāng)年政府發(fā)展新市鎮(zhèn)時給予原有土地所有者的“換地權(quán)益書”，或者在與政府商議厘定補(bǔ)地價的過程中刻意壓價。此外，財力雄厚的地產(chǎn)商還可以向農(nóng)民大舉收購?fù)恋?，或收購擁有大量土地儲備的巴士、煤氣、電力等行業(yè)公司，或以“更改土地用途”的黑箱作業(yè)方式廉價得地。

　　在作者看來，上述因素只是為地產(chǎn)商壟斷提供了可能性；真正讓地產(chǎn)霸權(quán)成為現(xiàn)實(shí)的原因，在于香港容易引致官商勾結(jié)的危險的政治體制。雖然香港社會不存在醞釀“政企不分”或在職官員尋租的環(huán)境，但高級官員在退休后，可以利用自己多年來的內(nèi)部知識、政界人脈和隱性利益輸送，到大地產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)任高薪要職。這讓香港政府對地產(chǎn)商集團(tuán)曲意逢迎、偏袒維護(hù)，卻對公眾利益和弱勢群體關(guān)注不足。維持樓價的賣地權(quán)事實(shí)上由寥寥數(shù)家大地產(chǎn)商決定，居屋、公屋等這些真正與市民基本生活需要相關(guān)的房屋供應(yīng)卻動輒停建；樓宇強(qiáng)制拍賣政策協(xié)助地產(chǎn)商更為便利地侵犯私人財產(chǎn)權(quán)；公平競爭法的缺位讓地產(chǎn)商得以輕易進(jìn)入并壟斷不同行業(yè)；最低工資法例的久議不決讓跨行業(yè)財閥能以相對低廉的工資成本同時在多個行業(yè)獲利。地產(chǎn)巨頭最終得以游走于灰色地帶，不受管制地壟斷坐大，賺取暴利，而“消費(fèi)者沒有選擇和議價能力，唯有被迫為各類基本商品和服務(wù)支付昂貴的價格”。

　　“親地產(chǎn)商”的政府

　　當(dāng)財富結(jié)構(gòu)連接上了政權(quán)結(jié)構(gòu)，當(dāng)一個“親地產(chǎn)商”的政府日漸成形，社會資源被進(jìn)一步掌控，多元發(fā)展的可能性被扼殺。借用丘吉爾1909年的批評土地壟斷發(fā)言來說：“歸根結(jié)底，那都是因?yàn)橥恋兀还苡嘘P(guān)的公眾及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并幾乎榨取每項(xiàng)利益。”作者在此語出驚人———香港的現(xiàn)狀事實(shí)上是“新封建制度”：“從歷史可見，中世紀(jì)的統(tǒng)治者往往靠攏強(qiáng)大的地主，而不論回歸前后，香港政府都有這種傾向”，“從統(tǒng)治者與經(jīng)濟(jì)財閥互相勾結(jié)來看，目前的統(tǒng)治者與封建時代大同小異?！弊髡哒J(rèn)為，“領(lǐng)主式”的社會層級已然形成，地產(chǎn)商儼如領(lǐng)主貴族般高懸于社會頂層，低下階層可以類比于奴隸階級，而即使所謂中產(chǎn)階級也只不過是一群不斷向地產(chǎn)商進(jìn)貢并提供服務(wù)的“屬地農(nóng)民”。

　　這是危言聳聽嗎？雖說見仁見智，但不同立場的讀者都不得不承認(rèn)，高度壟斷之下形成的合情、合理甚至合法的政經(jīng)關(guān)系與權(quán)錢交易，已經(jīng)讓今日之香港社會存在不容忽視的對立態(tài)勢、仇富心態(tài)與怨憤情緒。身為全港最大土地所有者以及唯一公屋供應(yīng)者，政府未能成功負(fù)起中間人的職責(zé)去平衡富人與弱勢社群的利益，反倒在一再的不作為、亂作為中損害誠實(shí)、高效、成熟的公務(wù)員體系與民眾間形成的互信與互諒；跨行業(yè)企業(yè)財閥在土地及公用事業(yè)方面的壟斷令各行業(yè)競爭不足，地產(chǎn)掛帥的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也讓各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源錯配以及生產(chǎn)效率低下，最終很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰疲、民生凋敝、矛盾激化。溫家寶總理所言的香港社會的“深層次矛盾”已非虛指，更是為“東方之珠”敲響了警鐘。

　　面對各種社會和經(jīng)濟(jì)弊病，“香港若要復(fù)原，應(yīng)馬上對癥下藥”。作者為此開出的藥方，最關(guān)注的是徹底改革香港現(xiàn)有的土地制度以及政府的土地政策與房屋政策，通過施行低地價政策扭轉(zhuǎn)營商成本高企的局面，使香港恢復(fù)相對的成本競爭力和對外資的吸引力。作者希望，政府恢復(fù)公開公平的土地拍賣，避免地產(chǎn)商依靠勾地機(jī)制主導(dǎo)土地供應(yīng)的數(shù)量、選址、時間與定價；及時推行一系列保障性住房計劃，等等。

　　值得注意的是，本書能在高度商業(yè)化與關(guān)聯(lián)化的香港順利出版，終為香港社會的大氣候與媒體的小氣候之幸也。無論本書對專業(yè)研究者來說是否無甚新意，它的熱銷熱議恰恰反映了全社會對地產(chǎn)這個讓香港的政治、經(jīng)濟(jì)、民生牽一發(fā)而動全身的行業(yè)的深切關(guān)注，以及對社會公義和人本主義的堅持。如果這種平和的探討、持續(xù)的對話與多元的評論得以堅持，香港完全有可能在一定程度上達(dá)致全社會的共識，從而避免對立與碎片化。相比之下，本書面世在即的簡體中文版有意無意地刪去了原書中抱持新左派立場的香港本土八零后青年所作的序言與附錄。這固然避免了鮮明的激進(jìn)態(tài)度與強(qiáng)烈的政治訴求有可能帶來的盲目與敵意，但原有的爭鳴色彩也全然盡失。因此，我依然推薦有條件的讀者能努力覓得該書繁體中文版，在細(xì)細(xì)閱讀中好好觀察這原汁原味的香港社會切片標(biāo)本。

《地產(chǎn)霸權(quán)》作者潘慧嫻﹕買樓冒風(fēng)險 入市切忌投機(jī) 
2010年07月21日

 
　　【明報專訊】剛出版的《地產(chǎn)霸權(quán)》，由于內(nèi)容點(diǎn)出了近年樓價急升下，社會對政府和地產(chǎn)商的不滿，令到作者潘慧嫻忽然成為批判樓市和發(fā)展商的「紅人」，傳媒亦紛紛追訪。潘氏接受訪問時直言，最怕朋友問她應(yīng)否買樓，因明知香港樓價是不合理的高，入市隨時會冒大風(fēng)險，卻又知道無殼蝸牛的痛苦，只能勸告不要以為樓價只升不跌，買樓千萬不要投機(jī)，要量力而為。

　　潘慧嫻曾為新鴻基地產(chǎn)（0016）及嘉里建設(shè)（0683）兩大地產(chǎn)商打工，于2003年移居已入籍的加拿大，過 相對平淡的生活，并于05年自資出版英文著作《Land and the Ruling Class in Hong Kong》，批判香港地產(chǎn)市場的垅斷和種種不公平現(xiàn)象。該著作的中文版剛好出版，名為《地產(chǎn)霸權(quán)》，趕及現(xiàn)正于會展舉行的書展。

　　潘慧嫻自言人微言輕，出書只為點(diǎn)出香港樓市和房策問題所在，既不是要針對任何人，也知道改變現(xiàn)狀不易。潘于03年退出地產(chǎn)界而定居加拿大，成為她挑戰(zhàn)地產(chǎn)商權(quán)威的契機(jī)，「好多仲做緊地產(chǎn)界 人士唔系唔知 家香港樓市有問題，但都系人在江湖，身不由己，唔能夠?qū)栴}坦白講出」。

　　樓價狂20年間由合理至瘋狂

　　潘慧嫻道出自身經(jīng)歷，已顯示出香港樓價在房屋政策上的失誤，以及地產(chǎn)商垅斷樓市，以至樓價長期攀升對市民造成的困擾。97年前樓市瘋狂，潘慧嫻并無加入炒樓行列，但也一度成為業(yè)主?！肝?8年一炮過以68萬元買入薄扶林置富花園，單位面積約700方呎，到90年已經(jīng)升至100多萬元，由于要移民加拿大，故將物業(yè)沽出……我覺得當(dāng)時樓價好合理，我只系打工儲蓄都可以 當(dāng)時一次過付款買樓?！共贿^，數(shù)年后當(dāng)她回流香港工作，卻發(fā)覺樓價已升至不能重新「上車」，只好一直租樓住，而現(xiàn)時置富花園一個700方呎單位，市值已逾450萬元。

　　潘移居加拿大以后，雖非大富大貴，但當(dāng)?shù)馗＠贫韧晟疲膊挥脫?dān)心退休后的生活，更不需像香港人負(fù)上買樓壓力。至于她仍留在香港的家人，雖有安身之所，但因居住在舊樓，在政府通過發(fā)展商可以在購入八成業(yè)權(quán)后申請強(qiáng)制拍賣的法例后，隨時有機(jī)會成為強(qiáng)拍收樓對象，更突顯了香港政府向地產(chǎn)商利益傾斜，需要批判。

　　直指政策造就地產(chǎn)霸權(quán)

　　潘在為地產(chǎn)商打工時，工作包括將英文文件譯為中文，其中在翻譯地契文件時，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商往往可以藉地契條款「鉆空子」，獲得巨大利益，開始感到香港地產(chǎn)市場的不公平。她在書中又指出，港英政府在中英談判后限制每年賣地不多于50公頃，變相令房屋供應(yīng)緊張，以及在發(fā)展新市鎮(zhèn)時漤發(fā)換地權(quán)益書，卻又容許發(fā)展商在市場收購，令他們可以以廉價大量吸納土地儲備，最終造就了發(fā)展商富可敵國，以至構(gòu)成垅斷和可以操控樓價的局面。

　　聯(lián)匯扭曲樓價

　　《地產(chǎn)霸權(quán)》一書又指出，現(xiàn)行容許發(fā)展商以洽商補(bǔ)地價更改土地用途的政策，也有利發(fā)展商在樓市最低潮才補(bǔ)地價，同樣是不公平的現(xiàn)象。而更嚴(yán)重的是，02年時政府以救市為名推出「孫九招」，包括停售居屋及停止賣地等，進(jìn)一步扭曲樓市供應(yīng)，種下樓價近年大幅急升的禍根，而樓價和租金高企，不單不利民生，更窒礙了香港的競爭力。

　　潘慧嫻指出，除了土地供應(yīng)外，香港實(shí)施聯(lián)系匯率，令港元匯價和息率失去主導(dǎo)，不是偏高便是偏低，容易導(dǎo)致通脹，刺激樓價上升?！干磉吅芏嗯笥褧栁覒?yīng)否買樓，買樓最重要量力而為，要明白現(xiàn)時樓市被聯(lián)系匯率扭曲，許多人為避免銀行存款貶值，唯有將資金買入物業(yè)，但不論自住或投資，要明白樓價不會永遠(yuǎn)上升，入市時一定要計算防守能力，以免抱憾終生。」

　　撰文﹕陳天賜 陸振球

    《地產(chǎn)霸權(quán)》  潘慧嫻 著  中國人民大學(xué)出版社2011年1月出版   定價：39.80元

    作者：

    潘慧嫻（Alice Poon），曾任新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人郭得勝的私人助理達(dá)八年，其后加入嘉里建設(shè)，任策劃發(fā)展經(jīng)理，負(fù)責(zé)土地及物業(yè)的估價與收購，并參與規(guī)劃及契約修訂的工作，對香港地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作極為熟悉。

    作者亦曾于加拿大卡加利市任職于石油土地收購代理公司，并負(fù)責(zé)宣誓專員工作，及于多倫多從事地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。近年作者經(jīng)常在網(wǎng)上媒體發(fā)表評論文章及博客寫作。作者現(xiàn)于加拿大居住及工作。

    目錄：

    序一  林本利

    導(dǎo)讀  梁文道

    前言

    第一章  誰控制香港？

    地產(chǎn)商跨行業(yè)收購

    行業(yè)壟斷導(dǎo)致貧富懸殊

    家族壟斷 世代相傳

    操縱香港的六大家族

    政府靠攏地產(chǎn)商

    第二章  土地就是權(quán)力

    新封建制度

    地產(chǎn)商借移民潮起飛

    華資從《中英聯(lián)合聲明》中發(fā)現(xiàn)寶藏

    換地權(quán)益書 奇貨可居

    更改土地用途的魔法

    大地產(chǎn)商在金融危機(jī)中獲利

    公用事業(yè)成為土地“寄生蟲”

    第三章  沒有競爭的地產(chǎn)業(yè)

    憑借收購　不斷坐大

    更改土地用途  地產(chǎn)商自肥

    2002年救市  為保障政府利益

    停建居屋　地產(chǎn)商正中下懷

    對消委會建議置若罔聞

    第四章  公用事業(yè)  亦遭壟斷

    牟取暴利：從出租到物業(yè)管理

    管制協(xié)議令電費(fèi)過高

    煤氣公司主導(dǎo)燃?xì)馐袌?

    超市寡頭壟斷

    “可加可減”仍有利于巴士公司

    政府拒定競爭法

    成立委員會只為做樣

    第五章  經(jīng)濟(jì)衰疲民生淍敝

    中小地產(chǎn)商被擠出市場

    中產(chǎn)財富成過眼煙云

    租金高昂令零售業(yè)經(jīng)營困難

    經(jīng)濟(jì)集中引發(fā)裁員和薪酬差距

    市民權(quán)益日益受損

    港交所把持監(jiān)管權(quán)

    第六章 反壟斷刻不容緩

    政府應(yīng)減少對土地的依賴

    須推行低地價政策

    土地壟斷為各種壟斷之母

    競爭法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

    解決貧富懸殊：芬蘭模式

    把稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)至土地

    經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型須脫離地產(chǎn)狂熱

    附錄  地產(chǎn)霸權(quán)下的香港
 

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