房產稅征收及使用探討　　

近幾年來，國內的房產價格上漲過快，加重了民眾的生活負擔，雖然有關部門出臺了一些調控措施，但效果并不顯著。一方面，房產價格上漲說明需求旺盛，需要更多的開發以滿足需求；另一方面，投機性需求在總需求中的比例較大但較難于確定有多大，如盲目地按市場需求的表象擴大開發，當此需求積累到一個很高的程度快速萎縮時，會對地產市場產生嚴重沖擊。因為地產不僅與本行業的就業及發展有關，而且與相關的上游的建材、鋼鐵，下游的家裝、家俱、家電等行業息息相關，并通過房貸與金融行業密切聯系。地產的快速下滑必將對整體經濟產生嚴重的拖累，引發經濟危機大有可能，國際上的例子并不少見。因此，保護剛性需求，針對性抑制投機需求，是維持地產平穩健康發展的關鍵。目前，正在討論的居民房產稅，無疑是具有針對性的辦法，但此舉影響很大，因些推出極為慎重。本文提出“按產權征稅，按人頭補貼”以及配套的辦法，可能為有關方面提供一些參考。　　

1.    按產權征稅　　

1.1.        稅率：國際上一般為2～3%，為避免對經濟的沖擊過大，初始可定一個較低的水平，如0.1%，然后根據經濟表現，按一定的時間間隔如一個月或三個月進行調整，幅度也不應過大，如每次不超過0.1%，可為雙向調整。　　

1.2.        居民按年交稅，以交納時的稅率為準，按就低不就高的原則，交稅一年內如上調稅率不補，下調稅率要退，以鼓勵積極納稅。　　

1.3.        開發商納稅，從開發審批手續完成（或加一定的開發時間如一年）開始納稅，以鼓勵積極建房推盤，抑制屯地捂盤。隨產權的轉移發生納稅義務的轉移。　　

2.    按人頭補貼　　

2.1.        按取之于民用之于民的原則，征收的房產稅及相關收入，將按比例平均補貼給全體公民，其它部分用于相關的管理費用及補充地方財政。此比例也將根據情況適時調整，初期應當絕大部份用于補貼民眾，甚至也可從財政拿出一些資金以支持此稅收體系的建立。后期將有可能支持地方財政脫離賣地財政的制約。　　

2.2.        公民的補貼進入公積金賬號，按公積金的辦法管理，增加可用于支付房產稅條款。目前在職人員基本上具有公積金賬號，并且管理體系完備，擴大到全民相對難度不大，并且可以多人（如一個家庭）共用一個賬號。　　

3.    稅基確定：　　

3.1.        產權的價值是納稅的基礎，可采用居民申報與有關部門指導相結合的方式確定，可以在指導價的一定范圍內浮動，如+-20%。指導價參考市場價制定。　　

3.2.        申報價低于指導價的范圍，雙方協商調整后，如最終的申報價同樣低于最終的指導價范圍，產權人有權要求按最終指導價收購，以防止制定不合理的較高指導價。　　

3.3.        申報價高于指導價的范圍，雙方協商調整后，如最終的申報價同樣高于最終的指導價范圍，將按比例適用較高的稅率。如每超出最終的指導價范圍10%，則按當前稅率增加0.1%，但最高不超出一個上限如3%。　　

3.4.        協商可按居民小區同類房集體協商方式進行。　　

4.    其它相關收入：　　

4.1.        進入公積金賬號的補貼，按公積金的辦法管理以活期利率支付利息，其息差收益主要是來自于政策而非相關銀行的服務，應當以一定比例歸于房產稅總收入中統一支配。　　

4.2.        申報價低于指導價的范圍產生的收購，在市場變現后的收益也計入房產稅總收入。　　

5.    其它：　　

5.1.        納稅情況將做為拆遷征收補償的計算依據。比如補償價值的計算以前10年納稅價值的加權平均（如最后一次權重為10，遞減為1計），鼓勵正常納稅，平衡有拆遷征收預期時超高納稅。　　

5.2.        對于已開始辦理房產稅相關手續的地區，一定的截止時間未按要求辦理的，如納稅額低于補貼額的，差額不補發，從辦理完成開始執行。如納稅額高于補貼額的，差額須補交并交滯納金。　　

5.3.        公積金可用于支付租金，需要租住房已納房產稅。支付時自動交納租房營業稅，有助于減少此稅種稅費的流失。　　

5.4.        稅務征收部門應以便于公眾查詢的方式如網站等，公開稅收情況，便于納稅人了解相關情況，明確自己的義務與權利。并對指證偷漏稅者，從相應稅收中按一定比例獎勵。　　

討論：　　

本文提出的設想使房產稅征收對經濟的沖擊可調可控，并在一定程度上能將投機性需求轉化為較為困難人群的剛性需求，而對居住水平處于中間層的絕大多數民眾影響不大。如稅率調整到一個相對合理的水平，對公民的補貼也較為可觀，有助于全民申報，對人口普查也有一定的幫助。　　

以二、三線城市，一個中等居住家庭90平方估算，如市值50萬，指導價50萬，可以按40萬納稅，假設名義稅率為1%，年納4000元。如補貼返還率為80%，平均水平，約可獲補3200元，實際納稅800元，負擔并不重，實際稅負約0.16%。而同樣情況的無房戶，約可獲3200的住房補貼，相當于同樣住房租金的30～50%。對于多房戶，包括單套豪宅，納稅額比平均值高，但補貼并不增加，實際稅負在平均稅負與名義稅率之間。　　

此法對投機性需求有較大抑制（房屋空置將會產生凈損失），對平均水平的自住需求影響不大，對住房困難戶有凈補貼，對高收入人群的合理居住改善也不會增加太大的負擔。同時，對合理的投資性需求（如購房用于出租）也有指導作用。如一個地區的房價及租金變動，會比較真實地反映剛性需求的變化狀況，有利于政府及開發商制定合理的開發策略。　　

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