房地產中長期跌勢已定　　

中國的房地產市場一向是眾說紛紜、莫衷一是，唱淡的唱了幾年，可房價卻越唱越高；唱好的，雖然過去一向正確，但面對中央持續的調控政策，也開始有部分人信心不足；那么，中國的房地產市場究竟要向何處去?

唱好一方有幾個理由論證房地產的持續上漲是必然的。一是所謂‘剛性需求’，大意是中國地少人多，又有長期城鎮化的新增住房需求，因此房子是大大不足的，蓋的再多也趕不上需求，因此房價可以長升長有。

這個理由有些文不對題，有偷換概念之嫌。因為那些沒房住的‘剛需’事實上買不起這些天價商品房，他們的收入和房價差得太遠。從我們自己的切身經歷也可以感覺到：今天在中國大陸，有房子的人通常不止一套，沒房子的一套也沒有，買房子的基本是有房子的。換句話說：‘剛需’者基本買不起房，買房的基本不是‘剛需’。

唱好的第二個理由是房地產對經濟增長的貢獻大，拉動的行業多，因此要鼓勵房地產的發展，允許房價上漲。這個理由有一定的道理，確實中國經濟近些年的高速增長有一部分來自于房地產的拉動；但從另一個角度看，房地產本身沒有多少技術含量，房地產的高利潤吸引了其他行業的資源向房地產業集中，實際上降低了經濟的長期增長能力，由此形成的經濟是一種沒有實質競爭力的虛胖經濟，對國家有害無益；而且房地產的高價直接導致了貧富懸殊的擴大，家庭為買房節衣縮食又打擊了消費，使經濟表現出不平衡、不健康的特點。

唱好的第三個理由是資金泛濫，隱性通貨膨脹高，因此長期來看房價總要上漲。確實中國的房地產主要是被這些投資性的資金推高的，過去幾年房價不斷上漲的事實也證明這種看法頗有道理。但這種看法只關注到經濟層面，忽略了住房問題幷非一個單純的經濟問題，它同時還是一個政治問題。中國有句古話叫：安居樂業。如果不能安居，能樂業嗎？社會會穩定嗎？房子不僅是投資品，它首先是生活必需品，看不到這一點，就容易陷入片面。

政府有能力壓低房價　　

迷信市場的人常常說市場的力量最大，政府的干預影響不了市場的長期走勢，在房地產市場其證據就是政府調控了好多次，每次房價都是越調越漲，結果政府的調控就淪為了‘空調’，風吹過就完了，基本沒有太大的作用。

這種認識不能說完全不正確，但起碼是不全面，它需要一個前提：游戲規則不能改變。如果游戲規則可以改變，市場力量就不是決定性力量。舉個例子：自行車比賽可以是速度快的得冠軍，也可以是速度慢的得冠軍，為什么呢？因為比賽規則可以設定，當我們設定比賽是快騎比賽，則速度快者冠軍，反之，則速度慢者冠軍。

所以，最大的力量是設定規則的力量，政府就具有設定規則的力量。簡單來說，當政府將房地產市場設定為投資市場時幷允許市場力量自由行動時，市場的力量就是決定性的；當政府將房地產市場設定為受規管的生活必需品市場時，市場就沒有什么力量。在中國福利分房時期，房地產市場實際上是基本不存在的。

那么，中國政府是否想改變房地產行業的游戲規則呢？很有可能。李克強副總理在8月13日和21日兩次強調要加快把保障性住房重大民生工程建設好，使人民群眾住有所居、安居樂業，幷要堅決遏制投機炒作等不合理需求。說明中國政府正致力于把房地產市場從一個投資市場轉變為一個保障性住房為主的市場。

一個保障性為主的房地產市場意味著大部分的人不需要到市場上買房，他們轉而依靠政府提供住房保障。即是說商品房市場的潛在需求將極大地萎縮，投資房地產的人將逐漸難以找到接手的買家，加上政府從資金和稅收上打擊住房投資需求，投資需求本身也趨于下降，因此商品房的需求可能在今后相當長時間維持疲弱，即使寬松的貨幣政策對市場帶來一定支持，房地產的中長期走勢仍然黯淡，房價將逐漸下跌。

調控不會半途而廢　　

有些人說，由于世界經濟不景，為了保持中國經濟的發展速度，政府可能會放寬調控，如同過去幾次那樣，令調控半途而廢。

這種說法似是而非，如果中國政府再次因經濟放緩而放松調控，政府的信譽將受到極大的損害，房地產商實際上具備了用經濟放緩牽制政府的能力，對政府的管治能力極其有害。

更深層次的問題是，房地產問題在中國已經逐漸演變成一個政治、社會問題，影響到社會的穩定，政府必須要認真處理。在房價逐年上漲的過程中，除了少部分有房者受益，對高房價不滿的隊伍也在逐年擴大。最初，是下崗工人、無業人員買不起房，接著普通的工薪階層也買不起房，到2009年隨著一套電視劇「蝸居」的熱播，證明名牌大學畢業的白領也買不起房，名牌大學畢業的白領通常屬于社會的中上層，連他們都買不起房，可見問題之嚴重，更不用說生活在社會底層的農民工了。

政治是人心的對比，高漲的房價給自己制造了越來越多的敵人，當一個市場走到大多數人利益的對立面的時候，它在政治上就沒有了前途，從這個意義上說，房地產的調控無法、也不可能半途而廢。

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