近日，媒體關于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經。據媒體的報道，8月份，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。

盡管統計數據的來源不詳，但在政策面不斷釋放調控不會放松的信號，房價自“4.17新政”出臺以來并未明顯回落的情況下，樓市的這種全面回暖是真是假，對于未來的樓市調控會帶來什么？這個問題已經成為決策層、開發商以及房地產行業的利益相關者和民眾最為關注的焦點話題。

對于目前房地產市場目前的“全面回暖”的現象，有如下幾個觀點和看法：一是認為經歷半年之久的調控而房價并未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實的，可持續的；二是認為，這不過是開發商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣，數據和交易本身的真實性不值得信賴，這種“人造回暖”已經在以前的調控中屢屢上演；三是認為目前成交量的反彈只是一種季節性表現，樓市整體仍然低迷，價格向下的趨勢明顯。

筆者認為，判斷樓市全面回暖的關鍵是數據的真實和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據，其真偽實難判斷，成交量的反彈究竟如何，價格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。比如，按照第一創業證券研究所的數據，8月份，上海成交17119套，環比增長15%；北京成交9211套，環比增長32%；而中國房產信息集團的最新數據卻顯示，8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%；平均成交價格在持續3個月下調后，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%；北京市房地產交易管理網的統計表明，8月份北京住宅住宅成交5564套，環比上漲12.7%，商品住宅成交均價為21008元/平方米，環比上漲10.6%，創下調控以來的最大漲幅，也是自調控以來房價首度回到2萬元以上。

在官方數據缺乏，民間數據打架的情況下，依據這些數據判斷房地產市場是否全面回暖本身就是個謬論。以目前市場上熱炒的京滬兩地的價格“上漲”為例，一個簡單的常識是，由于每月開盤的地段、樓盤本身的品質等原因，除了同地段或同一個樓盤之外，比較月份之間的成交均價本身意義并不在，但這些明顯不足以支撐房地產全面回暖的信息經過媒體的熱炒，其誘導和誤導的效應卻不容低估，在中國房地產市場信息傳導信號扭曲的情況下，媒體、開發商和中介等的瘋狂炒作已經屢屢制造了“三人成虎”的事實。因此，我們擔心，不管目前的樓市“全面回暖”是真是假，但如果在缺乏真實數據的情況下，聽任媒體和開發商熱炒，09年年初人造的“小陽春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。

從目前房地產面臨的諸多因素看，盡管有所謂的“金九銀十”的噱頭，但無論是政策因素，還是整個房地產市場的現狀而言，房地產市場“全面回暖”的基礎并不存在：首先，房地產的調控政策不僅沒有放松，反而加碼的跡象明顯，無論是高層的多次表態，還是相關部門的具體舉措，都明確地透露出高層調控的決心，這和09年初經濟處于最危險時的情況截然不同，對銀行、開發商和中介機構集體違法，制造繁榮的做法絕不會坐視，金融機構也好，國土管理部門也罷，在政策上毫無松動的跡象；其次，開發商本身的資金鏈繼續吃緊，剛剛披露的上市公司中報顯示，上半年房地產上市公司的負債近8千億，而經營活動現金流量為負的837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產的現金流都為負數，而且，銀行對房地產開發企業的開發投資貸款繼續收緊。按照目前的情況，預計到今年年底，整個房地產市場的資金缺口將高達萬億，回到金融危機之前的水平；第三，供需狀況發生逆轉，按照上市公司的半年報，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。其中，保利地產上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計劃的43%；金地集團上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標的1/4；招商地產上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標的40%。導致庫存大幅增加，上市地產公司截止6月底的庫存高達7753.80億元，較去年同期的3970億大增53%。其中保利地產存貨為937.88億元，較年初大增56%。萬科和金地分別達到1115.31億元和453.63億元，環比增加23.81%、11.89%。加上09年開工的很多樓盤在9月份以后將大量上市，預計未來庫存量將高達3億平左右，創下歷史新高。

很顯然，這些基本面預示著，樓市在最后一個季度拷貝09年，上演超級大逆轉的可能幾乎不存在。但是，09年銀行、開發商等通過假按揭等違法操作，制造虛假繁榮，最后弄假成真的歷史教訓極為深刻。對于目前出現的所謂“全面回暖”的跡象，不管真假，在政策層面上都應該予以警惕和防范，避免房地產調控政策功虧一簣。從成交量本身來看，8月份成交量的環比上漲建立在7月份成交量極度低迷的基礎上，以二手房為例，據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，7月存量住宅成交量為10367套，同比2009年同期的24840套降幅達到了58.3%。日均成交量一路走低至334套，更是創下了2009年以來的新低。正是7月份的極度低迷，才使得8月份的數據呈現所謂回暖的跡象，但和09年同期比，依舊處于低點。但最怕的是，開發商借機做勢，而投機客為了高位套現大聲嚷嚷，造成羊群效應，使得假回暖變成真瘋狂，在數據出現異動的情況下，房地產調控政策應該更加從嚴，未雨綢繆，備足彈藥，嚴密監視房地產市場的動態，防止在這些利益相關者“一致行動”的邏輯下，弄假成真。09年絕地反彈的殷鑒不遠，我們必須慎之又慎。

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