牛刀：泡沫破滅時北京房價要下降50%

9月6日在搜狐經濟學人論壇上的發言選登

中國樓市的虛假資訊比國家統計局的數據造假有過之而無不及。更重要的是，媒體的捕風捉影無限放大，很快就誤導市場，影響很壞。

不久前，有中投背景的黑石投資了一點中國的房地產，媒體放大說，外資抄底中國樓市，熱錢流進中國，考驗宏觀調控。一個小小的黑石，投那么一點資金，就能考驗宏觀調控，那也太小看中央政府了。結果如何呢？銀監會辟謠說：熱錢連續三個月流出中國，共計340億美元，平均每月113億，超過2008年以來的月度高點。

險資投資房地產換沒正式公布，一家財經報紙就報道說，4300億險資進入房地產，北京樓盤準備漲價。結果險資公布三點：不設立房地產公司，不投資商品住宅，只進行股權和商業地產投資。這跟你北京住宅有何關系？犯的住宅為此漲價嗎？北京住宅還能漲價嗎？笑話。

中央政府本輪調控還只是剛剛執行第一階段，目的就是打擊樓市投機行為，并且已經取得初步成效，但是，偏偏就有財經媒體報道說，炒房團開始抄底，并煞有其事地說，炒房團認為房價會上漲10%，把炒房團當傻瓜嗎？炒房也是有風險的，尤其是現在風險更大。炒房賺錢，一條最重要的模式就是銀行的杠桿效應，而在五成首付的狀態下，杠桿效應喪失，基本無利可圖。現在買房的炒房客，很多一部分是能夠在銀行通過其他渠道取得貸款的人。

制造種種輿論，無非是強調調控失敗，市場開始回暖，趕緊買房，中國樓市將會重復2009年的故事。是啊，2009年在開發商眼里是個大牛市，央行狂印13萬億鈔票，新增貸款9.7萬億，其中，僅12家上市銀行就有5,28萬億流進房地產，房價豈能不暴漲？但是，這個漲的是房價嗎？不，用貨幣堆砌的房價只是泡沫，風一吹就會無影無蹤。

2009年的故事是無論如何不會重復了，今年的貨幣發行正在受到控制，M2的增速已經從2009年的29.74%回落到17.6%，還將繼續回落。昨天央行發行500億央票，也是采取金融工具回收流動性。貨幣減少，房價必將，這是常識，買房人千萬不要連常識都不懂，那是要吃大虧的。

九十兩月，樓市根本就不可能回暖。從北京來講，上周房價下降8.9%，整體下降1992元，但是，換來了成交量30%的環比增長。這種以降房價來爭取成交量的市場行為，將在未來三年成為市場的主流。所以，九十兩月是全國房價一輪下降的開始，泡沫破滅時，北京房價比現在至少要下降50%。

用回暖來誘導市場，只是一種低級伎倆，一捅就破。不過，話說回來，就是一步下降20%也沒有多少人能買得起，所以，房價只有回歸理性，才有成交量的放大。今年后四個月，市場新盤噴涌而出，明年的供給將達到歷史的新高，全國住宅供應預期是2010年的兩倍，后年的住宅供給會達到今年的三倍，何愁房價不降？

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