牛刀：停止調(diào)控中國房地產(chǎn)一定崩盤

中房協(xié)上書，要求停止出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。這真是滑天下之大稽，一個國家的重大決策，豈有半途而廢之理，況且，現(xiàn)在就是想廢也廢不了。無論是國際經(jīng)濟環(huán)境，還是國內(nèi)國民的生存狀態(tài)，都決定2010年的房價調(diào)控，只能堅決執(zhí)行，不可稍有停頓。停止調(diào)控，中國房地產(chǎn)不用一年時間，就會崩盤。

海量供給海嘯般爆發(fā)

很多東西是表面的，而表面的東西帶有很大的欺騙性。市場也是這樣，很多人只能看見市場的表象，但是，一個好的經(jīng)濟學(xué)家卻能透過表象，看見經(jīng)濟的本質(zhì)。

中國經(jīng)濟的本質(zhì)是什么呢？是瘋狂。一是貨幣發(fā)行的瘋狂，中國的印鈔廠從來也沒有像2009年以來這樣，印鈔機一天到晚不停的運轉(zhuǎn)，運鈔車以往一周只跑4次，而在2009年印鈔廠的工人目瞪口呆，因為他們發(fā)現(xiàn)一輛運鈔車居然一天就跑兩次，那個鈔票根本就運不贏。年過八旬的上海印鈔廠一位老工人說，解放前印金圓券就是一天跑兩趟。

究竟印了多少鈔票，有央行數(shù)據(jù)為證。2009年M2余額60.6萬億，增幅達(dá)29.7%；而且，2010年繼續(xù)狂印鈔票，到6月末，M2余額達(dá)到67.39萬億，增幅仍然高達(dá)18.5%。要知道全球貨幣大國美國國會規(guī)定，美聯(lián)儲的M2增幅上限為5%，這是絕對不可以超過的。我們GDP的增速是比美國高，但實際GDP的增速也只是高兩倍，但是，貨幣的增長速度最高時是美國的6倍，最低是也是美國的3倍多。

這種瘋狂帶來的是什么呢？這種瘋狂帶來了中國經(jīng)濟的巨大變化和中國社會的深深不安。我們先談表象，也就是大家比較容易看見的，一是地鐵、高速公路、高速鐵路、機場、碼頭等等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面開花，美國有的我們要有，美國沒有的我們也要有，結(jié)果是透支了國力透支了國民財富，中央財政赤字不斷增加，地方政府債務(wù)無限龐大。

第二個表象就是我們看見的高房價，全國城市房價高漲，漲到什么程度呢？實在令人不好言說，還是用貨幣來說話吧，在2009年新增貸款9.7萬億中，有4萬多億流進(jìn)房地產(chǎn)。所以，一時間把房價托得老高，有的城市一年翻了一倍，比較差的小城市漲幅也在20%上下。全國70個大中城市一年房價漲幅為23.4%，但是，國家統(tǒng)計局為了掩人耳目，居然報告說，全國70個大中城市房價上漲為1.5%。

第三個表象就是因為房地產(chǎn)的暴利，引發(fā)了全國個大中小城市的拆遷運動。就中國來說，拆遷運動只要發(fā)展到了縣城，就表明中國房地產(chǎn)注定將迎來崩盤的一天。這是一個簡單的道理，它表明房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟當(dāng)中的比重過高，大量的房地產(chǎn)企業(yè)都要生存，而一二三線城市已經(jīng)沒有空間，大家只有撲向縣城，把縣城拆完后還能拆什么呢？沒有啦。房地產(chǎn)業(yè)就崩盤了。

這三個表象將帶來三種供給，房價居高不下引發(fā)民怨，政府將加大保障型住宅的開發(fā)和建設(shè)，這個量在新聞報道上都比較大而實際完成不一定理想，仍然不妨礙社會保障型住宅在2010年2011年一窩蜂大量開發(fā)，在2012年形成最大峰值的供給，預(yù)期將占住宅總量的15%至25%，因為這將成為一項政治任務(wù)。

二是中國大中城市住宅用地的的供地高峰在2009年2010年，形成供給主要在2012年，除開660個小城市和2000余縣城不算，僅僅只算全國70個大中城市，將推出住宅總量2000余萬套，而這2000余萬套住宅按可比價格計算，需要貨幣12萬億左右才能形成支撐。央行把所有的印鈔廠全部開足馬力，也不可能給房地產(chǎn)提供如此之多的鈔票，新建印鈔廠已經(jīng)來不及。所以，開發(fā)商唯一的辦法，降價銷售。2012年一年的下降幅度會超過50%，大量的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，宣告泡沫破滅。

三是660個小城市和近2000個縣城異軍突起，大量的住宅推向市場，而市場不會再給房地產(chǎn)的面子，原因是全社會購買力極度匱乏，農(nóng)民不可能大量的去購買這么高價格的商品住宅，加上一窩蜂而起的住宅開發(fā)，本身在結(jié)構(gòu)上就存在很多問題，誰也知道這將意味著什么？

這三大供給一起在2012年形成高峰。想想泡沫破滅的時候，一定會非常壯觀，但是，誰也阻止不了，因為，現(xiàn)階段不可能遏制房價的上漲，只要房價在上漲就不可能阻止大規(guī)模的拆遷，而現(xiàn)在拆遷的成本注定了房價的走高，在全民財富消耗殆盡以后，這樣的供給就是房地產(chǎn)的墓場。

需求群體潮水般退走

什么是中國房地產(chǎn)市場的需求？不用我回答，大家也知道，現(xiàn)在所謂的需求只是投機性需求。如果說還有一部分改善性需求的話，那也是非常少的。現(xiàn)在買房子無非是因為房價上漲，貨幣貶值，買家覺得把錢放在房子上，比存在銀行里要保值。但是，這種購買力已經(jīng)無法成為主流購買力。

真正需求群體是大學(xué)畢業(yè)生，他們工作幾年后因為成家立業(yè)的需要一個新房。我們每年有600萬大學(xué)畢業(yè)生，但是，令人遺憾的是，中國的70個大中城市給他們提供的就業(yè)崗位不足200萬，也就是說，2012年，真正的想要成家立業(yè)買房子的不到200萬人。

在這200萬人中，真正有支付能力，他們只要有給一套房子交一個首付的錢，就足可以支持他們留學(xué)海外，在中國經(jīng)濟衰退和中國社會動蕩不安的情況下，大量的有支付能力的大學(xué)畢業(yè)生將選擇去海外求學(xué)。這個群體約有50余萬。剩下的150萬人就算2012年房價下降50%，也是大多沒有支付能力的。所以，真正在2012年買房的群體，只有幾十萬人。

不要談什么農(nóng)民工進(jìn)城，沒有幾個農(nóng)民工能夠買這么昂貴的房子，真正先富起來的農(nóng)民，也早已在城市有了住宅，所以，這個群體基本被逼出了市場，完全可以忽略不計。這種現(xiàn)象是如何造成的呢？這與中國社會的年林結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。從中國的國情來看，年齡在24至35歲為買房的高峰年齡，而在2012年，因為計劃生育的緣故，24至35歲年齡段的人一下消失40%。

你的房子還賣給誰呢？不想清楚這個問題，就無法面對現(xiàn)實。當(dāng)然，這好比一場自然災(zāi)難，是不可預(yù)料的，人類總是在后來才說，當(dāng)初為什么不好好保護(hù)環(huán)境？就像2010年的泥石流導(dǎo)致2000多人失蹤1000多人死亡的災(zāi)難一樣，其實，在2005年，就有報紙報道，因為過度采伐山林，必然會引發(fā)泥石流。可是，當(dāng)時，誰信？

2012年真正的住宅需求群體是一瞬間消失的。沒有誰知道怎么一年前還有那么多人買房子，到了2012年就再也沒人買房子呢？很好，這也是天問。

空置住宅如堰塞湖破

造成這一切的基本原因，就是2010年中國社會無法解決6540套空置住宅的問題。然而，這就像一個堰塞湖，到了2012年一定會破。試想，懸在中國經(jīng)濟和中國社會的上空的堰塞湖，突然崩壞，洪水一瀉千里，是何等的壯觀？

那么，既然這么大量的空置住宅的問題已經(jīng)提了出來，為什么無法解決？這個問題是很容易回答的，這就要看是誰擁有這么巨多的住宅。

這個問題奇怪嗎？不奇怪。說不奇怪，是因為在任何一個經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家，都有一個基本的法案，叫陽光法案。作為政府公職人員，理應(yīng)要向政府報告財產(chǎn)，作為民眾監(jiān)督公職人員行使政府公權(quán)的權(quán)利之一，以便民眾監(jiān)督，看看在履行政府公權(quán)時，是不是主持公正。然而，這個法案，唯獨中國沒有。中國民眾因此不能監(jiān)督政府官員履行職責(zé)。

那么，中國政府官員在權(quán)錢交易中，基本處在肆無忌憚的狀態(tài)，只要不得罪他的上一級領(lǐng)導(dǎo)，基本上就可以有恃無恐。現(xiàn)在的問題來了，一般的官員是無法將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移出境的，即便是存錢到瑞士銀行他們也覺得不安全，那么多的現(xiàn)在存在銀行戶頭上只有傻瓜才會干，像重慶的文強那樣，將現(xiàn)金埋在池塘里也是極少數(shù)，因此，將現(xiàn)金轉(zhuǎn)移到不動產(chǎn)上是最好的渠道。于是，大量的官員就用這種方式開始洗錢。

這么多年洗下來，再加上一些有能力貸款的人和少數(shù)暴發(fā)戶也來如法炮制，不提防全國許多城市住宅空置量一下龐大起來。全國的老百姓、媒體從業(yè)人員和經(jīng)濟學(xué)界人士一下開始關(guān)注住宅空置問題，許多人自發(fā)地去調(diào)查樓盤空置率和亮燈率，調(diào)查方法多種多樣，很多方法都是可取的，比方說，查電表轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)，水表流不流，也是客觀判斷住宅是否空置的好辦法。

用這個辦法一查，驚天的秘密就暴露出來，就在開發(fā)商大談供求關(guān)系的時候，居然這么多的住宅資源處在浪費狀態(tài)，相信大多數(shù)在銀行都有貸款。試問，這樣的住宅市場換是一個健康的狀態(tài)嗎？一方面是老百姓買不起房，一方面是大量空置的房，這里面對應(yīng)的是一種什么邏輯關(guān)系，隱藏的是什么養(yǎng)的利益？

懸在這半空中的堰塞湖，給中國社會出了一個多么大的難題。很顯然，2010年，這個堰塞湖不會破，因為中國社會環(huán)沒有正確的方法來解決這個問題，比方說，開征房產(chǎn)稅的問題，比方說陽光法案的問題，都不是說做就能做的。換一句話來說，這個堰塞湖里的水還不夠滿，預(yù)期將突破10000萬套時，此湖必破。從時間上來推算，中國660個城市空置住宅突破1億套時，也將發(fā)生在2012年。

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