有關房屋空置率的幾個爭論焦點的討論

劉正山

按：最近關于住房“空置”問題的爭論不斷。筆者以前寫過相關論文，聊摘取其中幾個代表性的問題，供各位參考。

其一，國外經濟學詞典上沒有空置率的定義？

加拿大西安大略大學的徐滇慶教授說：“什么是空置率？很遺憾，在經濟學辭典上居然找不到它的標準定義。目前在學術界、房地產業和新聞媒體上流行的空置率定義存在著嚴重的歧義，連眾多經濟學教授對空置率的定義都不甚了解，難怪會出現輿論上的混亂。” 徐滇慶：“如果連一個比較準確的定義都沒有，談及空置率的時候各說各話，這樣的討論還有什么意義？”（《商品房空置率與阿Q的辮子》2006年4月10日《中國房地產報》）

徐教授的說法有問題。筆者在美國經濟學家格林沃爾德主編的《現代經濟詞典》上就查到了空置率的定義。

當然，有些海外經濟學詞典上面確實沒有空置率一詞。例如，筆者查閱《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》，就沒有其中空置率一詞。不過，并不能因為某些詞典沒有收錄的概念而否定。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》中，連房地產這個概念都沒有，是否意味著討論房地產沒有意義？又如，經濟學家廣泛應用的“經濟衰退”這個詞語，在有些經濟學詞典也查不到，但我們是否要否認經濟衰退的存在性？再如，關于“經濟學”的定義，迄今還沒有所有的經濟學者都一致接受的說法，按照徐滇慶的邏輯，討論經濟學問題也是否沒有意義了？

徐滇慶說：“眾多的經濟學教授對空置率的定義都不甚了解”。我認為這很正常，因為這是個房地產專業用語。經濟學教授也是有專業分工的，有的專攻微觀、有的專攻宏觀，有的專門研究房地產業，有的專門研究汽車業……專于一行，對于其他領域缺乏了解，再也正常不過。但是，一些學者偏離自己的專業，追逐那些熱門話題，弄得自己好像是萬金油似的，什么都懂。對于學者而言，這是非常危險的做法。

其二，海外“沒有多少人關心空置率”嗎？

徐滇慶說：“也許在下孤陋寡聞，查閱了好多海外文獻，沒有見到多少人關心空置率，也沒有查到什么‘國際警戒點’”。“國際警戒點”，前文已作討論。

至于“沒有多少人關心空置率”，并非事實。房地產方面的英文論文，至少可以找到數百篇論文。經濟學教授討論空置率的論文也不少。下面列舉一些——

一些學者探討了空屋率對價格的影響(Alchian and Allen, 1964、Smith, 1974、Eubank and Sirmans, 1979)。

Alchian and Allen (1964)提出自然空置率，認為自然空屋是提供換屋需求與購屋搜尋的必要空屋，屬于一種摩擦性需求(frictional demand)，因此搜尋成本與遷移率會提高自然空置率。

Blank and Winnick（1953）與Smith（1974）等學者探討了探討空置率與租金之間關系。

Rosen and Smith（1983）透過美國17城市作實證研究，并證實，各城市實際空置率的差異所反映的，與其是各城市住宅市場緊縮程度的不同，還不如是自然空置率不同所造成。

一些學者分析了空屋率與市場景氣的關系(Wheaton and Torto, 1988)。

Reece（1988）利用斷電電表戶數作為空屋替代資料，并以名目物價變動率代替名目成本變動率，并證實空置率對價格調整有顯著影響，另外，以電表資料所得之空置率較低。

Voith and Crone（1988）認為自然空置率除受不同地區與不同時間影響外，也同時受到整體經濟變動所產生之沖擊，如失業率或利率之變動；除外，文中提出發展程度較快速之地區其自然空置率也較高，發展緩慢地區其自然空置率則較低，然而作者認為實質空置率與自然空置率之間并無明顯關系存在。

Read（1988）針對住宅屬性與空屋存續期間與價格決定之關系作了探討，認為住宅價值是由住宅本身具體屬性及一些無法觀察的個人偏好價值來決定其最高可能售價，因此屋主在調整銷售期間的保留價格的高低順序，而這保留價格高低順序與空屋期間長短有相當重要的影響。

Struky（1988）討論了高空置率的成因，強調空屋大部份是基于投機目的所建造的昂貴住宅，且大都集中在首都，因此這些空屋逐漸被吸收為居住住宅之存量，而作者透過一般最小平方法(OLS)模型對住宅屬性其成為空屋之機率作探討，其發現無論鄉村或都市，只要面積愈大之住宅成為空屋之機率愈高。Wheaton（1990）認為空置率主要受到買賣雙方的保留價格外，且住宅價格與空置率之間關系為負。

1990 年, G·D 加德(Jud) 和J·佛羅(Frew ) 認為“自然空置率可界定為不會給房主帶來調整租金的誘因的空置率”。

喬治·阿克洛夫(George Akerlof)和羅墨(Paul Romer)1993年《所有者掠奪：以破產牟利的經濟黑幕活動》討論了這樣的悖論：到1983年，達拉斯/沃思堡的辦公面積空置率已經達到20%，這一比率與休斯頓相等。的確，從1986～1990年，達拉斯/沃思堡的空置率一直至少與休斯頓一樣高。然而，大量的樓盤在繼續興建，這種情況一直到1988年。

Mark Thoma（2005）認為適度的空置率是必要的，并計算了美國自1956年以來的自然空置率，平均值為7%。

黃民(Min Hwang)和奎格里(Johu Quigley)在2005年發表的論文中研究了美國的房地產市場，他們指出房價上升將壓低空置率。如果預期房價上升，或者房價劇烈變化將抬高空置率。

上述文章只是我查到的一部分文獻，但足夠證明關心房屋空置率的學者非常多，包括阿克羅夫等諾貝爾經濟學獎得主、阿爾奇安等著名學者。徐滇慶教授怎么能說沒有多少人關心空置率？

其三，“國際警戒線”是否存在？

經常有人用“國際通行慣例”來談中國的空置率問題。關于這個“國際通行慣例”，徐滇慶反駁說：“在國際上根本就不存在什么空置率的‘國際警戒線’。”

我認為，不能因為自己不同意或者沒有查到出處，就匆忙地否定“國際通行慣例”或者“國際警戒線”。因為，“慣例”乃是從前人或者機構那里延續來的參考性的做法，而非必須經過自己的同意或者認可。

我查到了臺灣學者的觀點，包括權威的房地產專業教授（如張宗鍔，2005年）、臺灣政府部門（如營建署，2001年）、研究機構（如財團法人國土規劃及不動產信息中心，2005年），大多認為“美國、歐洲等先進國家正常空屋率約3％到5％”。由此可見，房地產領域的空置率警戒線，應當是存在的。當然，我們不能照搬“國際通行慣例”或者“國際警戒線”。臺灣學界的做法，值得中國內地學者借鑒。例如，臺灣學術界根據臺灣實際情況，認為臺灣正常空屋率約為6％到8％之間。而且，這個指標為臺灣學術界所普遍接受（參見財團法人國土規劃及不動產信息中心研究員楊宗憲的文章，2005年3月11日）。

其四，居民手中未居住的“空置房”算不算空置房？

有老師認為居民手中未居住的“空置房”絕對不能算作空置房。他解釋說：“因為它們已經不屬于生產經營領域，而是進入了消費環節。”“空置房這個概念完全是對開發商而言的，概念中所說的‘出租’也是指開發商的初始交易行為，并非指居民的出租行為。一些人買房不住，一些小區出現較多的黑燈現象，這說明住房消費政策出了問題(必須采取措施遏制這種局面的惡化，防止住房浪費現象的蔓延)，我們一般用利用率說明這種狀況，不使用‘空置’概念。”（《空置率，不得不再說的話》2006年4月3日《中國房地產報》）

這個依據是，中國的《房地產開發統計報表制度》中有關于“空置面積”條目的解釋：“指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”

的確，設立這個統計指標的初衷是：國家統計局和建設行政主管部門試圖利用“空置面積”這一指標，考察房地產開發行業的投資規模和市場銷售狀況，從開發商角度觀察是否出現了投資過剩，并非用于考察城市居民(包括一些讀者所說的投機者)的居住水平和房屋利用狀況。 

但是，這么定義“空置面積”（較早的官方定義出自1995年），已經不能適應需要。當時引進這個概念，并作了改造，是為了適應當時的需要。但是，這個指標本身具有非常大的缺陷，如包宗華所說：人們在使用這個我國“獨創”的空置住房指標中發現，年底建成而未售出的住房中有相當大的部分是待銷房，并會在第二年內售出。可見，這個空置商品房指標只能說明當年建成住房在當年的銷售情況。由于它把許多待銷房統統納入空置范疇，就不能準確地說明住房真實的積壓情況，是一個戴著“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷住房而有明顯缺陷的指標。

而且，現在的市場形勢已經不同了。中國加入WTO之后，又要海外承認中國的市場經濟國家地位，這樣一來，眾多的計算指標也是需要與海外接軌的。今后，引進通行的海外經濟指標，可以根據實際情況有所改進，但是，基本內涵不能隨意曲解。否則，只能說認為國外的“空置率”不適合中國國情，那么，國外的GDP、吉尼系數、恩格爾系數等等眾多的指標為何就適合中國了？為何不將這些指標“中國特色化”？

實際上，官方已經認識到這個定義的局限性。《人民日報》2003年9月19日第二版刊發的題為《我國將改進房屋空置統計方法》的文章稱：“建設部正在與有關部門共同研究改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系，盡快建立和完善房地產預警體系。”

 當然，很遺憾，至今相關部門仍沒有建立起好的指標體系。

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