北京城的住房泡沫有多大？

     印度《金融快報(bào)》報(bào)道，萊坊地產(chǎn)咨詢公司報(bào)告顯示，印度上財(cái)年住房?jī)r(jià)格上漲速度居全球13，較上年增長(zhǎng)8.4%，中國(guó)居全球之首，較上年增長(zhǎng)68%。這個(gè)數(shù)字對(duì)比刻意粉飾太平的中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同期房?jī)r(jià)上漲1.5%的“微小”增幅，可謂是一記響亮的耳光。

    在高房?jī)r(jià)面前，中國(guó)的貨幣購(gòu)買力已經(jīng)高度縮水。如果這些仍然不能解釋為通貨膨脹，而只是通貨膨脹預(yù)期，相信將為任何有理性的人所不齒。目前中國(guó)所謂通貨膨脹預(yù)期，早已不是什么通脹前的預(yù)期，而是高度通脹運(yùn)行中的預(yù)期，是一種通脹慣性的表現(xiàn)。

    住房上的通脹幅度到底有多大？我們可以以北京為例進(jìn)行一個(gè)測(cè)算。到2009年底，北京的建成區(qū)面積大約為1400平方公里，其中住宅用地392平方公里，占建成區(qū)面積的28%，住房建筑面積按照北京市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的2009年底城鎮(zhèn)人口1491.8萬(wàn)人、人均住房建筑面積28.81平方米進(jìn)行估算，為42978.758萬(wàn)平方米，住宅建設(shè)的平均容積率只有1.1倍（可能是統(tǒng)計(jì)不全的原因），按照2009年底每平方米萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)行估算，北京城區(qū)住房及土地的總價(jià)值為12.89萬(wàn)億元，約為同期北京市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款總額1.47萬(wàn)億的8.8倍，為全國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款26.48萬(wàn)億元的48.7%。

    上述住宅地產(chǎn)只是北京市地產(chǎn)的冰山一角，如果加上252平方公里、占北京市建成區(qū)面積18%的，包括王府井、西單、國(guó)貿(mào)、金融街、中關(guān)村、故宮、人民大會(huì)堂、中南海、王府井、中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、中央電視臺(tái)、北京大學(xué)、清華大學(xué)、協(xié)和醫(yī)院、三零一醫(yī)院等在內(nèi)的公共設(shè)施用地，那么北京市房地產(chǎn)的價(jià)值就非常可觀了。姑且不考慮上述一些土地的不可交易性，根據(jù)位置、容積率、建筑質(zhì)量等參數(shù)，公共設(shè)施用地的單位地產(chǎn)價(jià)值至少為住宅的1.2倍，由此可以估算北京市的公共設(shè)施地產(chǎn)價(jià)值大約為9.94萬(wàn)億元。

    北京的住宅總值貴過(guò)了上述知名建筑物價(jià)值總和，相信這只是目前一時(shí)的泡沫現(xiàn)象，肯定不能持久。

    另外具備一定地產(chǎn)價(jià)值的為面積350平方公里、占北京市城區(qū)25%的工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地。雖然國(guó)外單位工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值普遍高于住宅地產(chǎn)，但考慮到北京市的實(shí)情，單位工業(yè)地產(chǎn)可以按照住宅地產(chǎn)的40%進(jìn)行估值，則北京市的工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值約為4.6萬(wàn)億元。

    其余的是包括各類公園、綠地、廣場(chǎng)、道路、市政公用設(shè)施、軍事設(shè)施的用地，約占北京市城區(qū)面積的29%、面積406平方公里的其他用地，按照住宅單位地產(chǎn)價(jià)值的20%進(jìn)行估算，市場(chǎng)價(jià)值約為2.67萬(wàn)億元。

    把上述地產(chǎn)價(jià)值加總，可以得出北京市的地產(chǎn)價(jià)值總值為30.1萬(wàn)億元，為同期全國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總額26.48萬(wàn)億元的1.14倍；或者說(shuō)，全國(guó)人民（包括北京市城鄉(xiāng)居民）把全部存款拿出來(lái)，大約只能購(gòu)買北京市城區(qū)，這個(gè)占全國(guó)面積一萬(wàn)分之一點(diǎn)五的首都房屋和土地總價(jià)值的87.97%，其余大約12%的部分，需要到國(guó)外或者其他星球貸款；還有一個(gè)條件，就是13億中國(guó)人不吃不喝，不做任何有花費(fèi)的消費(fèi)。

    上述地產(chǎn)價(jià)值，顯然沒有包括故宮、天安門等建筑物的古跡價(jià)值，更不包括北京市存有的文化遺產(chǎn)、巨額的資金、科技成果、人力資本等資產(chǎn)，如果對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行估計(jì)，至少不應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏鲜鲇行蔚禺a(chǎn)的價(jià)值吧？

    按照這個(gè)方法，同樣可以估算出上海的地產(chǎn)總價(jià)值，可能與北京相當(dāng)；如果加上廣州、天津、深圳、杭州、重慶、成都、武漢、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值有多大？全國(guó)人民不吃不喝用他們的總儲(chǔ)蓄，能不能買的下其中的10%的瓦塊水泥呢？！

    這樣的超級(jí)幻想，你能相信嗎？就發(fā)生在當(dāng)代的神洲大地，和全國(guó)形勢(shì)一樣，到處都是一片洶涌澎湃的泡沫經(jīng)濟(jì)。

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