牛刀：樓市回暖是開發商給炒房客下套

現在的市場跡象已經表明，要么開發商破產，要么炒樓客跳樓。只有這兩種結果，而沒有其他選擇。怎么辦？于是，開發商繼續拉高出貨，炒房客繼續跟風殺進，把杭州、上海、深圳等各大城市的房價，再往上抬一把，這就是我們看見的這兩周成交量有所放大的本質原因。

說成交量回到了新政前，那是騙人的。無論哪個城市，現在的成交量大約也只有新政前的三分之一到四分之一，比方說，深圳日均成交量由上兩周的80套左右上漲到140套左右，漲幅接近60%，但是，與新政前日均成交量500套左右相比，只有三分之一多一點。

然而，奇怪的是，與開發商相關的傳媒不斷放風，制造市場輿論，誘導樓市炒家。一是一個黑石投資一點房地產，馬上放大到整個外資，并欺騙說是人民幣升值引起的，誰不知道人民幣對一籃子貨幣波動后，對絕大多數貨幣除在第一個月升值外，一直在貶值，最多一天貶值105個基點，現在的人民幣兌美元已經回到了本輪匯改前，昨收盤為6.81，匯改前為6.82。美元不是傻瓜，只要實行一籃子貨幣兌換，人民幣必定貶值，因為人民幣是全球最爛的貨幣之一，毫無升值可能。

二個是開發商鼓吹說高盛、摩根大通等外資機構也在抄底中國房地產。只要讀懂高盛的年報就應該知道，2009年，高盛開始大規模減持人民幣資產，在上海一次性賣出50棟別墅，其他不動產也大量出售變現。高盛對中國政府政策了如指掌，絕沒有可能等到今年再來減持人民幣資產，而且，去年一年減持資產占人民幣總資產的32%，目前，高盛持有的人民幣資產除債券和股票外，主要是農產品等人民幣資產在增持。比方說豬肉，高盛2008年只控制了中國豬肉22%的市場，現在控制了27%；大豆，高盛基本控制了中國市場的70%，現在正在加緊控制玉米、棉花等，根本就沒可能投資中國的房地產。

三個是今年以來中國的M2增長持續回落，從29.7%的增長回落到2010年7月末的18.5%，2010年8月繼續回落，逼近目標上限17%，預期在今年的11月末基本可以回落到17%。貨幣減少，房價必降。這是一個簡單的道理。

四是投機炒家付出的資金成本遠比2009年要高得多。從今年1至8月的情況來看，盡管房地產貸款仍然高達30%左右，但是，實際是進入5月后，每月呈逐漸下降趨勢，今年5月同比持平，而6月比5月下降1%，7月比6月下降3%，預期8月將比7月下降6%。現在的成交當中，全額付款占比在增大，這是一件好事，表明很多樓市炒家在全額付款，那么，在房價下降時，這樣全額付款的房產對銀行來講是沒有風險的，炒家將獨立承擔房價下降的風險。

縱觀以上情況，開發商有什么理由將價格往上提呢？現在的房價真正有需求的購買，是不可能有這個支付能力的，那么，開發商要想賣樓，只有依靠炒家。不得已，開發商才不顧兄弟情面，開始給炒家直接下套，潛臺詞是：兄弟啊，你去年賺了不少錢，現在要吐一點出來了。無論是杭州、還是上海、深圳，現在的購買投機炒家仍然占80%以上，大多是被開發商套進來的。

開發商為了套進炒家，將房子在高位拋給炒家，顯然不敢大規模降價，于是采取的策略是房價不降，贈送多多。有的單價沒降甚至上漲，但是，送了一半面積，實際降價至少40%。為什么這么做呢？道理一說就通，因為炒家買到房子后，只要辦下房產證，立馬可以去銀行貸款，而去銀行作抵押貸款就不是房地產貸款，不受政策限制，而貸出來的款就可以把贈送面積作為主體面積按售價進行評估。實際上可以拿到比付出的購房款多10%的貸款，再去炒樓。

這本來是個爛招，美國人稱為龐氏騙局，并早就不用了，但在中國樓市卻大行其道。而在市場上的表現就是，成交量放大而價格沒降，所以，老百姓都不會相信房價會下降。前不久，華夏銀行一位月收入只有2000元的炒家，卻在銀行順利貸款400萬就是一個明證。這只不過是暴露出來的，還有大量沒有暴露出來的，都是和銀行工作人員串通一氣，套取銀行資金。

但是這一次不一樣了。這一輪房價下降是長期的，是政府想保也保不住的，也是無法救市的。樓市炒家看不見這點，但是，開發商已經心知肚明，不得已才給樓市炒家下套。開發商的意見領袖潘石屹、任志強已經很明白的告訴炒家，房價要下降30%，可是，炒家是不會聽的，這就有了成交量微漲，開發商的吹鼓手大叫回暖、反擊、量價齊升。不過，老百姓應該高興，因為這樣一來，將引發政府更多的政策出臺，房地產的崩盤就會早日來到。

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