敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆

/葉楚華 余治國

葉楚華按：這幾天在珠三角參加家具的廣交會，選幾個品牌。比較忙，但是文章還是要寫。前一篇談樓市崩盤的文章，引來了不小的聲響，有看了很爽的，有罵的。包括陳寶存同志，聲稱把我們的文章扔進垃圾堆。這些激勵我們再寫一篇。我們的觀點是，歷史會很快把陳寶存們掃進垃圾堆，如果要給一個期限的話，我們斷定是兩年之內。此文由我和余治國先生共同完成。

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今天，房產既得利益集團代言人陳寶存自信滿滿地號稱要將我們的文章《出來混總是（要）還的：中國樓市即將崩盤》掃進歷史垃圾堆。陳保存何許人也？中國民主同盟盟員。全國房地產經理人聯盟副秘書長、全國工商聯房地產商會理事。像陳保存、任志強這些靠山吃山，靠水吃水，靠權吃權、靠著房產吃房產的人不為房產鼓而呼，那簡直是匪夷所思！狼鼓吹狼吃羊是自然法則，但羊鼓吹狼吃羊是理所應該那就太愚蠢了！令人感到痛惜而遺憾的是，大量房產市場上的套牢者與被盤剝者卻也仍然看不清形勢！

就讓我們再來談談中國的房產吧！先簡要總結一下上篇文章《出來混總是（要）還的：中國樓市即將崩盤》的幾個基本結論：

第一，房產與基建是近年通脹的主要原因，通脹只是表現出來的一個現象，并非房價上漲的原因，而是房價上漲的結果，如果將通脹看成房價上漲的原因，那就是謬之千里。只有房產變成純粹的消費品，脫離虛擬資產范疇的情況下，房價才能保持真正的長期平穩。

第二，房產與股票、債券、期權期貨一樣均屬于虛擬資產，其價格不由成本決定（暫且不談商品房那種劣質的建筑鋼材），而由人們對未來的預期決定，大家都認為房價漲，房價則一定漲，大家都認為房價跌，房價則一定跌，這是一個正反饋過程，決不存在一個房價長期不漲不跌的平穩過程。從世界經濟史來看，從來都是如此。

第三，決策者現在面臨的是一個兩難選擇，關鍵在于兩害相權取其輕，只能在眾多壞的結果中選擇一個最不壞的結果。很多人以為決策者都是為一己之私利而不顧國家長治久安之庸人。未免太小瞧了決策者的氣度與胸襟。有個故事挺有諷刺意味。有個農民對兒子說，如果我當了皇帝，就不用再種田，每日只需喝喝茶曬曬太陽，這種生活多么幸福啊！兒子反駁道，當了皇帝怎么只能喝茶，當然要天天吃紅燒肉。2007年，李克強副總理在接見美國駐華大使時就談過，遼寧民眾對教育、衛生和住房問題都有不滿，但最讓他們憤怒的是官員貪污，除了讓官僚系統透明化并迅速懲治涉貪官員，他還有一套探詢民情的方法，除了官方渠道，還包括調查報告、各方投書、媒體報導和親自探訪，有時候還會拜托外地來的朋友，幫忙搜集他無法親自取得的信息。習近平副主席在與美國大使的談話中指出，在美國電影中，正義都能得到伸張，而張藝謀等電影人忽略了應推廣的價值觀，只投外國所好，口味顯得很俗。由此可見，決策者的胸襟氣度決不是像陳保存之類唯利是圖的商人那樣低下。因此，我們可以判斷，盡管一些小官們只考慮錢與權，但決策者的目的卻是社會的穩定與國家的長治久安。我們要注意到，小官們的生與死都掌握在決策者的手中，杭州與蘇州兩個房地產副市長的人頭落地就是明證。誰影響到國家的安定團結與繁榮，誰就得死。同時，即便一些地方政府不聽號令，銀行可是掌握在決策者手中的，地方政府無法干預金融政策。至于那些將部分地方政府官僚與商人看成鐵板一塊的人就太可笑了。即便人家有房產利益，我們認為，他們也早已脫手了。

第四，通脹率一旦達到臨界點，決策者將沒有任何辦法可以控制它，通脹將進入自動加速的過程。《世界金融五百年》一書指出：“通貨流通速度加快，促成物價上漲率幾倍于通貨量的增加率。物價上漲越快，存款不如存貨的心理越發展，存款通貨的流通速度就更快。而貨幣的流通速度越快，社會有效貨幣供應更多，物價越發上漲，形成螺旋式推進。另外對通貨膨脹的敏感度，心理預期等對通貨流通速度的加快也有一定的影響……如果貨幣流通速度加快，物價的上漲速率將越來越高于通貨發行的增加速度。隨著貨幣流通速度的大大加速，增加了社會有效貨幣供應的數量，加速了物價的飛漲……惡性通脹一旦形成，就會成為一種非人力所能控制的力量，伴隨著通貨流通速度的加快，物價上漲的速度會幾倍甚至幾十倍于紙幣發行速度。”（《世界金融五百年》下冊第88頁）

高通脹猛于虎。“在物價普遍高漲的時代，社會中下層辛辛苦苦存下的錢迅速被通脹這頭怪獸所吞噬。對于普通老百姓來說，房產、黃金和股票等資產的投資門檻太高，他們用血汗積累的財富大多都只能存入銀行。各種商品和資產的價格不斷上漲，貨幣隨之不斷貶值，老百姓最終只能眼睜睜看著自己的存款漸漸縮水。而那些富人和權力階層擁有足夠的財富，可以在國內外進行各種投資，他們的身家在高速通脹下不僅不會縮水反而會增值。結果，貧者愈貧，富者愈富。朱門酒肉臭，路有凍死骨，變成了活生生的現實。”（摘自余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文）對于鼓吹房產與通脹的陳保存們，高房價只有百利而無一害，通脹當然影響不到他們，至于國家的命運與百姓的生存，管他洪水滔天，實在不行咱就移民，人頭落地也不會輪到咱！

“當通脹達到天文數字時，改朝換代將不可避免的到來。亂世人不如太平狗，人命如草芥成為司空見慣的常態——這便是惡性通脹所導致的嚴重后果。”（《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》）中國古代宋、金、元政權與近代民國政權的垮臺，法國大革命、俄國十月革命，哪一個不是因為通脹而直接引發的呢？（詳見《世界金融五百年》一書與《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文）因此，任何決策者為了國家的長治久安與政治穩定都會對惡性通脹保持異常謹慎的態度。面對目前的通脹程度，那種臆測決策者將開閘放水的想法太幼稚了，也太一廂情愿了。

我們再來分析一下現行的一系列與房產相關的政策。首先談談新婚姻法與限購令。這些年來，多少女婿為了迎合丈母娘，就著咸菜來供婚房，這成為近十年來的一大潮流。結果原本收入與高房價不匹配的家庭為了結個婚，把幾代人的血汗錢都套了進去。新婚姻法規定婚前房產各歸各人，若要在婚前房產上加名則需征收3%的稅。這意味著結婚不一定非要買房，必然將窮人從房產市場中剔除出去。限購令也起到了同樣的目的。除非你是有錢人，才能玩得起現在這個只有有錢人才能玩得起的房產游戲。因此，婚姻法與限購令，尤其是限購令并非像陳保存們說的一樣，是決策者在托市，反而是為了保護窮人，將火力集中在炒房投機者與死不悔改者身上。此外，限購令也防止了這些人大量拋盤出場，將風險轉嫁給窮人的情況。很多地方降低甚至關閉二手房貸也起到了一個信息甄別的作用。這哪里是什么空調啊，簡直就是精確打擊的定向爆破！

其次，我們再來看看通過什么政策來降低房產崩盤后的銀行風險。銀行最近一段時間一直在推銷理財產品，而這些理財產品實質上就是房地產證券化。換句話講，就是將房產風險轉移到理財產品的購買者身上。能有能力購買理財產品的人自然能夠承受這種風險，而工人、農民與那些連飯都吃不飽的底層與此毫不相干。因此，即便房產崩盤，銀行理財產品大跌，社會依然穩定如舊。放開民營資本尤其是高利貸資本接受房地產也是同樣的道理，轉嫁房地產風險。所以啊，別看高利貸暴富者們現在跳得歡，小心將來拉清單！而提高準備金，凍結保證金，自然是為了保證銀行系統的穩定，為即將到來的房產崩盤做充分的準備。

有些人講，房地產一垮，什么鋼鐵、紡織、家具等行業都要垮。我們倒認為，房地產垮掉，對于這些行業反而是好事。有心人可以去看看現在建筑用鋼的質量低劣到什么程度，而那些生產這些鋼材的小鋼廠對環境的污染達到了什么樣的程度。如果考慮到社會環境與自然環境成本，鋼鐵行業趁著房產崩盤能像煤炭行業一樣得以清理重組反而是一件好事，產業升級才是我國現在最具戰略價值與歷史意義的大事。至于紡織、家具等行業只會因為房產崩盤而大受裨益。現在的空置房率達到令人驚訝的程度！各地都有大量的“鬼城”!因為那些投機者寧愿將房產空著也不愿低價出租出去，就盼著房產升值，而這股歪風都已經刮到香港了。只有房產崩盤后，房產業回歸到實體經濟領域后，空置率才會下降，有效需求才會上升，與房產家居相關的行業才能興旺成長！就像胡錦濤總書記說的，不能浪費我們國家的一寸土地。

至于原本在與房地產行業上下游的大量相關企業與人員，如建筑公司、設計公司與建筑工人，也早就盤算好他們的去向了——荒廢幾十年的水利建設。對于大量普通購房自住者來說，即便房價跌上50%也并無什么損失，損失的人無非是2008年以來的購房者，對社會穩定不會造成什么嚴重影響。普通人就當做了一個一夜暴富又一夜回歸的黃粱美夢吧！

因此，千萬不要以為房地產可以綁架中國——那只是陳保存們的臆想而已。當然也許聰明如陳保存之類的人物早就心中有數，無非是鼓噪更多盲從的人來支持房地產既得利益集團，以延緩他們失勢的過程。今天，溫家寶總理親自撰文，再次強調不見通脹控制的成效，堅決不放松調控。這一次，是動真格的了，房價拐點就要到來了，而陳保存們也將被掃進歷史的垃圾堆！

等有時間再寫第三篇關于房地產的文章。第三篇將告訴大家，為什么長期來看中國的房地產不具有投資價值。

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