預測房價的拐點是件最不靠譜的事兒　　

這幾年很多專家聲稱房價要出現拐點，說房價要跌了。但房價一直不跌，就算一時徘徊，幾個月后就又漲了。很像海萍說的：沒有最高，只有更高?！　?/p>

為什么每次專家們的預測都錯誤呢？想想股市就知道了。我們天天在電視報紙上看股市專家們做股評，說大盤走勢是漲還是跌，但說對的與說錯的基本相等。本來股市第二天漲和跌的概率就相等，這種預測基本等于廢話。如果有人能夠準確預測股市的“拐點”，那還了得！每次都在最高點賣出，在最低點買進，那全國股民的錢都讓他一個人賺了。因此，沒有這樣的“專家”。因為加入他有這本事，根本不用再電視臺賺那么點嘴皮子錢，直接入市就發大了。　　

貧道在2007年就說，中國現在的房市如股市，都是投資性質。而且指出，股市、期貨、匯市這類所謂投資市場，其實就是賭場，是用錢直接賺錢的活動。這種活動運行的規則同一般商品市場是相反的。一般商品市場是買低賣高，而這種市場是追漲殺跌。因此，用一般商品市場的眼光去看這類市場，肯定啥也說不清楚。　　

一些網友不同意貧道說法，尤其是親自炒股的，比如瘋僧就嘲笑貧道。其實說股市是賭博，是從股民的行為規則上說的。標準賭博的最大特點是不可預測，全憑運氣。如果能夠預測，那一定是“出老千”了。有人會認為擲骰子、輪盤賭、十一點主要憑運氣，但打麻將有技術高低。打麻將確實有技術高低之分，但是，很少存在一個賭局中有的是高手，有的是菜鳥的情況。大多數都是水平相當，或者自認為與對手水平相當時才湊成的賭局。貧道不喜歡打麻將，因為從來沒贏過?！　?/p>

有人說股票是“投機”，記得吳敬璉先生還說過中國股票市場不正常，搞成投機市場了。其實，任何商業活動都是投機。所謂投機，是指根據自己掌握的信息和判斷力抓住其他人沒有發現的商業機會。你先發現某個市場機會先動手做了，就能獲得超額利潤。投機的最高境界是：只有我決定這么做，并且成功了（當然不成功的叫“偷雞不成蝕把米”）。投機最怕的是：我這樣決定，其實很多人都有這樣判斷，都做了這種決定。這種情況下肯定賺不了什么錢?！　?/p>

但是股票恰好相反。一只股票之所以漲，是大家都買這只股票，都看漲。大家都買這只股票，這只股票才會漲。如果想瘋僧說的，他獨具慧眼，認為某只股票一定漲，而其他人都看跌，那么瘋僧一定賠錢。當然，這只股票漲不漲有很多信息，但這些信息只有越公開，才會有更多的人做出相同判斷。在沒有莊家自己炒作情況下，什么內部信息都不起作用。由于沒有人能知道成千上萬，甚至數以億計的人究竟是怎樣決策的，因此只能憑運氣而不是智慧和洞察力?！　?/p>

一般商業市場與股票市場的成功原理完全不一樣，于是運行軌跡也不一樣。很多人拿市場經濟規則解釋股市和現在的房市，都是唬人的。　　

一般商品市場中，一個商品價格一漲，促使很多人投資增加供給。商品多了，價格就跌。也就是一個負反饋形態。但股市就不同。一只股票漲了，大家就覺得是機會（而實際上也是機會）于是就去買。由于大家買，所以股票漲；由于股票漲，所以大家買。買與漲是個自激過程，這就是正反饋形態。那么股票總不會漲得沒個頭，什么是“頂”呢？也就是出現拐點呢？拐點出現在做出“這只股票要跌了”的人數比“這只股票還會漲”的人數多（與資金量有關）的時候，股票就出現拐點了。股票越高，做出“要跌了”的股民會越多，這是拐點必然出現的原因。但是，究竟多少股民決定買進多少股民決定賣出，則沒人能夠知道。　　

這就是為什么沒人能預測拐點的原因?！　?/p>

今天的樓市就是這種情況。由于大部分實際在買房的人并不需要住房，而是在投資。房價漲了他們才買，因為他們買房價才在漲。房價是否出現拐點，關鍵在于這些人對房價漲落的判斷和儲蓄余額。究竟有多少投資者在做“房價還會漲”的判斷，沒人知道，甚至問卷調查都不起作用?！　?/p>

為什么今年出臺那么多抑制房價的政策也沒起什么作用呢？是因為政府沒搞清楚兩點：第一點，現在的房市實際上是類似股市的市場。規則不同了，靠市場經濟那些措施不起作用。第二點，把買房作為投資的人主要不依賴信貸資金，就像股民很少貸款買股票一樣。　　

增加房子供給量很難對房價產生影響。因為房子不是上市公司，不是說有就有的。供給量要對房價產生影響，必須讓當年房子總售價逼近居民儲蓄總額。居民儲蓄中90%的部分是不足10%的正在炒房的家庭擁有的。現在城鄉居民儲蓄總額每年增長20%左右，商品房銷售增長15%左右，因此不可能出現這種情況。最主要的是，房地產的利潤主要是富人獲取了，房價越高，儲蓄額就越高。加上境外資金來炒房。因此，控制房貸只能在心理上起點作用，實際上不起作用?！　?/p>

看到這種情況，貧道在去年年底就說：明年房價當然還會漲?！　?/p>

那么，房價總該有個頂點吧。是有頂點，但無法預測是什么時候出現頂點。起碼貧道沒能力預測。但是貧道認為，明年房價還會漲，而且還是10個點左右。　　

為什么呢？因為貧道看不出能讓房價下跌的條件出現?！　?/p>

在目前情況下，房價只能在兩種情況下跌。　　

一是中國國內出現嚴重經濟危機和金融危機。目前看不出來很快會出現這種情況?！　?/p>

二是國家出臺政策將房地產市場變成可控市場，或者說使之回到一般商品市場上。現在看國家沒這個打算。前幾天看到住建部專家說不會很快開征房產稅，還說房產稅并不能對房價起作用?！　?/p>

前面講到，商品市場是負反饋形態，價格上去了，抑制價格上去的因素就加強，最終使價格下去。價格下去了，提高價格的因素就加強，價格就上去了。那么，什么東西能在目前房價上去的時候促使房價下去呢？貧道認為，就是房產稅。投資是為了獲益。如果房價年漲幅為10%，國債年息是5%，那么買房子一定合算。如果對投資性住房征收每年5-6%的房產稅，那么買房子投資的風險就大，將住房作為投資品的沖動就會被抑制。其他的問題就是政策設計問題了?！　?/p>

有人會說，這種控制不是市場手段，是看得見的手在操作。問題在于，賭場本身并是市場，本來就不遵循市場規則。現在所有用市場規則的手段，顯然對房價不起作用?！　?/p>

看來中國是打算用崩盤方式來解決房價問題?！　?/p>

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