房價回落40-50%發生在2012年

曹建海

     剛剛從香港、新加坡訪問回來，看到了一些媒體開始炒作我的房價40-50%跌幅觀點。在沒有時間條件的情況下，這些判斷很容易理解為今年底或明年初發生。這些宣傳與其說是炒作我的觀點，不如說是一種不懷好意的嘲笑。

    請注意我在2009年4月的觀點：中國城市特別是一線城市的房價，在兩年后有40-50%的回落空間。后來，我將時間定在了2012年。這個觀點在中信出版社的《向高房價宣戰》一書中進行了集中闡述，并在一些重要媒體和我的博客發表。令我疑惑的是，一些人如卞洪登、石述思等，曾經當面嘲笑我預測2009年房價將大跌40-50%的觀點。這些人顯然過于浮躁了，他們拿不出哪怕一分鐘的時間，仔細看看我的原文。

    關于本次調控的文件“新國十條”，主要亮點在于兩點：一是對房地產的重新認識，否定了其拉動經濟增長的支柱產業地位，而更加強調房地產在社會穩定和民生方面的作用；二是提出了不合理需求的概念，并提出運用差別信貸政策和稅收政策進行抑制。信貸政策我們已經看到，而稅收政策則遲遲沒有消息，令人焦急。顯示在歐洲債務危機的條件下，包括強大的地方政府、建設部、國土部、眾多開發商等既得利益集團代表，再次利用經濟恢復基礎不穩等借口，竭力阻止可能出臺的深圳、重慶和上海的房產稅。最終，在深圳、重慶，既得利益集團取得了勝利，而上海市實施細則遲遲沒有揭開。一旦揭開，則可以判定下半年宏觀調控的格調。

    個人觀察，上海出臺房產稅的可能性已經大大降低，如果出臺說明中國還有救。加息實際上是既得利益集團和公眾利益的重新分配，讓既得利益集團吐出利益的可能性也很小。土地增值稅2006年就提出，這次同樣會不了了之。在缺乏進一步嚴厲政策的條件，房地產交易營業稅制度、差別化房貸制度、通脹預期、地方政府虛情假意的保障房計劃等四個因素，將成為影響下半年房價走勢的決定力量。

    在上述因素的作用下，下半年房價將呈小幅回落的走勢；當然如果意外地出現報復性反彈，則可能促使已有分歧的高層，盡快推出房產稅這一長期制度——這顯然不是炒樓客、開發商愿意看到的局面，謹小慎微將成為他們在下半年行事的主要風格。

    一旦下半年回落的走勢確實，以投機為主導的房市的賣盤壓力將越來越大，引起2011年房價更大幅度的下跌，直至在2012年，相對于2010年高點，全國城鎮出現大約40-50%的回落，一線城市可能超過60%。由此派生出的銀行破產、房地產商和炒樓客破產、股市大跌等現象，這些實際上表現為房地產泡沫的崩潰局面。

    我之所以堅持在2012年會出現房地產崩盤，根本在于不看好中國經濟，更不相信國家統計局公布的高增長、低通脹的數據。在我看來，目前的中國經濟增長動力有二：一是受政府基礎設施和房地產建設拉動的粗放經濟，當然地方基礎設施建設項目的出資主要依賴地方政府土地出讓收入；二是通過征地拆遷等強力措施，由地方政府為土地重新標價，以及為達成土地升值而引起的以圈地為主要手段的各類園區建設，這些土地升值和基于圈地目的的投資活動，在國家統計局有意低估CPI水平的情況下，產生了明顯的土地升值可以創造GDP的奇異現象，而寬松貨幣政策是這種“統計性經濟增長”的關鍵支持。

    除了愈演愈烈、勢如破竹的賣盤壓力，兩個因素可能保證房地產泡沫的破滅：一是暴利拆遷引起的社會動亂；二是農產暴漲引起的社會危機。

    在上述經濟“增長”下，中國居民收入將進一步分化，由受劇烈壓迫的底層引起的社會動亂在所難免。突出表現在為急于還債日益暴躁的地方政府，采取了暴利的方式掠奪被拆遷城鄉居民，必然引起大規模群體性抗爭事件，并可能在短期內傳染到全國各地多個地區，這可能促使恐懼的中央迅速出臺房產稅以取代土地財政，而房產稅可謂刺破房地產泡沫的一個利器。

    目前，農產品價格暴漲趨勢已經顯現，未來1年左右將出現蔬菜-豬肉-糧食的迅速傳遞，收購價格過低的中央儲備量庫，可能面臨收不上糧食的窘境，糧食價格暴漲不可避免。如果比較黃金和糧食，也許我們更應看重糧食，在蔬菜價格高過糧食且蔬菜價格不可能回落的扭曲價格體系下，糧食價格必然存在強烈的價格回歸的要求，國家發改委進行的任何調控都將無濟于事。

    好笑的是，國家最近開始收拾利用養生熱迅速火爆的食療“專家”、實際上的下崗工人張悟本先生。大致可以確定，是張悟本的“養生理論”直接推高了綠豆價格。但是即使沒有張悟本，綠豆價格早晚可以漲3倍；政府即使封殺了張悟本，綠豆的價格也降不下來。同樣道理，已經漲上來的農產品、藥材都降不下來。事實上，通貨膨脹政策，就是我們耳熟能詳的寬松貨幣政策，才是農產品價格暴漲的根本推手！如果農民學會了廉價儲藏技術，比如用塑料真空包裝技術儲存糧食而不是賣給國家糧食儲備機構，相信糧食價格將迅速翻番，而國家有關部門根本無從處置任何人和機構，他們應該處罰的是人民銀行官員，或者是掌控人民銀行官員的更高層領導人。

    一旦爆發農產品危機，不管國家統計局如何粉飾CPI指數，中國政權將面臨最嚴重的挑戰。唯一的辦法是收縮堅定不移的以掠奪公眾財富為目的的通貨膨脹政策，這勢必帶來房地產泡沫的徹底破滅。不過與房地產泡沫破滅相比，保住政權應該是首要的，而房地產注定成為高層“舍車保帥”的犧牲品，這種犧牲對于中國高層、對于全國絕大多數城鄉居民而言，都是一種理性的選擇。

    有人問過我，如果上述兩種情況都沒有發生，還會在2012年破滅嗎？我的回答是可能拖后一年，在2013年破滅。目前中國的大多數已經失去了耐心，政府的“綏靖”政策，很難拖過2013年。